Cassazione n. 13661/2024

onunciato la seguente SENTENZA sul ricorso 14206-2019 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliat a in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] n. 128 , nello studio dell’avv. A [OSCURATO:PERSONA] e rappresentatae difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] n. 14, nello studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avv.[OSCURATO:PERSONA] -controricorrente - nonchè contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] D’ALESSANDRO e domiciliata presso la cancelleria della Corte di Cassazione -controricorrente - avverso la sentenza n. 1 83 6 /20 18 de l la CORTE DI APPELLO di BARI, depositata il 29/10/2018; udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal ConsigliereOliva; udito il P.G., nella persona deldott. [OSCURATO:PERSONA] ; [OSCURATO:PERSONA] Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. del 1.10.2012 [OSCURATO:PERSONA] evocava in giudizio [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] innanzi il Tribunale di Bari, esponendo di aver venduto alla Gaida, con atto per notar Lanzillotta del 21.11.2011, un immobile in Torre a Mari (Bari), con incarico, conferito da ambo le parti al notaio, a lateredel rogito, di trattenere in deposito fiduciario un assegno di € 10.000 e di consegnarlo alla venditrice al momento della regolarizzazione catastale del torrino sovrastante l’appartamento compravenduto. [OSCURATO:PERSONA] lamentava che, nonostante l’adempimento dell’obbligazione su di lei gravante, il notaio avrebbe omesso di consegnarle il titolo, a fronte dell’illecita opposizione della Gaida a detta consegna. Chiedeva pertanto al Tribunale di accertare l’inadempimento delle convenute alle obbligazioni da esse rispettivamente assunte nei suoi confronti e di condannare la Lanzillotta alla consegna del titolo, ovvero in alternativa la Gaida al pagamento della somma in esso portata, ed entrambe al risarcimento del danno. Nella resistenza delle convenute, le quali eccepivano, rispettivamente, l’una (la Lanzillotta) l’impossibilità di procedere alla consegna del titolo depositato a sue mani in presenza di contestazioni e diffide provenienti dalla Gaida, e l’altra (la Gaida) l’inadempimento della Stea, il Tribunale, con ordinanza del 20.6.2013, rigettava la domanda proposta nei confronti della notaia, separando quella proposta verso la Gaida, per la quale disponeva un approfondimento istruttorio. Con successiva ordinanza del 21.8.2015 il Tribunale, all’esito della C.T.U., rigettava anche la domanda proposta dalla Stea nei confronti della Gaida, ravvisando l’assenza, in capo alla prima, di un valido titolo di proprietà del lastrico solare soprastante il torrino oggetto della scrittura a lateredel rogito del 21.11.2011 di cui anzidetto. Con la sentenza impugnata, n. 1836/2018, la Corte di Appello di Bari, dopo aver disposto la riunione dei separati gravami interposti dalla Stea avverso le due predette ordinanze, li rigettava. Propone ricorso per la cassazione di detta decisione [OSCURATO:PERSONA], affidandosi a sette motivi, i primi due dei quali volti a confutare le argomentazioni della Corte distrettuale in relazione alla posizione della notaia, e gli altri invece diretti a contestare la ratio della decisione in relazione alla posizione della Gaida. Resistono con separati controricorsi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. In prossimità dell’udienza, la part e ricorrente ha depositato memoria ed il P.G. ha depositato note scritte.Sono compars i a ll’udienza pubblica il P.G., che ha concluso per l’accoglimento del primo e terzo motivo del ricorso principale, con assorbimento degli altri, e l’avv. [OSCURATO:PERSONA] , per la parte ricorrente, che ha insistito per l’accoglimento delricorso. [OSCURATO:PERSONA] Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 1362 c.c. ela falsa applicazione dell’art. 1772 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe confermato l’erronea interpretazione della scrittura a latere del rogito del 21.11.2011 operata dal Tribunale, affermando che l’oggetto della stessa non era soltanto la regolarizzazione catastale del lastrico soprastante il torrino, ma anche la dimostrazione del diritto della Stea di disporre legittimamente di tale cespite. Con il terzo motivo, invece, la ricorrente lamenta la violazione degli artt. 1362, 1366 e 1372 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe interpretato il contenuto della scrittura del 21.11.2011 attribuendo all’espressione “sistemazionecatastale” utilizzata nel contratto un significato ulteriore, eccedente quello letterale, già di per sé chiaro ed univoco. Le due censure, suscettibili di trattazione congiunta perché in parte introducono la medesima censura,sono parzialmente fondate. Occorre partire dalla statuizione, contenuta nella sentenza impugnata e non specificamente censurata dalla parte ricorrente, che con il contratto di cui è causa [OSCURATO:PERSONA] aveva venduto a [OSCURATO:PERSONA] “… al prezzo di € 300.000,00 l’appartamento posto al secondo piano dello stabile, sito in Torre a Mare (Bari), alla via Martiri della Resistenza n. 6, composto di due vani, cucina, bagno, disimpegno, torrino e vano ripostiglio di terzo piano …” (cfr. pag. 2 della sentenza). La proprietà del torrino, dunque, era già stata trasferita, con l’atto del [OSCURATO:DATA_NASCITA], dalla Stea alla Gaida, onde, sul punto, non poteva residuare alcuna incertezza tra le parti.La clausola negoziale con la quale queste ultime avevano previsto, nel medesimo contratto di compravendita, la consegna a mani del notaio rogante di un assegno dell’importo di € 10.000, a valere sul prezzo complessivo pattuito per il trasferimento della proprietà dell’immobile, sino alla “sistemazione catastale” del torrino e del sovrastante lastrico, dunque, avrebbe dovuto essere interpretataalla luce del criterio letterale, tenendo conto del fatto che la proprietà del bene compravenduto era già stata trasferita dai paciscenti e che, quindi, nessuna incertezza residuava, sul punto, tra i medesimi. L’interpretazione prescelta dalla Corte di Appello, secondo cui –invece– la clau sola in esame sottointendeva anche la risoluzione delle supposte problematiche residue circa la proprietà del torrino e del sovrastante lastrico, non è coerente né con il criterio letterale, costituente il canone interpre tativo primario previsto dagli artt. 1362 e ss. c.c., né con il senso complessivo del contratto di compravendita, come sopra ricostruito. Ne discende l’erroneità della predetta opzione interpretativa, con la quale il giudice di merito ha attribuito alla pattuizione in concreto raggiunta tra venditore ed acquirente un significato ulteriore rispetto al tenore letterale dell’accordo. Né appare condivisibile l’assunto, sempre proposto dalla Corte distrettuale, secondo cui le parti avrebbero concordato di ridurre il prezzo pattuito per la compravendita, da € 300.000 ad € 290.000, proprio a cagione delle dette problematiche; la sentenza, infatti, dà atto che la vendita era stata fatta con indicazione, nel rogito, del prezzo originariamente fissato, di € 300.000, e che solo con una scrittura a latere redatta in pari data e alla presenza del notaio, le parti avevano altresì pattuito di lasciare un assegno di € 10.000 in deposito fiduciario al notaio, in attesa della sistemazione catastale del torrino che la Stea si era impegnata ad assicurare entro il termine di sei mesi (cfr. ancora pag. 2 della sentenza impugnata). Nessuna riduzione del corrispettivo previsto per il trasferimento del diritto di proprietà del bene, dunque, era stata prevista dai paciscenti. Piuttosto questi ultimi, a lateredella compravendita e con separato negozio, avevano previsto l’impegno della venditrice Stea di assicurare,entro sei mesi dal 21.11.2011 (data delpassaggio di proprietà dell’immobile) la regolarizzazione catastale del torrino, vincolando l’incasso di un assegno di € 10.000 all’adempimento di detta specifica obbligazione. Ne consegue l’erroneità dell’interpretazione ipotizzata dalla Corte territoriale, secondo cui, con l’espressione “sistemazione catastale” venditrice ed acquirente avessero inteso porre l’obbligo, a carico della prima, non soltanto di presentare una mera variazione dell’intestazione catastale del lastrico, ma anche di conseguire un accatastamento conforme e coerente con la condizione giuridica del bene che ne costituivaoggetto (cfr. pag. 14 della sentenza impugnata). Da quanto precede discende l’accoglimento delle due censure in esame, sotto il profilo della violazione dei canoni interpretativi del contratto. Va invece esclus a la violazione dell’art. 177 2 c.c., denunziata con la prima censura, poiché il notaio Lanzillotta ha adempiuto alla sua obbligazione, limitata alla custodia del titolo consegnato dalle parti a sue mani. Il rifiuto di consegnarlo alla Stea non integra alcun inadempimento, poiché l’art. 1772, primo comma, c.c., prevede espressamente che, in presenza del disaccordo tra i depositanti circa la restituzione del titolo,quest’ultima debba farsi secondo le modalità stabilite dall’autorità giudiziaria. [OSCURATO:PERSONA] ha conformato la propria condotta al precetto suindicato, avendo provveduto, sin dal momento della sua costituzione in giudizio, a dichiarare la sua disponibilità a depositare l’assegno bancario a suo tempo affidatole in custodia nelle forme indicate dal Tribunalee a spese dei depositanti (cfr. pag. 5 del controricorso Lanzillotta), chiedendo di essere liberata dall’obbligo di custodia ed estromessa dal giudizio (cfr. pag. 4 della sentenza impugnata). Con il secondo motivo, la ricorrente denunzia la violazione degli artt. 1777 c.c. e 109 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente separato le domande proposte dalla Stea nei confronti della Lanzillotta e della Gaida, non considerando la natura unitaria delle obbligazioni dalle stesse assunte nei riguardi della venditrice ed il loro complessivo inadempimento alle stesse. Quanto al primo profilo, concernente la violazione dell’art. 1777 c.c., la censura è assorbita dal parziale accoglimento delle prime due doglianze. Per quanto invece attiene la denunziata violazione dell’art. 109 c.p.c., la censura è inammissibile, perché il provvedimento con cui il giudice di merito ha proceduto alla separazione delle domande, rispettivamente proposte dalla Stea nei riguardi della Lanzillotta e della Gaida,non ha contenuto decisorio. Va ribadito, sul punto, il principio secondo cui “L'impugnabilità dei provvedimenti giudiziali concerne soltanto quelli aventi contenutodecisorio e non anche quelli a carattere ordinatorio, per i quali la legge ammette, salvo eccezioni, la revocabilità. A tale ultima categoria appartiene il provvedimento diseparazione delle cause riunite, ancorché contenuto in sentenza, il quale non è suscettibile di impugnazione davanti al giudice superiore, stante il suo carattere meramente ordinatorio e la mancanza in esso di ogni pronunzia di naturadecisoria, anche implicita, su eventuali questioni pregiudiziali. P ertanto l'esercizio, in senso positivo o negativo, del potere discrezionale di cui tale provvedimento è espressione non è censurabile in sede di legittimità” (Cass. Sez. 3 , Ordinanza n. del 27/03/2019 , Rv. 653262; conf. Cass. Sez. L , Sentenza n. del 05/08/2003 , Rv. 565672 e Cass. Sez. 1 , Ordinanzan. del 30/09/2022 , Rv. 665810). Con il quarto motivo, la ricorrente denunzia laviolazione degli artt. 1366, e 1375 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe erroneamente interpretato il contenuto dell’accordo del [OSCURATO:DATA_NASCITA], senza considerare che se la Gaida avesse avuto riserve sull’effettiva proprietà del torrino e del lastrico in capo alla Stea, la stessa avrebbe potuto rifiutarsi di procedere all’acquisto dell’appartamento. Avendo, invece, dato corso all’operazione, la Gaida aveva dimostrato di essere pienamente consapevole del fatto che il torrino ed il lastrico non appartenevano alla Stea. Con il quinto motivo, lamenta invece la violazione dell’art. 116 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe optato per una interpretazione della scrittura a latere del 21.11.2011 non conforme ai canoni di ermeneusi contrattuale. Con il sesto motivo, si duole ancora dellaviolazione degli artt. 1158 e 1117 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente escluso la possibilità della Stea di invocare il possesso utile ad usucapionemdel lastrico solare di cui è causa, in difetto di idonea prova circa la sua esistenza e vista l’accertata esistenza, su detto bene, di antenne di altri condomini. La Corte territoriale avrebbe, in particolare, omesso di considerare che la Stea aveva acquistato in buona fede l’immobile e che quindi ben poteva sommare, al proprio possesso, quello del suo dante causa, con conseguente compimento del termine utile ad usucapire. Ed infine, con il settimoed ultimo motivo , la ricorrente lamenta la violazione degli artt. 1498, 1322 e 1372 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente valorizzato la circostanza che la questione della proprietà del torrino e del lastrico avesse causato la riduzione del corrispettivo pattuito dalle parti per la compravendita, da € 300.000 ad € 290.000, contraddicendo sul punto il contenuto del rogito di compravendita, nel quale le parti avevano indicato soltanto la prima cifra. Tutte le suindicate censure sono assorbite dall’accoglimento, in parte qua, del primo e secondo motivo. Il giudice del rinvio, infatti, dovrà procedere ad una nuova valutazione del fatto, sul presupposto che l’obbligazione assunta dalla Stea con la scrittura a latere del rogito del 21.11.2011 avesse ad oggetto soltanto la regolarizzazione formale dell’intestazione catastale del torrino compreso nell’appartamento compravenduto tra le parti. In definitiva, vanno accolti, nei limiti di cui in motivazione, il primo ed il secondo motivo, rigettati nel resto; va dichiarato parzialmente inammissibile il secondo motivo, assorbito nel resto; vanno dichiarati assorbiti tutti gli altri motivi. La sentenza impugnata va di conseguenza cassata, in relazione alle censure accolte, e la causa rinviata, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Bari, in differente composizione. PQM la Corte accoglie, nei limiti di cui in motivazione, il primo ed il terzo motivo, che rigettanel resto. Dichiara inammissibile, nei limiti di cui in motivazione, il secondo motivo, che dichiara assorbito nel resto. Dichiara infine assorbiti tutti gli altri motivi del ricorso. Cassa la sentenza impugnata, in relazione alle censure accolte, e rinvia la causa, anch