Cassazione n. 31826/2022

pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso 20549-2017 proposto da: [OSCURATO:SOCIETA]., elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 2, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA]. 49 –51 MARTINAFRANCA; -intimato - avverso la sentenza n. 203/2017 della CORTE D'APPELLO di LECCE, SE- [OSCURATO:PERSONA] di TARANTO, depositata il 31/05/2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19/10/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. viste le conclusioni motivate, ai sensi dell’art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ot- tobre 2020, n. 137, convertito con modificazioni dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176, formulate dal P.M. in persona del [OSCURATO:PERSONA]- nerale [OSCURATO:PERSONA], il quale ha chiesto il rigetto del ricorso. [OSCURATO:PERSONA] La [OSCURATO:SOCIETA]. ha proposto ricorso articolato in due mo- tivi avverso la sentenza n. 203/2017 della Corte d’appello di Lecce, sezio- ne distaccata di Taranto, pubblicata il 31 maggio 2017. [OSCURATO:PERSONA] via dello Stadio nn. 49-51 di [OSCURATO:PERSONA] non ha svolto attività difensive. La Corte d’appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, ha accolto l’appello proposto dal Condominio via dello Stadio nn. 49-51 di [OSCURATO:PERSONA] contro la pronuncia resa in primo grado dal Tribunale di Taranto, la quale aveva a sua volta accolto l’impugnazione per omessa convocazione ex art. 1137 c.c. spiegata dalla [OSCURATO:SOCIETA]. avverso le deliberazioni assembleari del 3settembre 2012 e del 26 novembre 2012, poi ratificate con delibera del 6 giugno 2013. A dire della Corte d’appello, sussisterebbe un consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità secondo cui solo nel momento in cui sia comunicato all’amministratore il trasferimento della proprietà di un’unità immobiliare compresa in un con- dominio edilizio, l’acquirente acquisirebbe la status di condomino e po- trebbe perciò dolersi di non essere convocato all’assemblea. Essendo stato comunicato all’amministratorecondominiale solo con raccomandata del 30 maggio/4 giugno 2013 l’avvenuto passaggio di proprietà dall’ex condomi- no [OSCURATO:PERSONA] alla [OSCURATO:SOCIETA]., peraltro risalente al 1991, l’acquirente non poteva lamentarsi per le omesse convocazioni alle assemblee tenute nell’anno 2012, convocazioni che erano state giusta- mente inviate a chi era “ritenuto il proprietario, ovvero [OSCURATO:PERSONA]”. La sentenza impugnata spiega pure che la visura era stata svolta dopo le assemblee del 2012 e che laI.C. Italiana Costruzioni era stata comunque messa in condizione di partecipare poi all’assemblea del 6 giugno 2013, la quale aveva peraltro superfluamente deliberato la ratifica delle delibera- zioni approvate dalle precedenti assemblee. Il ricorso è stato deciso in camera di consiglio procedendo nelle forme di cui all’art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, convertito con modificazioni dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176. La ricorrente ha presentato memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1.Il primomotivo del ricorso della [OSCURATO:SOCIETA]. deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1136 c.c. e dell’art. 66 disp. att. c.c., avendo la Corte d’appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, da- to credito al principio dell’apparenza ai fini dell’identificazione del condo- mino da convocare all’assemblea. In subordine, la ricorrente chiede di ri- mettere il ricorso alla decisione delle Sezioni Unite per dirimere il contra- sto di giurisprudenza. Il secondo motivo di ricorso lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 66 disp. att. c.c., dell’art. 1418 c.c. e dell’art. 1325, n. 3, c.c. per le carenze dell’ordine del giorno contenuto nella convocazione dell’assemblea del 6 giugno 2013, questione che la Corte d’appello ha ri- tenuto assorbita dalla validità delle delibere del 2012. 2. Il primo motivo di ricorso è manifestamente fondato. La sentenza impugnata ha deciso la questione di diritto oggetto di lite in modo difforme dalla giurisprudenza di questa Corte, né vi è ormai alcun contrasto nelle decisioni che possa giustificare la rimessione alle Sezioni Unite, ritenendo il Collegio, piuttosto, di condividere il principio di diritto dalle stesse enunciato nella sentenza n. 5035 del 2002. Deve farsi nella specie riferimento, ratione temporis, avendosi riguardo al- la data di approvazione delle delibere condominiali impugnate, alla disci- plina anteriore alle modifiche introdotte dalla legge n. 220 del 2012. Non hanno perciò rilievo in questo giudizio né il vigente art. 1130, n. 6), c.c., sull’obbligo di tenuta del registro di anagrafe condominiale e sul dovere di comunicazione delle variazioni, né il vigente art. 63, comma 5, disp. att c.c., il quale ha introdotto un obbligo di trasmettere all’amministratore co- pia autentica dell’atto traslativo dei diritti di condominio ma solo al fine di liberarsi dal debito solidale per le spese maturate. In base alla previgente disciplina, si era, allora, più volte affermato, e de- ve essere ribadito, che all’assemblea condominiale va convocato il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia com- portato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, che è volto essen- zialmente all'esigenza di tutela dei terzi in buona fede, fra i quali non pos- sono considerarsi i condomini; d'altra parte, sarebbe non in contrasto, ma anzi in armonia con tale principio, l’eventuale norma del regolamento con- dominiale, diffusa nella pratica, che, imponendo ai condomini di comunica- re all'amministratore i trasferimenti degli immobili di proprietà esclusiva, abbia lo scopo di consentire la corretta convocazione dei soggetti legitti- mati a partecipare all'assemblea condominiale (Cass. Sez. Unite , 08/04/2002, n. 5035; Cass. Sez. 6-2, 16/02/2021, n. 4026, e Cass. Sez. 6-2, 23/05/2022, n. 16614; Cass. Sez. 6-2, 09/10/2017, n. 23621; Cass. Sez. 2, 30/04/2015, n. 8824; Cass. Sez. 2 , 03/08/2007, n. 17039 ; Cass. Sez. 2, 25/01/2007, n. 1627; Cass. Sez. 2, 09/02/2005, n. 2616). Peraltro, l'amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell'assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dal- la diligenza dovuta per la natura dell’attività esercitata, onde poter comu- nicare a tutti l'avviso della riunione, prevalendo su ogni apparenza di tito- larità il principio della pubblicità immobiliare e quello dell'effettività (fermi, peraltro, nella disciplina ora vigente, come già detto, l’obbligo del mede- simo amministratore di curare la tenuta del registro di anagrafe condomi- niale, in forza dell’art. 1130 n. 6 c.c., e l’obbligo di chi cede diritti di con- dominio di trasmettere copia autentica del titolo traslativo, in forza dell’art. 63, comma 5, disp. att. c.c., obblighi introdotti dalla legge n. 220 del 2012) (Cass. Sez. 6-2, 16/02/2021, n. 4026, e Cass. Sez. 6-2, 23/05/2022, n. 16614, entrambe non massimate). Nelle conclusioni scritte formulate dal Pubblico Ministero si osserva che la “negazione del principio di apparenza” operata dalla giurisprudenza debba riguardare unicamente la riscossione dei contributi condominiale, e non anche la convocazione dell’assemblea. Ciò tuttavia, oltre a contrastare con alcune richiamate sentenze di questa Corte (ad esempio, n. 8824 del 2015, n. 2616 del 2005, ma già n. 7849 del 2001), condurrebbe ad una incongrua dissociazione fra il soggetto avente diritto ad essere avvisato ed a partecipare alle riunioni assembleari, che potrebbe essere anche il con- dominio ‹‹apparente››, e il soggetto invece obbligato al contribuire alle spese e destinatario delle pretese di riscossione, che dovrebbe necessa- riamente essere il condomino ‹‹reale››, sebbene lo stesso non avesse po- tuto prender parte alla formazione della volontà collegiale che abbia ap- provato e ripartito le spese e non fosse, pertanto, nemmeno legittimato a proporre impugnazione del deliberato ai sensi dell’art. 1137 c.c. L’omessa convocazione della reale condomina [OSCURATO:SOCIETA]., agli effetti degli artt. 1136 c.c. e 66 disp. att c.c., nella formulazione antecedente alle modifiche apportate dalla legge n. 220 del 2012, divenu- ta titolare dei diritti di condominio in forza di acquisto fatto, peraltro, oltre vent’anni prima della data delle assemblee oggetto di causa, costituiva, perciò, motivo di annullamento delle deliberazioni assembleari del 3 set- tembre 2012 e del 26 novembre 2012, in forza dell'art. 1137 c.c., deduci- bile dalla medesima condomina non convocata. 3. L’accoglimento del primo motivo di ricorso determina l’assorbimento del secondo motivo, avente ad oggetto la invalidità della delibera del 6 giugno 2013, questione il cui esame la Corte d’appello ha definito superfluo in ra- gione della validità, erroneamente ritenuta, delle deliberazioni del 3 set- tembre 2012 e del 26 novembre 2012. 4. Conseguono l’accoglimento del primo motivo di ricorso e l’assorbimento del secondo motivo, nonché la cassazione della sentenza impugnata in relazione alla censura accolta, con rinvio alla Corte d’appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, in diversa composizione, la quale riesaminerà la causa tenendo conto dei rilievi svolti ed uniformandosi agli enunciati principi, e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla di Corte d’appello di Lecce, sezione distaccata