Cassazione n. 25392/2023

p. ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al R.G.N. 836-2018 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA], giusta procura speciale in atti; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliatain ROMA, [OSCURATO:PERSONA], 36, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difes a dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA]e [OSCURATO:PERSONA] , giusta procura speciale in atti; -controricorrente - avverso la sentenza n. 4813/2017 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 17/11/2017; Ric. 2018 n. 03836 sez. S2 -ud. 16-11-2022 -2- udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16/11/2022 dal Consigliere Dott. [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA] 1. Con atto di citazione notificato il 02/03/2013, [OSCURATO:PERSONA] conveniva in giudizio davanti al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA]. Esponendo di avere stipulato con la stessa in data 27/10/2012 un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un immobile di sua proprietà sito in [OSCURATO:PERSONA] (CO) per il prezzo complessivo di euro 190.000,00, di cui euro 12.500,00 già versati dalla promissaria acquirente a titolo di caparra confirmatoria e di avere fissato per la stipula del rogito il termine del 28/02/2013, chiedeva al Tribunale adito l’emanazione di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., con subordine dell'effetto traslativo della proprietà dell’immobile promesso in vendita all'integrale pagamento del prezzo. 2. Si costituiva in giudizio la convenuta, che domandava in via riconvenzionale l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare stante l'inadempimento del promittente venditore, avendo questi dichiarato – all’atto della sottoscrizione del preliminare -che l'immobile era conforme alle norme edilizie ed urbanistiche, oltre che libero da i scrizion i e trascrizioni pregiudizievolie che entrambe le dichiarazioni si erano rivelate mendaci. [OSCURATO:PERSONA] sosteneva infatti di ave re accertato , dopo la stipulazione del preliminare,che l'immobile promesso in vendita non era conforme alle piantine catastali depositate per ottenere l'agibilità dello stesso e che tramite la visura catastale aveva scoperto che sul bene promesso in vendita era stata iscritta ipoteca giudiziale dalla [OSCURATO:PERSONA] di Bergamo in Ric. 2018 n. 03836 sez. S2 -ud. 16-11-2022 -3- ragione del debito da questa vantato nei confronti di [OSCURATO:PERSONA],genero dell'attore, in previsione dell'espletamento di un'azione revocatoria ex art 2901 c.c. 3. Nelle more del procedimento,su ricorso depositato da [OSCURATO:PERSONA], il T ribunale di Como , con decreto n . 633/ 2013 , ingiungeva a [OSCURATO:PERSONA] il pagamento della somma di euro 25.000,00oltre interessi legali, corrispondent e al doppio della caparra confirmatoria versata dalla ricorrente all'atto d ella sottoscrizione del preliminare. 4. Contro tale provvedimento proponeva opposizione il Beltrami per sentir dichiarare l’illegittimità del recesso della Colasuonno dal contratto preliminare, rilevando in particolare che l’ipoteca era stata iscritta dopo la trascrizione dell'atto di acquisto e che pertanto si trattava di un'incauta e illegittima iniziativa dell'istituto di credito bancario. 5. Disposta la riunione dei due procedimenti, con sentenza n . 1585/2015, il giudice di prima istanza rigettava la domanda proposta da [OSCURATO:PERSONA],dichiarava la legittimità del recesso dal contratto preliminare di [OSCURATO:PERSONA] C olasuonno in conseguenza delgrave inadempimento del Beltrami , rigettava le domande della C olasuonno di risoluzion e contrattuale e risarcimento danni, respingeva l'opposizione proposta dal Beltrami e confermava il decreto ingiuntivo opposto. 6. Avverso tale sentenza proponeva appello [OSCURATO:PERSONA]. Si costituiva in giudizio l’appellata. 7. Con sentenza n. 4813/2017, la Corte di Appello di Milano rigettava l’appello e confermava la sentenza impugnata. 8. Avverso tale decisione [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione articolato in cinque motivi. 9. Ha resistitocon controricorso [OSCURATO:PERSONA]. Ric. 2018 n. 03836 sez. S2 -ud. 16-11-2022 -4- [OSCURATO:PERSONA] 1.- Con il p rimo motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 2644 e 2828 c.c. in relazione all'art.360 comma 1, n. 3 c. p . c . Secondo il ricorrente la sentenza è errata là dove ha considerato che l'iscrizione dell'ipoteca giudiziale a carico del [OSCURATO:PERSONA] fosse rilevante ai fini della validità dell'acquisto da parte della promissaria acquirente dell'immobile, posto che il diritto reale di garanzia non era opponibile al ricorrente [OSCURATO:PERSONA], proprietario dell'immobile per acquisto avvenuto 15.07.2010, in data anterioreall’iscrizione ipotecaria, eseguita il 20.04.2012 . 2.- Il secondo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt.1218 e 1453 c.c., in relazione all’art. 360 comma 1, n. 3 c.p.c. La sentenza impugnata è tacciata di avere ravvisato l’inadempimento del Beltrami nell’omessa menzione dell’esistenza dell'ipoteca sull'immobile : avendo lo stesso giudice con altra sentenza dichiarato illegittima l'iscrizione ipotecaria con effetto ex tunc, il ricorrente affermava il vero quando garantiva l'immobile promesso in vendita libero da ipoteche e da una visura ipotecaria al suo nominativo non risultava comunque alcuna iscrizione. 3.-Il terzo motivo lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt.1385 c.c. e 112 c.p.c. in relazione all'art . 360 comma 1, n. 3e n. 4 cpc. La Corte distrettuale avrebbe doppiamente errato , sia nell’affermare l’inadempimento del Beltrami, sia nel riconoscere Ric. 2018 n. 03836 sez. S2 -ud. 16-11-2022 -5- alla Colasuonno il diritto di pretendere il doppio della caparra. La domanda avanzata in giudizio da quest'ultima non poteva infatti essere considerata come domanda diretta ad esigere il doppio della caparra confirmatoria, secondo la qualificazione fornita dalla Corte, ma era una domanda risolutoria, come si evince dalla comparsa di costituzione e risposta. 4. -Il quarto motivo si appunta sulla violazione dell'art. 345 c.p.c. in relazione all’ art . 360 co mma 1, n. 4 c . p . c . Con esso i l ricorrente si lamenta della mancata ammissione delle produzioni documentali offerte nel giudizio di appello, risultando le stesse acquisite solo dopo la scadenza dei termini preclusivi. 5.-Con il quinto motivo il ricorrente contesta la violazione e falsa applicazione degli artt. 24 / 26 del DPR 6 giugno 2001 n . 380,degli artt. 1453 e 1455 c.c. in relazione all'art . 360 co mma 1, n. 3 e n.4 c.p.c. , nonché la nullità della sentenza per omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio in relazione all'art.360 comma 1, n. 5 , relativamente al capo della sentenza che ha ritenuto superfluo l'esame circa la dedotta difformità dell'immobile ed il certificato di agibilità. Il motivo, proposto per scrupolo difensivo e per evitare qualsiasi eccezione di decadenza dalle doglianze esposte nell'atto di appello e ritenute assorbite, verte sulla conformità dell'immobile al progetto, con particolare riferimento alla presenza dei lucernari posti al primo pianoe contesta che la loro asserita assenza potesse integrare gli estremi dell'inadempimento rilevante e legittimante la risoluzione per inadempimento: sarebbe stato infatti sufficiente che gli stessi venissero collocati quantomeno all’atto della stipula del contratto definitivo di vendita. Ric. 2018 n. 03836 sez. S2 -ud. 16-11-2022 -6- [OSCURATO:PERSONA] 1. Il primo e il secondo motivo di ricorso possono essere trattati congiuntamente perché connessi, vertendo entrambi sulla presenza di un’ipoteca sull’immobile di cui è causa, non dichiarata dal promittente venditore. I motivi sono inammissibili, perché rivolti ad ottenere una riconsiderazione in senso favorevole al ricorrente delle valutazioni già compiute dal giudice del merito e a richiedere a questa Corte un non consentito nuovo apprezzamento dei fatti e delle risultanze di causa. Inoltre non colgono appieno la ratio della decisione, posto che la Corte distrettuale non ha fatto questione della opponibilità o meno dell'iscrizione ipotecaria alla Colasuonno o ha incentrato le sue argomentazioni sulla circostanza che il Beltrami avrebbe potuto procedere -come poi ha provveduto - ad ottenere la cancellazione della stessa , depositando in data 2.05.2013 un ricorso ex art. 702 bis c.p.c. Si legge testualmente nella motivazione: “ Ciò che assume importanza ai fini del rapporto contrattuale tra le parti in causa è la circostanza oggettiva che al tempo della conclusione del preliminare insisteva sul bene il gravame suddetto e che tale circostanza non è stata dichiarata dal Beltrami che, anzi, ha garantito il contrario e così facendo è venuto meno agli obblighi di correttezza e buona fede su di esso gravanti e rispetto ai quali è gravemente inadempiente”. L'asserita ignoranza del Beltrami di avere acquistato un immobile libero si scontra con il rapporto parentale intercorrente con il proprio dante causa (il di lui genero) e con la ragione della trascrizione ipotecaria che, pur illegittima, anticipava l'intenzione della banca di agire per l'inefficacia dell'atto con cui ilBeltrami aveva acquisito la proprietà dell'immobile oggetto del Ric. 2018 n. 03836 sez. S2 -ud. 16-11-2022 -7- successivo preliminare( l’azione revocatoria della banca risulta poi essere stata accolta dal Tribunale di Como, con sentenza confermata – come si legge in motivazione – dalla Corte di appello meneghina, con la decisione n. 1160/2017). E comunque, per usare le parole della sentenza impugnata, “anche volendo credere all'ignoranza da parte dell'appellante dell'iniziativa della banca, ugualmente sussisterebbe la responsabilità dello stesso per l'omessa comunicazione alla controparte dell'iscrizione pregiudizievole”. Resta dunque la constatazione espressa dalla sentenza impugnata che “nel contratto preliminare, come anche nella fase precedente delle trattative, il Beltrami non ha mai fatto riferimento all'esistenza del suddetto gravame; anzi lo stesso ha esplicitamente dichiarato l'inesistenza, sull'immobile promesso di vendita, di trascrizioni e/o iscrizioni (v. punto 3 contratto preliminare sub doc. 3 fascicolo di primo grado appellata), pur essendo intercorsi tra la data di iscrizione dell'ipoteca e quella della sottoscrizione del preliminare circa sei mesi”. La violazione del fondamentale canone di correttezza nelle trattative e nell’esecuzione del contratto –posta a sostegno della parte motiva della decisione impugnata - non è in alcun modo investita dai motivi di ricorso, che si incentrano sulla inosservanzadi norme riguardanti la pubblicità immobiliare (art.2644 e 2828 c.c.) e delle norme in tema di inadempimento dell’obbligazione, posto che – a dire del ricorrente – lo stesso avrebbe offerto di eseguire regolarmente la sua prestazione, attraverso la domanda proposta ex art. 2932 c.c. 2. -Il terzo motivo è infondato. Il giudice di appello ha ritenuto la decisione di primo grado corretta: avendo scoperto la presenza di una trascrizione Ric. 2018 n. 03836 sez. S2 -ud. 16-11-2022 -8- pregiudizievole sull’immobile a lei promesso in vendita, la Colasuonno aveva provveduto a comunicare la propria volontà di recesso dal preliminare di vendita, azionando poi la pretesa di pagamento del doppio della caparra con il procedimento monitorio (sfociato nel decreto ingiuntivo n. 633/2013 emesso dal Tribunale di Como) anteriormente alla proposizione della domanda riconvenzionale, avanzata nel giudizio promosso nei suoi confronti dal Beltrami, per ottenere la dichiarazione di risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. Il recesso della controricorrente è stato riconosciuto legittimo dalla Corte distrettuale in ragione del grave inadempimento del ricorrente.In considerazione del primitivo recesso, la domanda ulteriore, che è stata ritenuta dalla Corte d i appello (in conformità a quanto statuito dal primo giudice) incompatibile con la dichiarazione di recesso con restituzione del doppio della caparra versata, era proprio quella di risoluzionegiudiziale, che è stata dichiarata inammissibile, “mentre non vi era ragione per non accogliere quella preventiva di recesso”. Nel riconoscere il diritto della controricorrente a percepire il doppio della caparra ricevuta, contestato dal ricorrente, il giudice a quo non ha dunque violato la norma denu nciata nel mezzo di ricorso, solo a considerare che la più recente giurisprudenza di questa Corte ha ritenuto che la parte adempiente Ric. 2018 n. 03836 sez. S2 -ud. 16-11-2022 -9- 3.-Il quarto motivo è generico e irrilevante . Come si legge in sentenza e come rileva la controricorrente, la Corte di Appello di Milano non ha dichiarato inammissibili le produzioni documentali eseguite in grado di appello, ma solo la documentazione prodotta all'udienza di precisazione delle conclusioni, avvenuta alla udienza del 22.06.2017, “ad esclusione la sentenza n. 1160/2017 della Corte di Appello di Milano depositata nelle more tra la prima udienza del procedimento di appello e l'udienza fissata per la precisazione delle conclusioni”. Secondo quanto si rileva dal ricorso , inoltre, la documentazione in questione risultava formata o acquisita in precedenza (precisamente in data 5.09.2014 e in data 14.07.2016) ed eraquindi suscettibile di essere prodotta prima della udienza di precisazione delle conclusioni. Il motivo è comunque formulato in violazione della prescrizione di cui all’art. 366 comma 1 n. 6 c.p.c., che determina l’inammissibilità del mezzo di gravame quando non siadato rinvenire in che modo la pretesa tardiva produzione in appello di nuovi documenti si sia ripercossa sul contenuto della decisione di appello. Ric. 2018 n. 03836 sez. S2 -ud. 16-11-2022 -10- 4.- Il quinto motivo è inammissibile nel punto in cui lamenta l’omissione di fatto decisivo ai sensi dell’art. 360 comma 1, n. 5 c.p.c., preclusa per la presenza di “doppia conforme”, ai sensi dell’art. 348 ter commi 4 e 5 c.p.c. Per di più, non risponde al vero che la Corte di Appello di Milano abbia omesso di considerare la presunta mancanza del certificato di agibilità oltre che l’assenza di uno dei due lucernari sull’immobile promesso in vendita, giacché il giudice a quo ha ritenuto irrilevante, in considerazione della gravità dell’inadempimento del Beltrami (l’avere taciuto sulla presenza di una trascrizione pregiudizievole sull’immobile in questione), “la questione attinente la conformità dell'immobile alla documentazione sulla cui base è stato rilasciato il certificato di abitabilità”, aggiungendo puntualmente che “anche alla scadenza del termine per il rogito fossero state apportate all'immobile le variazioni adeguate a renderlo conforme alla documentazione depositata la promissaria acquirente avrebbe avuto comunque il diritto di recedere dal contratto preliminare stante la mendace dichiarazione del promittente venditore”. 5.-Il ricorso va dunque respinto. A seguito del rigetto, in base al principio della soccombenza, parte ricorrente va condannata a rimborsare le spese in favore dellacontroricorrente, liquidate come in dispositivo. Stante l’esito, sussistono le condizioni per dare atto, ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002, dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13 comma 1 bis, se dovuto. P.Q.M. Ric. 2018 n. 03836 sez. S2 -ud. 16-11-2022 -11- La Corte rigetta il ricorso, condannando parte ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio in favore dellacontroricorrente, che liquida in euro 5.600,00, oltre a euro 200,00 per esborsi, oltre al 15% per spese generali forfettarie e agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per