Fons Iuris
Torna alla ricerca
CassazionesentenzaSezione 5

Cassazione n. 23295/2026

Il testo disponibile è l'estratto OCR della fonte e può non coincidere con il provvedimento integrale. Apri il documento originale.

Testo disponibile della fonte

Testo disponibile della fonte

troDi [OSCURATO:PERSONA]– intimata –avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del Lazio, n.1788/16/2022 depositata il 19 aprile 2022.Udita la relazione svolta nella udienza del 7 luglio 2026 dalla ConsiglieraStefania BilliNumero registro generale 27782/2022Numero sezionale 5344/2026Numero di raccolta generale 23295/2026Data pubblicazione 15/07/2026La controversia ha ad oggetto un avviso accertamento (n. 2018RM392411)emesso nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] (d’ora in poi intimata)concernente una rettifica di un classamento di un fabbricato su tre livelli,originariamente unico e successivamente frazionato in tre unità immobiliari,sito nel Comune di Montecompatri, in [OSCURATO:PERSONA] 1840, individuato inCatasto a f.

I O, particella 21 0, sub. 501, 502 e 503.In particolare, anteriormente alla procedura Docfa le unità erano classificatein D 8 con una rendita di € 38.000,00.

Con la Docfa era stata proposta lacategoria C 1 e rendita pari a € 9.043,78 per il subalterno 501, rendita paria € 8.813,85 per il subalterno 502 e rendita pari a € 8.085,75 per ilsubalterno

503. L’odierna parte ricorrente aveva proceduto alla rettifica conl’avviso oggi impugnato ripristinando la categoria D 8 e attribuendo larendita pari a € 12.700,00 per ogni unità immobiliare.La CTP ha accolto il ricorso, sul presupposto della mancanza delladocumentazione tecnica estimativa da cui potere ricavare il criterio divalutazione adottato, l'epoca di riferimento dei prezzi di mercato e i relativiconteggi, al fine di consentire alla parte contribuente di dedurre sullaLa CTR ha confermato la pronuncia di primo grado, rigettando l’appellodell’Agenzia delle Entrate, sulla base delle seguenti ragioni:- «L'atto di accertamento costituisce l'esito di un procedimentospecificamente regolato dalla legge, che prevede la partecipazione delcontribuente e che, per gli immobili appartenenti alla indicata categoria,trova il proprio presupposto in una "stima diretta" eseguita dall'ufficio,in relazione alla quale, esprimendo essa un giudizio sul valore economicodei beni classati di natura eminentemente tecnica, la presenza el'adeguatezza della motivazione rilevano ai fini della attendibilitàconcreta del giudizio accennato, e, in sede contenziosa, della verificadella bontà delle ragioni oggetto della pretesa indicata in motivazione(Cass. n. 5404 del 2012; Cass. n. 15471/2018).

Il sopralluogo, dunque,Numero registro generale 27782/2022Numero sezionale 5344/2026Numero di raccolta generale 23295/2026Data pubblicazione 15/07/2026non è necessario ma l'atto di accertamento, per l'adeguata motivazione,deve contenere l'indicazione dei criteri applicati e dei dati di riferimento,da dimostrare in giudizio a fronte di contestazione (Cass. ordinanza n.5362/2020).

Nell'avviso di accertamento oggetto di esame manca unamotivazione adeguata, né è stata congruamente integrata in sedecontenziosa.

Nel riquadro relativo ai presupposti di fatto e motivazionidell'accertamento, l'Ufficio si limita ad affermare, per ciascun immobile,che "Le risultanze che hanno dato luogo all'esito del presenteaccertamento derivano dalle valutazioni effettuate sulla base deglielementi economici e quantitativi riportati nella relazione di stimasintetica", richiamando gli allegati 1, 2 e

3. Le relazioni di stima sinteticaallegate, dopo aver precisato che gli immobili derivano dalla divisione diun unico immobile commerciale classato dall'Ufficio come categoriaspeciale 0/8 in data 19/8/2015, che la divisione è avvenuta inorizzontale, un negozio per ciascun piano, per circa 500 mq di superficieciascuno, afferma" Tenendo conto delle caratteristiche intrinseche degliimmobili si ritiene opportuno" ripristinare la categoria D per ciascuno"attribuendo gli stessi valori di riferimento utilizzati nella variazione diclassamento già citata", assegnando un terzo della corte esterna per ogniunità.

Di seguito quelle stesse "relazioni di stima sintetiche" si limitanoa riportare: modalità di verifica senza sopralluogo, categoria propostanon idonea ed accertata in D/8 Rendita proposta non congrua eaggiungono valori unitari applicati alla consistenza dell'immobile "desuntidai valori riferibili ad immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghecaratteristiche, anche attraverso consolidati prontuari di settore".

Gliimmobili di comparazione non sono identificati.- In sede contenziosa, l'appellante ha confermato che nella stima degliimmobili oggetto di causa, l'Ufficio ha adottato gli stessi valori unitari di1000 C/mq per la destinazione commerciale e di 60 C/mq per l'areaesterna, già accertati dall'Ufficio per il subalterno 1 con l'avviso diaccertamento prot. n.RM0562260/2015, non impugnato dalcontribuente, che di fatto prestava acquiescenza all'operato dell'Ufficio.Numero registro generale 27782/2022Numero sezionale 5344/2026Numero di raccolta generale 23295/2026Peraltro, soltanto nell'atto di appello l'Ufficio afferma che il valore di 1000Data pubblicazione 15/07/2026al mq accertato per la destinazione commerciale trova conforto anchenel B.I.R. listino ufficiale della borsa immobiliare di Roma anno 1992 checon riferimento al comune di Montecompatri riporta un valore unitariominimo di 620 euro /mq e un valore unitario massimo di 1343 euro/mq,senza ulteriori precisazioni in ordine alle ragioni che hanno portatol'Ufficio ad attestarsi sul valore accertato.

È da osservare al riguardo cheall'interno di quel range si colloca anche il valore di 740 al mq propostodal contribuente con il DOCFA ed un valore di 1.112.960,00 per 1504mq.

Va aggiunto quanto pure riferito dalla contribuente e non contestatodall'Ufficio che l'immobile è detenuto "a disposizione" perché nonostantel'incarico affidato ad agenzie non ha destato interesse di alcuno né perla locazione né per la vendita».- La contribuente ha allegato, di contro, un’articolata relazione di stima cheriporta una serie di unità immobiliari della zona, tutte categorie C 1, trattidalla banca dati della medesima Agenzia che hanno ricevuto una bendiversa valutazione e classificazione da parte dell’Ufficio.La parte ricorrente ha proposto ricorso fondato su due motivi, mentre lacontroparte è rimasta intimata.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Preliminarmente si osserva che il ricorso è tempestivo ed è statoregolarmente notificato.

La sentenza oggi impugnata è stata depositata il19 aprile 2022 e non è stata notificata.

La notifica, effettuata a mezzo pecè stata consegnata e accettata dall’odierna intimata il 18 novembre 2022,nel rispetto del termine semestrale previsto dall’art. 327, primo commac.p.c., come richiamato dall’art. 38, comma 3, del d.lgs. n. 546 del 1992,tenuto conto della sospensione dei termini processuali nel periodo feriale(art. 16, comma 1, del d.l. n. 132 del 2014, conv., con modif., dalla l. n.162 del 2014).Si ricorda che nel computo dei termini processuali mensili o annuali, fra iquali è compreso quello di decadenza dall'impugnazione ex art. 327 c p.c.,per effetto degli artt. 155, comma 2, c.p.c., e 2963, comma 4, c.c., ilNumero registro generale 27782/2022Numero sezionale 5344/2026Numero di raccolta generale 23295/2026sistema della computazione civile va effettuato non ex numero bensì exData pubblicazione 15/07/2026nominatione dierum, nel senso che il decorso del tempo si ha,indipendentemente dall'effettivo numero dei giorni compresi nel rispettivoperiodo, allo spirare del giorno corrispondente a quello del mese iniziale;analogamente si deve procedere quando il termine di decadenzainterferisca con il periodo di sospensione feriale dei termini, sicché percalcolare i termini di decadenza dal gravame non occorre tenere conto deigiorni compresi tra il primo e trentunesimo giorno agosto di ciascun anno(Cass., Sez. 6 - 1, n. 17640/2020, Rv. 658722 - 01).2.

Con il primo motivo di ricorso la parte ricorrente prospetta, ai sensi dell’art.360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione di legge per erronea e/o falsaapplicazione dell’art 3 della legge n. 241/1990, delle disposizioni inmateria di catasto edilizio urbano di cui al R.D.L. del 13 aprile 1939, n.652, del 1° dicembre 1949, n. 1142, del DL 14 marzo 1988, n. 70 e delDM n. 701/94.

Contesta la correttezza della sentenza impugnata,ritenendo che l’avviso impugnato fosse sorretto da un’adeguatamotivazione, idonea a fare comprendere le ragioni sottese alla rettifica delclassamento catastale e conseguentemente delle rendite catastali.2.1.

Il motivo è fondato.Occorre richiamare sul punto il principio, condiviso dal Collegio, secondocui, in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della renditacatastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, quando glielementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio el'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi dauna diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni,l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la meraindicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita; mentre, ove vi siauna diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve esserepiù approfondita e specificare le differenze riscontrate, al fine di consentireil pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e di delimitarel'oggetto dell'eventuale contenzioso (Cass., Sez. 5, n. 29754/2024, Rv.673082 – 01, Sez. 6 - 5, n. 31809/2018, Rv. 652165 – 01, ord.12497/16).Numero registro generale 27782/2022Numero sezionale 5344/2026Numero di raccolta generale 23295/2026Data pubblicazione 15/07/2026La Corte di Cassazione ha, pure, precisato che gli indicati termini diriscontro dell’obbligo di motivazione dell’atto di classamento, adottato inesito alla procedura DOCFA, debbono ritenersi inadeguati (solo) a frontedi una immutazione della proposta formulata dalla parte (con ladichiarazione di accatastamento), immutazione rilevante, - ai finidell’assolvimento dell’obbligo di motivazione, - qualora incentrata sugli«elementi di fatto» di detta proposta, non anche qualora (ad elementi difatto immutati) la diversa valutazione della rendita catastale (così comenella fattispecie) consegua «da una diversa valutazione tecnicariguardante il valore economico dei beni», (v., ex plurimis, Cass., 22maggio 2019, n. 13778; Cass., 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., 23maggio 2018, n. 12777; Cass., 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., 24 aprile2015, n. 8344; Cass., 31 ottobre 2014, n. 23237).Nelle specie, dalla stessa prospettazione della ricorrente, ma anche dallasentenza impugnata, si rileva che i dati forniti con la Docfa non sono incontestazione con specifico riferimento all'effettiva consistenzadell'immobile o all'inclusione di aree diverse, riguardando, invece, solouna diversa valutazione economica degli stessi.

Essi, quindi, non sonostati disattesi, ma soltanto rivalutati dall'amministrazione finanziaria conriferimento all'attribuzione della diversa categoria al fabbricato.Appare opportuno, in proposito, sottolineare che, secondo lagiurisprudenza sopra richiamata, la divergente valutazione, tra Docfa eelementi fattuali diversi e non di una semplice diversa valutazioneestimativa.Ciò che obbliga, infatti, l’ente impositore ad una motivazione rafforzatanon è la “divergente valutazione degli elementi di fatto” dedotti dalla partecon la Docfa, risolvendosi ciò in una valutazione economico-estimativadella stessa situazione materiale descritta dalla parte, ma proprio la“mutazione degli elementi di fatto” dichiarati, quali ad esempio, superficie,numero di vani, destinazione d’uso, accertamento di locali non dichiaratiecc.) (Cass., Sez. 5, n. 29754/2024, Rv. 673082 – 01, Sez. 6 - 5, n.Numero registro generale 27782/2022Numero sezionale 5344/2026Numero di raccolta generale 23295/202631809/2018, Rv. 652165 – 01, Sez. 6 - 5, n. 12497/2016, Rv. 640020 –Data pubblicazione 15/07/202601, Sez. 5, n. 11757/2026).Ne consegue che la soluzione adottata dalla sentenza impugnata in ordinealla sufficienza della motivazione dell’avviso di accertamento non èconforme al consolidato indirizzo giurisprudenziale richiamato.3.

Con il secondo motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, comma1, n. 3 c.p.c., la violazione per erronea e/o falsa applicazione delledisposizioni in materia di catasto edilizio urbano di cui al R.D.L. del 13aprile 1939, n. 652, del DPR 1° dicembre 1949, n. 1142 e dell’articolo 11del DL 14 marzo 1988, n. 70.

Censura la sentenza nella parte in cui haritenuto insufficienti le indicazioni fornite dalle “relazioni di stimasintetiche”.3.1.

Il motivo è fondato nei termini di seguito esposti.La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il provvedimento diinerisce al bene che ne costituisce l'oggetto, secondo una prospettiva ditipo "reale", riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologichein genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della cd.

"destinazioneordinaria", sicché l'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta,prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla suadestinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento allepotenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica.(Cass., Sez. 5, n. 34002/2019, Sez. 5, n. 24078/2020, Rv. 659483 – 01,Sez. 5, n. 32868/2021, Sez. 5, n. 28114/2023, Sez. 5, n. 29542/2024,Sez. 5, n. 2425/2026).Nel caso di specie è incontestato che, come risulta anche dalla sentenzaimpugnata, la divisione dell’originario edificio commerciale è avvenuta inorizzontale, un negozio per ciascun piano, per circa 500 mq di superficieciascuno.

Nessun dubbio, pertanto, che si tratti di immobile destinato adNumero registro generale 27782/2022Numero sezionale 5344/2026Numero di raccolta generale 23295/2026La categoria catastale D/8 identifica gli immobili a destinazione specialeData pubblicazione 15/07/2026costruiti o adattati per attività commerciali e non convertibili ad altri usisenza radicali trasformazioni.La categoria catastale C1 identifica, invece, gli immobili a destinazionecommerciale come negozi, botteghe e locali adibiti alla vendita al dettaglioo alla prestazione di servizi diretti al pubblico.La sentenza ha ritenuto di attribuire alle unità immobiliari risultanti dalladivisione dell’originario unico edificio la categoria C1 sul presupposto chenon fosse motivata la rendita rettificata da parte della ricorrente, tenutoconto del fatto che le unità immobiliari non sono, né locate, né destinatealla vendita.È mancata, pertanto, un’indagine sulla destinazione dei beni oggetto delgiudizio, riferita alla loro destinazione funzionale e produttiva, che vaaccertata in riferimento alle potenzialità d'utilizzo, così come richiestodalla giurisprudenza sopra richiamata.Si ricorda che, ove venisse accertata la riconducibilità dei beni nellacategoria D 8, la rendita dovrà essere determinata attraverso la stimadiretta.L’art. 10 del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni,dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, dispone che: «La rendita catastaledelle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati dicui all'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le specialiesigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di unadestinazione estranea alle esigenze suddette senza radicalitrasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità.Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale delleunità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi, per lasingolarità delle loro caratteristiche».Secondo l’art. 8 del d.P.R., n. 1142 del 1949: «La classificazione non siesegue nei riguardi delle categorie comprendenti unità immobiliaricostituite da opifici ed in genere dai fabbricati previsti nell'art. 28 dellalegge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di unaNumero registro generale 27782/2022Numero sezionale 5344/2026Numero di raccolta generale 23295/2026Data pubblicazione 15/07/2026estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni.

Parimentinon si classificano le unità immobiliari che, per la singolarità delle lorocaratteristiche, non siano raggruppabili in classi, quali stazioni per servizidi trasporto terrestri e di navigazione interna, marittimi ed aerei,fortificazioni, fari, fabbricati destinati all'esercizio pubblico del culto,costruzioni mortuarie, e simili».L’art. 30 del d.P.R. n. 1142 del 1949, stabilisce, inoltre, che: «Le tariffenon si determinano per le unità immobiliari indicate nell'art. 8.

Tuttavia larendita catastale delle unità immobiliari appartenenti a tali categorie siaccerta ugualmente, con stima diretta per ogni singola unità».A tale proposito, la circolare emanata dall’Agenzia del Territorio il 30novembre 2012, n. 6/T (in materia di “Determinazione della renditacatastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare:profili tecnico-estimativi”), ha precisato (par. 2) che, «con la locuzione“stima diretta” si intende la stima effettuata in maniera puntuale sugliimmobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio inrelazione alla peculiarità delle relative caratteristiche, non risulta possibilefare riferimento al sistema delle tariffe», chiarendo che «la renditacatastale può essere determinata con “procedimento diretto” o con“procedimento indiretto”»il cd. procedimento diretto è disciplinato dalla sequenza degli artt. 15 –26 del d.P.R. n. 1142 del 1949, mentre il cd procedimento indiretto, èdisciplinato dalla sequenza degli artt. 27 – 30 del medesimo d.P.R.In tale direzione una costante giurisprudenza di questa Corte ha sancitoche, in tema di classamento di immobili con destinazione speciale e censitinei gruppi D ed E, l'accertamento della rendita catastale, proposta dalcontribuente mediante una dichiarazione di variazione catastale con laprocedura DOCFA, avviene con stima diretta per ogni singola unità.

Talestima può essere effettuata utilizzando un procedimento diretto, fondatosul reddito lordo (canone di locazione) ordinariamente ritraibile e laNumero registro generale 27782/2022Numero sezionale 5344/2026Numero di raccolta generale 23295/2026detrazione delle spese e delle eventuali perdite, ovvero indiretto, sullaData pubblicazione 15/07/2026base del valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercatodell'immobile, o del valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, inquest'ultimo caso, di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allostato attuale delle unità immobiliari (Cass., Sez. 5, n. 33799/2024, Rv.673185 – 01, Sez. 5, n. 7854 del 2020, Rv. 657551 – 01; Sez. 5, n. 22558del 2022, Sez. 5, n. 7854/2020, Rv. 657551 - 01).Ove, diversamene, venisse accertata la riconducibilità dei beni nellacategoria C 1, la rendita dovrà essere determinata sulla base degli art.27, 28 e 29 del d.P.R. n. 1142 del 1° dicembre1949 attraverso la stimacomparativa.4.

Ne consegue l’accoglimento dei due motivi, la cassazione della sentenzaimpugnata e il rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado delLazio, in diversa composizione, per il riesame della controversia, inrelazione ai principi di diritto sopra richiamati.

P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso;cassa la decisione impugnata e rinvia alla Corte di Giustizia Tributaria disecondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese delpresente giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della quinta sezione civile,il 7 luglio 2026.Il PresidenteANGELO [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
troDi [OSCURATO:PERSONA]– intimata –avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del Lazio, n.1788/16/2022 depositata il 19 aprile 2022.Udita la relazione svolta nella udienza del 7 luglio 2026 dalla ConsiglieraStefania BilliNumero registro generale 27782/2022Numero sezionale 5344/2026Numero di raccolta generale 23295/2026Data pubblicazione 15/07/2026La controversia ha ad oggetto un avviso accertamento (n. 2018RM392411)emesso nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] (d’ora in poi intimata)concernente una rettifica di un classamento di un fabbricato su tre livelli,originariamente unico e successivamente frazionato in tre unità immobiliari,sito nel Comune di Montecompatri, in [OSCURATO:PERSONA] 1840, individuato inCatasto a f. I O, particella 21 0, sub. 501, 502 e 503.In particolare, anteriormente alla procedura Docfa le unità erano classificatein D 8 con una rendita di € 38.000,00. Con la Docfa era stata proposta lacategoria C 1 e rendita pari a € 9.043,78 per il subalterno 501, rendita paria € 8.813,85 per il subalterno 502 e rendita pari a € 8.085,75 per ilsubalterno 503. L’odierna parte ricorrente aveva proceduto alla rettifica conl’avviso oggi impugnato ripristinando la categoria D 8 e attribuendo larendita pari a € 12.700,00 per ogni unità immobiliare.La CTP ha accolto il ricorso, sul presupposto della mancanza delladocumentazione tecnica estimativa da cui potere ricavare il criterio divalutazione adottato, l'epoca di riferimento dei prezzi di mercato e i relativiconteggi, al fine di consentire alla parte contribuente di dedurre sullaLa CTR ha confermato la pronuncia di primo grado, rigettando l’appellodell’Agenzia delle Entrate, sulla base delle seguenti ragioni:- «L'atto di accertamento costituisce l'esito di un procedimentospecificamente regolato dalla legge, che prevede la partecipazione delcontribuente e che, per gli immobili appartenenti alla indicata categoria,trova il proprio presupposto in una "stima diretta" eseguita dall'ufficio,in relazione alla quale, esprimendo essa un giudizio sul valore economicodei beni classati di natura eminentemente tecnica, la presenza el'adeguatezza della motivazione rilevano ai fini della attendibilitàconcreta del giudizio accennato, e, in sede contenziosa, della verificadella bontà delle ragioni oggetto della pretesa indicata in motivazione(Cass. n. 5404 del 2012; Cass. n. 15471/2018). Il sopralluogo, dunque,Numero registro generale 27782/2022Numero sezionale 5344/2026Numero di raccolta generale 23295/2026Data pubblicazione 15/07/2026non è necessario ma l'atto di accertamento, per l'adeguata motivazione,deve contenere l'indicazione dei criteri applicati e dei dati di riferimento,da dimostrare in giudizio a fronte di contestazione (Cass. ordinanza n.5362/2020). Nell'avviso di accertamento oggetto di esame manca unamotivazione adeguata, né è stata congruamente integrata in sedecontenziosa. Nel riquadro relativo ai presupposti di fatto e motivazionidell'accertamento, l'Ufficio si limita ad affermare, per ciascun immobile,che "Le risultanze che hanno dato luogo all'esito del presenteaccertamento derivano dalle valutazioni effettuate sulla base deglielementi economici e quantitativi riportati nella relazione di stimasintetica", richiamando gli allegati 1, 2 e 3. Le relazioni di stima sinteticaallegate, dopo aver precisato che gli immobili derivano dalla divisione diun unico immobile commerciale classato dall'Ufficio come categoriaspeciale 0/8 in data 19/8/2015, che la divisione è avvenuta inorizzontale, un negozio per ciascun piano, per circa 500 mq di superficieciascuno, afferma" Tenendo conto delle caratteristiche intrinseche degliimmobili si ritiene opportuno" ripristinare la categoria D per ciascuno"attribuendo gli stessi valori di riferimento utilizzati nella variazione diclassamento già citata", assegnando un terzo della corte esterna per ogniunità. Di seguito quelle stesse "relazioni di stima sintetiche" si limitanoa riportare: modalità di verifica senza sopralluogo, categoria propostanon idonea ed accertata in D/8 Rendita proposta non congrua eaggiungono valori unitari applicati alla consistenza dell'immobile "desuntidai valori riferibili ad immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghecaratteristiche, anche attraverso consolidati prontuari di settore". Gliimmobili di comparazione non sono identificati.- In sede contenziosa, l'appellante ha confermato che nella stima degliimmobili oggetto di causa, l'Ufficio ha adottato gli stessi valori unitari di1000 C/mq per la destinazione commerciale e di 60 C/mq per l'areaesterna, già accertati dall'Ufficio per il subalterno 1 con l'avviso diaccertamento prot. n.RM0562260/2015, non impugnato dalcontribuente, che di fatto prestava acquiescenza all'operato dell'Ufficio.Numero registro generale 27782/2022Numero sezionale 5344/2026Numero di raccolta generale 23295/2026Peraltro, soltanto nell'atto di appello l'Ufficio afferma che il valore di 1000Data pubblicazione 15/07/2026al mq accertato per la destinazione commerciale trova conforto anchenel B.I.R. listino ufficiale della borsa immobiliare di Roma anno 1992 checon riferimento al comune di Montecompatri riporta un valore unitariominimo di 620 euro /mq e un valore unitario massimo di 1343 euro/mq,senza ulteriori precisazioni in ordine alle ragioni che hanno portatol'Ufficio ad attestarsi sul valore accertato. È da osservare al riguardo cheall'interno di quel range si colloca anche il valore di 740 al mq propostodal contribuente con il DOCFA ed un valore di 1.112.960,00 per 1504mq. Va aggiunto quanto pure riferito dalla contribuente e non contestatodall'Ufficio che l'immobile è detenuto "a disposizione" perché nonostantel'incarico affidato ad agenzie non ha destato interesse di alcuno né perla locazione né per la vendita».- La contribuente ha allegato, di contro, un’articolata relazione di stima cheriporta una serie di unità immobiliari della zona, tutte categorie C 1, trattidalla banca dati della medesima Agenzia che hanno ricevuto una bendiversa valutazione e classificazione da parte dell’Ufficio.La parte ricorrente ha proposto ricorso fondato su due motivi, mentre lacontroparte è rimasta intimata.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Preliminarmente si osserva che il ricorso è tempestivo ed è statoregolarmente notificato. La sentenza oggi impugnata è stata depositata il19 aprile 2022 e non è stata notificata. La notifica, effettuata a mezzo pecè stata consegnata e accettata dall’odierna intimata il 18 novembre 2022,nel rispetto del termine semestrale previsto dall’art. 327, primo commac.p.c., come richiamato dall’art. 38, comma 3, del d.lgs. n. 546 del 1992,tenuto conto della sospensione dei termini processuali nel periodo feriale(art. 16, comma 1, del d.l. n. 132 del 2014, conv., con modif., dalla l. n.162 del 2014).Si ricorda che nel computo dei termini processuali mensili o annuali, fra iquali è compreso quello di decadenza dall'impugnazione ex art. 327 c p.c.,per effetto degli artt. 155, comma 2, c.p.c., e 2963, comma 4, c.c., ilNumero registro generale 27782/2022Numero sezionale 5344/2026Numero di raccolta generale 23295/2026sistema della computazione civile va effettuato non ex numero bensì exData pubblicazione 15/07/2026nominatione dierum, nel senso che il decorso del tempo si ha,indipendentemente dall'effettivo numero dei giorni compresi nel rispettivoperiodo, allo spirare del giorno corrispondente a quello del mese iniziale;analogamente si deve procedere quando il termine di decadenzainterferisca con il periodo di sospensione feriale dei termini, sicché percalcolare i termini di decadenza dal gravame non occorre tenere conto deigiorni compresi tra il primo e trentunesimo giorno agosto di ciascun anno(Cass., Sez. 6 - 1, n. 17640/2020, Rv. 658722 - 01).2. Con il primo motivo di ricorso la parte ricorrente prospetta, ai sensi dell’art.360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione di legge per erronea e/o falsaapplicazione dell’art 3 della legge n. 241/1990, delle disposizioni inmateria di catasto edilizio urbano di cui al R.D.L. del 13 aprile 1939, n.652, del 1° dicembre 1949, n. 1142, del DL 14 marzo 1988, n. 70 e delDM n. 701/94. Contesta la correttezza della sentenza impugnata,ritenendo che l’avviso impugnato fosse sorretto da un’adeguatamotivazione, idonea a fare comprendere le ragioni sottese alla rettifica delclassamento catastale e conseguentemente delle rendite catastali.2.1. Il motivo è fondato.Occorre richiamare sul punto il principio, condiviso dal Collegio, secondocui, in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della renditacatastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, quando glielementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio el'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi dauna diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni,l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la meraindicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita; mentre, ove vi siauna diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve esserepiù approfondita e specificare le differenze riscontrate, al fine di consentireil pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e di delimitarel'oggetto dell'eventuale contenzioso (Cass., Sez. 5, n. 29754/2024, Rv.673082 – 01, Sez. 6 - 5, n. 31809/2018, Rv. 652165 – 01, ord.12497/16).Numero registro generale 27782/2022Numero sezionale 5344/2026Numero di raccolta generale 23295/2026Data pubblicazione 15/07/2026La Corte di Cassazione ha, pure, precisato che gli indicati termini diriscontro dell’obbligo di motivazione dell’atto di classamento, adottato inesito alla procedura DOCFA, debbono ritenersi inadeguati (solo) a frontedi una immutazione della proposta formulata dalla parte (con ladichiarazione di accatastamento), immutazione rilevante, - ai finidell’assolvimento dell’obbligo di motivazione, - qualora incentrata sugli«elementi di fatto» di detta proposta, non anche qualora (ad elementi difatto immutati) la diversa valutazione della rendita catastale (così comenella fattispecie) consegua «da una diversa valutazione tecnicariguardante il valore economico dei beni», (v., ex plurimis, Cass., 22maggio 2019, n. 13778; Cass., 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., 23maggio 2018, n. 12777; Cass., 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., 24 aprile2015, n. 8344; Cass., 31 ottobre 2014, n. 23237).Nelle specie, dalla stessa prospettazione della ricorrente, ma anche dallasentenza impugnata, si rileva che i dati forniti con la Docfa non sono incontestazione con specifico riferimento all'effettiva consistenzadell'immobile o all'inclusione di aree diverse, riguardando, invece, solouna diversa valutazione economica degli stessi. Essi, quindi, non sonostati disattesi, ma soltanto rivalutati dall'amministrazione finanziaria conriferimento all'attribuzione della diversa categoria al fabbricato.Appare opportuno, in proposito, sottolineare che, secondo lagiurisprudenza sopra richiamata, la divergente valutazione, tra Docfa eelementi fattuali diversi e non di una semplice diversa valutazioneestimativa.Ciò che obbliga, infatti, l’ente impositore ad una motivazione rafforzatanon è la “divergente valutazione degli elementi di fatto” dedotti dalla partecon la Docfa, risolvendosi ciò in una valutazione economico-estimativadella stessa situazione materiale descritta dalla parte, ma proprio la“mutazione degli elementi di fatto” dichiarati, quali ad esempio, superficie,numero di vani, destinazione d’uso, accertamento di locali non dichiaratiecc.) (Cass., Sez. 5, n. 29754/2024, Rv. 673082 – 01, Sez. 6 - 5, n.Numero registro generale 27782/2022Numero sezionale 5344/2026Numero di raccolta generale 23295/202631809/2018, Rv. 652165 – 01, Sez. 6 - 5, n. 12497/2016, Rv. 640020 –Data pubblicazione 15/07/202601, Sez. 5, n. 11757/2026).Ne consegue che la soluzione adottata dalla sentenza impugnata in ordinealla sufficienza della motivazione dell’avviso di accertamento non èconforme al consolidato indirizzo giurisprudenziale richiamato.3. Con il secondo motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, comma1, n. 3 c.p.c., la violazione per erronea e/o falsa applicazione delledisposizioni in materia di catasto edilizio urbano di cui al R.D.L. del 13aprile 1939, n. 652, del DPR 1° dicembre 1949, n. 1142 e dell’articolo 11del DL 14 marzo 1988, n. 70. Censura la sentenza nella parte in cui haritenuto insufficienti le indicazioni fornite dalle “relazioni di stimasintetiche”.3.1. Il motivo è fondato nei termini di seguito esposti.La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il provvedimento diinerisce al bene che ne costituisce l'oggetto, secondo una prospettiva ditipo "reale", riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologichein genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della cd. "destinazioneordinaria", sicché l'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta,prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla suadestinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento allepotenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica.(Cass., Sez. 5, n. 34002/2019, Sez. 5, n. 24078/2020, Rv. 659483 – 01,Sez. 5, n. 32868/2021, Sez. 5, n. 28114/2023, Sez. 5, n. 29542/2024,Sez. 5, n. 2425/2026).Nel caso di specie è incontestato che, come risulta anche dalla sentenzaimpugnata, la divisione dell’originario edificio commerciale è avvenuta inorizzontale, un negozio per ciascun piano, per circa 500 mq di superficieciascuno. Nessun dubbio, pertanto, che si tratti di immobile destinato adNumero registro generale 27782/2022Numero sezionale 5344/2026Numero di raccolta generale 23295/2026La categoria catastale D/8 identifica gli immobili a destinazione specialeData pubblicazione 15/07/2026costruiti o adattati per attività commerciali e non convertibili ad altri usisenza radicali trasformazioni.La categoria catastale C1 identifica, invece, gli immobili a destinazionecommerciale come negozi, botteghe e locali adibiti alla vendita al dettaglioo alla prestazione di servizi diretti al pubblico.La sentenza ha ritenuto di attribuire alle unità immobiliari risultanti dalladivisione dell’originario unico edificio la categoria C1 sul presupposto chenon fosse motivata la rendita rettificata da parte della ricorrente, tenutoconto del fatto che le unità immobiliari non sono, né locate, né destinatealla vendita.È mancata, pertanto, un’indagine sulla destinazione dei beni oggetto delgiudizio, riferita alla loro destinazione funzionale e produttiva, che vaaccertata in riferimento alle potenzialità d'utilizzo, così come richiestodalla giurisprudenza sopra richiamata.Si ricorda che, ove venisse accertata la riconducibilità dei beni nellacategoria D 8, la rendita dovrà essere determinata attraverso la stimadiretta.L’art. 10 del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni,dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, dispone che: «La rendita catastaledelle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati dicui all'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le specialiesigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di unadestinazione estranea alle esigenze suddette senza radicalitrasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità.Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale delleunità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi, per lasingolarità delle loro caratteristiche».Secondo l’art. 8 del d.P.R., n. 1142 del 1949: «La classificazione non siesegue nei riguardi delle categorie comprendenti unità immobiliaricostituite da opifici ed in genere dai fabbricati previsti nell'art. 28 dellalegge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di unaNumero registro generale 27782/2022Numero sezionale 5344/2026Numero di raccolta generale 23295/2026Data pubblicazione 15/07/2026estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni. Parimentinon si classificano le unità immobiliari che, per la singolarità delle lorocaratteristiche, non siano raggruppabili in classi, quali stazioni per servizidi trasporto terrestri e di navigazione interna, marittimi ed aerei,fortificazioni, fari, fabbricati destinati all'esercizio pubblico del culto,costruzioni mortuarie, e simili».L’art. 30 del d.P.R. n. 1142 del 1949, stabilisce, inoltre, che: «Le tariffenon si determinano per le unità immobiliari indicate nell'art. 8. Tuttavia larendita catastale delle unità immobiliari appartenenti a tali categorie siaccerta ugualmente, con stima diretta per ogni singola unità».A tale proposito, la circolare emanata dall’Agenzia del Territorio il 30novembre 2012, n. 6/T (in materia di “Determinazione della renditacatastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare:profili tecnico-estimativi”), ha precisato (par. 2) che, «con la locuzione“stima diretta” si intende la stima effettuata in maniera puntuale sugliimmobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio inrelazione alla peculiarità delle relative caratteristiche, non risulta possibilefare riferimento al sistema delle tariffe», chiarendo che «la renditacatastale può essere determinata con “procedimento diretto” o con“procedimento indiretto”»il cd. procedimento diretto è disciplinato dalla sequenza degli artt. 15 –26 del d.P.R. n. 1142 del 1949, mentre il cd procedimento indiretto, èdisciplinato dalla sequenza degli artt. 27 – 30 del medesimo d.P.R.In tale direzione una costante giurisprudenza di questa Corte ha sancitoche, in tema di classamento di immobili con destinazione speciale e censitinei gruppi D ed E, l'accertamento della rendita catastale, proposta dalcontribuente mediante una dichiarazione di variazione catastale con laprocedura DOCFA, avviene con stima diretta per ogni singola unità. Talestima può essere effettuata utilizzando un procedimento diretto, fondatosul reddito lordo (canone di locazione) ordinariamente ritraibile e laNumero registro generale 27782/2022Numero sezionale 5344/2026Numero di raccolta generale 23295/2026detrazione delle spese e delle eventuali perdite, ovvero indiretto, sullaData pubblicazione 15/07/2026base del valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercatodell'immobile, o del valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, inquest'ultimo caso, di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allostato attuale delle unità immobiliari (Cass., Sez. 5, n. 33799/2024, Rv.673185 – 01, Sez. 5, n. 7854 del 2020, Rv. 657551 – 01; Sez. 5, n. 22558del 2022, Sez. 5, n. 7854/2020, Rv. 657551 - 01).Ove, diversamene, venisse accertata la riconducibilità dei beni nellacategoria C 1, la rendita dovrà essere determinata sulla base degli art.27, 28 e 29 del d.P.R. n. 1142 del 1° dicembre1949 attraverso la stimacomparativa.4. Ne consegue l’accoglimento dei due motivi, la cassazione della sentenzaimpugnata e il rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado delLazio, in diversa composizione, per il riesame della controversia, inrelazione ai principi di diritto sopra richiamati. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso;cassa la decisione impugnata e rinvia alla Corte di Giustizia Tributaria disecondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese delpresente giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della quinta sezione civile,il 7 luglio 2026.Il PresidenteANGELO [OSCURATO:PERSONA]