Cassazione n. 21756/2026

ntato e difeso dall’avvocatoAlessandro Orlandini giusta procura speciale a margine del controricorso ericorso incidentale condizionato, pec:[OSCURATO:EMAIL].it-controricorrente, ricorrente incidentale condizionato-nonché contro[OSCURATO:PERSONA]-[OSCURATO:PERSONA] S.p.a. in persona del procuratorespeciale [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocatoWalter [OSCURATO:PERSONA] giusta procura speciale in calce al controricorso, pec:[OSCURATO:EMAIL], [OSCURATO:EMAIL].it-controricorrente-Numero registro generale 1578/2020Numero sezionale 2361/2026Numero di raccolta generale 21756/2026Data pubblicazione 25/06/2026avverso il decreto del Tribunale di Lecce del 4.12.2019 depositato il6.12.2019;udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27.5.2026 dallaConsigliera [OSCURATO:PERSONA].1. — Con sentenza n. 3791 del 2014 il Tribunale di Lecce - sez.dist.di Gallipoli accolse la domanda ex art. 2932 c.c. proposta da [OSCURATO:PERSONA]Antonaci contro [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. per l’esecuzione in forma specificadel preliminare di vendita di un appartamento e box ubicati in Gallipoli,sulla base del seguente dispositivo: «per l'effetto trasferisce (previopagamento, successivamente alla cancellazione di tutte le trascrizionipregiudizievoli esistenti sugli immobili, ed entro un congruo terminecomunque non inferiore a 30 giorni, in favore della società convenutadell'importo di € 177.000,00) in capo al Sig. [OSCURATO:PERSONA] la pienaproprietà dell'appartamento», con condanna della «società convenuta alrisarcimento dei danni subiti dall'attore a titolo di mancato guadagno pariad € 36.000,00 oltre interessi legali a far data 5.11.2008 e sino alsoddisfo», nonché «al risarcimento dei danni subiti dall'attore per lepiccole lacune riscontrate pari ad € 2.000,00 oltre interessi legali dalladomanda al soddisfo», oltre che «alla rifusione delle spese di lite».1.1. — [OSCURATO:PERSONA] propose appello per ottenere anche laproduzione immediata e incondizionata degli effetti del trasferimentoimmobiliare, chiedendo che fosse subordinato alla cancellazione deigravami solo il pagamento del saldo del prezzo. La promittente venditriceJonia Costruzioni propose a sua volta appello incidentale, per far accertarel’inadempimento del promissario acquirente e, per l’effetto, il suo diritto atrattenere la caparra e ad ottenere il risarcimento del danno.1.2. — In data 19.9.2017, nelle more dell’appello, [OSCURATO:PERSONA].r.l. fallì e il curatore fallimentare proseguì il giudizio, facendo proprie leeccezioni della società in bonis e il suo appello incidentale.Numero registro generale 1578/2020Numero sezionale 2361/2026Numero di raccolta generale 21756/2026Data pubblicazione 25/06/20261.3. — Da parte sua [OSCURATO:PERSONA] chiese, in data [OSCURATO:DATA_NASCITA],l’ammissione al passivo fallimentare dei crediti vantati in relazione algiudicato formatosi in sede ordinaria, in prededuzione e con riserva ex art.96, comma 2, n. 3), l. fall. nonché, «nella denegata ipotesi in cui laCuratela non dovesse adempiere all’obbligazione di trasferire al sig.Antonaci l’immobile libero da ogni ipoteca, formalità pregiudizievole opeso, € 70.000,00 a titolo di restituzione degli acconti versati, €60.000,00 a titolo di doppio della caparra norma dell'art. 5 del contratto, €60.000,00 a titolo di penale irriducibile ex art. 5, oltre al risarcimento deidanni subiti dal ricorrente a causa dell'inadempimento della JoniaCostruzioni, come sopra indicati, il tutto oltre rivalutazione e interessi, iltutto in prededuzione ex art. 111, comma 2, l. fall. (essendo la condannarivolta alla Curatela che ha fatto proprie le domande e le eccezioni dellaSocietà, perciò trattandosi di obbligazioni prededucibili poiché “sorte inoccasione e in funzione della procedura concorsuale”) e, in subordine, invia privilegiata ex art. 2775 bis cc, con preferenza rispetto ai creditoriipotecari ex art. 2748, comma 2, cc».1.4. — Con sentenza n. 692 del 2019 la Corte d’appello di Lecceconfermò la sentenza primo grado. In particolare, per quanto qui rileva,rigettò il motivo di appello tendente al trasferimento immediato eincondizionato, rilevando che: i) «il saldo del prezzo doveva avvenire almomento della stipula del contratto definitivo sicché dal preliminareemerge che le parti convennero la contestualità dell'adempimento delledue obbligazioni»; ii) «il necessario sinallagma tra il trasferimento dellaproprietà del bene compravenduto e il pagamento del prezzo impedisce dipronunciare sentenza che produca il trasferimento ex art. 2932 senza chesia pagato integralmente il prezzo residuo»; iii) «è rimessa al promissarioacquirente la scelta tra l'esercizio dell'azione ex art. 2932, alle condizioniimposte dalla specificità del caso concreto, i.e. la subordinazione deltrasferimento del bene al pagamento del prezzo a sua volta subordinatoalla cancellazione di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, e la richiesta dirisoluzione del contratto, ma non gli è consentito di modellare ilsinallagma in maniera diversa da quanto concordato»; iv) «nè la ridettaNumero registro generale 1578/2020Numero sezionale 2361/2026Numero di raccolta generale 21756/2026Data pubblicazione 25/06/2026cancellazione, funzionale all'acquisto del bene libero da iscrizioniipotecarie, è suscettibile di essere realizzata attraverso una pronuncia dicondanna, tanto più per il fatto che essa si è preclusa dalle regole propriedella par condicio creditorum».1.5. — Con istanza del 25.9.2019 l’odierno ricorrente chiese al G.D.di dare esecuzione alla sentenza, e dunque di «procedere: a) altrasferimento in suo favore del Sig. [OSCURATO:PERSONA] della piena proprietàdell’immobile indicato nel contratto preliminare, previa cancellazione ditutte le formalità pregiudizievoli esistenti; b) al pagamento della penale di€ 60.000,00, oltre che degli interessi legali pari ad € 5.823,95, maturatidalla domanda giudiziale sino alla declaratoria di fallimento, da porsi incompensazione con il prezzo residuo dell’immobile; c) al pagamento di €2.000,00 per le piccole lacune riscontrate dal CTU nell’immobile d) alpagamento di € 15.591,20 per spese e competenze liquidate nellasentenza del Tribunale di Lecce comprensivi di CA e IVA; e) al pagamentodi € 907,12 per spese CTU al 50%; f) al pagamento di € 5.836,48 perspese e competenze liquidate nella sentenza della Corte d’Appello di Leccecomprensivi di CA e IVA». Con la medesima istanza, l’odierno ricorrentereiterò l’istanza di ammissione al passivo sopra riportata.1.6. — Il G.D., con un unico provvedimento reso all’udienza diverifica del passivo del 1.10.2019, decise entrambe le suddette istanze, ein particolare: (i) attestò «l'impossibilità di trasferire i cespiti liberi da pesie/o gravami atteso il diniego del creditore fondiario», «in ragione diquanto stabilito dalla Corte d'Appello con sentenza n. 642/19»; (ii)ammise al passivo in via privilegiata il credito di € 70.000,00 pari agliacconti versati, di € 60.000,00 a titolo di penale e di € 15.591,20 perspese legali di primo grado, rigettando l’ammissione del doppio dellacaparra e riservando di ammettere in prededuzione le spese del giudizio disecondo grado, ove era intervenuta la curatela, su separata istanza.1.7. — Avverso il suddetto provvedimento [OSCURATO:PERSONA] haproposto due distinte impugnazioni: (i) il reclamo ex art 26 l.fall. control’attestata «impossibilità di trasferire i cespiti liberi da pesi e/o gravamiNumero registro generale 1578/2020Numero sezionale 2361/2026Numero di raccolta generale 21756/2026Data pubblicazione 25/06/2026Company S.p.a., che ha resistito al reclamo; (ii) l’opposizione ex art. 98 l.fall. contro l’ammissione al passivo diversa da quanto richiesto.In quella sede ha rassegnato le seguenti conclusioni: «Per tutto quantosopra, il Sig. [OSCURATO:PERSONA] così conclude, voglia l’On. Tribunale diLecce accogliere la presente opposizione e, in riforma dello Stato passivo:1) disporre che i seguenti suoi crediti vengano soddisfatti in prededuzione:a) € 60.000,00 per penale, oltre gli interessi legali pari ad € 5.823,95,maturati dalla domanda giudiziale sino alla declaratoria di fallimento, daporsi in compensazione con il prezzo residuo dell’immobile; b) € 2.000,00per le piccole lacune riscontrate dal CTU nell’immobile; c) € 15.591,20 perspese e competenze liquidate nella sentenza del Tribunale di Leccecomprensivi di CA e IVA; d) € 907,12 per spese CTU al 50%; e) €5.836,48 per spese e competenze liquidate nella sentenza della Corted’Appello di Lecce comprensivi di CA e IVA; 2) disporre che, durante iltempo occorrente per la formalizzazione del trasferimento dell’immobilelibero da gravami e pesi, si proceda all’accantonamento delle predettesomme nell’ipotesi di riparti anche parziali; 3) in subordine, nelladenegata e non temuta ipotesi in cui la Curatela non dovesse adempiereall’obbligazione di trasferire al sig. [OSCURATO:PERSONA] l’immobile di cui sitratta, libero e franco da ogni e qualsivoglia ipoteca, formalitàpregiudizievole o peso, ammettere al passivo fallimentare in prededuzioneex art. 111, comma 2, LF le somme di cui alla seguente tabella: 1)Restituzione somme pagate € 70.000,00 - 2) Penale € 60.000,00 - 3)Doppio della caparra € 60.000,00 - 4) Spese 1° (sent. Trib.) € 15.591,20 -5) Spese CTU (50%) € 907,12 - 6) Spese sent. Corte d’Appello € 5.836,48- 7) Interessi dal 9.11.09 al 19.9.17 su € 190.000,00 (totale somme sub1, 2 e 3) € 18.442,48 - TOTALE € 230.777,28».1.8. — Il Tribunale di Lecce, con il decreto indicato in epigrafe, harespinto l’eccezione di inammissibilità del reclamo ex art. 26 l.fall. («inquanto il reclamante, con il ricorso in oggetto ha impugnato il decreto resodal G.D. all'udienza di verifica dello stato passivo limitatamente alla parteNumero registro generale 1578/2020Numero sezionale 2361/2026Numero di raccolta generale 21756/2026Data pubblicazione 25/06/2026in cui ha disposto "l'impossibilità di trasferire i cespiti liberi da pesi e/ogravami atteso il diniego del creditore fondiario", mentre con altro ricorsoproposto, questa volta ai sensi dell'art. 98 l.fall., ha avanzato opposizioneallo stato passivo contestando la mancata ammissione dei suoi creditinell'ammontare e nel privilegio richiesto»), ma lo ha rigettato, in motivatodissenso da Cass. n. 3310/2017, sulla base delle seguenti considerazioni:i) la sentenza ex art. 2932 c.c., là dove dispone il trasferimentodell’immobile “successivamente alla cancellazione di tutte le trascrizionipregiudizievoli esistenti sull’immobile”, non costituisce titolo idoneo allacancellazione, in assenza di un ordine rivolto al Conservatore dei RRII;ii) l’art. 108, comma 2, l. fall., non è applicabile alle vendite eseguite dalcuratore in adempimento di un preliminare di vendita sottoscrittoanteriormente al fallimento del promittente venditore, e ciò sia in caso disubentro ex lege del curatore ex art. 72, comma 8, l. fall. (a fronte di unimmobile destinato ad abitazione principale del promissario acquirente),sia all’esito di sentenza del giudice ordinario di esecuzione in formaspecifica ex art. 2932 c.c., ipotesi entrambe soggette alla lex contractus;iii) l’effetto purgativo ex art. 108 l. fall. si applica solo alle “venditeforzate”, nelle forme del codice di rito o anche privatistiche, ex art. 107 l.fall., non essendo «concepibile al di fuori di una procedura coattiva apertaal mercato e finalizzata al realizzo dell’intero prezzo, in presenza dellaquale l'ottenimento di un prezzo di vendita eventualmente inferiore alcredito ipotecariamente garantito potrebbe giustificare la conseguenteperdita economica subita dal creditore iscritto», il quale resterebbealtrimenti pregiudicato, potendo concorrere solo sulla frazione del prezzopagata al curatore «(tenuto conto che, di norma, non è più recuperabilel’acconto già pagato dal promissario al fallito quando era in bonis)»;iv) «anche nell'ipotesi del preliminare oggetto di una domanda giudizialetrascritta prima del fallimento deve escludersi un potere purgativo delgiudice delegato, giacché il passaggio in giudicato della sentenza ex art.2932 c.c. pone ormai la fattispecie al di fuori dal tema dei contrattipendenti ex art 72 e ss. l.fall.: la sentenza è costitutiva e come tale giàNumero registro generale 1578/2020Numero sezionale 2361/2026Numero di raccolta generale 21756/2026Data pubblicazione 25/06/2026tiene luogo del contratto traslativo non concluso; pertanto non vi è piùalcunché da adempiere da parte del curatore, non vi è alcun contratto incui subentrare. Come ha osservato autorevole dottrina, “.. non può inalcun modo - neppure in tal caso - ipotizzarsi che il giudice delegato ordinila cancellazione dell'ipoteca atteso che la sentenza costitutiva è giàpassata in giudicato e l'effetto traslativo dipende da un mero atto nonnegoziale quale il pagamento”».1.9. — Avverso detta decisione [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorsostraordinario ex art. 111, comma 7, Cost. e 360, ultimo comma, c.p.c.,articolato su tre motivi, cui hanno resistito con separati controricorsiAMCO - [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. e il [OSCURATO:SOCIETA]., quest’ultimo contenente anche ricorso incidentalecondizionato affidato a un unico mezzo, resistito dal ricorrente principalecon controricorso.2. — Il P.M., in persona del [OSCURATO:PERSONA] ricorso principale e assorbito il ricorso incidentale condizionato. Tutte leparti hanno depositato memorie.RAGIONI DELLA DECISIONE2.1. — Con il primo motivo del ricorso principale si lamenta laviolazione e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c., per avere il Tribunale diLecce confermato, in sede di reclamo ex art. 26 l. fall., la decisione delG.D. di non dare esecuzione al giudicato formatosi in sede civile ordinarianei confronti della Curatela, tenuta a trasferire all’odierno ricorrentel’immobile oggetto di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. «previopagamento, successivamente alla cancellazione di tutte le trascrizionipregiudizievoli», e dunque con obbligo per la curatela di disporre lacancellazione dell’ipoteca di [OSCURATO:PERSONA], in quanto, se così non fosse, lapronuncia giudiziale resterebbe inutiler data; peraltro si tratterebbe diobbligo discendente direttamente dalla legge, poiché "ai sensi dell'art.2651 cod. civ., il conservatore ha l'obbligo di trascrivere l'atto anche senzal'ordine del giudice" (Cass. 16853/2005).Numero registro generale 1578/2020Numero sezionale 2361/2026Numero di raccolta generale 21756/2026Data pubblicazione 25/06/2026Il ricorrente evoca il precedente di Cass. 3310/2017 (disatteso dal giudicea quo), in base al quale, «vertendosi in tema di vendita fallimentare - nonimporta se attuata in forma contrattuale, e non tramite esecuzionecoattiva - trova applicazione l'art. 108, secondo comma, leggefallimentare: con la conseguente cancellazione delle iscrizioni relative aidiritti di prelazione ed ammissione del creditore ipotecario al concorso, conrango privilegiato sull'intero prezzo pagato, incluso l'acconto versato alvenditore in bonis (e quindi, con perfetta equivalenza, sotto questo profilo,ad una vendita nelle forme dell'esecuzione forzata). Per altro verso, gliacquirenti non ottengono alcun vantaggio, rispetto all'eventualecompravendita stipulata con il venditore in bonis, dal momento che, in talcaso, avrebbero pagato il prezzo a condizione della cancellazionedell'ipoteca: in ipotesi, mediante versamento diretto del prezzo, o di partedi esso, alla banca».2.2. — Con il secondo mezzo si denunzia violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 108 l. fall., per avere il tribunale confermato ladecisione del G.D. di non disporre la cancellazione dell’iscrizione ipotecariapregiudizievole, "atteso il diniego del creditore fondiario" – al quale lalegge non attribuirebbe alcun potere di veto in sede fallimentare – cosìviolando un diritto soggettivo del ricorrente e vanificando il privilegiospettante al promissario acquirente sull'immobile (Cass. Sez. U.,21045/2009; Cass. 17141/2016). Secondo il ricorrente non si tratterebbedi una "vendita contrattuale", ma di una vendita disposta con sentenzaavente autorità di cosa giudicata nei confronti del curatore fallimentare,perciò tenuto a darvi esecuzione, avendo scelto di costituirsi in giudizionella prospettiva di ottenere almeno il pagamento del residuo del prezzo(€ 177.000,00), difficilmente realizzabile in una vendita competitiva.2.3. — Con il terzo motivo si deduce la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 25 l. fall, per avere il tribunale escluso che potesseformalizzarsi la vendita, pur disposta con sentenza passata in giudicato,“atteso il diniego comunicato dal creditore fondiario”, sebbene l'art. 25 l.Numero registro generale 1578/2020Numero sezionale 2361/2026Numero di raccolta generale 21756/2026Data pubblicazione 25/06/2026fall., nello stabilire i "poteri del giudice delegato", non preveda che essipossano essere condizionati da veti espressi dai creditori fondiari.3. — Con l’unico motivo di ricorso incidentale condizionato, ile dell’art. 26 l. fall., essendo stata utilizzata la forma del reclamodisciplinato dalla seconda norma avverso un provvedimento interlocutorioemesso dal G.D. in sede di esame dello stato passivo, che doveva essereoggetto di opposizione allo stato passivo ai sensi della prima. Osserva cheil trasferimento dell’immobile de quo presuppone il pagamento del saldoprezzo (€ 177.000,00), al netto degli acconti e delle penali, che vannoaccertati (come la compensabilità ex art. 56 l. fall.) in sede di statopassivo, sicché la decisione sul trasferimento non poteva essere scissa dalrito speciale di cui agli artt. 92 e ss. l. fall., da utilizzare necessariamenteanche per far valere il diritto all’acquisizione di un bene determinato,all’esito dell’azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.4. — Il ricorso principale è ammissibile, in quanto il decreto impugnatoprovvede in via definitiva sulla domanda di cancellazione dell’ipoteca exart. 108, comma 2, l. fall., incidendo così sul diritto al trasferimentodell’immobile (cfr. Cass. Sez. 1, n. 30454 del 2019, con riguardo all’ipotesispeculare di incidenza sui diritti reali di garanzia a seguito del rigetto delreclamo contro il provvedimento ex art. 108, comma 2, l. fall.).Lo stesso è però infondato, con conseguente assorbimento del ricorsoincidentale condizionato del Fallimento.5. — I tre motivi del ricorso principale vanno esaminati unitariamente.5.1. — Occorre innanzitutto premettere che non è applicabile allafattispecie in esame, ratione temporis, la nuova disciplina in tema di“contratti preliminari” di cui all’art. 173 CCII (la cui portata innovativa edirompente è stata in qualche modo mitigata dal d.lgs. n. 136 del 2024),introdotta dal legislatore proprio al fine di operare un delicatobilanciamento tra i contrapposti diritti e interessi del promissarioacquirente e del creditore ipotecario.Numero registro generale 1578/2020Numero sezionale 2361/2026Numero di raccolta generale 21756/2026Data pubblicazione 25/06/2026Questa Corte ha ampiamente chiarito che le nuove norme del Codice dellacrisi di impresa e dell’insolvenza sono idonee a rappresentare un utilecriterio interpretativo degli istituti della legge fallimentare solo “se ricorraun ambito di continuità tra il regime fallimentare e quello successivo”(Cass. Sez. U., n. 12476 del 2020, n. 2061 del 2021, n. 8504 del 2021, n.42093 del 2021, n. 8557 del 2023, n. 7337 del 2024). Nel caso in esame,la discontinuità con la disciplina della legge fallimentare è evidente.5.2. — Va allora fatta applicazione dei principi elaborati in tema daquesta Corte sulla base della legge fallimentare.L’orientamento espresso da Cass. n. 3310 del 2017, invocato dalricorrente, è stato superato dalle Sezioni unite, che, a composizione delcontrasto di giurisprudenza insorto nella Prima sezione, ha stabilito ilseguente principio di diritto: «L'art. 108, comma 2, l. fall. prevede ilpotere purgativo del giudice delegato in stretta ed esclusiva consonanzacon l'espletamento della liquidazione concorsuale dell'attivo (disciplinatanella sezione II del capo VI della medesima normativa) secondo lealternative indicate nell'art. 107 l. fall., perché in essa il curatore esercitala sua funzione secondo il parametro di legalità dettato nell'interesseesclusivo del ceto creditorio mediante gli appositi procedimenti destinati alfine; al contrario, va escluso che la norma possa essere applicata - e ilpotere purgativo esercitato dal giudice delegato - nei diversi casi in cui ilcuratore agisce, ex art. 72, ult. comma, l. fall. quale semplice sostituto delfallito nell'adempimento di obblighi contrattuali da questo assunti con unpreliminare di vendita» (Cass. Sez. U., n. 7337 del 2024, che ha cassatola decisione di merito con cui era stato autorizzato il curatore, subentratoal fallito nel preliminare di compravendita trascritto anteriormenteall'apertura del fallimento, a stipulare il contratto definitivo, cancellandoaltresì l'ipoteca gravante sull'immobile, destinato ad abitazione principaledel promissario acquirente).5.3. — In particolare, le Sezioni unite hanno osservato che, nell’ambitodella disciplina delle “Modalità delle vendite” in sede fallimentare, l’art.107 l. fall. declina una trama ripartibile in tre modalità alternative diNumero registro generale 1578/2020Numero sezionale 2361/2026Numero di raccolta generale 21756/2026Data pubblicazione 25/06/2026vendita, da porre in essere in esecuzione del programma di liquidazionedel curatore fallimentare: (i) la vendita effettuata dal curatore tramiteprocedure competitive; (ii) la vendita effettuata dal giudice delegato,secondo le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili;(iii) la vendita effettuata secondo le disposizioni del codice di proceduracivile ove il curatore decida di subentrare nelle procedure esecutivependenti alla data della dichiarazione di fallimento.E hanno concluso che sicuramente tra le suddette modalità di vendita nonrientra l’ipotesi (mera) della cessione per atto negoziale, in quanto «la“vendita procedimentalizzata” è altra rispetto alla vendita negozialesemplicemente autorizzata dal comitato dei creditori», poiché la finalitàliquidatoria non implica una procedimentalizzazione purchessia, ma laprocedimentalizzazione dettata dall’art. 107 l. fall. in vista del migliorsoddisfacimento delle ragioni dei creditori; e proprio «tale è la spiegazionedel collegamento esistente tra l’art. 108 e l’art. 107 legge fall., ancheconsiderando la natura necessariamente competitiva delle proceduretramite le quali deve avvenire la vendita ove non si ricorra alle alternativeparimenti indicate nella norma».Il riferito approdo nomofilattico riposa sull’assunto che, per codificarel’effetto purgativo, e giungere al decreto del giudice delegato ex art. 108,comma 2, l. fall., non basta l’obbligazione del curatore di stipulare unavendita come conseguenza del subentro (volontario o ex lege) in unanteriore obbligo assunto dal fallito in bonis, e neppure quella di garantirela liberazione del bene secondo la promessa fatta dal fallito medesimo.Il principio è stato plasticamente tarato sul diverso schema sotteso all’art.72, ult. comma, l. fall., dove viene in risalto il mero subentro ex lege delcuratore nel preliminare stipulato dal fallito: in quel caso, si è detto, l’attocol quale viene poi eseguita la vendita resta avvinto dalla ordinariafunzione di adempimento delle obbligazioni discendenti dal preliminare; edè questa la ragione per cui quella vendita non costituisce un atto esecutivodi liquidazione dell’attivo fallimentare.Numero registro generale 1578/2020Numero sezionale 2361/2026Numero di raccolta generale 21756/2026Data pubblicazione 25/06/2026Di qui la conclusione che «l’esecuzione del preliminare, da un lato, èsempre tecnicamente qualificabile come vendita negoziale (e non comevendita esecutiva concorsuale), e dall’altro non è in grado(ontologicamente) di garantire la realizzazione dell’effetto pratico che lavendita concorsuale persegue per il tramite della suaprocedimentalizzazione. L’atto al quale è tenuto il curatore, dopo ilsubentro ex lege nel preliminare, esaurisce la sua funzione nel contestodel preesistente rapporto obbligatorio, cosa che ne impedisce la ventilatacomune prospettiva funzionale rispetto alla disciplina dei trasferimenticoattivi, quali che siano».Per tale via resta precluso il potere purgativo del giudice delegato, ex art.108 l. fall., inscindibilmente connesso alle finalità del trasferimentocoattivo come atto di liquidazione dell’attivo fallimentare, cui èparadigmaticamente funzionale il procedimento che conduce alla venditaex art. 107 l. fall.Nemmeno quando, prima del fallimento, il promissario acquirente abbiaversato semplici acconti - aggiungono le Sezioni unite - può dirsisussistere, nella vendita negoziale fatta in esecuzione del contrattopreliminare, una finalità propriamente liquidatoria dell’attivo concorsuale,perché la finalità vera è sempre quella di adempiere l’obbligo a contrarre.«La funzione liquidatoria esclude di contro il vincolo negoziale, essendol’organo fallimentare astretto all’osservanza delle (sole) modalitàprocedimentali dettate per il legittimo esercizio del potere di realizzazionecoattiva».5.4. — [OSCURATO:PERSONA] ritiene che le considerazioni svolte dalle SezioniUnite valgano anche per l’ipotesi in cui il programma negoziale si viene aperfezionare, come nel caso di specie, per il tramite dell’interventosostituivo del giudice.Invero, in quel caso si tratta di esecuzione volontaria (tramite subentronel contratto, volontario o ex lege), in questo caso di esecuzione coattiva(iussu iudicis a seguito di subentro nella causa pendente ex art. 2932c.c.), ma pur sempre di esecuzione di un contratto preliminare.Numero registro generale 1578/2020Numero sezionale 2361/2026Numero di raccolta generale 21756/2026Data pubblicazione 25/06/2026Anche nell’ipotesi in esame, infatti, il curatore si trova a operare, ai fini deldefinitivo, come sostituto del fallito (e non in rappresentanza della massae a tutela delle ragioni di questa), in quanto la stipulazione del definitivodiventa obbligatoria a causa della prosecuzione del giudizio ex art. 2932c.c. nel quale il promissario acquirente attore è risultato vittorioso.Né a diverse conclusioni deve indurre il fatto che l’art. 2932 c.c. siaintitolato “Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto” esia collocato nella Sezione II del Capo II (“Dell’esecuzione forzata”) delTitolo IV (“Della tutela giurisdizionale dei diritti”) del codice civile,intitolata “Dell’esecuzione forzata in forma specifica”; al di là di questoinquadramento sistematico, infatti, la tutela ivi contemplata è pur sempre«una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso» e siinscrive, perciò, nella sfera della “lex contractus”, piuttosto che in quelladella vendita coattiva in sede fallimentare.5.5. — A ciò si aggiunga, sotto il profilo del giudicato veicolato dalprimo motivo, che l’odierno ricorrente ha inutilmente proposto appelloprincipale proprio per ottenere la produzione immediata e incondizionatadegli effetti del trasferimento immobiliare, a modifica del dispositivo diprimo grado, che però è stato interamente confermato, là dove il tribunaleha così disposto: «per l'effetto trasferisce (previo pagamento,successivamente alla cancellazione di tutte le trascrizioni pregiudizievoliesistenti sugli immobili, ed entro un congruo termine comunque noninferiore a 30 giorni, in favore della società convenuta dell'importo di €177.000,00) in capo al Sig. [OSCURATO:PERSONA] la piena proprietàdell'appartamento».Va inoltre dato atto della non opponibilità degli effetti del preteso giudicatosul diritto alla cancellazione dell’ipoteca nei confronti del creditoreipotecario, odierno controricorrente (titolare di ipoteca iscritta nel 2004, afronte di un preliminare stipulato nel 2005), che a quel giudizio non hapartecipato.6. — Al rigetto del ricorso principale segue, come detto, l’assorbimentodel ricorso incidentale condizionato.Numero registro generale 1578/2020Numero sezionale 2361/2026Numero di raccolta generale 21756/2026Data pubblicazione 25/06/20267. — La novità e complessità della questione giustifica lacompensazione delle spese del presente giudizio di legittimità.8. — Sussistono i presupposti processuali per il cd. raddoppio delcontributo unificato a carico del ricorrente principale. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito il ricorsoincidentale condizionato. Compensa integralmente le spese processuali.Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenzadei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13,se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 27.5.2026.Il Presidente