Cassazione n. 25022/2024

Rep. hapronunciato la seguente ORDINANZA sulricorso iscritto al n. 14065/2022 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:EMAIL]) e [OSCURATO:PERSONA]([OSCURATO:EMAIL]); -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] I , rappresentata e difesa dall’avv.to [OSCURATO:PERSONA]([OSCURATO:EMAIL]); -controricorrente - avverso la sentenza n. 8012 /2021 della CORTE D’[OSCURATO:PERSONA],depositata il [OSCURATO:DATA_NASCITA]; uditala relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 27/6/2024dal Consigliere dott. [OSCURATO:PERSONA] DELL’UTRI;Cameradi consiglio del 27 giugno 2024 – R.G. n. 14065/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri ritenutoche, consentenza resa in data 1/12/2021, la Corte d’appello di Roma, inaccoglimento per quanto di ragione dell’appello proposto da [OSCURATO:PERSONA] e in parziale riforma della decisione di primo grado, ha dichiaratola cessazione della materia del contendere con riguardo alle domandedi risoluzione per inadempimento proposte da entrambe le parti nei loro reciproci confronti, e ha confermato la condanna pronunciata dal primo giudice a carico di [OSCURATO:PERSONA] per il pagamento,in favore di [OSCURATO:PERSONA], degli importi dalla stessa dovutia titolo di canoni di locazione in relazione al periodo di preavviso connessoal recesso esercitato dalla conduttrice; a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha evidenziatocome, a seguito della riconsegna dell’immobile locato e del comportamento complessivo delle parti, l’efficacia del contratto di locazione in esame doveva ritenersi già venuta meno, con la conseguentecessazione della materia del contendere in relazione alle reciprochedomande di risoluzione per inadempimento proposte dalle dueparti; sotto altro profilo, la corte territoriale ha rilevato la correttezza delladecisione del primo giudice, nella parte in cui aveva condannato laconduttrice al pagamento dei canoni di locazione dovuti per il periodo dipreavviso connesso al relativo recesso da contratto, evidenziando, infine, ai fini dell’accertamento della soccombenza virtuale, l’insussistenzadi alcun inadempimento della locatrice in relazione alla prospettata inidoneità dell’immobile locato ad essere destinato allo svolgimento dell’attività imprenditoriale della conduttrice, avendo le parti previsto e regolato tale specifica ipotesi unicamente quali condizionedi legittimazione del recesso della conduttrice dal contratto dilocazione;Cameradi consiglio del 27 giugno 2024 – R.G. n. 14065/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri avversola sentenza d’appello, [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso per cassazionesulla base di due motivi d’impugnazione; AnnaMaria Rinaldi resiste con controricorso ; laricorrente ha depositato memoria; consideratoche, con il primo motivo, la ricorrente si duole della nullità della sentenzaimpugnata ex art. 161 c.p.c. per violazione dell’art. 112 c.p.c. conriferimento all’art. 27, comma 8, della legge n. 392/78 ed all’art.1578 c.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.c.), per avere la corte territoriale erroneamente ricondotto la domanda proposta dalla conduttriceall’ipotesi del diritto di recesso di cui l’art. 27, co. 8, della legge n. 392/78, non avendo l’odierna istante mai esercitato alcun recesso dal contratto avendo bensì costantemente invocato la sola risoluzione del contratto per inadempimento della locatrice, con la conseguenteemanazione, da parte del giudice a quo , di una decisione extrapetita in violazione dell’art. 112 c.p.c., non potendo certamente considerarsi cessata la materia del contendere in relazione all’accertamento dell’inadempimento della Rinaldi contestata dall’odiernaricorrente; ilmotivo è, nel suo complesso, infondato; osservail Collegio – al di là del rilievo del carente assolvimento, da partedella ricorrente, dei propri oneri di allegazione imposti dall’art. 366n. 6 c.p.c. – come il giudice d’appello abbia ricostruito, sulla base della documentazione specificamente indicata in sentenza , la complessivaevoluzione della vicenda contrattuale dedotta in giudizio , rilevando come, mediante una lettera raccomandata del 19/12/2013, ildifensore della conduttrice avesse comunicato alla locatrice di voler risolvere il contratto di locazione per non avere ottenuto i titoli Cameradi consiglio del 27 giugno 2024 – R.G. n. 14065/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri amministrativi necessari per lo svolgimento della propria attività imprenditoriale; a tale riguardo, lo stesso giudice d’appello ha opportunamente evidenziato come le parti avessero espressamente regolato tale possibile sopravvenienza contrattuale nell’art. 6 del contratto, stabilendo che il diniego dei titoli amministrativi necessari per lo svolgimento dell’attività della conduttrice avrebbe potuto costituire valido motivo di recesso dal contratto, con l’implicito riconoscimento dell’insussistenza di alcuna promessa, da parte della locatrice, di adoperarsi per ottenere detti titoli amministrativi nell’interesse della conduttrice; ciòposto, del tutto coerentemente la corte territoriale ha ricavato che, lungi dall’emergere alcun presupposto per il riconoscimento di qualsivoglia inadempimento della locatrice, la missiva inviata dalla conduttrice nel dicembre del 2013 avrebbe potuto interpretarsi unicamente come manifestazione , da parte di quest’ultima, della volontà di recesso: premessa indispensabile per il riconoscimento del doveredella stessa conduttrice di corrispondere comunque i canoni di locazione per tutto il periodo semestrale di preavviso, nonché per il riconoscimentodella legittimità del rifiuto, da parte della locatrice, della riconsegnadell’immobile nel periodo di preavviso ; nelquadro di tale ragionamento è del tutto riconoscibile l’avvenuta pienavalutazione, da parte della corte dell’appello, del comportamento contrattuale di entrambe le parti, segnatamente nel senso dell’accertata insussistenza di alcun inadempimento della locatrice e, viceversa, del pieno riconoscimento dell’inadempimento della conduttriceper non aver corrisposto i canoni dovuti per tutto il periodo semestraledel preavviso connesso al recesso ;Cameradi consiglio del 27 giugno 2024 – R.G. n. 14065/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri proprioqueste premesse , di seguito, sono state considerate dalla corted’appello ai fini della valutazione della soccombenza virtuale (cfr. pag. 7 - 8), avendo il giudice a quo escluso il ricorso di alcun inadempimento della locatrice, non solo per non aver assunto alcun obbligodi ottenere i titoli amministrativi necessari alla conduttrice, ma anche per avere la conduttrice originariamente accettato l’immobile locatonello stato di fatto in cui si trovava al momento della conclusione delcontratto; ciò posto , muovendosi l’intera argomentazione della corte territoriale entro questi certi ed espliciti riferimenti (l’inesistenza di alcuninadempimento della locatrice e l’accertato inadempimento della conduttrice),deve ritenersi che all’avvenuto riconoscimento, da parte del giudice d’appello, della cessazione della materia del contendere sulle domande di risoluzione proposte dalle due parti, nessun altro significato può essere ascritto se non quello di ritenere priva di significatouna pronuncia sulla risoluzione del contratto (e dunque sulla cessazione della relativa efficacia, già ratificata dalle parti in connessionealla restituzione dell’immobile), e dunque non certo quello di rendere irrilevante, ai fini della decisione, l’accertamento del comportamentoinadempiente dell’uno o dell’altra parte; taleaccertamento è stato, viceversa, espressamente condotto dal giudice a quo , come attestato dalla conferma della condanna della conduttriceal paga mento de i canoni dovuti per il periodo di preavviso (propriosul presupposto dell’accertato inadempimento della medesima conduttrice) ed escluso ogni inadempimento della locatrice per il mancato conseguimento dei titoli amministrativi indispensabili per lo svolgimento dell’attività imprenditoriale della conduttrice (evenienza chela corte territoriale ha espressamente ricondotto, in conformità agli Cameradi consiglio del 27 giugno 2024 – R.G. n. 14065/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri accordi documentalmente conclusi tra le parti, all’integrazione di un’ipotesidi legittimazione al recesso del conduttore) ; l’infondatezza della censura in esame rileva, peraltro, anche alla lucedel tenore della motivazione, essendosi la corte territoriale limitata arilevare, sulla base delle allegazioni delle parti e senza affermare in alcun modo l’avvenuta proposizione di alcuna domanda di accertamento della scadenza del contratto per effetto di recesso ( e, dunque, non incorrendo affatto nella violazione del l’art. 112 c.p.c. ), che si era obiettivamente verificata la fattispecie del recesso con il conseguente obbligo di pagamento del canone da parte della conduttrice in accoglimento della rilevata contestazione di inadempimento invocat a dalla locatrice a sostegno della domanda di risoluzione; èperaltro opportuno rilevare aggiuntivamente in questa sede come lacorte territoriale non abbia considerato che lo sfratto venne intimato indata 27 giugno 2014 e, dunque, quan d o il semestre di efficacia del recesso non era ancora decorso , avendo la corte d’appello rilevato come il recesso fosse stato esercitato con la lettera del 27 gennaio 2014; conil secondo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata peromesso esame di un fatto decisivo controverso (in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c.), per avere la corte territoriale trascurato la considerazionedell’avvenuta introduzione, da parte della conduttrice, del procedimento di mediazione presso il Tribunale di Frosinone, giungendoad affermare che nessuna offerta di riconsegna, successiva a quella del 27/1/2014, fosse mai intervenuta da parte della conduttrice; ilmotivo è inammissibile;Cameradi consiglio del 27 giugno 2024 – R.G. n. 14065/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri osserva il Collegio come l’odierna ricorrente si sia inammissibilmenteastenuta dall’allegazione di alcun minimo passaggio argomentativodestinato a giustificare l’eventuale rilevanza del fatto (il tentativo di media - conciliazione) la cui considerazione sarebbe stata omessadal giudice d’appello ; in particolare, la ricorrente dedica un’indiretta e d equivoca menzione a ll’ eventuale rilevanza di tale circostanza in rapporto all’ipotetica sussistenza di offerte di riconsegna dell’immobile successive al gennaio 2014 (censurando l’affermazione della corte d’appellosecondo cui nessun a offerta di riconsegna sarebbe mai stata avanzata dopo il gennaio 2014), ma nelle parti della documentazione relativa a tale incidente processuale riportate in ricorso non risulta avanzata, neppure implicitamente, alcuna offerta di riconsegna dell’immobile; lacensura in esame deve pertanto dirsi inammissibile, poiché evoca ilvizio di cui all’art. 360 n. 5 c.p.c. in assenza di alcuna deduzione di fatticoncretamente decisiv i ai fini del giudizio ; sulla base di tali premesse, rilevata la complessiva infondatezza dellecensure esaminate, dev’essere pronunciato il rigetto ricorso; le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo; si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma delcomma 1 - quater, dell’art. 13 del d.p.r. n. 115/2002; P.Q.M. Rigetta il ricorso e condanna la ricorrent e al rimborso, in favore della controricorrent e , delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivieuro, 2.200,00 , oltre alle spese forfettarie nella misura del Cameradi consiglio del 27 giugno 2024 – R.G. n. 14065/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri 15%,agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori come per legge. Dichi