Cassazione n. 16774/2026

ato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]controAgenzia delle Entrate in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato-controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del Lazio n.1597/2018 depositata il 12/03/2018.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. impugnò l’avviso di accertamento con il qualel’Agenzia delle entrate aveva proceduto al riclassamento di due immobili,Numero registro generale 29524/2018Numero sezionale 3568/2026Numero di raccolta generale 16774/2026Data pubblicazione 28/05/2026ad uso ufficio, posti al piano terreno di un unico stabile, siti in via Polonian. 7 e n. 9, accatastati A/10 e la cui classe fu portata dalla 5 alla 6nell’ambito della procedura ex art. 1, comma 335, della legge n. 311 del2004.Il giudice di primo grado respinse il ricorso osservando chel’operazione di accatastamento massivo, così come disegnata dallegislatore, era collegata essenzialmente agli scostamenti tra valori dimercato e valori catastali di ciascuna microzona e, in tal senso, chel’avviso era stato correttamente emesso a seguito del procedimento.La decisione venne impugnata dalla società contribuente e il ricorso fuparzialmente accolto.Dopo aver ricostruito la normativa rilevante in materia e gli ultimiapprodi giurisprudenziali, il giudice di appello osservò che l’avviso nondovesse essere motivato avuto riguardo alle specifiche caratteristichedell’immobile (diversamente dal caso in cui l’immobile avesse subito delletrasformazioni ovvero nel caso previsto dall’art. 3, comma 58, della leggen. 662 del 1996) ma solo in relazione alla normativa di riferimento ed allaclasse attribuita atteso che il presupposto della revisione era ilriallineamento resosi essenziale per il registrato scostamento di valorerispetto alle microzone comunali.In particolare il giudice di secondo grado affermò la congruitàdell’avviso poiché esso indicava “che l’amministrazione aveva proceduto aisensi e sulla base della previsione di cui all’art. 1, comma 335, legge n.311 del 2004, della relativa determinazione del direttore dell’Agenzia delTerritorio del 16 febbraio 2005, della richiesta del Comune di Roma dell’11ottobre 201 diretta ad ottenere la revisione del classamento delle unità diproprietà privata ubicate nelle microzone individuate nella planimetriaallegata all’avviso e della determinazione del direttore dell’Agenzia delterritorio con la quale era stato attivato l’indicato processo di revisione.Numero registro generale 29524/2018Numero sezionale 3568/2026Numero di raccolta generale 16774/2026Data pubblicazione 28/05/2026Con riferimento all’immobile sito in via Polonia n. 7, in considerazionedegli elementi probatori offerti dal contribuente, il giudice di meritoritenne che fosse stata raggiunta la prova della non congruità delclassamento disposto dall’Agenzia e pertanto il ricorso, limitatamente aquesto edificio, fu accolto. Diversamente, l’immobile di via Polonia n. 9,ancorché pari all’altro sito al piano terreno di un fabbricato di cinque pianifuori terra, era inserito in un fabbricato di pregio, il che giustificava ilriclassamento dell’unità.Contro la predetta decisione è formulato ricorso affidato, a novemotivi, dalla società contribuente. L’Agenzia delle entrate è costituita concontroricorso. In prossimità dell’udienza la ricorrente ha depositatomemoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1. In ossequio al principio della ragione più liquida deve esaminarsiprioritariamente il secondo motivo di ricorso.2. Con la seconda censura è denunciata la violazione, ex art. 360, primocomma , n. 3 c.p.c., degli artt. 7 della legge n. 212 del 2000 e 3, comma1, della legge n. 241 del 1990, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3c.p.c., per avere i giudici ritenuto che l’avviso fosse motivato in contrastocon l’assenza dei presupposti di fatto e degli atti costituenti il supportomotivazionale del provvedimento.2.1. Il motivo è fondato.La questione su quale debba essere il contenuto motivazionale minimonecessario per rendere adeguata, a parametri di tutela del contribuente edi trasparenza amministrativa, la revisione parziale del classamento delleunità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali è statarisolta da questa Corte, che ha ribadito il principio consolidato secondo cuiè necessaria una rigorosa - e cioè completa, specifica e razionale -motivazione dell'atto di riclassamento. Quando si tratta di un mutamentodi rendita inquadrabile nella revisione del classamento delle unitàNumero registro generale 29524/2018Numero sezionale 3568/2026Numero di raccolta generale 16774/2026Data pubblicazione 28/05/2026immobiliari private site in microzone comunali ai sensi dell'art. 1, comma335, L. 311/2004, la ragione giustificativa non può consistere nella meraevoluzione del mercato immobiliare, ma deve essere accertata lavariazione di valore degli immobili presenti nella microzona (Cass. Sez. 5,n. 9603/2020; Cass. Sez. 5, n. 22671/2019; Cass. Sez. 5, n.10403/2019; Cass. Sez. 5, n. 9770/2019; Cass. Sez. 5, n. 23051/2019;Cass. Sez. 5, n. 27180 del 2019).Ne consegue la necessità che nell'avviso di accertamento sianoprecisate le ragioni che hanno indotto l'Amministrazione a modificared'ufficio il classamento originario, non essendo sufficiente il richiamo agliastratti presupposti normativi che hanno giustificato l'avvio dellaprocedura di riclassamento. L'Amministrazione comunale è tenuta peraltroad indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e letrasformazioni urbane che hanno portato l'area alla riqualificazione,risultando inidonei i richiami ad espressioni di stile del tutto avulse dallasituazione concreta (cfr. Cass. Sez. 5, n. 3156/2015).L'obbligo di motivazione in tali fattispecie, proprio in considerazionedel carattere "diffuso" dell'operazione, anche secondo la Corte cost., n.249 del 2017 (che ha convalidato la legittimità del peculiare strumentointrodotto con la legge finanziaria 2005, in quanto esente da profilid'irragionevolezza) deve essere assolto in maniera rigorosa, in modo taleda porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni chegiustificano il provvedimento (§. 7.3 Corte Cost. 249/17, cit.).Nella procedura di revisione di classamento, peraltro, si deve tenerconto, nel medesimo contesto cronologico, dei caratteri specifici diciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l'unità èsita, siccome tutti incidenti comparativamente e complessivamente sullaqualificazione della stessa.Con specifico riferimento al riclassamento di unità immobiliari site nelComune di Roma, quale è l’immobile oggetto della presente controversia,Numero registro generale 29524/2018Numero sezionale 3568/2026Numero di raccolta generale 16774/2026Data pubblicazione 28/05/2026Cass. Sez. 5 n. 19810/2019 ha statuito che il provvedimento diriclassamento, atteso il carattere diffuso dell'operazione, deve essereadeguatamente motivato in ordine agli elementi (da individuarsi tra quelliindicati nell'art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998, come la qualità urbana delcontesto nel quale l'immobile è inserito, la qualità ambientale della zona dimercato in cui l'unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato edella singola unità immobiliare) che, in concreto, hanno inciso sul diversoclassamento della singola unità immobiliare, affinché il contribuente siaposto in condizione di conoscere ex ante le ragioni che ne giustificano inconcreto l'emanazione (conf. Cass. Sez. 5 n. 23051/2019; Cass. Sez. 6-5,n. 9770/2019). In definitiva, il contribuente, assoggettato all'iniziativadell'ente, rivolta a modificare un quadro già stabilizzato di definizione dellacapacità contributiva, deve essere posto in condizione di potercompletamente controllare e se del caso contestare - sul piano giuridicooltre che sul piano fattuale – la sussistenza dei presupposti perl'applicazione della revisione del classamento di cui al comma 335 dell'art.1 della legge n. 311 del 2004.Non può, quindi, ritenersi congruamente motivato il provvedimento diriclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici, equindi generici, a rapporto tra il valore di mercato e il valore catastaledella microzona considerata rispetto all'analogo rapporto sussistentenell'insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed aiprovvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senzaspecificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavatied elaborati. Viceversa, l'atto deve contenere l'indicazione: a) deglielementi che hanno in concreto interessato una determinata microzona;b) di come essi incidano sul diverso classamento della singola unitàimmobiliare (Cass. Sez. 5, n. 27180/2019; Cass. Sez. 5, n. 22671/2019;Cass. Sez. 5, n. 23051/2019).Numero registro generale 29524/2018Numero sezionale 3568/2026Numero di raccolta generale 16774/2026Data pubblicazione 28/05/2026Per quanto riguarda, ad esempio, il parametro costituito dal valoremedio di mercato delle unità immobiliari comprese nella singolamicrozona, è necessario che l'Amministrazione specifichi e documenti conprecisione quali dati sono stati utilizzati ed in quale modo ne è stataeffettuata la rilevazione e l'elaborazione per determinare tale valoremedio, in quanto la norma non fornisce alcuna specificazione al riguardoné è sufficiente a tal fine il richiamo al regolamento di cui al D.P.R. 138 del1998, ovvero al comma 339 del medesimo articolo.Al fine di consentire al contribuente il controllo sulla legittimitàdell'operato dell'Amministrazione, così come non è sufficiente il merorichiamo ai termini generici impiegati dalla norma, neppure è sufficiente lamera indicazione in cifra dei risultati, ma è necessario dar conto in modochiaro e specifico dei metodi con cui sono stati ottenuti tali risultati, deicriteri impiegati e delle tecniche statistiche applicate oltre che dellaIl mero richiamo ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazioneconcreta non soddisfa l'obbligo motivazionale nei termini sopra precisati.Si tratta, come è evidente, di formulazioni del tutto prive di specificitàe determinatezza ed in ordine alle quali sarebbe impossibile l'opera ditraduzione in una precisa percentuale di aumento della rendita catastaledelle singole unità immobiliari. Tali formule, infatti, non sono idonee adindicare i criteri e i modi con cui sono identificati, calcolati, rilevati edelaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore mediodi mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio dellamicrozona; il valore di mercato medio per l'insieme di tutte le microzone;il valore catastale medio per l'insieme di tutte le microzone.Nella fattispecie in esame dalla motivazione della sentenza impugnatae dalle stesse prospettazioni difensive dell’Agenzia delle entrate, oltre chedal ricorso, il tenore dell’atto tributario non risulta rispondere ai requisitiNumero registro generale 29524/2018Numero sezionale 3568/2026Numero di raccolta generale 16774/2026Data pubblicazione 28/05/2026indefettibili sinora richiamati, diversamente da quanto affermato dalgiudice di seconde cure.Non risultano infatti indicati le fonti, i modi, i tempi e i criteri con cuisono stati acquisiti, e valutati, i dati relativi al rapporto tra valore dimercato e valore catastale nella microzona, né quelli relativi all'insiemedelle altre microzone comunali. Inoltre, l'avviso di accertamento nonrisulta motivato sufficientemente in ordine agli elementi specifici che, inconcreto, hanno inciso sulla revisione in relazione alle caratteristicheproprie del singolo immobile.Pertanto, il provvedimento di classamento, privo di tali connotazionispecifiche, appare conseguire ad un accertamento generalizzato emassivo, non in linea con i principi esposti dalla giurisprudenza,costituzionale e di legittimità, in ordine alla necessità di una sua rigorosamotivazione.L'impugnata sentenza si è quindi discostata dal consolidatoorientamento di questa Corte nella materia controversa.Il motivo è da ritenere, dunque, fondato.3. Va, quindi, osservato che con il primo strumento impugnatorio sidenuncia la violazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. per omessoesame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti,per non essersi il giudice di merito pronunciato sull’eccezione di nullitàdella sentenza, nonché la violazione del principio di cui all’art. 112 c.p.c.3. Con il terzo strumento impugnatorio si denuncia la violazione dell’art.360, primo comma, n. 5, c.p.c., per omesso esame di un fatto decisivoche è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’omessapronuncia sull’eccezione formulata dalla parte in merito alla mancataallegazione dell’atto con il quale si è proceduto alla revisione dei parametridi classamento.Numero registro generale 29524/2018Numero sezionale 3568/2026Numero di raccolta generale 16774/2026Data pubblicazione 28/05/20264. Con il quarto motivo si denuncia la violazione dell’art. 360, primocomma, n. 5 c.p.c. per omessa pronuncia sull’eccezione di indebitainversione dell’onere della prova in violazione dell’art. 2697 c.c.5. Con la quinta censura è denunciato l’omesso esame di un fattodecisivo, ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., per non essersi il giudicedi merito pronunciato sull’eccezione in punto di errata procedura direvisione del classamento in violazione del d.P.R. n. 1142 del 1949 e deld.P.R. n. 138 del 1998.6. Con la sesta censura è denunciato l’omesso esame di un fattodecisivo, ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., per non essersi il giudicedi merito pronunciato sull’eccezione in punto di errata applicazione deiprincipi di estimo comparativo per omesso raffronto con le unità tipo inviolazione del r.d.l n. 652 del 1939, conv. con modif. dalla legge n. 1249del 1939 e del d.P.R. n. 1142 del 1949.7. Con la settima censura si denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo,ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., con riguardo all’omessa pronunciasull’eccezione relativa alla errata individuazione delle microzone da partedel Comune di Roma, in violazione del d.P.R. n. 138 del 1998.8. Con l’ottava censura si denuncia la sentenza per omesso esame di unfatto decisivo, ex art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c. con riguardo allaomessa pronuncia sull’eccezione sulla insussistenza delle condizioni per ilriclassamento per errata determinazione del valore medio di mercato evalore medio catastale in violazione dell’art. 1, commi 335 e 339, dellalegge n. 311 del 2004 e conseguente erroneità della Deliberazione delComune di Roma n. 5 del 11.10.2010.9. Con l’ultimo motivo di ricorso è denunciata la nullità della sentenza,ex art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c. per essere la motivazioneapparente, illogica e contraddittoria, ex art. 36 d.P.R. n. 546 del 1992,dell’art. 132 c.p.c. e dell’art. 111 Cost. avendo accolto il ricorso inNumero registro generale 29524/2018Numero sezionale 3568/2026Numero di raccolta generale 16774/2026Data pubblicazione 28/05/2026relazione all’unità immobiliare posta all’edificio n. 7 e non anche inrelazione a quella posta al numero 9.10. Osserva questa Corte per effetto dell’accoglimento del secondo motivoi suindicati (restanti motivi) rimangono assorbit.i11. Sulla base di tutte le considerazioni che precedono, accolto il secondomotivo, assorbiti i restanti, va cassata la decisione impugnata,limitatamente al classamento dell’immobile sito in via Polonia n. 9 e, nonessendo necessari ulteriori accertamenti in fatto (art. 384, secondocomma, c.p.c.), va accolto l'originario ricorso della contribuente inrelazione al suddetto immobile.11.1. Le spese di merito e di legittimità devono essere compensate inragione del consolidamento giurisprudenziale nel corso del giudizio. P.Q.MLa Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, assorbiti i restanti;cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l'originarioricorso nei limiti di cui in motivazione; dichiara compensate le spesedell’intero giudizio.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28 aprile 2026Il Presidente