Cassazione n. 09540/2024

A CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TERZA CIVILEcomposta dai signori magistrati: Oggetto: dott. [OSCURATO:PERSONA] Presidente [OSCURATO:PERSONA] dott. [OSCURATO:PERSONA] Consigliere dott. [OSCURATO:PERSONA] Consigliere dott. [OSCURATO:PERSONA] DELL’[OSCURATO:PERSONA] Consigliere A d. 11 / 03/2024 C . C . dott.[OSCURATO:PERSONA] Consigliere relatore R.G. n. 24327 /20 21 ha pronunciato la seguente Rep. _________________ ORDINANZA sul ricorso iscritto al numero 24327del ruolo generale dell’anno 2021, proposto da [OSCURATO:PERSONA](C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 52A20 G273G ) rappresentato e difesodagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 61H03 H501Q) e [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 51B10 H501F) -ricorrente- controricorrente al ricorso incidentale con- dizionato- nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] Angelo (C.F.:[OSCURATO:PERSONA] 34M27 G273K) [OSCURATO:PERSONA] Vincenzo (C.F.: MGLVCN 67E15 G273H) [OSCURATO:PERSONA] Antonino (C.F.: MLGNNN 72D08 G273G ) rappresentatie difesi dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: RZZ GLM48L17 G273M ) -controricorrenti -ricorrenti in via incidentale condizio- nata- nonché BUFFA Antonino(C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 53H28 B780P) -intimato- per la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Pa- lermon. 220/2021, pubblicata in data 22 febbraio 20 21 ; udita la relazione sulla causa svolta alla camera di consiglio dell’11 marzo 2024dal consigliere [OSCURATO:PERSONA]. Fatti di causa Ric. n. 24327/2021 –Sez. 3 – A d. 11 marzo 2024 – Ordinanza – Pagina 2 di 11 Angelo, Vincenzo e [OSCURATO:PERSONA] agito in giudizio nei confronti del notaio [OSCURATO:PERSONA] e di [OSCURATO:PERSONA] (con il quale è intervenuta definizione transattiva del giudizio, con conseguente dichiarazione di cessazione della materia del con- tendere sulla relativa domanda), per ottenere: a)la risoluzione per inadempimento del contratto di compravendita con il quale [OSCURATO:PERSONA] (loro congiunta e dante causa, deceduta) aveva acquistato dal Buffa alcuni cespiti immobiliari, di cui quest’ultimo si era dichiarato proprietario sulla base di un pre- cedente atto di acquisto regolarmente trascritto, il quale, però, successivamente, era emerso non avere ad oggetto tali cespiti; b) il risarcimento dei conseguenti danni subiti, sia per l’inadem- pimentocontrattuale del venditore che in virtù della responsa- bilità professionale del notaio che aveva rogato l’atto. Il Tribunale di Palermo, per quanto ancora abbia rilievo nella presente sede, hadichiarato risolto il contratto di vendita ed ha parzialmente accoltola domanda proposta nei confronti del no- taio Tripodo, che ha condannato a pagare agli attori l’importo di € 6.003,00, a titolo di risarcimento del danno. La Corte d’appello di Palermo ha rigettato l’appello proposto in via principale dal notaio Tripodo; ha, invece, parzialmente ac- colto quello proposto dai [OSCURATO:PERSONA] in via incidentale e, in par- ziale riforma della decisione di primo grado, dichiara ta la re- sponsabilità solidale del Buffa e del Tripodo , ha condannato quest’ultimo al pagamento della somma di € 8.795,00, oltre accessori,in favore degli attori. Ricorre il Tripodo, sulla base di un unicomotivo. Resistono con controricorso i [OSCURATO:PERSONA], che propongono a loro volta ricorso incidentale, sulla base di un unico motivo. [OSCURATO:PERSONA] resiste,con ulteriore controricorso, al ricorso inciden- tale. Non hasvolto attività difensiva in questa sede l’ altr o intimat o Buffa. Ric. n. 24327/2021 –Sez. 3 – A d. 11 marzo 2024 – Ordinanza – Pagina 3 di 11 Èstata disposta la trattazione in camera di consiglio, in appli- cazione degli artt. 375e 380 bis .1 c.p.c. . [OSCURATO:PERSONA] si è riservato il deposito dell’ordinanza decisoria nei sessanta giorni dalla data della camera di consiglio. Ragioni della decisione 1.Con l’unico motivo del ricorso principale si denunzia « Viola- zione e/o falsa applicazionedegli artt. 1362 e 1363 c.c. ai sensi dell’art. 360, n. 3 c.p.c.». Ilricorrente «impugna la sentenza nella parte in cui la Corte di Appello ha confermato la decisione di primo grado di accerta- mento della responsabilità professionale del notaio [OSCURATO:PERSONA]- podo nei confronti degli attori, per aver lo stesso erroneamente ritenuto e/o qualificato l’atto pubblico ricevuto dal [OSCURATO:PERSONA]- teo Pennisi del 27 giugno 1979 quale compravendita di quota indivisa di beni immobili, anziché cessione di quota di azione del [OSCURATO:PERSONA], proprietario dei cespiti, con conse- guente cessione a non domino da parte del signor [OSCURATO:PERSONA] in favore di [OSCURATO:PERSONA] di quanto compravenduto in- nanzi al [OSCURATO:PERSONA] con atto del 8 ottobre 2002». Deduceche «in particolare, il Tribunale di Palermo e la Corte di Appello hanno applicato un singolare (rectius, parziale per quanto meglio infra) criterio letterale di interpretazione del ne- gozio del 1979 (titolo di provenienza del venditore), pur innanzi alle perplessità che la tecnica di redazione del testo contrattuale aveva indotto nei Giudicanti (da tutti ritenuta ambigua), e che avrebbe dovuto indurli ad abbandonare tale solo criterio erme- neutico per valorizzare tutte le espressioni utilizzate ed il com- portamento complessivo tenuto dalle parti contestualmente e successivamente alla stipula dell’atto, costituto da: 1) la tra- scrizione da parte del notaio (operatore qualificato di diritto) che aveva indagato la volontà delle parti, anche attraverso l’analisi dei titoli di provenienza risultanti dai [OSCURATO:PERSONA]- liari; 2) la voltura catastale sempre ad opera del predetto Ric. n. 24327/2021 –Sez. 3 – A d. 11 marzo 2024 – Ordinanza – Pagina 4 di 11 professionista dei beni immobili in favore del signor [OSCURATO:PERSONA]; 3) il pagamento dell’imposta sull’incremento del valore immobiliare (INVIM) da parte del dante causa del signor Buffa; 4) la trascrizione nei [OSCURATO:PERSONA] di un pignoramento ai danni del signor [OSCURATO:PERSONA] gravante sugli immobili oggetto della compravendita; 5) la proposizione da parte del signor Buffa di un giudizio innanzi alla [OSCURATO:PERSONA]- ciale avverso il classamento con il quale era stata modificata la renditacatastale di uno degli immobili compravenduti; 6) la na- tura di ente rappresentativo del [OSCURATO:PERSONA], con de- lega da parte dei consorziati anche alla stipula dei contratti di locazione/affitto dei loro beni in favore di terzi (sentenza CdA Palermo 398 del 2009)». Il ricorsoprincipale è infondato. 1.1È opportuno premettere, in sintesi, lo svolgimento dei fatti che hanno dato luogo al presente giudizio. Il notaio Tripodo, nel 2022, ha rogato un atto di vendita tra [OSCURATO:PERSONA] e G iuseppa Mastrella avente il seguente og- getto: «la piena proprietà della quota indivisa pari a 21/64 dei se- guenti beni immobili siti nel Comune di Carini: -caseggiato ru- rale sito in Carini, c.da “Piraineto” composto da alcune case vecchie e cadenti e un baglio interno, in catasto al foglio 2, particella 39 (fabbricato rurale di are due e centiare quaranta); 47 (fabbricato rurale are una e centiare cinquantaquattro); 1517 (fabbricato rurale are quattro e centiare 61); ruderi di un vecchio caseggiato già adibito a mulino, con spiazzo retro- stante, sito inCarini, contrada “[OSCURATO:PERSONA]”, in catasto alla par- tita 1003873 foglio 25 particella 847 (graffata con la particella 848) e particella 836; fondicello rustico sito in Carini, c.da “Mangialavori” di are 4 e centiare 84; fondo rustico sito in Carini alla contrada “Belvedere” della superficie complessiva di are venticinque e centiare sessanta, in catasto al foglio 32 particelle Ric. n. 24327/2021 –Sez. 3 – A d. 11 marzo 2024 – Ordinanza – Pagina 5 di 11 359 (seminativo di are 11 e centiare 54), 360 (fabbricato rurale di are 29), 895 (agrumeto di are 4 e centiare 37), 906 (fabbri- cato rurale di centiare 44) e 896 (Sommacheto di are 8 e cen- tiare 96); fondo rustico sito in Carini, contrada “Parisi”, di are novantacinque e centiare quattordici, in catasto al foglio 20, particella 196»;nella cessione era compresa altresì « la com- proprietà della quota di un ventunesimo di un sessantaquattre- simo di azione del [OSCURATO:PERSONA] e della corte co- mune indicata con la particella 48 del foglio 2 del [OSCURATO:PERSONA]- reni di Carini». [OSCURATO:PERSONA], nell’atto rogato dal notaio Tripodo, si era dichiarato titolare di detti beni in virtù di atto di acquisto da tale [OSCURATO:PERSONA], denominato “compravendita”,ricevuto dal notaio Pen- nisi in data 27 giugno 1979 , il quale aveva il seguente conte- nuto: «Il signor [OSCURATO:PERSONA], con tutte le garanzie di legge, anche per ogni caso di evizione e molestia, vende al signor [OSCURATO:PERSONA]- tonino, che compra, la quota indivisa di pertinenza del vendi- tore, corrispondente a ventuno sessantaquattresimi più un ven- tunesimo di un sessantaquattresimo di azione del [OSCURATO:PERSONA]- riguo Iccarense, comprendente nello intero, i seguenti beni im- mobili: …… (segue l’elencazione degli immobili)»; in tale atto era altresì specificato che « Fanno parte della vendita tutti i diritti, pertinenze, attinenze accessori, accessioni e servitù at- tive …» « … trasferendosi con presente atto tutto quanto spetta al venditore, il quale investe e surroga il compratore per la ti- tolarità della quota di azione del Consorzio predetta» e « … ga- rantisce il venditore la piena proprietà, disponibilità e libertà ipotecaria e da oneri delle quote di beni vendute e promette tutte le garanzie di legge per ogni caso di evizione o mole- stia…»,nonché che «… Per quanto riguard a l’imposta per l’in- cremento di valore, il venditore mi esibisce i prescritti moduli che saranno allegati per la registrazione del presente atto». Ric. n. 24327/2021 –Sez. 3 – A d. 11 marzo 2024 – Ordinanza – Pagina 6 di 11 Il notaio Tripodo aveva ritenuto di poter stipulare il contratto di vendita immobiliare tra il Buffa e la Mastrella, avendo interpre- tato il precedente contratto del 1979 come vendita in favore del Buffa degli immobili indicati. Successivamente, però, la Mastrella, avendo intimato il rilascio ai conduttori di tali immobili, si era vista eccepire il suo difetto di legittimazione attiva e, nei conseguenti giudizi, era rimasta soccombente in quanto era stato, tra l’altro, stabilito che l’atto del 1979 aveva trasferito al Buffa esclusivamente la proprietà di quote di un’azione del consorzio e non aveva invece ad og- getto direttamente la proprietà degli immobili, che spettava al consorzio, onde il Buffa non era mai divenuto proprietariodi tali beni e non poteva averli trasferiti alla stessa Mastrella con l’atto del 2002. 1.2In questa situazione, gli eredi della Mastrella (frattanto de- ceduta) hanno chiesto la risoluzione del contratto del 2002 per inadempimento del venditore e il risarcimento dei danni, sia al Buffa che al notaio Tripodo; hanno poi definito in via transattiva la controversia con il Buffa, mentre hanno proseguito nell’azione di responsabilità professionale contro il notaio Tri- podo, per non avere rilevato e segnalato il difetto di legittima- zione del venditore,in sede di stipula dell’atto del 2002. I giudici di primo e secondo grado (con doppia decisione con- forme) hanno ritenuto fondata tale ultima domanda, condivi- dendo l’interpretazione del contenuto negoziale dell’atto di compravendita del 1979 che aveva avuto luogo nei giudizi di rilascio promossidalla Mastrella contro i conduttori degli immo- bili che aveva acquistato dal Buffa, secondo la quale, con tale contratto, era stataesclusivamente trasferita una quota (pre- cisamente la quota di 21/64 più 1/21 di 1/64) di azione del [OSCURATO:PERSONA], che era il proprietario dei beni im- mobili ivi descritti, ma non direttamentela proprietà di tali beni immobili. Ric. n. 24327/2021 –Sez. 3 – A d. 11 marzo 2024 – Ordinanza – Pagina 7 di 11 Secondo il ricorrente notaio Tripodo sarebbe, invece, corretta o, quanto meno, legittima, la diversa qualificazione che egli aveva dato dell’atto del 1979, quale atto avente ad oggetto il diretto trasferimento della proprietà degli immobili indicati, sulla base di una serie di indici la cui mancata valorizzazione da parte dei giudici del merito, a suo dire, comporterebbero la vio- lazione degli artt. 1362 e 1363 c.c.. 1.3 All’ assunto del ricorrente la Corte non ritiene possa darsi seguito per le ragioni di seguito esposte. 1.3.1Secondo il costante indirizzo di questa Corte, l’attività di ricostruzione della volontà negoziale delle parti emergente da un contratto costituisce un accertamento di fatto riservato al giudice del merito(ex multis: Cass., Sez. L, Sentenza n. 10554 del 30/04/2010, Rv. 613562 –01;Sez. 3, Sentenza n. 2465 del 10/02/2015, Rv. 634161 – 01 ; Sez. 3, Sentenza n. 14355 del 14/07/2016, Rv. 640551 –01; Sez. 2, Ordinanza n. 20718 del 13/08/2018, Rv. 650016 –02; Sez. L, Sentenza n. 10745 del 04/04/2022, Rv. 664334 –02). Nella specie, tale accertamento di fatto risulta effettuato dai giudici del merito con doppia decisione conformeed è sostenuto da adeguata motivazione, non meramente apparente, né insa- nabilmente contraddittoria sul piano logico, come tale non sin- dacabile nella presente sede, onde le censure del ricorrente, volte semplicemente a sostenere una diversa e più gradita in- terpretazione di detto atto, non possono trovare ingresso nel giudizio di legittimità. 1.3.2In particolare, deve escludersi la dedotta violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. da parte della corte d’appello, nell’attività di interpretazione del contratto di vendita del 1979: quest’ul- tima ha, infatti, adeguatamente tenuto conto dell’oggettivo ed evidente, difficilmente controvertibile, significato delle parole utilizzate nel contratto stesso, onde individuare l’oggetto effet- tivo della vendita, nonché del complessivo senso delle varie Ric. n. 24327/2021 –Sez. 3 – A d. 11 marzo 2024 – Ordinanza – Pagina 8 di 11 clausole del contratto stesso, e ha ritenuto (almeno implicita- mente, ma inequivocabilmente) il risultato interpretativo così chiaro da non potersi ritenere contraddetto dal comportamento delle parti, anche successivo, richiamando sul punto, tra l’altro, la motivazione delle sentenze che avevano rigettato le azioni proposte dalla Mastrella contro i conduttori degli immobili che riteneva di avere acquistato dal Buffa, in cui si afferma espres- samente che,nel presunto atto di provenienza del 1979, l’elen- cazione dei beni immobili aveva solo lo scopo di chiarire quali cespiti fossero compresi nella titolarità della quota di azione del Consorziovenduta e che la formulazione letterale dell’atto era talmente chiara che non era necessario, né possibile, andare a ricercare una eventuale diversa volontà delle parti, richiamando il canone “in claris non fit interpretatio”). 1.4In definitiva, ritiene la Corte che l’interpretazione del con- tratto di vendita del 1979 fornita dai giudici del merito sia cer- tamente plausibile, mentre gli elementi interpretativi di cui se- condo il ricorrente dovrebbe tenersi conto in senso contrario non possono assumere decisivo rilievo. Si tratta, in effetti, di condotte in buona parte non direttamente attribuibili alle parti dell’atto ma allo stesso notaio rogante dell’epoca (in particolare: la trascrizione e la voltura dell’atto) o a terzi (il pignoramento immobiliare). Anche per quelle effettivamente riconducibili alle parti, del re- sto, quale il pagamento dell’INVIM e il ricorso tributario propo- sta dal Buffa, si tratta di condotte non decisive ed univoche, di fronte all’inequivocabile tenore letterale dell’atto di vendita, specie in mancanza di un precedente atto di acquisto immobi- liare in favore del(precedente) venditore Genova : il pagamento dell’INVIM risulta predisposto ed effettuato di fatto dal notaio (e potrebbe esserlo stato nella falsa convinzione di quest’ultimo che si trattasse di una vendita immobiliare o, comunque, per prudenza nei confronti delle pretese del fisco, anche di fronte Ric. n. 24327/2021 –Sez. 3 – A d. 11 marzo 2024 – Ordinanza – Pagina 9 di 11 al trasferimento di quote di un consorziocon proprietà immo- biliari, la cui natura ed eventuale personalità giuridica non era del tutto chiara); il ricorso tributario contro il classamento po- trebbe essere stato avanzato anch’esso dal Buffa semplice- mente in quanto destinatario del relativo atto dell’erario, nella falsa convinzione di essere proprietario dei beni o anche, co- munque, nell’interesse del consorzio di cui aveva acquistato le quote; la natura di “ente rappresentativo” del consorzio, con delega ai consorziati alla stipula di contratti di locazione con terzi, poi, addirittura deporrebbein senso contrario all’interpre- tazione del contratto sostenuta del ricorrente, in quanto con- fermerebbe che la vendita di una quota di azione del consorzio, con le connesse facoltà, poteva essere stata ritenuta dalle parti del contratto del 1979 sufficiente a soddisfare i propri intenti negoziali. 1.5 Va , infine, sottolinea to che l a corte d’appello , a ulteriore sostegno della propria statuizione,ha anche osservato che, se pure fossero potuti sorgere dubbi sull’effettivo oggetto del con- tratto di vendita del 1979, in ragione della possibilità di ritenere equivoca la formulazione letterale dell’atto, il notaio Tripodo avrebbe allora dovuto approfondire le indagini sulla effettiva ti- tolarità degli immobili e, in ogni caso, quanto meno segnalare la problematica alle parti, in sede di stipuladell’atto del 2002, cosa che non aveva fatto, così incorrendo in responsabilità pro- fessionale. Ed è, altresì, agevole rilevare, in proposito che, nel dubbio, il notaio Tripodo avrebbe potuto semplicemente verificare se la parte venditrice del contratto del 1979 (Genova) aveva acqui- stato gli immobilidi cui si controverte in virtù di un precedente atto regolarmente trascritto, sebbene anteriore al ventennio, o risultasse solo titolare delle quote dell’azione del consorzio, non potendosi ritenere limitatele verifiche cui egli eratenuto al solo atto di provenienza ultraventennale, laddove questo non fosse Ric. n. 24327/2021 –Sez. 3 – A d. 11 marzo 2024 – Ordinanza – Pagina 10 di 11 univoco, e ciò, a maggior ragione, tenuto conto del fatto che, nelcontratto di vendita del 1979 , era espressamente indicato anche il titolo di provenienza in favore del venditore Genova: secondo il costante indirizzo di questa Corte, infatti, «il notaio incaricato della stipula di un contratto avente ad oggetto diritti reali su beni immobilinon può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto, es- sendo tenuto a compiere l’attività necessaria ad assicurare la serietà e certezza dei relativi effetti tipici, e il risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, dal momento che contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l’ob- bligo di informazione e consiglio» ( ex multis : Cass., Sez. 3, Sentenza n. 4911 del 15/02/2022, Rv. 663929 – 01 ; Sez. 3, Sentenza n. 7283 del 16/03/2021, Rv. 660913 – 01 ; Sez. 3, Sentenza n. 11296 del 12/06/2020, Rv. 658158 -01). Con riguardo a taleultimo rilievo, che può ritenersi addirittura decisivo ai fini dell’affermazione della responsabilità professio- nale del notaio Tripodo, non vi sono specifiche censure nel ri- corso. 2.Con l’unico motivo del ricorso incidentale condizionato si de- nunzia «Violazionedell’ art. 2909 c.c. e dell ’ art. 324 c.p.c . , in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.». Il ricorso incidentale condizionato resta assorbito in conse- guenza del rigetto del ricorso principale. 3.Il ricorso principale è rigettato, assorbito l’incidentale condi- zionato. Per le spese del giudizio di cassazione si provvede, sulla base del principio della soccombenza, come in dispositivo. Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali (rigetto, ovvero dichiarazione di inammissibilità o improcedibi- lità dell’impugnazione) di cui all’art. 13, co. 1quater, del D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115. Per questi motivi Ric. n. 24327/2021 –Sez. 3 – A d. 11 marzo 2024 – Ordinanza – Pagina 11 di 11 La Corte: - rigetta il ricorso principale, assorbito l’incidentale ; - condanna il ricorrente a pagare le spese del giudizio di legittimità in favore dei controricorrenti, liquidandole in complessivi € 3.000,00, oltre€ 200,00 per esborsi, non- ché spese generali ed accessori di legge. Si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali (ri- getto, ovvero dichiarazione di inammissibilità o improcedibi- lità dell’im