Cassazione n. 15132/2026

- ricorrenti –contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesidall’avvocato [OSCURATO:PERSONA];- controricorrenti -avverso la SENTENZA della CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n. 842/2023,depositata il 03/02/2023;udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/11/2025 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 14023/2023Numero sezionale 2684/2025Numero di raccolta generale 15132/2026Data pubblicazione 19/05/20261. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] convenivano in giudizio,innanzi al Tribunale di Latina – Sez. dist. di Terracina, [OSCURATO:PERSONA],l'inesistenza della servitù di passaggio a carico dell'area adibita aparcheggio di loro proprietà in favore del terreno oggi della s.r.l.[OSCURATO:SOCIETA], con condanna di quest’ultima al ripristino dei luoghi, nonchédei convenuti in solido al risarcimento dei danni subìti.A sostegno delle loro ragioni esponevano gli attori di essereproprietari – per atto notarile del 30.05.1990 - di una unitàimmobiliare, facente parte del comprensorio «[OSCURATO:PERSONA]» in Sandestinata a parcheggio, sulla quale i convenuti - proprietari di zonaconfinante con quella di pertinenza del loro appartamento - avevanorealizzato un manufatto abusivo adibito a parcheggio, per accedereal quale dovevano necessariamente attraversare il loro spazio,impedendone l'utilizzo e godimento.1.1. Il Tribunale di Latina accoglieva parzialmente la domandal'inesistenza della servitù di passaggio a carico dell'area adibita aparcheggio di proprietà degli attori, condannava [OSCURATO:SOCIETA]. alripristino dello stato dei luoghi, rigettava la domanda di risarcimentodel danno.2. Avverso la pronuncia di prime cure [OSCURATO:SOCIETA]., Traini e Piccainterponevano appello innanzi alla Corte d'Appello di Roma che, consentenza n. 842/2023, rigettava il gravame, così argomentando:- dall’esame congiunto dei titoli prodotti dalle parti e dalRegolamento di condominio del complesso immobiliare [OSCURATO:PERSONA] la proprietà esclusiva a favore degli attori dell'area in2 di 9Numero registro generale 14023/2023Numero sezionale 2684/2025Numero di raccolta generale 15132/2026Data pubblicazione 19/05/2026contestazione. In particolare, nell’atto di vendita del [OSCURATO:DATA_NASCITA] (concui la società [OSCURATO:PERSONA] aveva venduto alcuni appartamenti ai danticausa delle parti) non vi è alcun riferimento al diritto d’uso degliacquirenti, ma semmai un espresso rimando al Regolamento dicondominio per l’assegnazione degli spazi pertinenziali da adibire aparcheggi;- ne conseguiva il rigetto dell'eccezione dei convenuti diestinzione del diritto d'uso degli attori della suddetta area perprescrizione, attesa l’imprescrittibilità del diritto di proprietà;- in ogni caso, a prescindere dalla natura del diritto, nonsussistevano i presupposti utili alla declaratoria di estinzione, stanteil mancato decorso del ventennio di legge: il manufatto che impedival’accesso alla proprietà degli appellati era stato edificato da questiultimi nel 1992, laddove la notifica dell’atto di citazione in primogrado risale al 03.09.2010;- non poteva trovare accoglimento neanche il motivo con il qualegli appellanti avevano censurato la non corretta individuazione, daparte del Tribunale, dell'area gravata dal diritto di uso da parte deiCapocaccia-[OSCURATO:PERSONA] per errata interpretazione dell'atto di venditadel [OSCURATO:DATA_NASCITA], atteso che la CTU aveva identificato l’area incontestazione nella planimetria allegata all’atto di vendita esottoscritta da tutte le parti del rogito.3. La sentenza in epigrafe viene impugnata per la cassazione daAlamut s.r.l. e [OSCURATO:PERSONA], e il ricorso affidato a tre motiviillustrati da memoria.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] resistono con controricorsoillustrato da memoria.3 di 9Numero registro generale 14023/2023Numero sezionale 2684/2025Numero di raccolta generale 15132/2026Data pubblicazione 19/05/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazionedegli artt. 1117 e 2697 cod. civ., nonché dell’art. 115 cod. proc. civ.,nella parte in cui la Corte d’Appello ha riconosciuto la sussistenza deldiritto di piena proprietà in capo agli appellati sull’area di parcheggioper cui è causa, nonché dell’art. 949 cod. civ. (art. 360, comma 1, n.3). Osservano i ricorrenti che, nella fattispecie in esame, il titolo cheha dato luogo alla formazione del condominio è rappresentato dalrogito del 05.03.1982, con cui la società [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. –costruttrice dell’omonimo comprensorio - ha alienato ai danti causasia dei [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], sia della sig.ra [OSCURATO:PERSONA], la proprietàdegli appartamenti di rispettiva proprietà. Dall’esame del predettooggetto esclusivamente la proprietà degli appartamenti suindicati; siprecisa che i primi tre confinano, nell’insieme, con parcheggiocondominiale; si definiscono i parcheggi come condominiali. Ne segueche nessun diritto di proprietà è stato mai trasferito ai danti causadelle parti sull’area di parcheggio, espressamente definitacondominiale; quindi, nella fattispecie, non sussiste il titolo richiestodalla giurisprudenza di legittimità che possa far ritenere superata lapresunzione prevista dalla suddetta norma del codice civile. Né puòil Regolamento di condominio – approvato dopo sei anni dall’acquistoa cura dei danti causa delle parti e sottoscritto esclusivamentedall’amministratore unico della s.r.l. [OSCURATO:PERSONA] – rappresentaretitolo di acquisto della proprietà dei parcheggi in discussione. In ognicaso, anche in detto Regolamento si fa riferimento ai parcheggi trale opere comuni, attribuiti in solo godimento ai proprietari degliappartamenti e mai inseriti nella ripartizione millesimale delle singoleunità abitative. Con una seconda censura, i ricorrenti sostengono che4 di 9Numero registro generale 14023/2023Numero sezionale 2684/2025Numero di raccolta generale 15132/2026Data pubblicazione 19/05/2026dall’accertamento della natura condominiale dell’area di parcheggioper cui è causa discende la carenza di legittimazione attiva del sigg.riCapocaccia e [OSCURATO:PERSONA] alla proposizione dell’azione negatoriaservitutis da essi intentata: condizione dell’azione rilevabile anched’ufficio in ogni stato e grado del giudizio.1.1. Il primo motivo di ricorso si rivela inammissibile perchécarente di riferibilità alla ratio decidendi della sentenza impugnata,agli effetti dell'art. 366, comma 1, n. 4) cod. proc. civ. (Cass. Sez. 3,Ordinanza n. 8247 del 27.03.2024; Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n.19989 del 10/08/2017).La Corte territoriale ha interpretato tutti i documenti a suadisposizione (i due atti di vendita del 05.03.1982 e del 30.05.1990,nonché il Regolamento di condominio) al solo fine di identificare lanatura dell’area di cui è causa. A prescindere, infatti, dalladestinazione dei 20 mq (da adibire a parcheggio) di cui si discute, ciòche rileva è che si tratta di un’area qualificata come pertinenziale neidocumenti esaminati, incluso il Regolamento di condominio; areaevidentemente da tenere distinta dai parcheggi definiti comecondominiali nell’atto di vendita del [OSCURATO:DATA_NASCITA] e nel Regolamentocondominiale successivo.Tanto spiega perché neanche il secondo giudice abbia ricercato ilprimo atto di costituzione del condominio, indicato dal ricorrente nellavendita del 1982, al quale la giurisprudenza costante di questa Cortericonosce l’individuazione delle parti (anche non necessariamente)comuni/private, ai sensi dei nn. 1 e 2 dell’art. 1117 cod. civ., ai finidel superamento – a carico del condòmino che vanti invece latitolarità esclusiva – della c.d. «presunzione di condominialità».La Corte capitolina ha ritenuto che l’area in contestazione, il cuiuso risultava impedito dall’utilizzo dei convenuti per accedere ai loro5 di 9Numero registro generale 14023/2023Numero sezionale 2684/2025Numero di raccolta generale 15132/2026Data pubblicazione 19/05/2026posti auto, avesse natura pertinenziale per essere adibita aparcheggio, traendo detto convincimento dall’esame congiunto deititoli prodotti, secondo argomenti letterali e sistematici scevri daincongruenze logico-giuridiche, il cui sindacato è inammissibile insede di legittimità.1.2. Confermata la natura pertinenziale dell’area adibita aparcheggio oggetto di causa, cade, quindi, anche la seconda censurarelativa alla mancanza di legittimazione attiva degli originari attori.2. Con il secondo motivo si deduce violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1014, n. 1 cod. civ. e 1026 cod. civ. inrelazione all’art. 2943 cod. civ. per il mancato accoglimentodell’eccezione di prescrizione e dell’art. 115 cod. proc. civ. (art. 360,comma 1, n. 3 cod. proc. civ.), nonché omesso esame di fatti decisivioggetto di discussione tra le parti (art. 360, comma 1, n. 5).Erroneamente la Corte d’Appello ha escluso la sussistenza deipresupposti per la prescrizione del diritto d’uso, avendo essa omessodi esaminare un fatto decisivo – pure oggetto di discussione negli attiin causa - nella determinazione del dies a quo per il conteggio deitermini prescrizione. In effetti, affermano i ricorrenti, i sigg.riCapocaccia e [OSCURATO:PERSONA] non hanno mai utilizzato l’area per cui ècausa, perché fin dal maggio 1990 (data dell’acquisto del loroimmobile) e fino al mese di giugno 2010 essi hanno parcheggiato iloro autoveicoli sullo spazio messo a disposizione dalla sig.ra [OSCURATO:PERSONA] della di lei proprietà, mai utilizzando il parcheggio(condominiale, non già pertinenziale).2.1. Il motivo è infondato.Come evidenziato supra (punto 1.1.) la Corte d’Appello hariconosciuto natura pertinenziale all’area in contestazione. Ora, nontrattandosi di un mero diritto d’uso, il diritto di proprietà (e relativa6 di 9Numero registro generale 14023/2023Numero sezionale 2684/2025Numero di raccolta generale 15132/2026Data pubblicazione 19/05/2026pertinenza) riconosciuto agli odierni resistenti comprende tra le suefacoltà anche il non uso, e non è pertanto suscettibile di prescrizione(Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 15482 del 14.09.2012), fatti salvi glieffetti dell’usucapione, non rilevante nel caso di specie.In ogni caso, la Corte territoriale ha precisato che, anche aprescindere dalla natura del diritto sull’area in contestazione, nonsussisterebbero nel caso di specie i presupposti utili alla declaratoriadi estinzione. Risulta, infatti, pacifico che il manufatto abusivo erastato edificato dagli odierni ricorrenti nel 1992, sicché era certo chefino a quella data i [OSCURATO:PERSONA]-[OSCURATO:PERSONA] avessero utilizzato lapropria area pertinenziale adibita a parcheggio; da tanto deriva ilmancato decorso del ventennio di legge, atteso che la notifica dellacitazione è datata 03.09.2010. Oltre al fatto che l’utilizzo dell’areaper cui è controversia da parte degli allora appellanti dovevaimputarsi a mera tolleranza dei [OSCURATO:PERSONA]-[OSCURATO:PERSONA] (v. sentenzap. 4, ultimi due righi; p. 5, 1°-4° capoverso).3. Con il terzo motivo si deduce omesso esame di fatti decisivioggetto di discussione tra le parti, con riferimento all’errataindividuazione dell’area controversa (art. 360, comma 1, n. 5), inquanto il giudice di seconde cure non avrebbe esaminato una ragionedi carattere tecnico, consistente nel fatto che la linea di confine trala proprietà int. 6 ed il parcheggio condominiale è lunga 18 metri,mentre l’area di parcheggio rivendicata dai [OSCURATO:PERSONA] - [OSCURATO:PERSONA] èuna fascia di 20 mq composta da due spazi di mt. 2 x 10 ciascuno.Quindi, se l’area di 20 mq di cui si discute fosse adiacente allaproprietà [OSCURATO:SOCIETA], ne conseguirebbe che essa occuperebbe tutto ilconfine ed occluderebbe anche lo stradello condominiale checostituisce l’unico accesso agli appartamenti in questione ed accesso7 di 9Numero registro generale 14023/2023Numero sezionale 2684/2025Numero di raccolta generale 15132/2026Data pubblicazione 19/05/2026secondario per tutte le altre unità immobiliari facenti parte delcomprensorio.3.1. Il motivo è inammissibile: come chiaramente si evince dallasua formulazione, esso involge una valutazione di merito nonproponibile in questa sede (ex multis: Cass. Sez. 2, n. 19717 del17.06.2022; Cass. Sez. 2, n. 21127 dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA]).Del resto, la Corte territoriale ha maturato il convincimento dellacorretta individuazione dell’area di 20 mq non utilizzabile daiproprietari per la turbativa posta dagli odierni ricorrenti ragionandoin base alle risultanze della CTU, né tali argomentazioni risultanoaffette da incongruenze logico-giuridiche.4. In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso.Le spese del presente giudizio sono liquidate in dispositivosecondo la regola della soccombenza.Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell'art.13, comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, diun ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloprevisto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1-bis, del d.P.R.n. 115 del 2002, se dovuto. P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso;condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese delgiudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in €.5.000,00 per compensi, oltre ad €. 200,00 per esborsi e agli accessoridi legge nella misura del 15%.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002,sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte dei8 di 9Numero registro generale 14023/2023Numero sezionale 2684/2025Numero di raccolta generale 15132/2026Data pubblicazione 19/05/2026ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato paria quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1-bis, deld.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione Civile, il 6 novembre 2025.La PresidenteMILENA FALASCHI9 di 9