Cassazione n. 13680/2026

izzi;-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], MARCOLUNGOEMANUELA, rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Ventimiglia;-controricorrenti-avverso la sentenza della Corte d'appello di Venezia n. 2804/2020,pubblicata il 27/10/2020.Numero registro generale 3136/2021Numero sezionale 693/2026Numero di raccolta generale 13680/2026Data pubblicazione 11/05/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].PREMESSO CHE1. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA], proprietari di immobili inun edificio condominiale, hanno convenuto in giudizio davanti al [OSCURATO:PERSONA], proprietario di un altro immobile, chiedendo diaccertare la natura di parte comune della quota di sottotetto sovrastantel’appartamento del convenuto, con condanna del medesimo al ripristinodell’area occupata. Si è costituito il convenuto, eccependo la violazionedella clausola compromissoria presente nel regolamento condominiale echiedendo comunque il rigetto della domanda.Con la sentenza n. 1573/2018 il Tribunale di Verona ha accolto ladomanda degli attori: ha accertato la natura di parte comune dell’edificiocondominiale della quota di sottotetto sovrastante l’appartamento diproprietà del convenuto, ad eccezione di una porzione corrispondente allasoffitta acquistata dal medesimo nel 1999; ha condannato il convenuto aripristinare il sottotetto secondo le indicazioni contenute nella consulenzatecnica d’ufficio.2. La sentenza è stata impugnata da [OSCURATO:PERSONA]. Con la sentenza n.2804/2020 la Corte d’appello di Venezia ha respinto il gravame.3. Avverso la sentenza ricorre per cassazione [OSCURATO:PERSONA].Resistono con controricorso [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA].Memoria è stata depositata dai controricorrenti. La memoria delricorrente, essendo stata depositata oltre il termine fissato dall’art. 380-bis.1 c.p.c., è inammissibile.[OSCURATO:PERSONA]. Il ricorso è articolato in tre motivi.1) Il primo e il secondo motivo sono tra loro strettamente connessi.a) Il primo motivo denuncia violazione e, comunque, falsa applicazionedegli artt. 808 c.p.c. e 32 del regolamento del [OSCURATO:PERSONA], diNumero registro generale 3136/2021Numero sezionale 693/2026Numero di raccolta generale 13680/2026Data pubblicazione 11/05/2026natura contrattuale e trascritto presso i registri immobiliari di Verona, inrelazione agli artt. 1 e 13 del medesimo regolamento: l’art. 32 delregolamento condominiale stabilisce espressamente che “qualora sorga trai partecipanti al condominio controversia sull’interpretazione oapplicazione del regolamento condominiale, i condomini dissenzientiaffideranno la decisione della divergenza a un arbitro scelto di comuneaccordo”; il medesimo regolamento condominiale prevede all’art. 1 i benidi proprietà comune, con descrizione diversa dall’atto di divisione del1982, cosicché l’interpretazione e il significato dell’art. 1 del regolamentosono decisivi al fine di determinare quali siano le cose comuni e sonopertanto questioni che dovevano essere affrontate e decise in sede diarbitrato.b) Il secondo motivo contesta violazione e, comunque, falsa e/o errataapplicazione del combinato disposto degli artt. 1117 c.c. e 1 delregolamento del [OSCURATO:PERSONA]; omesso esame relativamente ad unpunto decisivo della controversia: i giudici di merito hanno omesso diconsiderare l’inciso “di uso comune” presente nell’art. 1 del regolamento,inciso chiaramente riferito a tutte le categorie di beni elencati e quindipure al sottotetto; l’espressione non può avere altro significato se nonquello di riconoscere l’esistenza di una parte di sottotetto comune incontrapposizione a un’altra di proprietà esclusiva.I motivi sono infondati. La Corte d’appello ha richiamato l’orientamento diquesta Corte secondo il quale la natura del sottotetto di un edificio è inprimo luogo determinata dai titoli e in difetto di questi ultimi puòpresumersi comune se esso risulti in concreto, per le sue caratteristichestrutturali e funzionali, oggettivamente destinato anche solopotenzialmente all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interessecomune (v. in tal senso, da ultimo, Cass. n. 4410/2026). Il titolo in questocaso – ha correttamente sostenuto la Corte d’appello – è costituitodall’atto di divisione del 1982, con il quale si è proceduto allo scioglimentoNumero registro generale 3136/2021Numero sezionale 693/2026Numero di raccolta generale 13680/2026Data pubblicazione 11/05/2026della comunione dell’immobile e alla sua costituzione in condominio, attodi divisione che è richiamato e recepito nell’atto di compravendita diacquisto delle porzioni immobiliari del convenuto. L’art. 7 dell’atto didivisione dispone che “rimangono di proprietà comune e indivisa deicondomini medesimi tetto e sottotetto”. Ne consegue pertanto la naturacomune della porzione di sottotetto oggetto di lite.Correttamente, pertanto, il giudice di merito ha escluso la rilevanza diquanto stabilito dal regolamento di condominio e la necessità diinterpretare l’inciso “di uso comune” presente nell’art. 1 del regolamento.Ne consegue anche la correttezza della decisione dei giudici di merito inriferimento alla non applicabilità al caso in esame dell’art. 32 delregolamento condominiale, che sancisce la deferibilità ad arbitro dellecontroversie sull’interpretazione o applicazione del regolamentocondominiale, dato che la qualificazione di cosa comune del sottotettodiscende dalla previsione dell’atto di divisione e non dal regolamentocondominiale.2) Il terzo motivo lamenta violazione e, comunque, errata applicazionedell'art. 1102 c.c., omesso esame relativamente a un punto decisivo dellacontroversia: la Corte d’appello ha ritenuto irrilevanti le modificazioni aseguito di opere eseguite nel corso del restauro conservativo dell’edificio,partendo dal presupposto che vi sia un divieto assoluto di mutare laconsistenza dei diritti di proprietà; nel caso in esame i lavori nel sottotettovennero iniziati dal precedente proprietario e poi proseguiti dal ricorrenteper sostituire il vecchio e fatiscente tetto e sottotetto con una nuovacopertura munita di pannelli termoisolanti, in grado di garantire lafunzione di isolamento e protezione dell’ultimo piano e migliorare lastaticità dell’immobile; i costi della ristrutturazione sono stati sostenutiunicamente dal ricorrente; i lavori posti in essere dal ricorrente non solonon hanno recato alcun pregiudizio ai diritti degli altri condomini, ma alNumero registro generale 3136/2021Numero sezionale 693/2026Numero di raccolta generale 13680/2026Data pubblicazione 11/05/2026contrario hanno migliorato la staticità dell’immobile a vantaggio di tutti icondomini.Il motivo è infondato. Il ricorrente vorrebbe ricavare la proprietàindividuale del sottotetto dall’avvenuto compimento di modificazioni nelmedesimo. L’avere posto in essere delle modificazioni che – ad avviso delricorrente – garantirebbero l’isolamento e la protezione dell’ultimo piano emigliorano la staticità dell’immobile non può comportarne certol’acquisizione della proprietà esclusiva da parte del condomino, che potràal riguardo ottenere un rimborso delle spese relative, ove si sia trattato dilavori urgenti (cfr. al riguardo, da ultimo, Cass. n. 16351/2025).II. Il ricorso va pertanto rigettato.Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedel ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari aquello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13,se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento dellespese del giudizio in favore dei controricorrenti che liquida in euro 3.200,di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori dilegge.Sussistono, ex art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/2002, ipresupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di unulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto peril ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile,in data 19 marzo 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa