Cassazione n. 12159/2026

[OSCURATO:PERSONA] C., [OSCURATO:PERSONA]-intimati-avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO PERUGIA n. 229/2021 depositatail 19/04/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Nel maggio 2011, la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., in veste di promissariaacquirente, stipulava con [OSCURATO:PERSONA] e la [OSCURATO:SOCIETA]., promittentivenditori, un contratto preliminare di compravendita di beni immobili si-tuati a Narni, sottoposto alla condizione risolutiva della mancata approva-zione entro il termine di diciotto mesi (cioè entro il 25/11/2012) di unprogetto edilizio da parte dell’amministrazione comunale. All'atto della sot-Numero registro generale 16168/2021Numero sezionale 1011/2026Numero di raccolta generale 12159/2026Data pubblicazione 01/05/2026toscrizione la promissaria acquirente versava € 15.000 per caparra con-firmatoria. Ritenendo che si fosse avverata la condizione risolutiva, lapromissaria acquirente comunicava nell’aprile 2013 l’intervenuta risoluzio-ne del contratto e chiedeva la restituzione della caparra, ottenendo suc-cessivamente dal Tribunale di Terni un corrispondente decreto ingiuntivo.I promittenti venditori proponevano opposizione, sostenendo l'intervenutaproroga del termine e il carattere di recesso ingiustificato della comunica-zione della promissaria acquirente. Il Tribunale accoglieva l'opposizione.La Corte di appello ha rigettato il gravame, affermando che la clausoladi cui all’art. 5 del contratto preliminare, pur configurando una condizionerisolutiva, conteneva l’inciso «salvo proroga consensuale delle parti» eprevedeva, al co. 3, la facoltà di richiedere la risoluzione del contratto op-pure di concordare un nuovo termine; ne ha tratto la conseguenza che iltermine di diciotto mesi non poteva ritenersi quale termine perentorio; harilevato che la promissaria acquirente non aveva invocato la risoluzionedel contratto alla scadenza del termine, ma aveva partecipato a incontriconoscitivi e comunicato la volontà di risolvere il rapporto solo dopo l'ap-provazione del progetto, avvenuta a febbraio 2013 (dopo circa tre mesidalla scadenza). Tale condotta è stata qualificata come recesso ingiustifi-cato, che legittima i promittenti venditori a trattenere la caparra.Ricorre in cassazione la promissaria acquirente con tre motivi di ricorso.I promittenti venditori sono rimasti intimati.RAGIONI DELLA DECISIONE1. – Con il primo motivo si denuncia la violazione degli artt. 1353 e1360 c.c., con la seguente argomentazione. È errata l’interpretazionedell’art. 5 del contratto preliminare accolta dalla Corte di appello. Infatti,la clausola di cui si discute configura una condizione risolutiva ai sensidell’art. 1353 c.c. ancorata a un evento futuro e incerto (la mancata ap-provazione del progetto da parte del Comune di Narni), il cui verificarsi al-la data di scadenza (25.11.2012) ha comportato la definitiva risoluzioneNumero registro generale 16168/2021Numero sezionale 1011/2026Numero di raccolta generale 12159/2026Data pubblicazione 01/05/2026del contratto con effetti retroattivi (art. 1360 c.c.). Essendosi già risolto ilcontratto, non era giuridicamente concepibile una proroga del termine,funzionale alla sua definitiva efficacia in conseguenza della tardiva appro-vazione del progetto.Il primo motivo è rigettato.Non entra in gioco una rinuncia tacita ad avvalersi degli effettidell’avveramento della condizione risolutiva (la sovrabbondante argomen-tazione adottata dalla Corte di appello non si mostra centrata). La que-stione essenziale verte sulla portata del termine di diciotto mesi e sulleconseguenze del comportamento delle parti dopo la scadenza.La Corte distrettuale ha interpretato la clausola di cui all’art. 5 del con-tratto nel suo complesso, conformemente al canone ex art. 1363 c.c.,dando rilievo all'inciso «salvo proroga consensuale» del co. 1, alla facoltàalternativa del co. 3 e alla formulazione del co. 4.La lettura sistematica adottata ha escluso che il termine di diciotto mesioperasse come termine perentorio. Inoltre, la condotta convergente delleparti dopo la scadenza del 25.11.2012, così come accertata, ha integratoproroga tacita: la promissaria acquirente non ha manifestato alcuna vo-lontà risolutoria; i promittenti venditori hanno comunicato l'evoluzione fa-vorevole dell'iter di approvazione (missiva 22.12.2012) e hanno invitatoalla prosecuzione delle trattative. Il silenzio bilaterale sulla scadenza, nelcontesto di una clausola che prevedeva la proroga, costituisce fatto con-cludente univoco.Nel corso del termine così prorogato, il progetto edilizio è stato appro-vato (parere favorevole della Commissione tecnica il 19.12.2012; appro-vazione formale della convenzione il 21.02.2013). La condizione risolutiva— ancorata alla mancata approvazione entro il termine — è venuta menoper il sopravvenuto verificarsi dell'evento contrario. Il contratto prelimina-re ha acquisito efficacia incondizionata. La missiva del 29.04.2013 con cuila promissaria acquirente ha comunicato di ritenere risolto il contratto in-Numero registro generale 16168/2021Numero sezionale 1011/2026Numero di raccolta generale 12159/2026Data pubblicazione 01/05/2026terviene quando la condizione risolutiva non può più operare e il contrattoè pienamente efficace. Pertanto, la dichiarazione è correttamente configu-rata quale recesso ingiustificato dal contratto, che legittima i promittentivenditori a trattenere la caparra confirmatoria.La spiegazione in forma di (tacita) proroga consensuale del termineprevisto dalla clausola non incontra ostacolo nella giurisprudenza di questaCorte, ove è pacifico che, nei contratti per i quali è richiesta la forma scrit-ta ad substantiam (come nel caso del preliminare di vendita immobiliare),la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parteriguardante gli elementi essenziali, che devono risultare dall'atto stesso enon possono ricavarsi aliunde, mentre la modifica di un termine attiene aun elemento accessorio, non richiede la forma scritta ad substantiam epuò risultare quindi da comportamento concludente (Cass. 8765/2021;Cass. 19031/2022).Dinanzi a ciò, la censura della ricorrente isola il primo comma dal conte-sto dei commi successivi e contrappone alla lettura della Corte territorialeuna propria diversa interpretazione del contratto, come tale inammissibile.2. – Con il secondo motivo viene denunciata la violazione dell’art. 2475-bis c.c. Si censura il rilievo attribuito dalla sentenza impugnata all’incontrodel [OSCURATO:DATA_NASCITA] quale fatto concludente significativo della volontà di pro-rogare il termine, argomentando che, ai sensi dell’art. 2475-bis c.c., solol’amministratore unico, pacificamente assente dall’incontro, ha la rappre-sentanza generale della promissaria acquirente e il potere di manifestareai terzi la volontà sociale con effetti vincolanti.Il secondo motivo è inammissibile.La censura non coglie la ratio decidendi. La Corte di appello non fondala propria decisione sulla conclusione di un accordo di proroga raggiuntoall’incontro del [OSCURATO:DATA_NASCITA], bensì su tre distinti profili: l’interpretazione si-stematica della clausola; il silenzio della promissaria acquirente dalla sca-denza del termine fino alla missiva del 29.04.2013; la qualificazione comeNumero registro generale 16168/2021Numero sezionale 1011/2026Numero di raccolta generale 12159/2026Data pubblicazione 01/05/2026recesso ingiustificato della missiva del 29.04.2013 dopo l’approvazione delprogetto da parte dell’amministrazione. Nessuno dei tre elementi presup-pone che sia stato concluso un accordo di proroga all’incontro del[OSCURATO:DATA_NASCITA], né l’imputabilità alla promissaria acquirente di dichiarazionirese in quella sede.3. – Con il terzo motivo viene denunciata la nullità della sentenza perviolazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. Si censura la valutazione della provatestimoniale compiuta dalla Corte di appello in ordine alla pretesa prorogadel termine, sostenendo che dalle risultanze istruttorie non sia emersa ladimostrazione della proroga. In particolare, si analizzano le deposizioni deisingoli testi: il teste [OSCURATO:PERSONA] si è limitato a riferire che la personaindicatagli come legale rappresentante della promissaria acquirente «par-lava [...] del progetto ed era interessato allo stesso»; il teste [OSCURATO:PERSONA] dichiarato che la promissaria acquirente ebbe «un atteggiamento com-plessivamente propositivo»; i testi indicati dalla promissaria acquirente([OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]) hanno affermato che l’unico scopodell’incontro era recuperare la caparra confirmatoria.Il terzo motivo è inammissibile.La violazione dell'art. 116 c.p.c. è configurabile in sede di legittimità sol-tanto quando il giudice di merito abbia disatteso il criterio legale di valuta-zione della prova: o attribuendo a una prova soggetta al prudente apprez-zamento il valore che il legislatore assegna a una differente risultanzaprobatoria (tipicamente, il valore di prova legale), o assoggettando al pro-prio prudente apprezzamento una prova sottoposta a specifica regola le-gale di valutazione; non ricorre invece quando si deduca il cattivo eserciziodel prudente apprezzamento, censura ammissibile soltanto nei limitidell'art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c. come riletto da Cass. SU n. 8053/2014(Cass. SU n. 20867/2020). La violazione dell'art. 115 c.p.c. è, per conver-so, deducibile ex art. 360 co. 1 n. 4 c.p.c. quando il giudice abbia posto afondamento della decisione prove mai acquisite al giudizio o disposte diNumero registro generale 16168/2021Numero sezionale 1011/2026Numero di raccolta generale 12159/2026Data pubblicazione 01/05/2026sua iniziativa al di fuori dei casi di officiosità consentiti, quando abbia rite-nuto notori fatti privi di tale carattere o li abbia tratti dalla propria scienzapersonale, e quando abbia disapplicato la regola di non contestazione,trattando come controversi fatti non specificamente contestati dalle particostituite o viceversa; non ricorre invece quando si contesti il modo in cuile prove sono state valutate, profilo estraneo al perimetro della norma(Cass. SU n. 16598/2016; Cass. SU n. 20867/2020). Distinto resta il casodel travisamento del contenuto oggettivo della prova, riconducibile nonall'art. 115 c.p.c. ma al rimedio revocatorio ex art. 395 n. 4 c.p.c. (Cass.SU n. 5792/2024).Il motivo in esame non censura alcun profilo riconducibile a tali ipotesi,bensì analizza le singole deposizioni testimoniali e ne propone una letturaalternativa, contrapponendo il proprio apprezzamento a quello del giudicedi merito. Si tratta di una richiesta di riesame del merito preclusa in sededi legittimità.4. - Il ricorso è rigettato. Non vi è luogo a provvedere sulle spese, es-sendo gli intimati rimasti tali.Ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussi-stenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della partericorrente, di un'ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a tito-lo di contributo unificato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, sedovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad operadella parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quella prevista peril ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 22/04/2026.Il PresidenteGIUSEPPE GRASSO