Cassazione n. 12809/2024

o la seguente ORDINANZA sul ricorso (iscritto al N.R.G. 18246/2019) proposto da: [OSCURATO:PERSONA] K1-K2 ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del suo amministratore pro – tempore , Condominio L1 ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del suo amministratore pro – tempore , BIANCO Michele (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 66M12 H823I) e CAMBARERI [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 67D10 L219A), rappresentati e difesi, giusta procura a margine del ricorso, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in Roma, via Valsavaranche n. 46, scala D, presso lo studio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrenti - contro [OSCURATO:SOCIETA]. ([OSCURATO:PARTITA_IVA]), in persona del suo legale rappresentante pro – tempore , quale unica socia in bonis della cancellata (il 15 dicembre 2017) [OSCURATO:SOCIETA]. – [OSCURATO:PERSONA] immobiliari in liquidazione S.r.l., già [OSCURATO:SOCIETA].; -intimata - R.G.N. 18246/19 C.C.24/4/2024 Vendita – Garanzia per i vizi –Prescrizione – Eliminazione – Impegno del venditore avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia n. 1154/2018, pubblicata l’8 maggio 2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 24 aprile 2024 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]; letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse dei ricorrenti, ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1.– Con atto di citazione notificato l’11 novembre 2000, i condomìni K1-K2 e L1 nonché singolarmente i condòmini [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] convenivano, davanti al Tribunale di Venezia (Sezione distaccata di [OSCURATO:PERSONA] di Piave), la [OSCURATO:SOCIETA]., quale venditrice dei rispettivi appartamenti e delle parti condominiali, al fine di sentire pronunciare la riduzione del prezzo di acquisto degli immobili, in ragione dei vizi rilevati sugli stessi, o – in subordine – al fine di sentire condannare la convenuta all’eliminazione dei vizi medesimi a proprie spese, con la sua condanna al risarcimento dei danni patiti, ponendo a fondamento delle domande spiegate le risultanze peritali di cui allo svolto procedimento di accertamento tecnico preventivo ante causam. Si costituiva in giudizio la [OSCURATO:SOCIETA]., la quale resisteva alle avverse domande, eccependone la prescrizione e comunque l’infondatezza. Chiedeva poi che fossero chiamate in garanzia, con estensione del contraddittorio, l’[OSCURATO:PERSONA] di Legno di [OSCURATO:PERSONA] S.a.s. e [OSCURATO:PERSONA] della Piastrella, che si erano occupate di alcune lavorazioni relative ai beni poi venduti. Nel corso del giudizio era assunta la prova orale ammessa ed era espletata consulenza tecnica d’ufficio. Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 533/2011, depositata il 1° marzo 2011, accoglieva la sollevata eccezione di prescrizione ex art. 1495 c.c. per decorso del termine annuale dall’ultima raccomandata inviata dell’11 marzo 1998 sino alla notifica del ricorso per A.T.P. del maggio 1999 e dichiarava assorbite le domande proposte nei confronti dei terzi chiamati. 2.– Con atto di citazione notificato il 30 novembre 2011, proponevano appello avverso la pronuncia di primo grado i condomìni K1-K2 e L1 nonché i condòmini [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], i quali lamentavano: 1) l’erroneità ed illogicità della motivazione nonché l’omessa valutazione delle risultanze istruttorie e della documentazione allegata, con la conseguente infondatezza dell’eccezione preliminare di prescrizione del diritto di garanzia, in ragione del riconoscimento dei vizi e dell’impegno ad eliminarli; 2) la fondatezza dell’azione di risarcimento danni ex art. 1494 c.c. e della domanda volta all’eliminazione dei vizi; 3) l’effettiva sussistenza dei vizi dedotti; 4) l’erroneo addebito, a carico degli appellanti, delle spese di lite, nella misura del 50%, in favore della terza chiamata costituita. Si costituiva nel giudizio di impugnazione la [OSCURATO:SOCIETA]., la quale chiedeva che l’appello fosse rigettato. Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Venezia, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello e, per l’effetto, confermava integralmente la sentenza impugnata. A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che, benché la Scavi avesse esplicitamente riconosciuto, con la missiva del 29 gennaio 1998, la sussistenza dei vizi lamentati dagli acquirenti, manifestando la propria disponibilità ad adoperarsi per porvi rimedio, tuttavia, il tenore letterale di detta comunicazione non consentiva, anche in ragione della inderogabilità pattizia della disciplina legale sulla prescrizione, come sancita dall’art. 2936 c.c., di desumere un’implicita rinuncia della venditrice ad avvalersi della prescrizione ex art. 1495 c.c., a quella data non ancora maturata; b) che la suddetta dichiarazione aveva mera portata interruttiva del termine prescrizionale e, come tale, era irrilevante, posto che il ricorso per A.T.P. era stato notificato alla venditrice oltre un anno dopo detta comunicazione, nel maggio 1999; c) che l’originario diritto del compratore alla riduzione del prezzo e alla risoluzione del contratto restava soggetto alla prescrizione annuale, nonostante l’impegno assunto dal venditore ad eliminare i vizi, impegno che non rientrava nell’oggetto della garanzia; d) che, all’esito della disponibilità manifestata da Scavi di provvedere, a sue spese, all’eliminazione di parte modesta dei vizi lamentati dagli acquirenti – difetti che, peraltro, in maggiore parte, erano stati dalla venditrice contestati o ritenuti già eliminati –, non si era avuta alcuna accettazione da parte dei contraenti, quale manifestazione di volontà indispensabile affinché sorgesse un’autonoma obbligazione novativa con prescrizione ordinaria; e) che, peraltro, gli appellanti non avevano agito richiamandosi a tale separato impegno unilaterale della venditrice – quale atto inidoneo a generare un’obbligazione giuridica, non ricadendo esso in alcuno dei casi tassativi previsti dagli artt. 1987 e ss. c.c. –, poiché non avevano manifestato la volontà di accettarlo, ancorché nei più ridotti limiti del riconoscimento espresso dalla contraente, sicché ogni declinazione della domanda doveva essere ricondotta unicamente all’obbligazione di garanzia congenita alla vendita; f) che, per l’effetto, doveva essere confermato il rigetto della subordinata domanda di condanna alla eliminazione dei vizi, siccome estranea al contenuto specifico della garanzia del venditore, cui gli attori pretendevano impropriamente di ricondurla. 3.–Avverso la sentenza d’appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, il Condominio K1-K2, il Condominio L1, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. È rimasta intimata la [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., quale unica socia in bonis della cancellata [OSCURATO:SOCIETA]. – [OSCURATO:PERSONA] immobiliari in liquidazione S.r.l. 4.–I ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa. [OSCURATO:PERSONA] 1.– Con il primo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1988, 1987 e 1326 c.c. nonché l’omesso esame di un fatto decisivo del giudizio, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte di merito escluso ogni portata obbligatoria dell’impegno unilaterale ad eliminare i vizi, assunto dalla società Scavi nella missiva del 29 gennaio 1998, da cui sarebbe insorta un’autonoma obbligazione soggetta a prescrizione ordinaria, ai fini di legittimare la condanna all’eliminazione dei vizi medesimi, conformemente all’espressa domanda formulata dagli istanti. Obiettano i ricorrenti che erroneamente la Corte distrettuale avrebbe ritenuto che l’impegno all’eliminazione dei vizi potesse costituire fonte della corrispondente obbligazione in capo alla venditrice solo ove esso fosse stato accettato dagli acquirenti, poiché, al contrario, tale impegno avrebbe dovuto essere incluso tra gli atti unilaterali atipici ad efficacia obbligatoria, in quanto connotati da un’adeguata causa in concreto. 2.– Con il secondo motivo i ricorrenti prospettano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1988, 1987 e 1326 c.c. nonché dell’art.112 c.p.c., per avere la Corte territoriale negato la possibilità di valorizzare l’impegno assunto all’eliminazione dei vizi, per il fatto che gli appellanti non avessero agito richiamandosi a tale separato impegno unilaterale della venditrice, come tale inidoneo a generare un’obbligazione giuridica. Osservano gli istanti che la domanda proposta dagli attori in primo grado fosse mirata a fornire una precisa ricostruzione della vicenda fattuale e non già a sottoporre al giudice una precisa qualificazione giuridica dei fatti stessi, benché riportasse l’impegno scritto del 29 gennaio 1998, assunto unilateralmente dalla Scavi per l’eliminazione dei problemi costruttivi che si fossero di volta in volta manifestati nei condomìni e negli immobili di proprietà esclusiva in essi ricompresi, tanto da evidenziare l’inerzia della società nel provvedere all’eliminazione dei vizi suddetti, nonostante le promesse e le dichiarazioni contrarie. Sicché la specifica richiesta di condanna della società costruttrice e venditrice all’eliminazione, a proprie spese, dei vizi avrebbe dovuto essere ricondotta all’impegno unilaterale da essa assunto. 3.– É pregiudiziale la disamina della seconda doglianza, poiché essa aggradisce, a monte, la valutazione della sentenza impugnata a mente della quale la domanda di eliminazione dei vizi non poteva essere accolta, in quanto il relativo petitumnon è compreso nel novero delle garanzie edilizie, che contemplano le sole azioni di risoluzione (actio redhibitoria) e di riduzione del prezzo (actio aestimatoria o quanti minoris ). E ciò perché la richiesta di eliminazione non sarebbe stata fatta valere in ragione di un’autonoma obbligazione avente fonte convenzionale. A fronte di questa ricostruzione, mediante detta censura, i ricorrenti contestano l’errore nell’interpretazione della domanda, da cui sarebbe emerso che la pretesa di eliminazione dei vizi avrebbe trovato la propria causale nell’impegno assunto dal venditore di eliminare i vizi con la missiva del 29 gennaio 1998. Il primo mezzo di critica, invece, aggredisce le argomentazioni subordinate della sentenza impugnata, secondo cui, quand’anche la richiesta di eliminazione dei vizi avesse rinvenuto la propria causa nell’impegno convenzionale assunto dall’alienante, in ogni caso, essa non poteva trovare accoglimento, anche quanto alla determinazione del termine prescrizionale, poiché alla proposta di riparazione, nei limiti indicati dall’impegno assunto, non era seguita l’accettazione degli acquirenti. 3.1.–Il secondo motivo è fondato. Si premette che, in tema di compravendita, la disciplina della garanzia per vizi si esaurisce negli artt. 1490 e ss. c.c., che pongono il venditore in una situazione non tanto di obbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all’iniziativa del compratore, intesa alla modificazione del contratto od alla sua caducazione mediante l’esperimento, rispettivamente, della actio quanti minoriso della actio redhibitoria. Ne consegue che il compratore non dispone – neppure a titolo di risarcimento del danno in forma specifica – di un’azione di “esatto adempimento” per ottenere dal venditore l’eliminazione dei vizi della cosa venduta, rimedio che gli compete soltanto in particolari ipotesi di legge (garanzia di buon funzionamento, vendita dei beni di consumo) o qualora il venditore si sia specificamente impegnato alla riparazione del bene (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19652 del 27/08/2013; Sez. 2, Sentenza n. 1269 del 18/01/2013; Sez. U, Sentenza n. 19702 del 13/11/2012). Senonché, come emerge dal tenore della citazione introduttiva del giudizio in prime cure, gli odierni ricorrenti hanno agito invocando, oltre alla riduzione del prezzo, in via subordinata, anche l’eliminazione dei vizi dedotti, facendo espressamente valere, nel corpo dell’atto introduttivo, l’impegno di riparazione assunto dal venditore con la missiva del 29 gennaio 1998. Dal che si può trarre il convincimento che gli acquirenti avessero rinvenuto la fonte della richiesta di eliminazione proprio nella disponibilità manifestata dall’alienante e non già nell’ambito delle garanzie edilizie di cui all’art. 1492, primo comma, c.c., tra cui non è compresa l’azione di eliminazione dei vizi (diversamente dalla previsione di cui all’art. 1668, primo comma, c.c. in tema di appalto). 3.2.–Il primo motivo è invece infondato. Il giudice del gravame ha escluso che la domanda di eliminazione dei vizi potesse trovare accoglimento in ragione della mancata insorgenza di un’obbligazione parallela (recte in affiancamento) a quella determinata dall’esercizio delle azioni edilizie, soggetta ad una potenziale prescrizione ordinaria decennale. E tanto perché all’impegno assunto dal venditore – con la missiva del 29 gennaio 1998 – di riparare alcuni dei vizi contestati dagli acquirenti (recte la disponibilità manifestata ad adoperarsi per porvi rimedio), e in misura ben più ridotta rispetto a quanto preteso da quest’ultimi (rectemediante eliminazione di parte modesta dei vizi lamentati dagli acquirenti, difetti che, peraltro, in maggiore parte, erano stati dalla venditrice contestati o ritenuti già eliminati), non era seguita alcuna accettazione da parte dei contraenti, quale manifestazione di volontà indispensabile affinché sorgesse un’autonoma obbligazione con prescrizione ordinaria. Ha, inoltre, rilevato il giudice d’appello che tale separato impegno unilaterale della venditrice sarebbe stato inidoneo a generare un’obbligazione giuridica, non ricadendo esso in alcuno dei casi tassativi previsti dagli artt. 1987 e ss. c.c. E questo appunto perché gli acquirenti non avevano manifestato la volontà di accettare la riparazione ben più esigua proposta, nei limiti del riconoscimento solo parziale dei vizi più consistenti e radicali contestati. Ora, in tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, di cui all’art. 1490 c.c., qualora il venditore si impegni ad eliminare i vizi e l’impegno sia accettato dal compratore, sorge un’autonoma obbligazione di facere, che, ove non estingua per novazione la garanzia originaria, a questa si affianca, rimanendo ad essa esterna e, quindi, non alterandone la disciplina. Ne consegue che, in tale ipotesi, anche considerato il divieto dei patti modificativi della prescrizione, sancito dall’art. 2936 c.c., l’originario diritto del compratore alla riduzione del prezzo ed alla risoluzione del contratto resta soggetto alla prescrizione annuale, di cui all’art.1495 c.c., mentre l’ulteriore suo diritto all’eliminazione dei vizi ricade nella prescrizione ordinaria decennale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 34648 del 24/11/2022; Sez. 6-2, Ordinanza n. 37476 del 30/11/2021; Sez. 2, Sentenza n. 19073 del 06/07/2021; Sez. 2, Sentenza n. 17769 del 26/08/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 16615 del 20/06/2019; Sez. 2, Sentenza n. 14005 del 06/06/2017; Sez. U, Sentenza n. 19702 del 13/11/2012). Ne deriva che, in esito alla mancata accettazione della riparazione quantitativamente e qualitativamente più circoscritta proposta dall’alienante, non si è determinato alcun rapporto obbligatorio, in quanto la nascita di una siffatta obbligazione, anche ai fini del decorso del termine prescrizionale (ordinario decennale), avrebbe presupposto che al riconoscimento dei vizi potesse seguire il ravvedimento operoso del venditore, con la concreta incidenza sui beni acquistati divenuti di proprietà dei compratori allo scopo di eliminarli (realizzando i relativi lavori), scopo inibito a monte dal rifiuto degli acquirenti. Non può, dunque, ritenersi insorta un’autonoma obbligazione in affiancamento, in mancanza dell’accordo tra venditore e acquirente sulla riparazione dei vizi, entro i limiti riconosciuti dal primo, per effetto del solo impegno unilaterale da questi assunto. E questo perché, intanto avrebbe potuto configurarsi un’inerzia colpevole e rimproverabile verso l’alienante nell’attuazione della riparazione (facere qualificato), tanto da esigere il suo riconoscimento in via giudiziale, in quanto – e nei limiti in cui –, in ordine ad essa, vi fosse stata l’adesione degli acquirenti. In altri termini, l’obbligazione insorge in ragione della conclusione di un contratto novativo o integrativo della garanzia originaria, che postula il consenso dell’acquirente (recte la sua accettazione nel termine stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi ex art. 1326, secondo comma, c.c.), anche per facta concludentia (permettendo la riparazione), rispetto alla proposta avanzata dall’alienante. Al difetto di tale consenso consegue la decadenza (recte la caducazione degli effetti) dell’impegno unilaterale assunto dal venditore. Né nella citazione introduttiva del giudizio di primo grado gli acquirenti, evocando espressamente la natura unilaterale di tale impegno qualificato, hanno inteso accettarlo, avendo reclamato, per contro, in via esclusiva, la reputata ricorrenza di un’obbligazione, per effetto della sola dichiarazione del venditore, benché non accettata. Rispetto a questa ricostruzione, correttamente è stata ritenuta la prescrizione, in ogni caso, annuale della garanzia edilizia ex art. 1495, terzo comma, c.c., nonostante la portata interruttiva del riconoscimento parziale dei vizi (da cui è decorso un nuovo termine annuale già scaduto al momento della proposizione del ricorso per A.T.P.), e la carenza di alcuna nuova obbligazione parallela soggetta a prescrizione ordinaria. 4.– Alle considerazioni innanzi espresse consegue il rigetto del ricorso, in quanto la seconda ratio decidendi – esposta in via subordinata alla prima (il che ha imposto di esaminare in via prioritaria il motivo attinente alla ratio decidendi principale) – è idonea, da sola, a sorreggere la decisione, anche a prescindere da quella pregiudiziale. Ora, a fronte di una motivazione ad abundantiam, ossia alla decisione basata su autonome rationes decidendi, alternative o – come nel caso in disputa – subordinate, ciascuna delle quali sufficiente a supportare la soluzione concretamente adottata, era infatti richiesto – come di fatto è accaduto – che tutte e ciascuna fossero oggetto di specifica impugnazione, a pena di inammissibilità del ricorso per cassazione. E ciò in quanto si tratta di pronuncia, nella fattispecie di rigetto della domanda, imperniata su più motivazioni omogenee, ossia tutte di merito, che operano sullo stesso piano in via rafforzativa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 34648 del 24/11/2022; Sez. 1, Ordinanza n. 17182 del 14/08/2020; Sez. 3, Sentenza n. 10815 del 18/04/2019). Nondimeno, pur essendo ammissibile l’impugnazione – in ragione della circostanza che le censure avanzate sono state dirette verso entrambe le autonome rationes decidendi – , la fondatezza del motivo inerente alla prima, principale ratio, cui non corrisponde la fondatezza del mezzo di critica relativo alla seconda, subordinata ratio, importa che il ricorso debba essere respinto nel suo complesso, appunto perché la ratio – seppure subordinata –, a cui si riferisce la doglianza disattesa, è atta, da sola, a sostenere la decisione di accoglimento impugnata. Non vi è luogo a provvedere sulle spese e compensi di lite, poiché la controparte dei soccombenti è rimasta intimata. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto. P. Q. M. La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del