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CassazionesentenzaSezione 3

Cassazione n. 21833/2023

Testo integrale del provvedimento

Testo integrale del provvedimento

I Consigliere ORDINANZA sul ricorso 22334/2019 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso unitamente dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi unitamente dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrenti - nonchécontro [OSCURATO:PERSONA], Cascina degli Elli di [OSCURATO:PERSONA] ss, I [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] e c, rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA];-ricorrenti incidentali - nonchè contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi unitamente dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrenti – avverso la sentenza n. 2363/2019 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 30 maggio 2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 6 giugno 2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]: Rilevatoche: 22334 /20 19 Con citazione notificata il 6 settembre 2011 [OSCURATO:PERSONA] conveniva davanti al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] per ottenere sentenza ex articolo 2932 c.c. in relazione a contratto preliminare di compravendita di terreni siti in Malnate che con lui aveva concluso il 1°dicembre 2009, chiedendo, in subordine, che ne fosse dichiarata la risoluzione con condanna del convenuto a risarcirgli i danni. [OSCURATO:PERSONA] si costituiva, resistendo e chiedendo, in via riconvenzionale, la condanna del [OSCURATO:PERSONA] a restituirgli il doppio della caparra ricevuta o a pagargli la penale pattuita nel contratto per il ritardo nella conclusione del contratto definitivo; chiedeva altresì di chiamare in causa [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] - che nella vicenda avrebbero inv ocato un diritto di prelazione quanto ai beni oggetto del preliminare -per ottenerne la condanna al risarcimento di danni.

Autorizzata la chiamata, questi ultimi si costituivano e in via riconvenzionale chiedevano, qualora fosse accertato il diritto di prelazione, di trasferire alla Ress la proprietà previo pagamento del prezzo, di condannare il Villa e il [OSCURATO:PERSONA] a risarcire danni in misura non inferiore a euro 50.000 e di condannare il [OSCURATO:PERSONA] a restituire la somma di euro 40.000; in subordine, chiedevano di accertare che nulla dovevano al [OSCURATO:PERSONA] e al Villa; in ulteriore subordine, chiedevano di condannare il [OSCURATO:PERSONA] a manlevarli da ogni pretesa del Villa; in estremo subordine, chiedevano di condannare il [OSCURATO:PERSONA] e il Villa a risarcire danni.

Con sentenza n. 270/2015 il Tribunale, accogliendo la domanda del [OSCURATO:PERSONA], dichiarava i terreni trasferiti ex articolo 2932 c.c. dal [OSCURATO:PERSONA] al Villa previo pagamento di euro 1.370.000 quale residuo del prezzo di compravendita entro sei mesi dalla pubblicazione della sentenza, rigettando tutte le altre domande. [OSCURATO:PERSONA] proponeva appello chiedendone completa riforma.

Affermava che l’articolo 2932 c.c. non poteva applicarsi in quanto incompatibile con il diritto di prelazione suibeni de quibus spettante al Ministero dei [OSCURATO:PERSONA] di cui al d.lgs. 22 gennaio 2004 n. 42, che anche la domanda dei Donadio/Ress di esercitare prelazione agraria quali confinanti impediva comunque il contratto definitivo perché il Villa si sarebbe ingiustamente trovato costretto a pagare il prezzo con il rischio poi di subire da questi il riscatto,e insisteva per la condanna risarcitoria di tutte le controparti, per danni ingiustamente negati dal primo giudice.

Durante il giudizio d’appello il [OSCURATO:PERSONA], in proprio e quale legale rappresentante della società semplice Cascina degli Elli di [OSCURATO:PERSONA] e della società semplice I Gelsi di [OSCURATO:PERSONA] (società pure in causa), stipulava con il Villa un contratto definitivo di compravendita per i terreni in questione.

La Corte d’appello di Milano, con sentenza n. 2363/2019, dichiarava cessata la materia del contendere quanto alla domanda ex articolo 2932 c.c. del [OSCURATO:PERSONA] e respingeva l’appello del Villa contro la sentenza di primo grado nella parte in cui avevarigettato le sue domande verso il [OSCURATO:PERSONA] e le due società semplici nonché le sue domande verso i Donadio/Ress; compensava le spese del grado d’appello tra il Villa da un lato e il [OSCURATO:PERSONA] e le due società dall’altro; condannava l’appellante Villa a rifondere le spese del grado d’appello aiDonadio/Ress.

Nella sentenza, la corte territorialeanzitutto osse r va che dal [OSCURATO:PERSONA] e d al Villa “risulta essere stata riconosciuta la sopravvenuta conclusione” dal contratto di compravendita tra il [OSCURATO:PERSONA] (che per errore materiale il giudice d’appello identifica sovente come Radaelli) per conto delle due suddette società e il Villa (sentenza, pagina 3), deducendone che ciò fa cadere anche la condanna alla rifusione delle spese di primo grado pronunciata nei confronti del Villa a favore del [OSCURATO:PERSONA].

Successivamente la corte afferma che la cessazione della materia del contendere non investe anche le domande di risarcimento dei danni del Villa verso il [OSCURATO:PERSONA], così esprimendosi (pagine 4s.): “Non può invece ritenersi riguardare la cessazione della materia del contendere anche le domande di risarcimento di danni proposte dal … Villa nei confronti del … Radaelli, risultando tali domande strettamente connesse a quella del … [OSCURATO:PERSONA] intesead ottenere la pronuncia di una sentenza sostitutiva del contratto definitivo di compravendita ora appunto superata … ma essendo individuati i presupposti dei diritti di credito con le domande stesse fatti valere in affermati comportamenti illegittimi del … Radaelli.” Osserva dunque la corte che tali ulteriori domande devono essere rigettatea conferma della sentenza del primo giudice, considerato che il Villa “non risulta essersi prestato alla conclusione del contratto definitivo” da lui stesso invece concluso con il [OSCURATO:PERSONA] “dopo la pronuncia della sentenza sostitutiva di tale contratto”, così facendo “venire meno con la conclusione del contratto la configurabilità di alcun pregiudizio per il … Villa la cui causa sia da individuare nel comportamento tenuto dal … Radaelli relativamente alla conclusione del contratto definitivo”; e “né gli elementi di prova già acquisiti né quelli di cui è stata richiesta l’acquisizione risultano idonei a confermare essere stati causa della ritardata conclusione del contratto definitivo”, avvenuta solo dopo la sentenza esito della causa proposta dal [OSCURATO:PERSONA] e contrastata dal Villa, “da comportamenti tenuti dal … Radaelli in difformità di quanto prescritto da disposizioni di legge o anche solo dalla correttezza”.

Riguardo poi alla domanda risarcitoria del Villa nei confronti dei Donadio/Ress il giudice d’appello afferma (pagina 5s.) che nemmeno relativamente ad essa “può ritenersi esplicare i suoi effetti la pronuncia di cessazione della materia del contendere nonostante ricorda una stretta connessione tra essa e la domanda del …Radaelli” e anche per questa va confermato il rigetto del primo giudice in quanto “non risulta dimostrato, né può considerarsi destinato a poter essere dimostrato con i mezzi di prova richiesti, che la proposizione della domanda con la quale è stato … fatto valere il loro affermato diritto di prelazione sia avvenuta per malafede o per violazione di regole di elementare prudenza”. [OSCURATO:PERSONA] ha presentato ricorso, sulla base di sette motivi.

Si sono difesi con controricorso, proponente pure ricorso incidentale basato su due motivi, il [OSCURATO:PERSONA] e le due società.

Si sono difesi altresì con controricorso dal ricorso del Villa i Donadio/Ress.Tutte le parti hanno depositato memoria.

Considerato che:

1. Con il primo motivo il Villa denuncia, ex articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., falsa applicazione dell’articolo 2932 c.c.

“a causa della relazione ministeriale sul bene soggetto al vincolo storico-culturale-paesaggistico” di cui agli articoli 59 ss. d.lgs. 22 gennaio 2004 n.42. 1.1 Ar gomenta, nella prima parte della censura, su tale prelazione, rapportandola all’articolo 13 del contratto preliminare che stabiliva il deposito fiduciario del corrispettivo presso il notaio dopo il contratto definitivo e “sino allo spirare del diritto dell’esercizio della prelazione legale”, e lamentando l’erronea applicazione da parte del Tribunale dell’articolo 2932 c.c. compiuta condannando il Villa a pagare a parte attrice la somma di euro 1.370.000 “anziché applicare, come era necessario, la disciplinadella prelazione ministeriale di cui al codice dei beni”. 1.2 Nella seconda parte afferma che una siffatta violazione di tale disciplina “inficia del tutto la sentenza emessa dal Tribunale”, invocando ancora norme del Codice dei beni culturali (articolo 61e articolo 164) per dedurne che la sentenza suddetta risulta “radicalmente nullaper espressa previsione normativa” e quindi per violazione di norme imperative, in particolare perché il citato articolo 164 stabilisce che “le alienazioni, le convenzioni egli atti giuridici in genere, compiuti contro i divieti stabiliti dalle disposizioni del Titolo I della Parte seconda, o senza l’osservanza delle condizioni e modalità da esse prescritte, sono nulli”. 1.3 Nella terza parte del motivo adduce l’inapplicabilità dell’articolo 2932 c.c. in caso di condizione sospensiva, perché, pure nella denegata ipotesi in cui non si riconosca la nullità della sentenza, questa sarebbe viziata da grave e falsa applicazione delle sopra richiamate norme, essendo inammissibile una pronuncia costitutiva ex articolo 2932 c.c. qualora il trasferimento per legge o per volontà delle parti sia condizionato all’approvazione preventiva dell’autorità amministrativa (Cass. 21013/2010): e nel caso in esame sarebbero mancate la denuntiatioex articolo 59 del Codice dei beni culturali e quindi anche l’implicita autorizzazione al trasferimento della proprietà da parte del Ministero dei [OSCURATO:PERSONA], non potendosi comunque mediante l’articolo 2932 c.c.

“eludere norme di legge applicabili agli atti negoziali”. 1.4 In una quarta parte del motivo sostiene che in ogni caso la sentenza ex articolo 2932 c.c. non può realizzare un effetto maggiore o diverso rispetto a quello concordato dalle parti nel preliminare; e invece nel caso in esame tale sentenza avrebbe “sradicato” dall’assetto negoziale l’articolo 13 del preliminare stesso. 1.5 Tutto questo motivo è inammissibile perché non pertinente alla ratio decidendidel giudice d’appello e, ancor più, a monte, perché a ben guardare non censura la sentenza d’appello, bensìdirettamente la sentenza di primo grado.

Qualora si volesse comunque orientare la doglianza avverso la sentenza d’appello, emerge peraltro la non pertinenza anche sotto questo profilo, giacché la corte territoriale ha ritenuto sussist ente la cessazione della materia del contendere per la volontà espressa dalle parti mediante la “sopravvenuta conclusione … del contratto definitivo di compravendita”.

Il ricorrente avrebbe pertanto dovuto censurare tale ratio decidendi e dimostrare quindi la inconferenza del rilievo in cui consiste, ovvero spiegare perché la sopravvenuta coincidenza della volontà delle parti per la conclusione del contratto non sopprime la contesa in relazione agli esiti del contratto preliminare.

La sua doglianza, al contrario, non centra la effettiva ratio decidendie dunque è priva di interesse.

2. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia, in riferimento all’articolo 360, primo comma n.3, c.p.c., inapplicabilità dell’articolo 2932 c.c.

“a causa del pericolo attuale e concreto di prelazione agraria”. 2.1 Afferma, in primo luogo , che sia il tribunale, sia la corte territoriale “sono incorsi in una falsa applicazione” dell’articolo 2932 c.c. anche in rapporto agli articoli 1476 n.3 e 1481 c.c., considerato che la prelazione agraria, invocata dai Donadio/Ress “e da loro insistita sino al deposito della memoria di replica di primo grado”, non avrebbe consentito al [OSCURATO:PERSONA] di pretendere dall’attuale ricorrente di pagare il prezzo ex articolo 2932 c.c.

Infatti l’articolo 1476 n.3 c.c. impone al venditore di garantire il compratore dalla evizione e l’articolo 1481 c.c. stabilisce che il compratore può sospendere il pagamento del prezzo quando teme che vi sia rivendica di terzi: siconcreterebbe così il principio generale di autotutela nel diritto dei contratti, e le norme invocate sarebbero comunque analogicamente applicabili anche al contratto preliminare, la giurisprudenza di legittimità avendo riconosciuto specificamente che il promissario acquirente può sospendere il pagamento del prezzo ex articolo 1481 c.c. in caso di pericolo di rivendica dal titolare della prelazione agraria violata (Cass. 24131/2013).

E quindi in spregio a dette norme il [OSCURATO:PERSONA] avrebbe ottenuto che il Villa fosse condannato a stipulare il contratto definitivo e a pagare il prezzo: norme che “sono state disattese da entrambi i giudici di merito”. 2.2 A ggiung e che l’applicazione dell’articolo 2932 c.c.

“è paralizzata … dall’eccezione inademplenti non est adimplendum ” nonostante “condotte assolutamente negligenti e in malafede” del [OSCURATO:PERSONA] - ampiamente illustrate - che l’avrebbero giustificata. 2.3 Come la prima censura, anche questa non è pertinentecon il contenuto della sentenza d’appello, ove non si afferma l’applicabilità nella specie dell’articolo 2932 c.c.,a conferma di quanto ritenuto dal primo giudice, ma si ritiene che sia cessata la materia del contendere in ordine alla relativa tematica per la sopravvenuta stipulazione di un contratto definitivo tra il Villa da un lato e il [OSCURATO:PERSONA] e le sue società dall’altro.

Quindi il motivo, per le stesse ragioni del disattendimento delprecedente - difetto di interesse per non avere colto la vera ratio decidendi-, è inammissibile. 3.1Con il terzo motivoil ricorrente denuncia, ex articolo 360, primo comma n.5 , c.p.c., omesso esame del fatto deponente per la cessazione della materia del contendere.

La corte territoriale avrebbe “omesso di esaminare il fatto relativo alla intervenuta stipula del contratto di compravendita con i due rogiti del 29.

10. 2015 dell’8.

1. 2016 (sic)”, limitandosi a dichiarare, “in relazione a tale avvenimento”, la cessazione della materia del contendere “ed a riformare la sentenza di primo grado solo limitatamente alla parte dispositiva in cui dichiarava la conclusione del contratto definitivo ex art. 2932 c.c.” Tuttavia “la cessazione della materia del contendere riguarda solo il fatto del trasferimento della proprietà dei beni immobili”, lasciando invece “impregiudicate tutte le altre questioni”, cioè le domande del Villa verso il [OSCURATO:PERSONA] e verso i Donadio/Ress.

Il ricorrentesostiene che “sia la data dei due rogiti … sia il contenuto dei rogiti stessi” confermano documentalmente che il Villa aveva diritto di dolersi perché il [OSCURATO:PERSONA] aveva preteso l’applicazione dell’articolo 2932 c.c., “inapplicabile nella specie per le ragioni più sopra illustrate”, che vengono riassunte nuovamente nel presente motivo, per concludere cheil giudice d’appello non avrebbeneppure “tenuto in minima considerazione il fatto decisivo che il trasferimento della proprietà era avvenuto con modalità ed in un contesto temporale che confermavano tutte le ragioni invocate” dal Villa in primo grado. 3.2 Va al riguardo osservato che con il motivo in esame il ricorrente intende invero riproporre la tematica su cui risultano imperniati i precedenti motivi.

Dapprima riconosce che per la stipulazione del contratto definitivo -“in relazione a tale avvenimento” (ricorso, pagina 20) - il giudice d’appello ha dichiarato la cessazione della materia del contendere; poi ammette che la cessazione effettivamente si è verificata quanto al trasferimento della proprietà degli immobili -“la cessazione della materia del contendere riguarda solo il fatto del trasferimento della proprietà dei beni immobili” (ibidem)-.

Quindi afferma che ciò halasciato impregiudicate le domande ulteriori del Villa, cioè le sue domande riconvenzionali verso il [OSCURATO:PERSONA] “unitamente alle spese processuali di primo e secondo grado”,e le domande risarcitorie verso i Donadio/Ress.

Subito dopo, però, una “retromarcia” conduce ancora il ricorrente alla questione dell’articolo 2932 c.c., riprendendo quanto era stato appunto esposto nei precedenti motivi per sostenere ancora l’inapplicabilità dell’articolo 2932 c.c. da parte del [OSCURATO:PERSONA].

Per quelche r iguarda , allora, la presenza nel thema decidendum devoluto alla corte territoriale di ulteriori domande, oltre a quella relativa al contratto definitivo, deve rilevarsi che tale presenzanon è stata affatto negata dalla corte stessa, la quale ha espressamente circoscritto l’effetto che ha attribuito alla stipulazione del contratto definitivo -a suo avviso, come si è visto, la cessazione della materia del contendere-alla domanda ex articolo 2932 c.c., estendendo la cessazione soltanto (e ciò a favore del Villa, che quindi non ha interesse a criticarlo) a eliminarne la condanna alle spese del primo grado a fav ore del [OSCURATO:PERSONA] –si veda a pagina 4della sentenza-.

Gli ulteriori elementi ripresi daiprecedenti motivi concernono ancora, ictu oculi, la domanda ex articolo 2932 c.c., dovendo pertanto ribadirsi quanto al riguardo più sopra osservato in ordine alla mancanza di censura pertinente alla dichiarazione di cessazione della materia del contendere.

Il motivo, dunque, non ha nessuna consistenza. 4.1Con il quarto motivo il ricorrente denuncia, ex articolo 360, primo comma, n.5 c.p.c., “mancato esame” delle domande del Villa verso il [OSCURATO:PERSONA].

Nonostante una siffatta rubrica, il ricorrente prende le mosse dalla denuncia di violazione dell’articolo 112 c.p.c., imputando alla corte territoriale di avere “completamente trascurato di esaminare le domande” del ricorrente stesso verso il [OSCURATO:PERSONA].Aggiunge, subito dopo, che il giudice d’appello avrebbe dovuto ritenere il [OSCURATO:PERSONA] “soccombente nel giudizio da lui proposto”, sia perché fondato solo sull’articolo 2932 c.c. nella specie inapplicabile, sia perché non rispettante gli articoli 1476 e 1481 c.c. per la prelazione agraria invocata dai Donadio/Ress.

Quindi il giudice d’appello avrebbe dovuto condannare il [OSCURATO:PERSONA] come soccombente a rifondere al Villa le spese di primo e secondo grado, poiché proprio il Villa avrebbe “dimostrato l’infondatezza sotto ogni profilo dell’unica domanda contro di lui formulata”.

Invece la corte non avrebbe tenuto in conto tali norme né la “documentata soccombenza” del [OSCURATO:PERSONA], bensì avrebbe “mantenuto ferma la condanna alle spese in danno del … Villa ingiustamente disposta in prime cure”, e sempre ingiustamente, compensato fra le parti le spese del giudizio di gravame.

Richiama il principio di causalità relativo alla condanna alle spese di lite, asserendo poi che “il processo è stato a torto instaurato dal [OSCURATO:PERSONA] sia per l’infondatezza delle domande formulate, sia a causa dei comportamenti extraprocessuali venuti dal … [OSCURATO:PERSONA] e dai … Ress-Donadio”,deducendone che “assolutamente ingiusta” è stata la condanna del ricorrente a rifondere le spese di lite, la soccombenza dovendo essere riconosciuta al [OSCURATO:PERSONA] e ai Donadio/Ress.

Infine, deduce che il giudice non ha esaminato, pur dovendolo, la domanda risarcitoria del ricorrente relativa alla clausola 15 del contratto preliminare, attinente ad una penale per ogni giorno di ritardo. 4.2 Il motivo è composto da un miscugliodi censure radicalmente eterogeneo, e già questo puòcondurlo alla inammissibilità. 4.3 Comunque, nella prima parte il ricorrente si duole , in sostanza, del la dichiarazione di cessazione della materia del contendere per quanto concerne l’azione ex articolo 2932 c.c., ribadendo la linea di precedenti censure, e cioè che la norma è “inapplicabile nella specie”, come asseritamente “documentato dal rogito” stesso, anche se non spiega come possa il rogito dimostrare tale inapplicabilità.Subito dopo questo non ben comprensibile avvio risulta formulata una doglianza relativa alle spese di lite. 4.4 In primis il ricorrente lamenta che il [OSCURATO:PERSONA] non è stato condannato a rifondergli le spese in primo e in secondo grado, nonostante l’ emersa infondatezza della sua unica domanda.

La doglienzaè palesemente infondata: anche a prescindere dal fatto che l’unica domanda è stata oggetto di cessazione della materia del contendere (il che può comunque condurre a valutare la c.d. soccombenza virtuale), sussiste un’ulteriore domanda risarcitoria del Villa nei confronti del [OSCURATO:PERSONA], la quale è stata esclusa dalla cessazione della materia del contendere dal giudice d’appello ed è stata decisa, come già sopra riassunto, con confermadel relativo rigetto da parte del primo giudice (motivazione, pagine 5-6).

Che la fondatezza o meno di tale decisione sussista naturalmente non incide, dato che la censura riguarda la condanna accessoria, per cui se la domanda principale è rigettata è legittima la incidenza di ciò sulla pronuncia accessoria, qui la disposizione della compensazione delle spese ex articolo 92 c.p.c.; eanzi, può ben presumersi che la corte territoriale abbia ritenuto sussistente una soccombenza reciproca, contrapponendo alla soccombenza del Villa relativa alla pretesa risarcitoria la domanda del [OSCURATO:PERSONA] come valutata in via virtuale, non essendovi d’altronde ulteriorispiegazioni per la compensazione. 4.5 In secondo luogo, il Villa lamenta la omessa condanna a rifondergli le spese anche dei Donadio/Ress.

Richiama al riguardo soltanto le pagine 18 - 20 del ricorso, che, pur menzionando anche la questione della prelazione dei suddetti, si incentra su pretese “condotte assolutamente negligenti ed in malafede” del [OSCURATO:PERSONA], per cui la censura rimane generica e non illustrata nelle sue specifiche ragioni. 4.6 Infine, viene introdotta la doglianza di omessa pronuncia in relazione alla domanda di condanna del [OSCURATO:PERSONA] al pagamento della penale previst a nel preliminare per il periodo anteriore alla stipulazione del contratto definitivo.Anch’essa risulta peraltro priva di specifico contenuto, atteso che del tutto generica è la descrizione che nella premessa del ricorso (pagina 8) il ricorrente offre sulla parte della regiudicanda rimasta all’esito della cessazione della materia del contendere, facendo il medesimoesclusivo riferimento alle spese di lite e ai danni da lui subiti, qualiprovenienti dalla “condotta mantenuta dal signor [OSCURATO:PERSONA]” (e ciò a prescindere dal fatto che fu proprio il [OSCURATO:PERSONA] ad agire per giungere al contratto definitivo, avvalendosi dell’articolo 2932 c.c.). 5.1Con il quinto motivo il ricorrente denuncia, in riferimento al l’articolo 360, primo comma n.5, c.p.c., omesso esame delfatto decisivo “costituito dalla totale mancanza di considerazione del sistematico contegno ambiguo e sleale” del [OSCURATO:PERSONA] “in tutto il corso del procedimento”.

Si duole che la corte territoriale abbiatotalmente omesso di considerare: che il contratto preliminare prevedeva in più articoli che la vendita dovesse effettuarsi “mediante il preciso meccanismo di cui alla legge sulla prelazione ministeriale”; la “preesistente ventilata prelazione agraria” dei Donadio/Ress “sottaciuta” al Villa; che il diritto all’esercizio della prelazione agraria dal [OSCURATO:PERSONA] ai Donadio/Ress avvenne solo pochi giorni prima della scadenza pattuita per il rogito, così impedendo questo al Villa; l’articolo 6 del contratto preliminare,“che alludeva in modo del tutto ambiguo a possibili diritti di terzi” e che il [OSCURATO:PERSONA] “era tenuto a chiarire”.

Circostanze deponenti per l’inadempimento del [OSCURATO:PERSONA], con conseguente erroneità della sua condanna al pagamento de lle spese di entrambi i gradi del giudizio. 5.2 Il motivo è palesemente inammissibile, in quanto risulta formulato con affastellamento di elementi fattuali, come se si stesse espletando un terzo grado di merito; elementi d’altronde talora generici (come il primo e il secondo) o totalmente illogici (come il quarto: anche il Villa concordò il contratto, per cui doveva rendersi conto del contenuto delle clausole e, se le trovava non ben comprensibili, attivarsi per la modifica prima della stipulazione).La valutazione del giudice sulla condanna delle spesemantiene comunque anche spazi di discrezionalità,per cui non può automaticamente derivare da elementi fattuali indicati da una parte. 6.1Con il sesto motivo il ricorrente denuncia omesso esame di fatto decisivo e discusso, con riferimento all’articolo 360, primo comma n.5, c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] aveva proposto domanda risarcitoria nei confronti dei Donadio/Ressper avergli “l’ingiusta prelazione agraria” da loro invocata impedito di vendere il fondo a terzi “con conseguente ottenimento di un cospicuo sovrapprezzo”.

In particolare, documenti prodotti dal Villa dimostrerebbero che tra lui e Safigest s.a. era intervenuta la conclusione di un contratto “che prevedeva la cessione in favore di quest’ultima società del fondo oggetto del preliminare a suo tempo concluso” col [OSCURATO:PERSONA] e che assicurava al Villa un sovrapprezzo di euro 880.000 purché il perfezionamento avvenisse entro il 28 febbraio 2011, data “perfettamente congrua in quanto il preliminare concluso il 1.12.2009 prevedeva la stipulazione del contratto definitivo entro la stessa data del 28.2.2011”.

Durante tale “lungo arco di tempo” i Donadio/Ress “hanno ostacolato in ogni modo la conclusione del preliminare nei tempi stabiliti in ragione della invocata ma inesistente prelazione agraria”, insistendo per questa fino alla replica del primo grado, ma non proponendo appello; questa “ingiusta e persistita invocazione di una prelazione inesistente” avrebbecostituito “la diretta a causa del mancato guadagno” che il Villa si era assicurato con l’intesa con Safigest.

Quindi “inopinatamente” il giudice d’appello “ha omesso di pronunciare su tale domanda incorrendo così nella qui denunciata palese violazione dell’art. 360 n.5”. 6.2 In primis, deve darsi atto che il motivo risulta non chiaramente formulato, in quanto non si comprende se si tratta di una denuncia di violazione dell’articolo 112 c.p.c. -in relazione quindi all’articolo 360, primo comma, n.4 c.p.c.-oppure se, come enuncia la rubrica, viene lamenta to un omesso esame di un fatto decisivo e discusso.Della prima ipotesimanifesta è l’infondatezza.

La corte territoriale, infatti, ha pronunciato anche sulla domanda risarcitoria proposta dal Villa nei confronti dei Donadio/Ress (sentenza, pagine 5-6).

La seconda ipotesi, invece, patisce inammissibilità, in quanto non consente di comprendere quale sarebbe “un fatto decisivo” discusso e non esaminato, in quanto viene ne l motivo ri costrui ta , pur se sinteticam ente (e anche genericamente), una complessiva vicenda in cui vengono richiamatinon solo tre documenti del “fascicoletto” -relativi, presumibilmente, al suo (singolare, visto il repentino aumento di prezzo) accordo con altroacquirente -, ma altresì critiche, alquanto assertive per la loro genericità, relativi alla condotta nel giudizio dei Donadio/Ress (“Durante il lungo arco di tempo compreso fra l’1.

12. 2009 ed il 28.

2. 2011 i signori Ress e Donadio hanno ostacolato in ogni modo la conclusione del preliminare nei tempi stabiliti in ragione della invocata ma inesistente prelazione agraria, insistendo in tale domanda sino alla replica di primo grado e rinunciando a proporre appello avverso la sentenza di primo grado che l’aveva rigettata soltanto alla fine di luglio del 2015”).

Più che la identificazione di un fatto decisivo, discusso e dirimente, viene dunque prospettato un motivo di merito , a prescindere comunque dalla relativa genericità. 7.1 Con il settimo motivo il ricorrente denuncia una “seconda violazione” dell’articolo 360, primo comma n.5,c.p.c.

“per omessa pronuncia sulle spese a carico dei soccombenti”Ress e Donadio.

Pur essendo stata dal giudice di prime cure rigettata la domanda di prelazione di controparte, il tribunale non ha condannato quest’ultima a rifondergli le spese di lite.

A fronte della mossa impugnazione al riguardo, la corte territoriale ha successivamente invero “inopinatamente … asserito sul punto che, non sussistendo la responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c.”, i Ress/Donadio non dovevano essere condannati a rifondergli le spese del giudizio di primo grado.

Andando anzi “contro ogni logica” la corte lo ha condannato a rifondere a controparte le spese per aver “proposto un appello ingiusto”.Il ricorrenteespone altresì alcune osservazioni relative alla giustizia in generale e all’estensoredella sentenza d’appello, richiamando pure lo storico fenomeno delle c.d. sentenze suicide, dolendosialtresì - per “introdurre adeguatamente la rilevanza giuridica dei singoli motivi”- del tempo intercorso tra l’udienza di precisazione delle conclusioni e la pubblicazione della sentenza (con l’estensore già pensionato, “soltanto in quanto la legge consente la redazione ed il deposito delle sentenze anche dopo la cessazione di detto estensore da ogni incarico”). 7.2 Riguardo alle spese nel rapporto processuale tra il Villa e i Donadio/Ress, è agevole rilevare, al di là delle argomentazioni più o meno pertinenti di cui il motivo risulta compendiato, che il Villa in appello ha in effetti riproposto la domanda risarcitoria nei confronti di questi ultimi , ma la corte territoriale ha ritenuto (si veda a pagina 6) di confermare il rigetto già effettuato dal tribunale così argomentando : “… per tale domanda va confermata la pronuncia di reiezione disposta con la sentenza del Tribunale di Varese.

Infatti non risulta dimostrato, né può considerarsi destinato a poter essere dimostrato con i mezzi di prova richiesti, che la proposizione della domanda con la quale è stato dai signori [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] z abet h Ress fatto valere il loro affermato diritto di prelazione sia avvenuta per malafede o per violazione di regole di elementare prudenza così da doversi escludere la configurabilità di danni per il signor [OSCURATO:PERSONA], peraltro sottrattosi … alla richiesta di conclusione del contratto definitivo di compravendita comunque rivoltagli dal signor [OSCURATO:PERSONA] …”.

Pertanto, Ress e Donadio non erano soccombenti in appello, e quindi la condanna del Villa alla rifusione delle spese a costoro, che al contrario erano vittoriosi, nel caso in esame non è affatto erronea.

Il ricorso principale, dunque, va pertanto rigettato.

8. Con il ricorso incidentale il [OSCURATO:PERSONA] e le due società presentano due motivi. 8.1.1Mediante il primo motivo chiedono la cassazione della sentenza d’appello per violazione e falsa applicazione dell’articolo 112 c.p.c. ex articolo 360, primo comma, n.4 c.p.c. per omessa pronuncia sulla domanda di condanna del Villa al pagamento degli interessi legali e della rivalutazione monetaria sul prezzo residuo della compravendita.

Il primo giudice ha accolto la domanda ex articolo 2932 c.c., rigettando però la domanda di condanna del Villa a pagare interessi e rivalutazione sul residuo del prezzo suddetto, ammontante ad euro 1.233.000, ritenendo non ravvisabile “un comportamento colpevole del promissario acquirente”.

Gli attuali ricorrenti incidentali avevano proposto appello incidentale con cui avevano reiterato tale domanda di condanna e, successivamente al rogito, avevano concluso chiedendo ancora tale condanna.

La corte territoriale al riguardosarebbe incorsa in omessa pronuncia. 8.1.2 Il motivo è manifestamente infondato, in quanto il contenuto della domanda, chiaramente, faceva parte del contratto di compravendita definitivo per cui gli attuali ricorrenti incidentali avevano agito ex articolo 2932 c.c.; il primo giudice in merito non l’aveva ritenuto fondato, ma ciò non è stato certo sufficiente per cambiarne la natura in termini di rito.

Il giudice d’appello non l’ha menzionato apertamente, ma è implicita nella condanna ex articolo 2932 c.c. anche la condanna agli accessori del corrispettivo: essendo uscita dalla regiudicanda la tematica dell’articolo 2932 c.c., anche la condanna agli accessori del corrispettivo al giudice d’appello è risultata quindi assorbita, e la riproposizione nelle precisate conclusioni da parte degli attuali ricorrenti non ha tolto al giudice d’appello il potere di identificare (anche implicitamente, tramite cioè la complessiva configurazione della sua pronuncia) che cosa era rimasto in decisione dopo il sopravvenuto contratto di compravendita definitivo.

Non sussiste dunqueviolazione dell’articolo 112 c.p.c. 8.2.1Con il secondo motivo si censura la sentenza d’appello per violazione degli articoli 91 e 92c.p.c. quanto alla condanna al pagamento delle spese processuali del primo e del secondo grado.

La corte territoriale avrebbe dovuto liquidare le spese secondo il principio della soccombenza virtuale, da cui invece si sarebbe discostata compensandole.Inoltre avrebbe violato l’articolo 91 c.p.c., perché non avrebbe valutato il comportamento processuale “dell’odierno ricorrente”.

Infatti il Villa “con il proprio illogico e contraddittorio comportamento ha promosso la lite”, poi “ha costantemente rifiutato la conclusione del preliminare”, ha contestato “una pretesa responsabilità” del [OSCURATO:PERSONA] nella condotta dei Donadio/Ress e sollevato la questione della prelazione del Ministero.

Quindi “con il proprio comportamento ha determinato lo sviluppo del procedimento giudiziale”.

Inoltre, si sostiene che con il rogito sopravvenuto le parti avrebbero “espressamente dichiarato di voler dare esecuzione alla sentenza di primo grado” decidendo di proseguire il giudizio d’appello “relativamente alle reciproche pretese risarcitorie”: “circostanza documentale e pacifica” ignorata dal giudice d’appello, che ha ritenuto che le parti abbiano “deciso di adempiere indipendentemente dall’esito del giudizio occorso”.

E “il comportamento processuale tenuto dall’odierno ricorrente”, che avrebbe “dato impulso e prosecuzione di giudizio, pur in palese assenza di qualsiasi fondatezza”, dovrebbepertanto essere condannato ex articolo 91 c.p.c. a rifondere le spese. 8.2.2 Anche questo motivo è privo di consistenza.

Su come il giudice d’appello ha ragionato – legittimamente, nel suo spazio discrezionale - per compensare le spese tra gli attuali ricorrenti incidentali e il Villa si rimanda a quanto rilevato a proposito del quarto motivo del ricorso principale.

Il contenuto poi del contratto di compravendita è ovviamente irrilevante, giacché il regolamento delle spese non viene attinto dai documenti prodotti, bensì dalla valutazione, appunto, della posizione delle parti in termini di vittoria o soccombenza, questa anche reciproca, pure a livello virtuale.

Va dunque rigettato anche ilricorso incidentale.

Ne consegue la compensazione delle spese tra i ricorrenti.

Deve invece condannarsi i l ricorrente principale a rifondere le spese ai Donadio/Ress , liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta entrambi i ricors i e condanna i l ricorrente principale Villa a rifondere a i controricorrenti [OSCURATO:PERSONA] e Ress le spese del giudizio di cassazione, che liquida in un totale di € 13000, oltre a € 200 per gli esborsi, al 15% per spese generali e agli accessori di legge;

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
I Consigliere ORDINANZA sul ricorso 22334/2019 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso unitamente dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi unitamente dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrenti - nonchécontro [OSCURATO:PERSONA], Cascina degli Elli di [OSCURATO:PERSONA] ss, I [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] e c, rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA];-ricorrenti incidentali - nonchè contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi unitamente dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrenti – avverso la sentenza n. 2363/2019 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 30 maggio 2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 6 giugno 2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]: Rilevatoche: 22334 /20 19 Con citazione notificata il 6 settembre 2011 [OSCURATO:PERSONA] conveniva davanti al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] per ottenere sentenza ex articolo 2932 c.c. in relazione a contratto preliminare di compravendita di terreni siti in Malnate che con lui aveva concluso il 1°dicembre 2009, chiedendo, in subordine, che ne fosse dichiarata la risoluzione con condanna del convenuto a risarcirgli i danni. [OSCURATO:PERSONA] si costituiva, resistendo e chiedendo, in via riconvenzionale, la condanna del [OSCURATO:PERSONA] a restituirgli il doppio della caparra ricevuta o a pagargli la penale pattuita nel contratto per il ritardo nella conclusione del contratto definitivo; chiedeva altresì di chiamare in causa [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] - che nella vicenda avrebbero inv ocato un diritto di prelazione quanto ai beni oggetto del preliminare -per ottenerne la condanna al risarcimento di danni. Autorizzata la chiamata, questi ultimi si costituivano e in via riconvenzionale chiedevano, qualora fosse accertato il diritto di prelazione, di trasferire alla Ress la proprietà previo pagamento del prezzo, di condannare il Villa e il [OSCURATO:PERSONA] a risarcire danni in misura non inferiore a euro 50.000 e di condannare il [OSCURATO:PERSONA] a restituire la somma di euro 40.000; in subordine, chiedevano di accertare che nulla dovevano al [OSCURATO:PERSONA] e al Villa; in ulteriore subordine, chiedevano di condannare il [OSCURATO:PERSONA] a manlevarli da ogni pretesa del Villa; in estremo subordine, chiedevano di condannare il [OSCURATO:PERSONA] e il Villa a risarcire danni. Con sentenza n. 270/2015 il Tribunale, accogliendo la domanda del [OSCURATO:PERSONA], dichiarava i terreni trasferiti ex articolo 2932 c.c. dal [OSCURATO:PERSONA] al Villa previo pagamento di euro 1.370.000 quale residuo del prezzo di compravendita entro sei mesi dalla pubblicazione della sentenza, rigettando tutte le altre domande. [OSCURATO:PERSONA] proponeva appello chiedendone completa riforma. Affermava che l’articolo 2932 c.c. non poteva applicarsi in quanto incompatibile con il diritto di prelazione suibeni de quibus spettante al Ministero dei [OSCURATO:PERSONA] di cui al d.lgs. 22 gennaio 2004 n. 42, che anche la domanda dei Donadio/Ress di esercitare prelazione agraria quali confinanti impediva comunque il contratto definitivo perché il Villa si sarebbe ingiustamente trovato costretto a pagare il prezzo con il rischio poi di subire da questi il riscatto,e insisteva per la condanna risarcitoria di tutte le controparti, per danni ingiustamente negati dal primo giudice. Durante il giudizio d’appello il [OSCURATO:PERSONA], in proprio e quale legale rappresentante della società semplice Cascina degli Elli di [OSCURATO:PERSONA] e della società semplice I Gelsi di [OSCURATO:PERSONA] (società pure in causa), stipulava con il Villa un contratto definitivo di compravendita per i terreni in questione. La Corte d’appello di Milano, con sentenza n. 2363/2019, dichiarava cessata la materia del contendere quanto alla domanda ex articolo 2932 c.c. del [OSCURATO:PERSONA] e respingeva l’appello del Villa contro la sentenza di primo grado nella parte in cui avevarigettato le sue domande verso il [OSCURATO:PERSONA] e le due società semplici nonché le sue domande verso i Donadio/Ress; compensava le spese del grado d’appello tra il Villa da un lato e il [OSCURATO:PERSONA] e le due società dall’altro; condannava l’appellante Villa a rifondere le spese del grado d’appello aiDonadio/Ress. Nella sentenza, la corte territorialeanzitutto osse r va che dal [OSCURATO:PERSONA] e d al Villa “risulta essere stata riconosciuta la sopravvenuta conclusione” dal contratto di compravendita tra il [OSCURATO:PERSONA] (che per errore materiale il giudice d’appello identifica sovente come Radaelli) per conto delle due suddette società e il Villa (sentenza, pagina 3), deducendone che ciò fa cadere anche la condanna alla rifusione delle spese di primo grado pronunciata nei confronti del Villa a favore del [OSCURATO:PERSONA]. Successivamente la corte afferma che la cessazione della materia del contendere non investe anche le domande di risarcimento dei danni del Villa verso il [OSCURATO:PERSONA], così esprimendosi (pagine 4s.): “Non può invece ritenersi riguardare la cessazione della materia del contendere anche le domande di risarcimento di danni proposte dal … Villa nei confronti del … Radaelli, risultando tali domande strettamente connesse a quella del … [OSCURATO:PERSONA] intesead ottenere la pronuncia di una sentenza sostitutiva del contratto definitivo di compravendita ora appunto superata … ma essendo individuati i presupposti dei diritti di credito con le domande stesse fatti valere in affermati comportamenti illegittimi del … Radaelli.” Osserva dunque la corte che tali ulteriori domande devono essere rigettatea conferma della sentenza del primo giudice, considerato che il Villa “non risulta essersi prestato alla conclusione del contratto definitivo” da lui stesso invece concluso con il [OSCURATO:PERSONA] “dopo la pronuncia della sentenza sostitutiva di tale contratto”, così facendo “venire meno con la conclusione del contratto la configurabilità di alcun pregiudizio per il … Villa la cui causa sia da individuare nel comportamento tenuto dal … Radaelli relativamente alla conclusione del contratto definitivo”; e “né gli elementi di prova già acquisiti né quelli di cui è stata richiesta l’acquisizione risultano idonei a confermare essere stati causa della ritardata conclusione del contratto definitivo”, avvenuta solo dopo la sentenza esito della causa proposta dal [OSCURATO:PERSONA] e contrastata dal Villa, “da comportamenti tenuti dal … Radaelli in difformità di quanto prescritto da disposizioni di legge o anche solo dalla correttezza”. Riguardo poi alla domanda risarcitoria del Villa nei confronti dei Donadio/Ress il giudice d’appello afferma (pagina 5s.) che nemmeno relativamente ad essa “può ritenersi esplicare i suoi effetti la pronuncia di cessazione della materia del contendere nonostante ricorda una stretta connessione tra essa e la domanda del …Radaelli” e anche per questa va confermato il rigetto del primo giudice in quanto “non risulta dimostrato, né può considerarsi destinato a poter essere dimostrato con i mezzi di prova richiesti, che la proposizione della domanda con la quale è stato … fatto valere il loro affermato diritto di prelazione sia avvenuta per malafede o per violazione di regole di elementare prudenza”. [OSCURATO:PERSONA] ha presentato ricorso, sulla base di sette motivi. Si sono difesi con controricorso, proponente pure ricorso incidentale basato su due motivi, il [OSCURATO:PERSONA] e le due società. Si sono difesi altresì con controricorso dal ricorso del Villa i Donadio/Ress.Tutte le parti hanno depositato memoria. Considerato che: 1. Con il primo motivo il Villa denuncia, ex articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., falsa applicazione dell’articolo 2932 c.c. “a causa della relazione ministeriale sul bene soggetto al vincolo storico-culturale-paesaggistico” di cui agli articoli 59 ss. d.lgs. 22 gennaio 2004 n.42. 1.1 Ar gomenta, nella prima parte della censura, su tale prelazione, rapportandola all’articolo 13 del contratto preliminare che stabiliva il deposito fiduciario del corrispettivo presso il notaio dopo il contratto definitivo e “sino allo spirare del diritto dell’esercizio della prelazione legale”, e lamentando l’erronea applicazione da parte del Tribunale dell’articolo 2932 c.c. compiuta condannando il Villa a pagare a parte attrice la somma di euro 1.370.000 “anziché applicare, come era necessario, la disciplinadella prelazione ministeriale di cui al codice dei beni”. 1.2 Nella seconda parte afferma che una siffatta violazione di tale disciplina “inficia del tutto la sentenza emessa dal Tribunale”, invocando ancora norme del Codice dei beni culturali (articolo 61e articolo 164) per dedurne che la sentenza suddetta risulta “radicalmente nullaper espressa previsione normativa” e quindi per violazione di norme imperative, in particolare perché il citato articolo 164 stabilisce che “le alienazioni, le convenzioni egli atti giuridici in genere, compiuti contro i divieti stabiliti dalle disposizioni del Titolo I della Parte seconda, o senza l’osservanza delle condizioni e modalità da esse prescritte, sono nulli”. 1.3 Nella terza parte del motivo adduce l’inapplicabilità dell’articolo 2932 c.c. in caso di condizione sospensiva, perché, pure nella denegata ipotesi in cui non si riconosca la nullità della sentenza, questa sarebbe viziata da grave e falsa applicazione delle sopra richiamate norme, essendo inammissibile una pronuncia costitutiva ex articolo 2932 c.c. qualora il trasferimento per legge o per volontà delle parti sia condizionato all’approvazione preventiva dell’autorità amministrativa (Cass. 21013/2010): e nel caso in esame sarebbero mancate la denuntiatioex articolo 59 del Codice dei beni culturali e quindi anche l’implicita autorizzazione al trasferimento della proprietà da parte del Ministero dei [OSCURATO:PERSONA], non potendosi comunque mediante l’articolo 2932 c.c. “eludere norme di legge applicabili agli atti negoziali”. 1.4 In una quarta parte del motivo sostiene che in ogni caso la sentenza ex articolo 2932 c.c. non può realizzare un effetto maggiore o diverso rispetto a quello concordato dalle parti nel preliminare; e invece nel caso in esame tale sentenza avrebbe “sradicato” dall’assetto negoziale l’articolo 13 del preliminare stesso. 1.5 Tutto questo motivo è inammissibile perché non pertinente alla ratio decidendidel giudice d’appello e, ancor più, a monte, perché a ben guardare non censura la sentenza d’appello, bensìdirettamente la sentenza di primo grado. Qualora si volesse comunque orientare la doglianza avverso la sentenza d’appello, emerge peraltro la non pertinenza anche sotto questo profilo, giacché la corte territoriale ha ritenuto sussist ente la cessazione della materia del contendere per la volontà espressa dalle parti mediante la “sopravvenuta conclusione … del contratto definitivo di compravendita”. Il ricorrente avrebbe pertanto dovuto censurare tale ratio decidendi e dimostrare quindi la inconferenza del rilievo in cui consiste, ovvero spiegare perché la sopravvenuta coincidenza della volontà delle parti per la conclusione del contratto non sopprime la contesa in relazione agli esiti del contratto preliminare. La sua doglianza, al contrario, non centra la effettiva ratio decidendie dunque è priva di interesse. 2. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia, in riferimento all’articolo 360, primo comma n.3, c.p.c., inapplicabilità dell’articolo 2932 c.c. “a causa del pericolo attuale e concreto di prelazione agraria”. 2.1 Afferma, in primo luogo , che sia il tribunale, sia la corte territoriale “sono incorsi in una falsa applicazione” dell’articolo 2932 c.c. anche in rapporto agli articoli 1476 n.3 e 1481 c.c., considerato che la prelazione agraria, invocata dai Donadio/Ress “e da loro insistita sino al deposito della memoria di replica di primo grado”, non avrebbe consentito al [OSCURATO:PERSONA] di pretendere dall’attuale ricorrente di pagare il prezzo ex articolo 2932 c.c. Infatti l’articolo 1476 n.3 c.c. impone al venditore di garantire il compratore dalla evizione e l’articolo 1481 c.c. stabilisce che il compratore può sospendere il pagamento del prezzo quando teme che vi sia rivendica di terzi: siconcreterebbe così il principio generale di autotutela nel diritto dei contratti, e le norme invocate sarebbero comunque analogicamente applicabili anche al contratto preliminare, la giurisprudenza di legittimità avendo riconosciuto specificamente che il promissario acquirente può sospendere il pagamento del prezzo ex articolo 1481 c.c. in caso di pericolo di rivendica dal titolare della prelazione agraria violata (Cass. 24131/2013). E quindi in spregio a dette norme il [OSCURATO:PERSONA] avrebbe ottenuto che il Villa fosse condannato a stipulare il contratto definitivo e a pagare il prezzo: norme che “sono state disattese da entrambi i giudici di merito”. 2.2 A ggiung e che l’applicazione dell’articolo 2932 c.c. “è paralizzata … dall’eccezione inademplenti non est adimplendum ” nonostante “condotte assolutamente negligenti e in malafede” del [OSCURATO:PERSONA] - ampiamente illustrate - che l’avrebbero giustificata. 2.3 Come la prima censura, anche questa non è pertinentecon il contenuto della sentenza d’appello, ove non si afferma l’applicabilità nella specie dell’articolo 2932 c.c.,a conferma di quanto ritenuto dal primo giudice, ma si ritiene che sia cessata la materia del contendere in ordine alla relativa tematica per la sopravvenuta stipulazione di un contratto definitivo tra il Villa da un lato e il [OSCURATO:PERSONA] e le sue società dall’altro. Quindi il motivo, per le stesse ragioni del disattendimento delprecedente - difetto di interesse per non avere colto la vera ratio decidendi-, è inammissibile. 3.1Con il terzo motivoil ricorrente denuncia, ex articolo 360, primo comma n.5 , c.p.c., omesso esame del fatto deponente per la cessazione della materia del contendere. La corte territoriale avrebbe “omesso di esaminare il fatto relativo alla intervenuta stipula del contratto di compravendita con i due rogiti del 29. 10. 2015 dell’8. 1. 2016 (sic)”, limitandosi a dichiarare, “in relazione a tale avvenimento”, la cessazione della materia del contendere “ed a riformare la sentenza di primo grado solo limitatamente alla parte dispositiva in cui dichiarava la conclusione del contratto definitivo ex art. 2932 c.c.” Tuttavia “la cessazione della materia del contendere riguarda solo il fatto del trasferimento della proprietà dei beni immobili”, lasciando invece “impregiudicate tutte le altre questioni”, cioè le domande del Villa verso il [OSCURATO:PERSONA] e verso i Donadio/Ress. Il ricorrentesostiene che “sia la data dei due rogiti … sia il contenuto dei rogiti stessi” confermano documentalmente che il Villa aveva diritto di dolersi perché il [OSCURATO:PERSONA] aveva preteso l’applicazione dell’articolo 2932 c.c., “inapplicabile nella specie per le ragioni più sopra illustrate”, che vengono riassunte nuovamente nel presente motivo, per concludere cheil giudice d’appello non avrebbeneppure “tenuto in minima considerazione il fatto decisivo che il trasferimento della proprietà era avvenuto con modalità ed in un contesto temporale che confermavano tutte le ragioni invocate” dal Villa in primo grado. 3.2 Va al riguardo osservato che con il motivo in esame il ricorrente intende invero riproporre la tematica su cui risultano imperniati i precedenti motivi. Dapprima riconosce che per la stipulazione del contratto definitivo -“in relazione a tale avvenimento” (ricorso, pagina 20) - il giudice d’appello ha dichiarato la cessazione della materia del contendere; poi ammette che la cessazione effettivamente si è verificata quanto al trasferimento della proprietà degli immobili -“la cessazione della materia del contendere riguarda solo il fatto del trasferimento della proprietà dei beni immobili” (ibidem)-. Quindi afferma che ciò halasciato impregiudicate le domande ulteriori del Villa, cioè le sue domande riconvenzionali verso il [OSCURATO:PERSONA] “unitamente alle spese processuali di primo e secondo grado”,e le domande risarcitorie verso i Donadio/Ress. Subito dopo, però, una “retromarcia” conduce ancora il ricorrente alla questione dell’articolo 2932 c.c., riprendendo quanto era stato appunto esposto nei precedenti motivi per sostenere ancora l’inapplicabilità dell’articolo 2932 c.c. da parte del [OSCURATO:PERSONA]. Per quelche r iguarda , allora, la presenza nel thema decidendum devoluto alla corte territoriale di ulteriori domande, oltre a quella relativa al contratto definitivo, deve rilevarsi che tale presenzanon è stata affatto negata dalla corte stessa, la quale ha espressamente circoscritto l’effetto che ha attribuito alla stipulazione del contratto definitivo -a suo avviso, come si è visto, la cessazione della materia del contendere-alla domanda ex articolo 2932 c.c., estendendo la cessazione soltanto (e ciò a favore del Villa, che quindi non ha interesse a criticarlo) a eliminarne la condanna alle spese del primo grado a fav ore del [OSCURATO:PERSONA] –si veda a pagina 4della sentenza-. Gli ulteriori elementi ripresi daiprecedenti motivi concernono ancora, ictu oculi, la domanda ex articolo 2932 c.c., dovendo pertanto ribadirsi quanto al riguardo più sopra osservato in ordine alla mancanza di censura pertinente alla dichiarazione di cessazione della materia del contendere. Il motivo, dunque, non ha nessuna consistenza. 4.1Con il quarto motivo il ricorrente denuncia, ex articolo 360, primo comma, n.5 c.p.c., “mancato esame” delle domande del Villa verso il [OSCURATO:PERSONA]. Nonostante una siffatta rubrica, il ricorrente prende le mosse dalla denuncia di violazione dell’articolo 112 c.p.c., imputando alla corte territoriale di avere “completamente trascurato di esaminare le domande” del ricorrente stesso verso il [OSCURATO:PERSONA].Aggiunge, subito dopo, che il giudice d’appello avrebbe dovuto ritenere il [OSCURATO:PERSONA] “soccombente nel giudizio da lui proposto”, sia perché fondato solo sull’articolo 2932 c.c. nella specie inapplicabile, sia perché non rispettante gli articoli 1476 e 1481 c.c. per la prelazione agraria invocata dai Donadio/Ress. Quindi il giudice d’appello avrebbe dovuto condannare il [OSCURATO:PERSONA] come soccombente a rifondere al Villa le spese di primo e secondo grado, poiché proprio il Villa avrebbe “dimostrato l’infondatezza sotto ogni profilo dell’unica domanda contro di lui formulata”. Invece la corte non avrebbe tenuto in conto tali norme né la “documentata soccombenza” del [OSCURATO:PERSONA], bensì avrebbe “mantenuto ferma la condanna alle spese in danno del … Villa ingiustamente disposta in prime cure”, e sempre ingiustamente, compensato fra le parti le spese del giudizio di gravame. Richiama il principio di causalità relativo alla condanna alle spese di lite, asserendo poi che “il processo è stato a torto instaurato dal [OSCURATO:PERSONA] sia per l’infondatezza delle domande formulate, sia a causa dei comportamenti extraprocessuali venuti dal … [OSCURATO:PERSONA] e dai … Ress-Donadio”,deducendone che “assolutamente ingiusta” è stata la condanna del ricorrente a rifondere le spese di lite, la soccombenza dovendo essere riconosciuta al [OSCURATO:PERSONA] e ai Donadio/Ress. Infine, deduce che il giudice non ha esaminato, pur dovendolo, la domanda risarcitoria del ricorrente relativa alla clausola 15 del contratto preliminare, attinente ad una penale per ogni giorno di ritardo. 4.2 Il motivo è composto da un miscugliodi censure radicalmente eterogeneo, e già questo puòcondurlo alla inammissibilità. 4.3 Comunque, nella prima parte il ricorrente si duole , in sostanza, del la dichiarazione di cessazione della materia del contendere per quanto concerne l’azione ex articolo 2932 c.c., ribadendo la linea di precedenti censure, e cioè che la norma è “inapplicabile nella specie”, come asseritamente “documentato dal rogito” stesso, anche se non spiega come possa il rogito dimostrare tale inapplicabilità.Subito dopo questo non ben comprensibile avvio risulta formulata una doglianza relativa alle spese di lite. 4.4 In primis il ricorrente lamenta che il [OSCURATO:PERSONA] non è stato condannato a rifondergli le spese in primo e in secondo grado, nonostante l’ emersa infondatezza della sua unica domanda. La doglienzaè palesemente infondata: anche a prescindere dal fatto che l’unica domanda è stata oggetto di cessazione della materia del contendere (il che può comunque condurre a valutare la c.d. soccombenza virtuale), sussiste un’ulteriore domanda risarcitoria del Villa nei confronti del [OSCURATO:PERSONA], la quale è stata esclusa dalla cessazione della materia del contendere dal giudice d’appello ed è stata decisa, come già sopra riassunto, con confermadel relativo rigetto da parte del primo giudice (motivazione, pagine 5-6). Che la fondatezza o meno di tale decisione sussista naturalmente non incide, dato che la censura riguarda la condanna accessoria, per cui se la domanda principale è rigettata è legittima la incidenza di ciò sulla pronuncia accessoria, qui la disposizione della compensazione delle spese ex articolo 92 c.p.c.; eanzi, può ben presumersi che la corte territoriale abbia ritenuto sussistente una soccombenza reciproca, contrapponendo alla soccombenza del Villa relativa alla pretesa risarcitoria la domanda del [OSCURATO:PERSONA] come valutata in via virtuale, non essendovi d’altronde ulteriorispiegazioni per la compensazione. 4.5 In secondo luogo, il Villa lamenta la omessa condanna a rifondergli le spese anche dei Donadio/Ress. Richiama al riguardo soltanto le pagine 18 - 20 del ricorso, che, pur menzionando anche la questione della prelazione dei suddetti, si incentra su pretese “condotte assolutamente negligenti ed in malafede” del [OSCURATO:PERSONA], per cui la censura rimane generica e non illustrata nelle sue specifiche ragioni. 4.6 Infine, viene introdotta la doglianza di omessa pronuncia in relazione alla domanda di condanna del [OSCURATO:PERSONA] al pagamento della penale previst a nel preliminare per il periodo anteriore alla stipulazione del contratto definitivo.Anch’essa risulta peraltro priva di specifico contenuto, atteso che del tutto generica è la descrizione che nella premessa del ricorso (pagina 8) il ricorrente offre sulla parte della regiudicanda rimasta all’esito della cessazione della materia del contendere, facendo il medesimoesclusivo riferimento alle spese di lite e ai danni da lui subiti, qualiprovenienti dalla “condotta mantenuta dal signor [OSCURATO:PERSONA]” (e ciò a prescindere dal fatto che fu proprio il [OSCURATO:PERSONA] ad agire per giungere al contratto definitivo, avvalendosi dell’articolo 2932 c.c.). 5.1Con il quinto motivo il ricorrente denuncia, in riferimento al l’articolo 360, primo comma n.5, c.p.c., omesso esame delfatto decisivo “costituito dalla totale mancanza di considerazione del sistematico contegno ambiguo e sleale” del [OSCURATO:PERSONA] “in tutto il corso del procedimento”. Si duole che la corte territoriale abbiatotalmente omesso di considerare: che il contratto preliminare prevedeva in più articoli che la vendita dovesse effettuarsi “mediante il preciso meccanismo di cui alla legge sulla prelazione ministeriale”; la “preesistente ventilata prelazione agraria” dei Donadio/Ress “sottaciuta” al Villa; che il diritto all’esercizio della prelazione agraria dal [OSCURATO:PERSONA] ai Donadio/Ress avvenne solo pochi giorni prima della scadenza pattuita per il rogito, così impedendo questo al Villa; l’articolo 6 del contratto preliminare,“che alludeva in modo del tutto ambiguo a possibili diritti di terzi” e che il [OSCURATO:PERSONA] “era tenuto a chiarire”. Circostanze deponenti per l’inadempimento del [OSCURATO:PERSONA], con conseguente erroneità della sua condanna al pagamento de lle spese di entrambi i gradi del giudizio. 5.2 Il motivo è palesemente inammissibile, in quanto risulta formulato con affastellamento di elementi fattuali, come se si stesse espletando un terzo grado di merito; elementi d’altronde talora generici (come il primo e il secondo) o totalmente illogici (come il quarto: anche il Villa concordò il contratto, per cui doveva rendersi conto del contenuto delle clausole e, se le trovava non ben comprensibili, attivarsi per la modifica prima della stipulazione).La valutazione del giudice sulla condanna delle spesemantiene comunque anche spazi di discrezionalità,per cui non può automaticamente derivare da elementi fattuali indicati da una parte. 6.1Con il sesto motivo il ricorrente denuncia omesso esame di fatto decisivo e discusso, con riferimento all’articolo 360, primo comma n.5, c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] aveva proposto domanda risarcitoria nei confronti dei Donadio/Ressper avergli “l’ingiusta prelazione agraria” da loro invocata impedito di vendere il fondo a terzi “con conseguente ottenimento di un cospicuo sovrapprezzo”. In particolare, documenti prodotti dal Villa dimostrerebbero che tra lui e Safigest s.a. era intervenuta la conclusione di un contratto “che prevedeva la cessione in favore di quest’ultima società del fondo oggetto del preliminare a suo tempo concluso” col [OSCURATO:PERSONA] e che assicurava al Villa un sovrapprezzo di euro 880.000 purché il perfezionamento avvenisse entro il 28 febbraio 2011, data “perfettamente congrua in quanto il preliminare concluso il 1.12.2009 prevedeva la stipulazione del contratto definitivo entro la stessa data del 28.2.2011”. Durante tale “lungo arco di tempo” i Donadio/Ress “hanno ostacolato in ogni modo la conclusione del preliminare nei tempi stabiliti in ragione della invocata ma inesistente prelazione agraria”, insistendo per questa fino alla replica del primo grado, ma non proponendo appello; questa “ingiusta e persistita invocazione di una prelazione inesistente” avrebbecostituito “la diretta a causa del mancato guadagno” che il Villa si era assicurato con l’intesa con Safigest. Quindi “inopinatamente” il giudice d’appello “ha omesso di pronunciare su tale domanda incorrendo così nella qui denunciata palese violazione dell’art. 360 n.5”. 6.2 In primis, deve darsi atto che il motivo risulta non chiaramente formulato, in quanto non si comprende se si tratta di una denuncia di violazione dell’articolo 112 c.p.c. -in relazione quindi all’articolo 360, primo comma, n.4 c.p.c.-oppure se, come enuncia la rubrica, viene lamenta to un omesso esame di un fatto decisivo e discusso.Della prima ipotesimanifesta è l’infondatezza. La corte territoriale, infatti, ha pronunciato anche sulla domanda risarcitoria proposta dal Villa nei confronti dei Donadio/Ress (sentenza, pagine 5-6). La seconda ipotesi, invece, patisce inammissibilità, in quanto non consente di comprendere quale sarebbe “un fatto decisivo” discusso e non esaminato, in quanto viene ne l motivo ri costrui ta , pur se sinteticam ente (e anche genericamente), una complessiva vicenda in cui vengono richiamatinon solo tre documenti del “fascicoletto” -relativi, presumibilmente, al suo (singolare, visto il repentino aumento di prezzo) accordo con altroacquirente -, ma altresì critiche, alquanto assertive per la loro genericità, relativi alla condotta nel giudizio dei Donadio/Ress (“Durante il lungo arco di tempo compreso fra l’1. 12. 2009 ed il 28. 2. 2011 i signori Ress e Donadio hanno ostacolato in ogni modo la conclusione del preliminare nei tempi stabiliti in ragione della invocata ma inesistente prelazione agraria, insistendo in tale domanda sino alla replica di primo grado e rinunciando a proporre appello avverso la sentenza di primo grado che l’aveva rigettata soltanto alla fine di luglio del 2015”). Più che la identificazione di un fatto decisivo, discusso e dirimente, viene dunque prospettato un motivo di merito , a prescindere comunque dalla relativa genericità. 7.1 Con il settimo motivo il ricorrente denuncia una “seconda violazione” dell’articolo 360, primo comma n.5,c.p.c. “per omessa pronuncia sulle spese a carico dei soccombenti”Ress e Donadio. Pur essendo stata dal giudice di prime cure rigettata la domanda di prelazione di controparte, il tribunale non ha condannato quest’ultima a rifondergli le spese di lite. A fronte della mossa impugnazione al riguardo, la corte territoriale ha successivamente invero “inopinatamente … asserito sul punto che, non sussistendo la responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c.”, i Ress/Donadio non dovevano essere condannati a rifondergli le spese del giudizio di primo grado. Andando anzi “contro ogni logica” la corte lo ha condannato a rifondere a controparte le spese per aver “proposto un appello ingiusto”.Il ricorrenteespone altresì alcune osservazioni relative alla giustizia in generale e all’estensoredella sentenza d’appello, richiamando pure lo storico fenomeno delle c.d. sentenze suicide, dolendosialtresì - per “introdurre adeguatamente la rilevanza giuridica dei singoli motivi”- del tempo intercorso tra l’udienza di precisazione delle conclusioni e la pubblicazione della sentenza (con l’estensore già pensionato, “soltanto in quanto la legge consente la redazione ed il deposito delle sentenze anche dopo la cessazione di detto estensore da ogni incarico”). 7.2 Riguardo alle spese nel rapporto processuale tra il Villa e i Donadio/Ress, è agevole rilevare, al di là delle argomentazioni più o meno pertinenti di cui il motivo risulta compendiato, che il Villa in appello ha in effetti riproposto la domanda risarcitoria nei confronti di questi ultimi , ma la corte territoriale ha ritenuto (si veda a pagina 6) di confermare il rigetto già effettuato dal tribunale così argomentando : “… per tale domanda va confermata la pronuncia di reiezione disposta con la sentenza del Tribunale di Varese. Infatti non risulta dimostrato, né può considerarsi destinato a poter essere dimostrato con i mezzi di prova richiesti, che la proposizione della domanda con la quale è stato dai signori [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] z abet h Ress fatto valere il loro affermato diritto di prelazione sia avvenuta per malafede o per violazione di regole di elementare prudenza così da doversi escludere la configurabilità di danni per il signor [OSCURATO:PERSONA], peraltro sottrattosi … alla richiesta di conclusione del contratto definitivo di compravendita comunque rivoltagli dal signor [OSCURATO:PERSONA] …”. Pertanto, Ress e Donadio non erano soccombenti in appello, e quindi la condanna del Villa alla rifusione delle spese a costoro, che al contrario erano vittoriosi, nel caso in esame non è affatto erronea. Il ricorso principale, dunque, va pertanto rigettato. 8. Con il ricorso incidentale il [OSCURATO:PERSONA] e le due società presentano due motivi. 8.1.1Mediante il primo motivo chiedono la cassazione della sentenza d’appello per violazione e falsa applicazione dell’articolo 112 c.p.c. ex articolo 360, primo comma, n.4 c.p.c. per omessa pronuncia sulla domanda di condanna del Villa al pagamento degli interessi legali e della rivalutazione monetaria sul prezzo residuo della compravendita. Il primo giudice ha accolto la domanda ex articolo 2932 c.c., rigettando però la domanda di condanna del Villa a pagare interessi e rivalutazione sul residuo del prezzo suddetto, ammontante ad euro 1.233.000, ritenendo non ravvisabile “un comportamento colpevole del promissario acquirente”. Gli attuali ricorrenti incidentali avevano proposto appello incidentale con cui avevano reiterato tale domanda di condanna e, successivamente al rogito, avevano concluso chiedendo ancora tale condanna. La corte territoriale al riguardosarebbe incorsa in omessa pronuncia. 8.1.2 Il motivo è manifestamente infondato, in quanto il contenuto della domanda, chiaramente, faceva parte del contratto di compravendita definitivo per cui gli attuali ricorrenti incidentali avevano agito ex articolo 2932 c.c.; il primo giudice in merito non l’aveva ritenuto fondato, ma ciò non è stato certo sufficiente per cambiarne la natura in termini di rito. Il giudice d’appello non l’ha menzionato apertamente, ma è implicita nella condanna ex articolo 2932 c.c. anche la condanna agli accessori del corrispettivo: essendo uscita dalla regiudicanda la tematica dell’articolo 2932 c.c., anche la condanna agli accessori del corrispettivo al giudice d’appello è risultata quindi assorbita, e la riproposizione nelle precisate conclusioni da parte degli attuali ricorrenti non ha tolto al giudice d’appello il potere di identificare (anche implicitamente, tramite cioè la complessiva configurazione della sua pronuncia) che cosa era rimasto in decisione dopo il sopravvenuto contratto di compravendita definitivo. Non sussiste dunqueviolazione dell’articolo 112 c.p.c. 8.2.1Con il secondo motivo si censura la sentenza d’appello per violazione degli articoli 91 e 92c.p.c. quanto alla condanna al pagamento delle spese processuali del primo e del secondo grado. La corte territoriale avrebbe dovuto liquidare le spese secondo il principio della soccombenza virtuale, da cui invece si sarebbe discostata compensandole.Inoltre avrebbe violato l’articolo 91 c.p.c., perché non avrebbe valutato il comportamento processuale “dell’odierno ricorrente”. Infatti il Villa “con il proprio illogico e contraddittorio comportamento ha promosso la lite”, poi “ha costantemente rifiutato la conclusione del preliminare”, ha contestato “una pretesa responsabilità” del [OSCURATO:PERSONA] nella condotta dei Donadio/Ress e sollevato la questione della prelazione del Ministero. Quindi “con il proprio comportamento ha determinato lo sviluppo del procedimento giudiziale”. Inoltre, si sostiene che con il rogito sopravvenuto le parti avrebbero “espressamente dichiarato di voler dare esecuzione alla sentenza di primo grado” decidendo di proseguire il giudizio d’appello “relativamente alle reciproche pretese risarcitorie”: “circostanza documentale e pacifica” ignorata dal giudice d’appello, che ha ritenuto che le parti abbiano “deciso di adempiere indipendentemente dall’esito del giudizio occorso”. E “il comportamento processuale tenuto dall’odierno ricorrente”, che avrebbe “dato impulso e prosecuzione di giudizio, pur in palese assenza di qualsiasi fondatezza”, dovrebbepertanto essere condannato ex articolo 91 c.p.c. a rifondere le spese. 8.2.2 Anche questo motivo è privo di consistenza. Su come il giudice d’appello ha ragionato – legittimamente, nel suo spazio discrezionale - per compensare le spese tra gli attuali ricorrenti incidentali e il Villa si rimanda a quanto rilevato a proposito del quarto motivo del ricorso principale. Il contenuto poi del contratto di compravendita è ovviamente irrilevante, giacché il regolamento delle spese non viene attinto dai documenti prodotti, bensì dalla valutazione, appunto, della posizione delle parti in termini di vittoria o soccombenza, questa anche reciproca, pure a livello virtuale. Va dunque rigettato anche ilricorso incidentale. Ne consegue la compensazione delle spese tra i ricorrenti. Deve invece condannarsi i l ricorrente principale a rifondere le spese ai Donadio/Ress , liquidate come da dispositivo. P.Q.M. Rigetta entrambi i ricors i e condanna i l ricorrente principale Villa a rifondere a i controricorrenti [OSCURATO:PERSONA] e Ress le spese del giudizio di cassazione, che liquida in un totale di € 13000, oltre a € 200 per gli esborsi, al 15% per spese generali e agli accessori di legge;
Sentenza Cassazione n. 21833/2023 — Fons Iuris — Fons Iuris