Cassazione n. 09749/2026

LEFUOCO, presso l’indirizzo di postaelettronica certificata dei quali è domiciliata per legge;-ricorrente-controCOMUNE di GAETA, in persona del Sindaco in atti indicato,rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], giàelettivamente domiciliato presso lo studio legale dell’avvocatoGIANCARLO CAPOZZI ed attualmente domiciliato per legge presso ilnominato difensore di fiducia;-controricorrente-nonché contro[OSCURATO:PERSONA] registro generale 27918/2022Numero sezionale 1242/2026Numero di raccolta generale 9749/2026Data pubblicazione 16/04/2026AZIENDA [OSCURATO:PERSONA] L'[OSCURATO:PERSONA](A.t.e.r.) della PROVINCIA di LATINA, in persona del legalerappresentante;-intimata-avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di ROMA n. 3400/2022depositata il 19/05/2022;udita la relazione svolta in camera di consiglio dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] risultava assegnataria, con decretocomunale del 19 febbraio 2002 (prot. n. 6277), di un alloggio sito inGaeta, in [OSCURATO:PERSONA] della Civita n. 1, int. 1, qualificato come ediliziaresidenziale pubblica e il 24 gennaio 2003, in seguito a taleassegnazione, stipulava un contratto di locazione quadriennale con ilComune di Gaeta (rep. 10/03 e registrato il 6 febbraio 2003 al n. 117serie 2).2. [OSCURATO:PERSONA] proponeva ricorso ex art. 447 c.p.c. dinanzi alTribunale di Cassino per far accertare: la rinnovazione ope legis delcontratto di locazione; l’inefficacia della comunicazione di recessounilaterale del 25 gennaio 2013 formulata dal Comune; l’insussistenzadei motivi di risoluzione previsti dal contratto; la prosecuzione delrapporto locativo secondo la normativa dell’edilizia residenzialepubblica.Si costituiva in giudizio il Comune di Gaeta per chiedere il rigettodella domanda, eccependo l’omesso tentativo di mediazione esostenendo che l’immobile apparteneva al patrimonio disponibiledell’Ente e non fosse più alloggio di edilizia residenziale pubblica. L’entespiegava domanda riconvenzionale per far dichiarare l’efficacia dellecomunicazioni di recesso e ottenere la risoluzione del contratto.L’A.T.E.R. rimaneva contumace.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 27918/2022Numero sezionale 1242/2026Numero di raccolta generale 9749/2026Data pubblicazione 16/04/2026Espletato invano il tentativo di mediazione dopo il deposito delleconclusioni, il Tribunale di Cassino, con sentenza n. 522/2016,rigettava il ricorso e dichiarava improcedibile la domandariconvenzionale, compensando le spese di lite.Avverso tale sentenza la Pistonami proponeva appello,deducendo che il TAR Lazio, con sentenza n. 255/2017, aveva accertatola natura dell’immobile e l’illegittimità della sua riclassificazione.Si costituiva il Comune eccependo in via preliminare,l’inammissibilità dell’appello; nel merito, l’infondatezza del gravame.L’A.T.E.R. rimaneva contumace.La Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 3400/2022,rigettava l’impugnazione e compensava le spese di lite tra le particostituite.3. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione laPistonami, articolando quattro motivi.Il Comune di Gaeta ha resistito con controricorso.L’[OSCURATO:PERSONA] per l’[OSCURATO:PERSONA] dellaProvincia di Latina è rimasta intimata.Per l’odierna adunanza camerale il Procuratore generale non harassegnato conclusioni scritte.I Difensori delle parti hanno depositato memoria a sostegno dellerispettive ragioni.La Corte si è riservata il deposito della motivazione entro iltermine di giorni sessanta dalla decisione.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Nella impugnata sentenza, la corte territoriale romana haconfermato il rigetto della domanda della Pistonami, ma con unadiversa motivazione rispetto a quella del giudice di primo grado. Insintesi: a) ha rilevato d'ufficio la nullità del rinnovo tacito del contrattodopo il primo quadriennio (2007) per difetto di forma scritta,necessaria per i contratti con la P.A.; b) ha ritenuto che, ancheNumero registro generale 27918/2022Numero sezionale 1242/2026Numero di raccolta generale 9749/2026Data pubblicazione 16/04/2026ipotizzando un rinnovo, la disdetta del Comune del 2013/2014 fossecomunque efficace; c) ha applicato alla locazione la disciplina dellaLegge n. 431/1998 o dell'art. 1596 c.c. (in base al rinvio operatodall'art. 16 del contratto); d) ed ha concluso che la natura del bene(ERP o disponibile) fosse un profilo "superato" e irrilevante, dato che lalocazione era comunque cessata per effetto della disdetta.2. [OSCURATO:PERSONA] articola in ricorso quattro motivi.Precisamente:- con il primo motivo denuncia Omessa valutazione di un fattodecisivo pur discusso tra le parti ex art. 360 n. 5 c.p.c.: la sentenza delTar Lazio – sez. distaccata di Latina, n. 255/2017 del 23.3.2017,irrevocabile, con la quale il G.A., sul ricorso n. 332 del 2016 R.G.,proposto da [OSCURATO:PERSONA], contro il comune di Gaeta ha stabilitoche a) l’alloggio da essa condotto in locazione rientra nella definizionedi alloggio di edilizia residenziale pubblica destinato all’assistenzaabitativa posta dall’articolo 10 della legge regionale 6 agosto 1999, n.12 e come tale è stato qualificato e gestito dal comune di Gaeta (sinoalla nota del 25 gennaio 2013); b) i provvedimenti impugnati chehanno incluso l’immobile condotto dalla ricorrente nell’elenco degliimmobili non strumentali all’esercizio delle funzioni del comune e, diconseguenza, de terminato la qualificazione di esso come “patrimoniodisponibile” sono il legittimi. , nella parte in cui la corte territorialeha omesso di valutare in motivazione la sentenza irrevocabilepronunciata dal TAR per il Lazio n. 255/2017, che aveva accertato lanatura di edilizia residenziale pubblica dell’alloggio e dichiaratol’illegittimità degli atti comunali di riclassificazione. Sostiene che,ignorando tale giudicato esterno, la corte territoriale ha fondato ladecisione su presupposti in fatto smentiti;- con il secondo motivo denuncia Motivo ex art. 360 n. 4c.p.c.: nullità della sentenza per violazione del principio delcontraddittorio per aver ritenuto la Corte di Appello di Roma, d’ufficio,[OSCURATO:PERSONA] registro generale 27918/2022Numero sezionale 1242/2026Numero di raccolta generale 9749/2026Data pubblicazione 16/04/2026nullo per difetto di forma il rinnovo del contratto di locazione di ERP trala Pistonami e il Comune di Gaeta, alla scadenza del quadriennio senzachiamare a contraddire le parti sulla rilevata asserita nullità –contestuale violazione e /o falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c.: ilrinnovo automatico del contratto di locazione in argomento, fino allelettere del Comune di Gaeta del 2013 e del 2014, era un fatto pacifico,un diritto non controverso nel presente giudizio e mai messo in dubbiodallo stesso Comune di Gaeta , nella parte in cui la corte territorialeha rilevato d’ufficio la nullità del rinnovo del contratto di locazione, perdifetto di forma scritta, senza previamente sollecitare il contraddittoriotra le parti e in assenza di eccezioni. [OSCURATO:PERSONA]. n. 14828/2012,sostiene che la mancata segnalazione della rilevabilità d’ufficio dellanullità del contratto comporti la nullità della sentenza per violazione deldiritto di difesa;- con il terzo motivo denuncia Motivo ex art. 360 n. 3 c.p.c.)– violazione e/o falsa applicazione dell’art. 3 della Costituzione, peraver equiparato la locazione sottoposta ai principi e regole della ediliziaresidenziale pubblica alla locazione ordinaria tra p.a. e privato edapplicato la disciplina della locazione ordinaria; violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 1, comma 2, lett. b) della Legge n. 431/1998 chetassativamente esclude l’applicabilità degli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e13 della medesima legge agli alloggi di edilizia residenziale pubblica econseguente falsa applicazione dell’art. 1596 c.c. – Mancataapplicazione del principio per cui le locazioni sottoposte alle norme intema di edilizia residenziale pubblica, accordano al conduttoreassegnatario dell’alloggio di edilizia residenziale pubblica di proprietàdel comune, una tutela privilegiata, a effetto legale, in termini di duratadel rapporto locatizio che consiste nell’automatico rinnovo del contrattofin tanto che il conduttore resta assegnatario dell’alloggio di ediliziaresidenziale pubblica - violazione e falsa applicazione dell’art. 1 L. n.12/99 Regione Lazio, che impone alla Regione e agli Enti preposti diNumero registro generale 27918/2022Numero sezionale 1242/2026Numero di raccolta generale 9749/2026Data pubblicazione 16/04/2026garantire la trasparenza nell’assegnazione e nella gestione degli alloggidi edilizia residenziale pubblica , il che esclude che in questi casi la PApossa semplice mente disdettare o recedere dal contratto di locazionedi ERP, se non quando vengono meno i presupposti dell’assegnazionee/o se non per i casi di risoluzione espressamente previsti incontratto , nella parte in cui la corte territoriale ha applicato ladisciplina delle locazioni abitative ordinarie, equiparando la locazioneedilizia residenziale pubblica a un rapporto privatistico. Osserva che lacorte territoriale ha omesso di considerare che l’alloggio, secondo ildecreto di assegnazione e la sentenza n. 255/2017 del TAR, rientravanell’edilizia residenziale pubblica, con conseguente rinnovo legaleautomatico e impossibilità per il Comune di disdettare il rapporto inassenza del venir meno dell’assegnazione;- con il quarto motivo denuncia 4° motivo) ex art. 360 n. 3c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] e o falsa applicazione dell’art. 1362 c.c.nella parte in cui si afferma che la clausola di cui all’art. 16 del contrattodi locazione, rinviando alle norme del codice civile, consentirebbel’applicazione dell’art. 1596 c.c. Contrasto con il tenore letterale dellacitata clausola 16 di rinvio perché essa non rimanda solo alle normedel codice civile ma espressamente rinvia anche alle norme statali eregionali in materia di edilizia residenziale pubblica; violazione dell’art.1363 c.c. per avere omesso di considerare che complessivamente lediverse clausole del contratto richiamano esplicitamente in più parti lanormativa speciale dell’edilizia residenziale pubblica. , nella parte incui la corte territoriale ha affermato che la clausola n. 16 del contrattodi locazione consentisse l’applicazione dell’art. 1596 c.c., omettendo diconsiderare che il rinvio contrattuale era espresso non solo alle normecodicistiche, ma anche alla normativa statale e regionale in materia diedilizia residenziale pubblica, richiamata in più clausole del contratto ecostitutiva della causa tipica del rapporto. Sostiene che la corteNumero registro generale 27918/2022Numero sezionale 1242/2026Numero di raccolta generale 9749/2026Data pubblicazione 16/04/2026territoriale non ha neanche tenuto conto del comportamentocomplessivo delle parti, in violazione dell’art. 1363 c.c.3. Il ricorso non è fondato.3.1. Non fondato è il primo motivo.La ricorrente deduce l’omesso esame, ai sensi dell’art. 360, n. 5,c.p.c., della sentenza del TAR Lazio, sezione distaccata di Latina, n. 255del 2017, che ha accertato la natura di edilizia residenziale pubblicadell’alloggio oggetto del rapporto locativo.La censura non coglie nel segno.La corte territoriale non ha trascurato il fatto storicorappresentato dall’esistenza della pronuncia amministrativa, ma haritenuto che tale circostanza fosse priva di decisività, una voltaaccertata la cessazione del rapporto locativo per effetto della scadenzacontrattuale e della intervenuta comunicazione di disdetta.In questa prospettiva, la qualificazione dell’immobile in termini diedilizia residenziale pubblica, pur accertata in sede amministrativa, nonincide sulla ratio decidendi posta a fondamento del rigetto delladomanda, poiché il venir meno del rapporto locativo è stato ritenutoconseguenza diretta e assorbente della disciplina applicata alla duratae alla cessazione del contratto.Ne consegue che non è configurabile il vizio di omesso esame diun fatto storico decisivo, nel significato rigoroso delineato dalle SezioniUnite di questa Corte, trattandosi – si ribadisce - di fatto valutato comegiuridicamente irrilevante ai fini della decisione.3.2. Il secondo motivo è inammissibileCon esso la ricorrente denuncia la nullità della sentenza perviolazione dell’art. 101, comma 2, c.p.c., assumendo che la corte dimerito ha rilevato d’ufficio la nullità del rinnovo del contratto dilocazione per difetto di forma scritta, senza previamente instaurare ilcontraddittorio tra le parti. In altri termini, la ricorrente denuncia una"sentenza a sorpresa", sul presupposto che la corte capitolina avrebbeNumero registro generale 27918/2022Numero sezionale 1242/2026Numero di raccolta generale 9749/2026Data pubblicazione 16/04/2026basato la decisione sulla nullità della forma del rinnovo, questionequesta che, in tesi difensiva, sarebbe stata rilevata d'ufficio e che nonsarebbe mai stata discussa tra le parti.La censura non coglie la struttura effettiva della decisioneimpugnata. La corte territoriale ha fondato il rigetto dell’appello su duerationes decidendi autonome e concorrenti: da un lato, la nullità delrinnovo per difetto di forma; dall’altro, l’efficacia della disdettacomunque idonea a impedire la prosecuzione del rapporto locativo,anche a voler ipotizzare l’avvenuta rinnovazione.Poiché la seconda ratio – relativa alla cessazione del rapporto pereffetto della disdetta – non è utilmente scalfita dalla censura proposta,il motivo risulta inammissibile per difetto di interesse, essendo essacomunque idonea, da sola, a sorreggere il decisum.Ne consegue che ogni questione relativa alla pretesa violazionedel contraddittorio in ordine alla prima ratio resta assorbita.3.3. Il terzo motivo non è fondato.La ricorrente denuncia la violazione della normativa in materia diedilizia residenziale pubblica e dell’art. 1, comma 2, lett. b), della leggen. 431 del 1998, sostenendo che la corte territoriale avrebbeerroneamente applicato al rapporto in esame la disciplina dellelocazioni abitative ordinarie e l’art. 1596 c.c.La doglianza presuppone, tuttavia, la permanenza del rapportolocativo oltre la scadenza contrattuale, presupposto che la sentenzaimpugnata ha motivatamente escluso, ritenendo che il rapporto fossecomunque cessato per effetto della durata contrattuale e dellacomunicazione di disdetta.In tale contesto, la questione della disciplina applicabile allelocazioni di edilizia residenziale pubblica resta priva di incidenzacausale sull’esito della controversia, avendo la corte territorialepreliminarmente escluso la prosecuzione del rapporto locativo.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 27918/2022Numero sezionale 1242/2026Numero di raccolta generale 9749/2026Data pubblicazione 16/04/2026Ne consegue che non è ravvisabile la denunciata violazione dilegge, non potendo le norme invocate influire su un rapporto ritenutoormai cessato.3.4. Il quarto motivo (Violazione canoni ermeneutici - Art. 360 n.3 c.p.c.) è inammissibile.Con esso la ricorrente denuncia la violazione degli artt. 1362 e1363 c.c., censurando l’interpretazione della clausola contrattuale dirinvio alla normativa vigente, nella parte in cui la corte territoriale havalorizzato il richiamo alle norme del codice civile.Anche tale censura presuppone la permanenza del rapportolocativo oltre la scadenza contrattuale, presupposto che, come soprarilevato, è stato escluso dalla sentenza impugnata sulla base di unaratio autonoma e assorbente.Poiché l’interpretazione della clausola contrattuale non potrebbe,comunque, incidere sull’esito della controversia, una volta esclusa laprosecuzione del rapporto, il motivo risulta inammissibile per difetto didecisività.3.5. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, risultandoinfondati o inammissibili tutti i motivi dedotti, con conseguenteconferma della sentenza impugnata.4. Al rigetto del ricorso consegue la condanna di parte ricorrentealla rifusione delle spese sostenute da parte resistente, nonché ladeclaratoria della sussistenza dei presupposti processuali per ilpagamento dell’importo, previsto per legge ed indicato in dispositivo,se dovuto (Cass. Sez. U. 20 febbraio 2020 n. 4315). P.Q.MLa Corte:- rigetta il ricorso;- condanna parte ricorrente al pagamento delle spese delpresente giudizio, spese che liquida in euro 800,00 per compensi, oltre,[OSCURATO:PERSONA] registro generale 27918/2022Numero sezionale 1242/2026Numero di raccolta generale 9749/2026Data pubblicazione 16/04/2026alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidatiin euro 200,00 ed agli accessori di legge;- ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002,dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,ad opera di parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributounificato a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, l’8 aprile 2026, nella camera di consigliodella Terza Sezione Civile.Il PresidenteLina Rubino