Cassazione n. 22980/2026

[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente -[OSCURATO:PERSONA]- intimato -avverso della CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n. 975/2022 depositatail 11/02/2022.Numero registro generale 18005/2022Numero sezionale 1703/2026Numero di raccolta generale 22980/2026Data pubblicazione 09/07/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 03/07/2026dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale diVelletri, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], chiedendonela condanna alla rimozione sia del manufatto, realizzato daimedesimi sul fondo di loro proprietà posto a confine con l'edificiocondominiale ed estraneo ad esso, sia della canna fumariaposizionata lungo la facciata condominiale a servizio di talemanufatto.2. I convenuti contestavano la domanda chiedendone il rigettoe proponevano domanda riconvenzionale di condanna dell’attricealla rimozione del manufatto dalla medesima realizzato sullafacciata condominiale in corrispondenza con il suo balcone.3. Il Tribunale, all’esito della disposta consulenza tecnica,condannava i convenuti "alla rimozione delle opere realizzate aridosso dell'edificio condominiale e quindi la canna fumaria e laparte del manufatto a veranda che gravava, in aderenza od innesto,sul muro condominiale", mentre rigettava la domanda dirisarcimento del danno proposta dall'attrice e la domandariconvenzionale proposta dalla convenuta.4. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], proponevanoappello avverso la suddetta sentenza.5. [OSCURATO:PERSONA] resisteva al gravame chiedendone il rigetto.6. Interrotto il giudizio per la morte di [OSCURATO:PERSONA], la causaveniva riassunta da [OSCURATO:PERSONA] e da [OSCURATO:PERSONA] in proprio enella qualità di eredi di [OSCURATO:PERSONA].7. La Corte d’Appello di appello di Roma, in parzialeaccoglimento del gravame, rigettava la domanda proposta da [OSCURATO:PERSONA]Numero registro generale 18005/2022Numero sezionale 1703/2026Numero di raccolta generale 22980/2026Data pubblicazione 09/07/2026Cavalieri tesa ad ottenere la condanna degli appellanti allarimozione della canna fumaria posizionata sulla facciata dell'edificiocondominiale sito in Genzano (RM), incrocio via Perino e via dellaCostarella e rigettava i restanti motivi di appello.La Corte d’Appello delimitava l’oggetto del giudizioevidenziando che gli appellanti nel giudizio di primo grado nonavevano contestato la circostanza relativa alla costruzione dellaveranda su un'area di loro esclusiva proprietà ed estranea alcondominio. La loro difesa si era incentrata: sulla liceità dellacostruzione in forza dell'art. 1102 c.c. e sull'inesistenza di unpregiudizio alla stabilità dell’edificio condominiale da ricollegarsi adetta costruzione; sull'inesistenza di un'opera nuova, essendosilimitati a ricostruire e a ristrutturare un immobile già esistente edavente la stessa destinazione dall'attuale, con la conseguenza chei diritti posti a fondamento della domanda risultavano giàpregiudicati sotto tal profilo.Pertanto, la deduzione fatta in appello, secondo cui l’opera nonera stata realizzata sull'area di loro proprietà esclusiva confinantecon l'edificio condominiale e ad esso estranea, quanto piuttostosulla terrazza annessa alla porzione di edifico condominiale di loroproprietà esclusiva sita al piano terra, introduceva un fatto nuovo,che, in quanto tale, era inammissibile.Dunque, il motivo di appello fondato su tale fatto nuovo era darigettarsi.Viceversa, era fondato il motivo di appello attinente allacondanna avente ad oggetto la rimozione della canna fumaria, inquanto, risultava per tabulas, che era apposta sulla facciatacondominiale a servizio della cucina sita nella porzione di edificio diproprietà esclusiva degli appellanti e non nella veranda.Numero registro generale 18005/2022Numero sezionale 1703/2026Numero di raccolta generale 22980/2026Data pubblicazione 09/07/2026Conseguentemente, con riferimento ad essa, operava l'art. 1102c.c., che consentiva ai condomini l'uso più intenso dei beni comunie tra questi della facciata condominiale, avendo il consulentetecnico escluso che il posizionamento della canna fumaria lungo ilmuro condominiale superasse i limiti di cui alla suddetta norma.Pertanto, in riforma parziale della sentenza di cui in epigrafe,doveva essere rigettata la domanda volta ad ottenere la condannaalla rimozione della canna fumaria posizionata sulla facciatacondominiale.Il motivo di appello relativo al rigetto della domandariconvenzionale tesa ad ottenere la rimozione del manufattorealizzato da [OSCURATO:PERSONA] sul suo balcone era infondatofondandosi solo sull'illiceità del manufatto realizzato da parteavversa, per difetto del necessario titolo edilizio, circostanza aventeeffetto solo sul piano amministrativo ma irrilevante nellecontroversie civili.L'esame pertanto doveva essere limitato all'accertamento diun pregiudizio che, alla luce delle argomentazioni del CTU, dovevaescludersi non avendo le opere realizzate da [OSCURATO:PERSONA] incisonegativamente sul decoro architettonico e sulla sicurezza dellostabile.8. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione avverso lasuddetta sentenza sulla base di tre motivi di ricorso e in prossimitàdell’udienza ha depositato memoria.9. [OSCURATO:PERSONA], in qualità di erede di [OSCURATO:PERSONA], haresistito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/ofalsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360,Numero registro generale 18005/2022Numero sezionale 1703/2026Numero di raccolta generale 22980/2026Data pubblicazione 09/07/2026comma primo, n. 4, c.p.c. in cui la Corte di Appello sarebbe incorsaomettendo di pronunciarsi sulla "eccezione riconvenzionale" diintervenuta usucapione, affermando il difetto di domanda, rispettoall’acquisto del diritto di servitù per intervenuta usucapione.Sin dal primo grado, nella comparsa di costituzione e risposta,la ricorrente aveva dedotto che già agli inizi del secolo scorsoesisteva in loco la trattoria denominata “L’ispirazione dell’arte” eche “la struttura del precedente manufatto non si discostava daquello attuale”. Ciò sarebbe stato evidente atteso che diversamenteil Comune di Genzano non avrebbe concesso il permesso dicostruire trattandosi di zona sottoposta a severi vincoli.Anche da una foto prodotta emergeva come, al di là del muroperimetrale, esistesse una sala come l’attuale, con copertura infissaal predetto muro e vetrata prospicente. Anche la struttura esternasotto il profilo urbanistico e architettonico non risultava dissimileda quella attuale.Anche alla luce della CTU espletata e dei chiarimenti fornitidall’Arch. Bianchini, la ricorrente nel giudizio aveva ribadito che nelcaso di specie non si trattava né di una imposizione di servitù exnovo, né di una opera edilizia ex novo, ma di ristrutturazione ericostruzione di una struttura esistente già dagli inizi del ‘900 e chepertanto non si poteva parlare di imposizione di servitù o diviolazione dell’art. 1102 cod. civ., atteso che l’addossamento almuro perimetrale era già sussistente con opere edilizie realizzateprima ancora della ristrutturazione eseguita dai convenuti e tral’altro avente sempre la stessa destinazione d’uso di ristorante.La Corte di appello, operando una non corretta ricostruzionedella distinzione tra domanda riconvenzionale ed eccezionericonvenzionale - fondata sul titolo posto a base della difesa dellaNumero registro generale 18005/2022Numero sezionale 1703/2026Numero di raccolta generale 22980/2026Data pubblicazione 09/07/2026parte, invece che sull'oggetto di essa o sulla struttura invece chesulla funzione di essa -, avrebbe posto una limitazione al possibileampliamento del thema decidendum ad opera di parte convenuta,dei diritti fatti valere dall'attore, che non troverebbe riscontro inalcuna disposizione normativa.La difesa dei Paluzzi – in sede di appello – ha reiteratol’eccezione riconvenzionale di usucapione.1.1 Il primo motivo è infondato.Dalla lettura degli atti di causa, consentita in quanto laricorrente lamenta un error in procedendo, emerge chel’usucapione non è mai stata prospettata neanche in forma dieccezione volta a paralizzare la domanda avversa.Per questo motivo il Tribunale ha escluso che le preesistentiaperture che pongono in collegamento l'unità immobiliare deiconvenuti sita nell'edificio condominiale con i manufatti oggetto digiudizio, realizzati a ridosso dello stabile, potesse legittimare imanufatti de quibus, con riferimento all’istituto dell'usucapione,che "La circostanza che lo stato di fatto sia risalente e laristrutturazione, per ciò che riguarda la veranda, si riferisca amanufatto analogo e preesistente da tempo potrà, eventualmente,avere determinato la nascita di diritti o servitù che però in questogiudizio non possono essere esaminati non essendovi statespiegate le relative domande".riconvenzionale. nella specie non è stata posta né l’una né l’altra.È indubbio che la parte convenuta può utilmente contrastareun'azione di carattere reale esercitata nei suoi confronti anche solosollevando l'eccezione riconvenzionale di usucapione, senza che siaNumero registro generale 18005/2022Numero sezionale 1703/2026Numero di raccolta generale 22980/2026Data pubblicazione 09/07/2026necessario formulare apposita domanda riconvenzionale. Occorretuttavia a tal fine una deduzione volta a dimostrare il possessoultraventennale del bene controverso, e quindi astrattamenteidonea a paralizzare la pretesa di controparte.Peraltro, oltre a non risultare neanche dedotta nel corso delgiudizio, deve richiamarsi il principio affermato da questa Cortesecondo cui: nel giudizio di "negatoria servitutis", l'eccezionericonvenzionale di usucapione del convenuto, in quantoparalizzatrice della domanda principale, deve essere proposta conla comparsa di risposta tempestivamente depositata, penal'inammissibilità ove formulata per la prima volta nella memoriacontenente le deduzioni istruttorie depositata ai sensi dell'art. 183c.p.c. (Cass. Sez. 2, 27/06/2023, n. 18322, Rv. 668272 - 01)2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/ofalsa applicazione degli artt. 345 c.p.c., dell’art. 1102 c.c. e dell’art.24 Cost. in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3, c.p.c., in cuila Corte di Appello sarebbe incorsa affermando che solo in sede diappello, i Sig.ri Paluzzi hanno dedotto che la costruzione de quanon è stata realizzata sull’area di loro proprietà esclusiva confinantecon l’edificio condominiale ad essa estranea, ma piuttosto sullaterrazza annessa alla porzione di edificio condominiale di loroproprietà esclusiva sita al piano terra. Ed in forza di tale deduzionehanno invocato l’operatività di cui all’art. 1102 c.c.Secondo la Corte territoriale, tale deduzione avrebbeintrodotto un fatto nuovo e in quanto tale inammissibile.La convenuta [OSCURATO:PERSONA], nel corso del giudizio di primogrado, invece avrebbe sempre sostenuto la natura condominialedel muro e – in ogni caso –la richiesta di accertamento della naturapertinenziale del bene oggetto di causa si fondava sull’allegazioneNumero registro generale 18005/2022Numero sezionale 1703/2026Numero di raccolta generale 22980/2026Data pubblicazione 09/07/2026di fatti che erano già annoverati nella comparsa di costituzione erisposta depositata nel giudizio di primo grado.La veranda rappresenta un ambiente direttamente connessoal locale (veranda che di conseguenza conduce al locale), come giàampiamente esposto nella CTU a pag. 5. Sicché, il CTU ha accertatoche i Sig.ri Pesoli e Paluzzi acquistando il locale, la grotta, laterrazza e l’area circostante hanno acquistato una serie di localicomprensibilmente collegati fra loro.In appello sarebbe rimasta del tutto immutata laprospettazione dei fatti e degli elementi di diritto da parte degliappellanti, essendosi unicamente contestato con la formulazionedei motivi di appello il corretto inquadramento giuridico dei fattiaddotti, assumendosi, in contrasto con quanto invece ritenuto dalTribunale, l’applicazione della disposizione di cui all'art. 1102 c.c.,e ciò sul presupposto che la veranda è stata realizzata sulla terrazzaannessa all’immobile di proprietà degli appellanti e facente partedelle strutture di cui si compone complessivamente il condominiooggetto di causa.Pertanto, sia il petitum che la causa petendi sarebbero restatiidentici nei due gradi di giudizio, senza l’introduzione con i motividi appello di domande o eccezioni nuove, atteso che le censuredegli appellanti si sarebbero limitate semplicemente a sollecitareuna diversa qualificazione giuridica dei fatti addotti, sulla base dellanorma ritenuta applicabile.Peraltro, la domanda azionata dalla controparte aveva naturareale, rientrante nel novero delle azioni relative ai dirittiautodeterminati, che si identificano in base alla sola indicazione delloro contenuto e non per il titolo che ne costituisce la fonte, la cuieventuale deduzione non assolve ad una funzione di specificazioneNumero registro generale 18005/2022Numero sezionale 1703/2026Numero di raccolta generale 22980/2026Data pubblicazione 09/07/2026della domanda o dell’eccezione, ma è necessaria ai soli fini dellaprova (cfr. ex multis Cass. SS. UU. n. 12310/2015; Cass. n.8986/2017; Cass. n. 21641/2019).2.1 Il secondo motivo è fondato.La Corte d’Appello non ha tenuto conto che l’argomentazionespesa in appello dalla convenuta soccombente in primo grado erauna mera difesa sicché doveva prendere in esame l’applicabilitàdell’art. 1102 c.c. alla fattispecie come accertata in fatto.La Corte d’Appello, sulla base di un’asserita deduzione di fattinuovi, ha del tutto omesso di esaminare i motivi di gravame con iquali la ricorrente aveva dedotto l’erroneità della sentenza di primogrado quanto alla ritenuta non applicabilità dell’art. 1102 c.c. alcaso concreto. Infatti, il rigetto del motivo di appello si fondaesclusivamente sul fatto che non poteva esaminarsi la nuovacircostanza (realizzazione della veranda sulla terrazza annessaall'appartamento).Viceversa, la deduzione in appello secondo cui l’opera non erastata realizzata sull'area di loro proprietà esclusiva confinante conl'edificio condominiale e ad esso estranea, ma sulla terrazzaannessa alla porzione di edificio condominiale di loro proprietàesclusiva sita al piano terra, non introduceva alcun fatto nuovoessendo stato, peraltro, accertato lo stato dei luoghi mediante CTUsvolta in primo grado.In altri termini, la dedotta circostanza che la verandadenunciata dall’attrice è stata costruita non su area di esclusivaproprietà dei convenuti, estranea al condominio, ma su terrazzaannessa all’edificio (oltre che giustificata dalla difesa svolta in primogrado, ove si invocava il 1102 c.c.) dà luogo ad una contestazionedelle condizioni dell'azione, esperibile anche in appello (Sez. 6-Numero registro generale 18005/2022Numero sezionale 1703/2026Numero di raccolta generale 22980/2026Data pubblicazione 09/07/20262, Ordinanza n. 5809 del 22/02/2022; Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 35213 del 18/11/2021). Sicché la Corte d’Appello avrebbe dovutorispondere alla doglianza della parte allora appellante, ed oggiricorrente, e valutare se l’utilizzo del muro condominiale costituisseuna indebita servitù o un utilizzo consentito del muro comune exart.1102 c.c.3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/ofalsa applicazione degli artt. 905 e 1102 c.c., in relazione all’art.360 c.p.c., comma 1, n. 3, per aver la sentenza ritenuto che leopere realizzate da [OSCURATO:PERSONA] non hanno inciso negativamentesul decoro architettonico e sulla sicurezza dello stabileLa domanda svolta dalla Paluzzi conteneva una esplicitadoglianza riguardante oltre la lesione del decoro architettonicoanche la violazione dell’art. 1102 c.c. e la violazione del regimedelle distanze ai sensi dell’art. 905 c.c..La Corte d’appello era quindi tenuta a verificare l’inosservanzadell’art. 1102 c.c., da parte della Sig.ra [OSCURATO:PERSONA], e a darconto delle ragioni del superamento dei limiti imposti dall’art. 905c.c.3.1 Il terzo motivo è fondato.Preliminarmente deve rigettarsi l’eccezione di inammissibilitàdel motivo proposta dalla controricorrente secondo cui la censuradoveva essere posta per violazione dell’art. 112 c.p.c. e non perviolazione degli artt. 1102 cc e 905 c.c.Infatti, il ricorso, al di là della formula utilizzata nella rubrica,censura proprio l’omessa pronuncia sull’aggravio di servitù e sullaviolazione del regime delle distanze. Deve ribadirsi in proposito chel'erronea intitolazione del motivo di ricorso per cassazione non ostaalla sua sussunzione in altre fattispecie di cui all'art. 360, commaNumero registro generale 18005/2022Numero sezionale 1703/2026Numero di raccolta generale 22980/2026Data pubblicazione 09/07/20261, c.p.c., né determina l'inammissibilità del ricorso, sedall'articolazione del motivo sia chiaramente individuabile il tipo divizio denunciato. (Cass. Sez. Un., 24/07/2013, n. 17931; Cass.Sez. 5, 12/01/2025, n. 759, Rv. 673686 - 01).Ciò precisato deve osservarsi come la Corte d’appello abbiamotivato, sia pure succintamente e per relationem, la infondatezzadella domanda riconvenzionale proposta dalla ricorrente conesclusivo riferimento all’irrilevanza del profilo urbanistico e allainsussistenza della lesione del decoro architettonico.Si legge nella sentenza che il pregiudizio dedottodall’appellante non si ravvisa, come giustamente osservato dalTribunale, avendo il CTU, con argomentazioni condivisibili, esclusoche le opere realizzate da [OSCURATO:PERSONA] abbiano incisonegativamente sul decoro architettonico e sulla sicurezza dellostabile.I ricorrenti, tuttavia, avevano proposto appello anche inrelazione alla violazione degli artt. 1102 c.c. per la chiusura di unbalcone e 905 c.c. per aver ampliato una veduta preesistente.Rispetto a tali doglianze, che erano state rigettate dal Tribunale, laCorte d’Appello ha del tutto omesso di pronunciarsi.In conclusione, la Corte accoglie il secondo e il terzo motivo diricorso, rigetta il primo, cassa la sentenza impugnata in relazioneai motivi accolti e rinvia alla Corte d’appello di Roma in diversacomposizione che provvederà anche alla liquidazione delle spesedel presente giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il secondo e il terzo motivo di ricorso, rigettail primo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accoltiNumero registro generale 18005/2022Numero sezionale 1703/2026Numero di raccolta generale 22980/2026Data pubblicazione 09/07/2026e rinvia alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, ancheper le spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezionecivile in data 3 luglio 2026.IL PRESIDENTEAntono Scarpa