Cassazione n. 09465/2026

gatino e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dagli Avv.tiBruno Siri e [OSCURATO:PERSONA];-controricorrenti-avverso la sentenza della Corte d’appello di Genova n. 663/2020 pubblicatail 14 luglio 2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19 marzo 2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] PROCESSOAgatino Pintacorona e [OSCURATO:PERSONA], premesso di essere comproprietaridell’unità immobiliare sita in Ventimiglia, via delle Gerbere n. 5, sita nelNumero registro generale 4947/2021Numero sezionale 701/2026Numero di raccolta generale 9465/2026Data pubblicazione 14/04/2026condominio denominato Siestro, si sono doluti, davanti al Tribunale di Sanremo,sez. dist. di Ventimiglia, del fatto che [OSCURATO:PERSONA] avrebbe trasformatoabusivamente la copertura di proprietà condominiale destinata a verde e agiardino in un lastrico solare calpestabile ritenuto di sua proprietà esclusiva.Hanno chiesto di dichiarare che il lastrico solare in esame era di proprietàcondominiale, di inibire alla controparte l’uso esclusivo del bene e di vietare allaconvenuta di modificare la destinazione dell’area a giardino.In subordine, hanno domandato che fosse imposto alla convenuta dimantenere detta destinazione.Il Tribunale di Imperia (al quale è stato accorpato quello di Sanremo), consentenza n. 3/2017, ha accertato la natura condominiale del lastrico inquestione.Gli originali attori hanno proposto appello limitatamente alla parte dellasentenza di primo grado che aveva rigettato la richiesta di accertamento delladestinazione a giardino o a verde del lastrico solare e a quella concernente lacompensazione parziale delle spese.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto appello incidentale.La Corte d’appello di Genova, con sentenza n. 663/2020, ha rigettatoentrambi gli appelli.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione sulla base di tremotivi.Gli intimati si sono difesi con controricorso.Le parti hanno depositato memorie.Numero registro generale 4947/2021Numero sezionale 701/2026Numero di raccolta generale 9465/2026Data pubblicazione 14/04/2026MOTIVI DELLA DECISIONE1) Preliminarmente, si evidenzia che, da quanto indicato in sentenza dallaCorte d’appello di Genova e ricavato dalla decisione di primo grado, si hariguardo, nella specie, ad un “condominio orizzontale”, costituito da cinquefabbricati separati tra loro (tre ad uso civile abitazione e due corpi perautorimesse private, denominati Casa A, Casa B, Casa C, Corpo D e Corpo E),costituenti un unico complesso immobiliare, indicato come “[OSCURATO:PERSONA]”.[OSCURATO:PERSONA] E, che qui interessa, era in origine costituito da una serie di box eda un locale destinato in principio a negozio e oggi a uso abitativo.Il lastrico solare del quale si discute ricopre l’immobile, sito, appunto, nelCorpo E, di proprietà della ricorrente.La controversia attiene all’accertamento della natura condominiale o menodi tale lastrico ed è stata azionata dai controricorrenti, condomini in quantocomproprietari di un cespite sito nella Casa B.2) Per ragioni logiche è preferibile esaminare per primo il secondo motivo,con il quale la ricorrente prospetta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117c.c., avendo il giudice del merito affermato che il regolamento condominialeprevedeva che i tetti di copertura erano di proprietà condominiale.A suo avviso, invece, il tetto, se fosse servito a coprire solo alcune unitàimmobiliari, avrebbe dovuto essere considerato comune esclusivamente aititolari di queste porzioni di piano.Inoltre, l’art. 1117 c.c. non poteva riguardare cose che, per obiettivecaratteristiche strutturali, serviva in modo esclusivo all’uso o al godimento diuna parte dell’immobile.La censura è fondata.La Corte d’appello di Genova ha affermato la natura condominiale dell’areain questione in quanto dall’atto di divisione del 16 dicembre 1976 a rogito NotaioVietri, dal quale provenivano gli atti di acquisto delle parti in causa, risultava,all’art. 4, che nella vendita era compresa “proporzionale quota di comproprietàNumero registro generale 4947/2021Numero sezionale 701/2026Numero di raccolta generale 9465/2026Data pubblicazione 14/04/2026di tutti gli spazi, vani, enti, servizi ed impianti che sono comuni allo stabile…inforza del regolamento di condominio che trovasi allegato all’atto”.In particolare, dal detto regolamento, di ritenuta valenza contrattuale,emergeva che erano cose comuni “i tetti”: la corte territoriale ha ritenuto chenella definizione di “tetti” rientrasse anche il lastrico solare di copertura del localedella controricorrente, “in assenza di specifica menzione del predetto nel titolodi acquisto tra i beni trasferiti nella sua proprietà esclusiva di condominio”.Questa lettura del testo è contestata dalla ricorrente, sul presupposto che lacorte territoriale avrebbe errato a interpretare l’atto divisorio e il regolamentoallegato prescindendo dalla natura, come detto orizzontale, del condominio, cheavrebbe dovuto condurre alla non applicazione dell’art. 1117 c.c., il quale nonavrebbe potuto riguardare cose che, per obiettive caratteristiche strutturali,servivano in modo esclusivo all’uso o al godimento di una sola partedell’immobile.Al riguardo, si osserva che, secondo la consolidata elaborazioneinterpretativa di questa Suprema Corte (si vedano, tra le più recenti, Cass., Sez.2, n. 23001 del 16 settembre 2019; Cass., Sez. 2, n. 27360 del 29 dicembre2016) il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cuiall’art. 1117 c.c., è ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese insenso verticale sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente,purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenzialicomuni, come appunto quelle res che sono esemplificativamente elencatenell’art. 1117 c.c., con la riserva “se il contrario non risulta dal titolo”. Elementoindispensabile per potere configurare l’esistenza di una situazione condominialeè rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle particomuni dello edificio, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire perl’utilizzazione e il godimento delle parti dell’edificio medesimo. La condominialitàsi reputa non di meno sussistente pure ove sia verificabile un insieme di edificiindipendenti e, quindi, manchi un così stretto nesso strutturale, materiale efunzionale, ciò ricavandosi dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., che consentono loscioglimento del condominio nel caso in cui “un gruppo di edifici ... si possaNumero registro generale 4947/2021Numero sezionale 701/2026Numero di raccolta generale 9465/2026Data pubblicazione 14/04/2026dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi”, sempre che“restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicatedell'articolo 1117 del codice”. Peraltro, verificare se un bene rientri, o meno, traquelli necessari all’uso comune, agli effetti dell’art. 1117 c.c., ovvero appartengaad un unico condominio complesso, costituito, come nella specie, da piùfabbricati, in quanto gruppo di edifici che, seppur indipendenti, hanno in comunealcuni beni, suppone valutazioni in fatto, sottratte al giudizio di legittimità.Qualora, in seguito a tale giudizio, emerga che, ad esempio, un tetto (comela parte della costruzione che viene in rilievo) sia di proprietà comune ai sensidell’art. 1117 c.c., le spese devono essere ripartite tra tutti i condomini in misuraproporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, secondo la prima partedell’art. 1123 c.c., trattandosi di bene rientrante, per la funzione necessariaall’uso collettivo, tra le cose comuni, e non riconducibile, per contro, fra quelleparti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa,ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all’art. 1123, commi2 e 3, c.c. (Cass., Sez. 6-2, n. 24927 del 7 ottobre 2019).Nella presente vicenda si discute di una struttura che, nel contesto di uncomplesso costituito da più unità immobiliari autonome, è stata qualificata dalgiudice del merito come “tetto”, ai sensi del regolamento condominiale, e cheassolve unicamente alla funzione di copertura di una sola delle stesse e nonanche di altri elementi presenti nel condominio orizzontale de quo.Si tratta, pertanto, di bene che non dovrebbe rientrare, in astratto, tra leparti necessarie all’uso comune, di cui all’art. 1117, n. 1, c.c., e per il quale nonpotrebbe operare, allora, la c.d. presunzione di condominialità ivi disciplinata, inquanto esso non denoterebbe la sussistenza di connotati strutturali e funzionalicomportanti la materiale destinazione della res al servizio e godimento di piùunità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (Cass.Sez. 2, n. 22466 del 4 novembre 2010; Cass., SU, n. 7449 del 7 luglio 1993).Nel caso in esame, non essendo in questione la natura di una superficieterminale di un condominio verticale, che svolga l’indefettibile funzione primariadi protezione dell’edificio condominiale, non occorre interrogarsi sull’esistenza diNumero registro generale 4947/2021Numero sezionale 701/2026Numero di raccolta generale 9465/2026Data pubblicazione 14/04/2026una volontà derogatoria degli interessati al regime di appartenenza presuntodall’art. 1117 c.c., ma, al contrario, rinvenire un titolo che sia costitutivo di unacomunione volontaria tra tutti i partecipanti al condominio.Per la Corte d’appello di Genova, come visto, la proprietà comune del tetto-lastrico solare sovrastante l’immobile della ricorrente avrebbe titolo nellaclausola del regolamento contrattuale allegato all’atto di divisione del 16dicembre 1976 a rogito [OSCURATO:PERSONA], dal quale provenivano gli atti di acquistodelle parti in causa, che indicava come beni di proprietà comune i “tetti”.Indubbiamente, vi sono dei precedenti di legittimità, i quali hanno ammessoche, con il regolamento di condominio, anche se predisposto dal costruttoredell’edificio (regolamento c.d. esterno), poteva essere attribuita la comproprietàdi una o più cose non incluse tra quelle elencate nell’art. 1117 c.c. a tutti icondomini o soltanto a quelli cui appartenevano alcune determinate unitàimmobiliari. Se un siffatto regolamento, contenente un atto che costituisce lacomunione di uno o più beni, sia stato regolarmente trascritto presso laconservatoria dei registri immobiliari, esso è, poi, opponibile a tutti coloro cheacquistino successivamente le varie unità del fabbricato (cfr. Cass., Sez. 2, n.15794 dell’11 novembre 2002; Cass., Sez. 2, n. 4432 del 21 febbraio 2017).Inoltre, come osservato in giurisprudenza, può ravvisarsi una comunionevolontaria immobiliare, conseguente ad un accordo delle parti, sia quando piùsoggetti mettono in comune immobili già di rispettiva proprietà individuale, sia,ad esempio, in caso di comunione a formazione progressiva, allorché, con distintiobbligando gli acquirenti a lasciare in comune alcune parti residue. In tale ultimaeventualità, non si riscontra una espressione di volontà degli acquirenti dicostituire la comunione e la stessa comunione non è causa del contratto, quantoautomatica conseguenza del fatto che l’acquisto del diritto reale su una cosa(atto a causa traslativa) è stato compiuto da più persone (Cass., Sez. 2, n. 10370del 20 aprile 2021).Caratteristica di tutti questi atti è l’obbligo che siano redatti per iscritto apena di nullità.Numero registro generale 4947/2021Numero sezionale 701/2026Numero di raccolta generale 9465/2026Data pubblicazione 14/04/2026Pertanto, ove, come nella specie, voglia ravvisarsi un titolo idoneo adcondominio orizzontale, assolve unicamente alla funzione di copertura di unasola delle unità immobiliari e, dunque, non è incluso tra le parti elencate nell’art.1117 c.c., occorre accertare o che tutti i condomini abbiano acquistatoindividualmente con i rispettivi atti una quota di tale bene, oppure che siffattacomunione abbia un vero e proprio titolo costitutivo contrattuale, ai sensi degliartt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c., il quale abbia comportato il trasferimento deldiritto dal patrimonio del singolo a quello soggettivamente collettivo. Inquest’ultima eventualità, la nuova situazione giuridica di contitolaritàconcordemente voluta dalle parti deve, allora, discendere dalla inequivocamanifestazione del consenso unanime dei condomini nella forma scrittaessenziale. Ne deriva che non può valere a dare luogo ad un contratto o ad unfatto costitutivo di una comunione immobiliare il titolo che si limiti a richiamareun regolamento condominiale in cui si riconosce la proprietà comune di alcunibeni genericamente determinati in un elenco, anche con rinvio alla planimetriaallegata, beni, peraltro, nemmeno tutti inequivocamente individuabili nell’ambitodi un condominio orizzontale (quali, ad esempio, per quel che rileva, i tetti e ilastrici solari), essendo necessario piuttosto, che risulti dal documento scritto lamanifestazione specifica di volontà di concludere il contratto medesimo. Qualoradetta manifestazione di volontà costitutiva del regime di comunione di beniimmobili, individuati nella loro consistenza e localizzazione, non si possaobiettivamente riscontrare nel documento che viene invocato quale atto scrittorichiesto per la formazione del contratto, non deve farsi luogo ad alcuna ulterioreindagine ermeneutica, perché attraverso quest’ultima va ricercato il contenutosoltanto di quei contratti dei quali già risulti l’esistenza e la validità per il concorsodi tutti i requisiti prescritti dalla legge (Cass., Sez. 2, n. 10370 del 20 aprile2021).Nella controversia in questione, il giudice del merito non ha verificato, inprimo luogo, se vi fossero particolari ragioni per le quali il lastrico in questionepotesse essere ricondotto, in concreto, nell’ambito di applicazione dell’art. 1117Numero registro generale 4947/2021Numero sezionale 701/2026Numero di raccolta generale 9465/2026Data pubblicazione 14/04/2026c.c., nonostante, in astratto, non vi rientrasse, attesa la natura orizzontale delcondominio, essendosi limitato a verificare la sola destinazione o meno dell’areaa giardino o verde dell’area.Inoltre, non ha accertato se il titolo teoricamente istitutivo della comunionereclamata avesse un contenuto sufficientemente specifico sì da consentirne lacostituzione.Ne consegue che il motivo va accolto, dovendo il giudice del rinvio compierele attività sopra indicate.2) Con il primo motivo la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 840 c.c.,dell’applicabilità della relativa disposizione.Evidenzia che il fabbricato di sua proprietà sarebbe composto da un unicopiano, con soprastante il lastrico solare oggetto del contendere al quale, quindi,si sarebbe dovuto estendere il suo diritto di proprietà ex art. 840 c.c.Il lastrico in questione fungeva da copertura alla sua sola unità immobiliaree, pertanto, era da considerare di sua proprietà, come la sovrastante colonnad’aria.Con il terzo motivo la ricorrente lamenta l’omesso esame e decisione circaun fatto decisivo per il giudizio che sarebbe stato oggetto di discussione.Sostiene che la corte territoriale non avrebbe valutato che, nella specie,veniva in rilievo un condominio parziale, atteso che la sua proprietà eratotalmente avulsa dalle restanti parti condominiali.Tali censure sono assorbite, in ragione dell’accoglimento del secondo motivo.3) Il ricorso è accolto, quanto al secondo motivo, assorbiti gli altri, inapplicazione del seguente principio di diritto:“La comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell'art.1117 c.c. (quale, nella specie, un lastrico solare avente esclusivamente funzionedi copertura di una sola delle unità immobiliari comprese in un condominioorizzontale), può essere attribuita a tutti i condomini quale effetto dell’acquistoNumero registro generale 4947/2021Numero sezionale 701/2026Numero di raccolta generale 9465/2026Data pubblicazione 14/04/2026individuale operato con i rispettivi atti di una quota di tale bene, oppure in forzadi un contratto costitutivo di comunione, ai sensi degli artt. 1350, n. 3, e 2643,n. 3, c.c., recante l’inequivoca manifestazione del consenso unanime deicondomini, espressa nella forma scritta essenziale, alla nuova situazione dicontitolarità degli immobili individuati nella loro consistenza e localizzazione”. P.Q.M- accoglie il secondo motivo di ricorso, nei termini di cui in motivazione,assorbiti gli altri;- cassa con rinvio alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione,per decidere nel merito, anche in ordine alle spese di lite di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della II Sezione Civile, il 19marzo 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa