Cassazione n. 14726/2026

[OSCURATO:SOCIETA]., in persona del legalerappresentante pro tempore [OSCURATO:PERSONA], l’Avv. [OSCURATO:PERSONA];[OSCURATO:PERSONA], con l’Avv. [OSCURATO:PERSONA];[OSCURATO:PERSONA] - [OSCURATO:PERSONA] N. 98-120 ROMA, in persona dell’amministratore protempore [OSCURATO:PERSONA], con l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] controricorrenti-Numero registro generale 20327/2021Numero sezionale 1236/2026Numero di raccolta generale 14726/2026Data pubblicazione 18/05/2026avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 2074/2021,depositata il 19 marzo 2021 e notificata il 31 maggio 2021;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12maggio 2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] convenne innanzi al Tribunale di Roma ilCondominio Anjodel – parti comuni di via [OSCURATO:PERSONA] 98-120Roma (d’innanzi: il Condominio), [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.(d’innanzi: l’Impresa) e [OSCURATO:PERSONA], e premesso di essereproprietario di un’unità immobiliare sita nel complesso Anjodel,costituito da alloggi assegnati da parte di cooperative di ediliziaeconomica e popolare, chiedeva che fosse accertato che egli eraunicamente proprietario individuale di quanto assegnatogli, conconseguente declaratoria della sua estraneità a proprietà diverse, inspecie condominiali, e perciò dell’insussistenza dei relativi onerieconomici.Chiese, inoltre, che fosse dichiarato nullo il regolamento delcondominio e, di conseguenza, che analoga statuizione fosse resaper le delibere assembleari adottate il 16.7.2008 e il 14.6.2012, ilcontratto d’appalto concluso dal Carlomosti, amministratoredell’ente di gestione, con l’Impresa, la successiva transazione e ognialtro atto ai medesimi collegato, oltre al risarcimento del danno ealle restituzioni conseguenti a tale pronunzia.Costituitisi i convenuti, il tribunale rigettò la domanda.2. Il successivo appello del Moretti fu respinto con la sentenzaindicata in epigrafe.La Corte d’appello di Roma, per quanto in questa sede ancora diinteresse, rilevò:Numero registro generale 20327/2021Numero sezionale 1236/2026Numero di raccolta generale 14726/2026Data pubblicazione 18/05/2026- che la disciplina dell’assegnazione di alloggi in ediliziaeconomica e popolare, recata dagli artt. 18 del d.P.R. n. 2 del 1959e 203-212 del r.d. n. 1165 del 1938, prevalente rispetto alleprevisioni del codice civile, prevede l’istituzione di un condominio digestione, legittimato a regolare l’amministrazione e la tenuta delleparti comuni del complesso residenziale, recuperando le spesedovute dai singoli assegnatari di alloggi per il godimento dei servizidi utilità collettiva;- che in base a tale disciplina, il consiglio di amministrazione dellacooperativa edilizia può affiancarsi al condominio di gestione,sostituendolo in caso di inerzia;- che, nel caso di specie, le tre cooperative di gestione avevanoredatto e depositato in forma pubblica un regolamento delcondominio, adottato con delibera unanime e perciò vincolante pertutti gli assegnatari, che attribuiva all’assemblea il potere dideliberare su ogni argomento relativo alla conservazione e algodimento dei beni comuni;- che l’appalto contestato aveva ad oggetto la messa in sicurezzadegli edifici e, pertanto, le delibere erano legittime.3. La sentenza d’appello è stata impugnata da [OSCURATO:PERSONA] conricorso per cassazione affidato a quattro motivi.[OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso; ancheil Condominio e [OSCURATO:PERSONA] hanno depositato separaticontroricorsi, seppure con l’assistenza del medesimo procuratore,nonché memorie in prossimità dell’udienza.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo è rubricato «violazione dell’art. 273 c.p.c. inrelazione all’art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c.».Numero registro generale 20327/2021Numero sezionale 1236/2026Numero di raccolta generale 14726/2026Data pubblicazione 18/05/2026Si assume che la Corte d’appello di Roma – così come il tribunalein precedenza – avrebbe violato la disposizione indicata, omettendodi disporre la riunione del presente giudizio con altri due, originatidalla stessa domanda; per tale ragione, la Corte territoriale avrebbereso due sentenze identiche, «ottime per aumentare le spese» a suocarico.2. Il secondo motivo denunzia violazione dell’art. 2909 c.c. e delr.d. n. 1165/1938, nonché «travisamento degli atti».Il ricorrente svolge articolate considerazioni sulla complessivavicenda, sostenendo, in particolare, che la Corte territoriale avrebbe«illegittimamente stabilito» la sussistenza di un condominio digestione, «immotivatamente e illegittimamente stabilito che anchealle cooperative si applica il d.P.R. n. 2/1959», violato il principioaffermato dalla sentenza n. 4883/2017, passata in giudicato, e«omesso di stabilire la data finale del regime speciale», trascurandodi chiarire se alle date in cui erano state rese le delibere assembleariimpugnate fosse ancora in atto il condominio di gestione.3. Il terzo motivo è così rubricato: «sull’asserita legittimitàdell’operato del Condominio».Il ricorrente, come nel motivo precedente, svolge considerazionisu alcuni dei temi oggetto del giudizio – ed in particolare sulledelibere assembleari impugnate – ribadendo le proprie tesi difensivecirca la complessiva lettura della vicenda.4. Il quarto motivo, infine, si articola in quattro distinti profili,accomunati dal comune riferimento alla «illegittimità dell’impugnatoregolamento condominiale».Il ricorrente, in primo luogo, assume che la Corte d’appelloavrebbe omesso di pronunziarsi sulla sua domanda di nullità delregolamento in relazione agli artt. 1138, comma quarto, e 1350 c.c.Numero registro generale 20327/2021Numero sezionale 1236/2026Numero di raccolta generale 14726/2026Data pubblicazione 18/05/2026Per un verso, infatti, il regolamento adottato pregiudicava i suoidiritti di condòmino, in quanto egli «non era comproprietario»; peraltro verso, il regolamento, concernendo diritti reali immobiliari,andava redatto in forma scritta.In secondo luogo, assume che la Corte d’appello avrebbe violatol’art. 61 disp. att. c.c., consentendo che, nella specie, più condominiipreesistenti creassero un regolamento che ne costituiva unomaggiore.Ancora, lamenta ulteriore violazione dell’art. 1138 c.c. e degliartt. 115 e 116 c.p.c., contestando la ricostruzione della genesi delregolamento condominiale operata dalla Corte d’appello.Infine, sarebbe stato violato l’art. 1117 c.c., perché la Corted’appello avrebbe attribuito efficacia retroattiva al regolamentocondominiale.5. Quest’ultimo motivo, attinente al tema della nullità delregolamento condominiale, assume rilievo dirimente ai fini dellastatuizione sul ricorso e va, dunque, esaminato per primo.Muovendo dal presupposto, acquisito al giudizio, della natura“contrattuale” di tale regolamento, in quanto predisposto dallecooperative edificatrici e sottoscritto dagli assegnatari al momentodell’acquisto, nonché volto a conformare convenzionalmente i dirittidi ciascun condomino, se ne deve inferire la configurazione, dalpunto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale; di qui ilrilievo in base al quale la relativa azione di nullità non dev’essereesperita nei confronti del condominio (e quindi del suoamministratore), ma di tutti i condòmini, in situazione dilitisconsorzio necessario (in questi termini, fra le altre, Cass.10/3/2021, n. 6656; Cass. 9/11/2020, n. 24957; Cass. 21/2/2017,n. 4432; Cass. 21/5/2008, n. 12850).Numero registro generale 20327/2021Numero sezionale 1236/2026Numero di raccolta generale 14726/2026Data pubblicazione 18/05/2026La partecipazione di tutti i condòmini non sarebbe necessariasolo se il riscontro dell’eventuale nullità del regolamento costituissel’oggetto di un accertamento incidentale (così, ancora, la citata Cass.n. 24957/2020); ciò che non ricorre nella specie, poiché il giudizio èstato originariamente instaurato con la proposizione di un’autonomadomanda di nullità.Ad identica conclusione si perviene ove si dia rilievo alla domandadi accertamento negativo della qualità di condomino, in quantoinerente all'inesistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117c.c. (Cass. n. 4697/2020; Cass. n. 20993/2025).Ed invero, la mancata integrazione del contraddittorio neiconfronti di tutti i partecipanti vizia la sentenza e l’interoprocedimento, comportando la regressione del giudizio al primogrado onde consentirne la partecipazione ai litisconsorti necessari.Sussiste, in tali casi, un’ipotesi di nullità del giudizio, rilevabileanche d’ufficio in ogni stato e grado dello stesso, alla qualeconseguono l’annullamento della decisione emessa e la rimessionedella causa al giudice di prime cure.Questa Corte, in particolare, ha ripetutamente affermato che, incaso di violazione delle norme sul litisconsorzio necessario nonrilevata né dal giudice di primo grado, che non ha dispostol’integrazione del contraddittorio, né da quello di appello, che non haprovveduto a rimettere la causa al primo giudice ai sensi dell'art.354, comma 1, c.p.c., «resta viziato l’intero processo e s’impone, insede di giudizio di cassazione, l’annullamento, anche d’ufficio, dellepronunce emesse ed il conseguente rinvio della causa al giudice diprime cure, a norma dell’art. 383, comma 3, c.p.c.» (così, Cass. Sez.Un. n. 24172/2025; poi, da ultimo, Cass. 17/3/2026, n. 6313; inprecedenza, fra le altre, Cass. 23/10/2020, n. 23315; Cass.Numero registro generale 20327/2021Numero sezionale 1236/2026Numero di raccolta generale 14726/2026Data pubblicazione 18/05/202616/3/2018, n. 6644; Cass. 26/7/2013, n. 18127; Cass. 13/4/2007,n. 8825).6. La sentenza impugnata va pertanto cassata con rinvio, anorma dell’art. 383, comma 3, c.p.c. al Tribunale di Roma, al qualela Corte d'appello avrebbe dovuto rimettere le parti, che provvederàanche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.In tale statuizione resta assorbito l’esame degli ulteriori motivi diricorso. P.Q.MLa Corte, decidendo sul ricorso, cassa la sentenza impugnata erinvia le parti innanzi al Tribunale di Roma anche per le spese.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SupremaCorte di cassazione, il 12 maggio 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa