Cassazione n. 27386/2023

pronunciato la seguente ORDINANZAINTERLOCUTORIA sul ricorso iscritto al n. 15898/2018 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in PAVIA , [OSCURATO:PERSONA],N. 68, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] che larappresenta e difende -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA], N. 21, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA] -controricorrente- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO MILANO n. 1215/2018 depositata il 09/03/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/12/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]: 1. In data [OSCURATO:DATA_NASCITA] Nuove ed [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. (NAD) conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] chiedendo accertarsi la risoluzione del contratto di compravendita di una villa in Moltrasio, stipulato il 05.08.2008, con condanna della convenuta alla restituzione dell’immobile. Deduceva l’attrice l’inadempimento della convenuta all’obbligo del pagamento di più rate di mutuo in essere con la [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. cui la convenuta era tenuta in virtù di accollo interno pattuito con la società venditrice,quale modalità di pagamento del prezzo. La risoluzione del contratto era domandata ex art. 1353 cod. c iv. in virtù dell’avveramento della condizione risolutiva prevista dall’art. 1-bis del contratto di vendita, con cui le parti avevano disciplinato gli effetti del mancato pagamento di talune rate di mutuo acceso dalla venditrice e accollato dall’acquirente. 2. La convenuta, ritualmente costituitasi, spiegava domanda riconvenzionale chiedendo la riduzione del prezzo di vendita per la presenza di molteplici vizi e difetti che affliggevano l’immobile ovvero, in alternativa, la condanna di NAD al risarcimento dei danni per l’eliminazione di detti vizi e difetti; in via subordinata, chiedeva la risoluzione del contratto per inadempimento della venditrice, con la condanna di quest’ultima alla restituzione del prezzo nonché al risarcimento del danno. 3. Il Tribunale di Como, istruita la causa mediante C.T.U. ed esaminati alcuni testi, con sentenza n. 121/2016 dichiarava risolto il contratto di compravendita per grave inadempimento della venditrice, condannando l’attrice alla restituzione dell’acconto sul prezzopari ad €766.000,00, maggiorato degli interessi versati; condannava, altresì, [OSCURATO:PERSONA] alla restituzione dell’immobile. 4. [OSCURATO:PERSONA] interponeva appello avverso detta sentenza dinanzi alla Corte d’Appello di Milano, che rigettava integralmente il gravame. A sostegno della sua decisione,osservava la Corte che: -l’assoluta gravità dei vizi dell’immobile, tali da renderlo del tutto inidoneo all’uso abitativo al quale era destinato, non poteva che condurre alla risoluzione del contratto, quale unico rimedio consentito dall’art. 1497 cod. civ. applicabile alla fattispecie in esame: trattandosi di vizi ridondanti negativamente sulle qualità essenziali del bene immobile, era in radice impedito l’esercizio dell’azione di riduzione del prezzo ex art. 1492 cod. civ. Correttamente, pertanto, il giudice di prime cure ha accolto la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto, sebbene introdotta in via subordinata dalla convenuta in primo grado, senza con ciò violare il principio dispositivo; - il rigetto della domanda di risarcimento dei danni per grave inadempimento dell’attrice-venditrice – introdotta in via riconvenzionale ex art. 1226 cod. civ., in alternativa alla domanda di riduzione del prezzo – deve, invece, essere confermato in quan to l’appellante non ha dedotto né offerto alcuna prova in relazione ai danni che assume di aver patito; - la diversa qualificazione di una clausola contrattuale (art. 1 - bis del contratto di compravendita dell’immobile di cui è causa) come clausola risolutiva espressa ex art. 1456 cod. civ. anziché come condizione risolutiva ex art. 1353 cod. civ., operata dal primo giudice, non si traduce in pregiudizio alcuno per l’appellante, atteso che la domanda di risoluzione del contratto introdotta da NAD è stata rigettata. In assenza, pertanto, di interesse ad agire ex art. 100 cod. proc. civ. il motivo di appello deve essere dichiarato inammissibile; -inammissibile per difetto di interesse ad agire è anche il motivo di appello relativo all’accertamento - da parte d el primo giudice – del parziale inadempimento della Heikkila, ritenuto giustificato ex art.1460 cod. civ. in ragione del gravissimo inadempimento addossato alla NAD, che ha portato al rigetto della domanda attorea. 5. [OSCURATO:PERSONA] ricorreva per la cassazione della sentenza della Corte d’Appello di Milano affidando il ricorso a tre motivi. 6. Con sentenza pubblicata il 21.11.2018 la Corte d’Appello di Milano, adita in via d’urgenza dall’odierna ricorrente, accoglieva l’istanza di sospensione dell’efficacia esecutiva della sentenza n. 1215/2018, ritenendo sussistente il fumus boni iuris in relazione ai motivi di impugnazione proposti da [OSCURATO:PERSONA] dinanzi a questa Corte; ritenendo altresì che il periculum in mora sia integrato dalle gravi conseguenze che possano derivare dall’intrapresa esecuzione della sentenza sulla vita familiare della ricorrente, dovendo ella essere sloggiata dall’immobile di cui è causa nel quale ha stabilito la propria abitazione insieme al marito e ai suoi tre figli, di cui uno in tenerissima età. In prossimità dell’adunanza la ricorrente depositava memoria. [OSCURATO:PERSONA]: 1. Con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1490, 1492 e 1497 cod. civ., nonché dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ., e/o nullità della sentenza d’appello ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4), cod. proc. civ. La ricorrente censura la sentenza nella parte in cui ha ritenuto non applicabili i rimedi della diminuzione del prezzo e/o della tutela risarcitoria richiesti in via principale, in luogo della risoluzione del contratto: inquadrata la fattispecie in esame nell’ambito dell’art. 1497 cod. civ., erra la Corte d’Appello nel ritenere che l’unico rimedio accordato dalla norma citata sia quello risolutorio, ingiustamente negando tutela estimatoria e risarcitoria all’odierna ricorrente. Accertata la corretta interpretazione dell’art. 1497 cod. civ. e i rimedi applicabili alla fattispecie in esame, deriva la nullità della sentenza impugnata per violazione del principio dispositivo, poiché non ha tenuto conto dell’interesse primario dell’acquirente alla conservazione del contratto. Nel caso di specie, peraltro, stante l’intervenuto fallimento della NAD la decisione del giudice di seconde cure pregiudica la tutela effettiva della ricorrente, in considerazione dell’impossibilità per la società fallita di procedere alla restituzione del prezzo. 2. Con il secondo motivo si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio exart. 360, comma 1, n. 5), cod. proc. civ., con conseguente nullità della sentenza d’appello ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4), cod. proc. civ., nonché violazione degli artt. 1490, 1492 e 1497 cod. civ. e/o degli artt. 113 e 115 cod. proc. civ., rilevanti ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. La ricorrente contesta la conclusione cui è pervenuta la Corte d’Appello di Milano nel ritenere «assolutamente inidoneo» l’immobile oggetto di compravendita, avendo il giudice di seconde cure omesso di considerare (o avendo erroneamente valutato) una serie di fatti decisivi, e cioè: a) il contesto della vendita, effettuata nell’ambito di un piano attuativo di recupero; b) l’assunzione, da parte della venditrice, di una serie di obbligazioni in relazione al completamento delle opere e adempimenti urbanistici ed edilizi, che inducono a considerare i pur conclamati e pacifici inadempimenti in termini di inadempimento contrattuale, piuttosto che di garanzie della vendita per vizi o difetti di qualità; c) la natura parziale o comunque emendabile dei vizi accertati, con quantificazione monetaria sia del risarcimento per gli interventi necessari al ripristino (già effettuati dalla ricorrente in quanto ritenuti urgenti), sia della riduzione del prezzo con riferimento ai vizi non eliminabili. 3. Con il terzo motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 100 e 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ., nonché nullità della sentenza d’appello ex art. 360, comma 1, n. 4), cod. proc. civ. per violazione del principio dispositivo. Nel caso di accoglimento dei motivi superiori di impugnazione, venendo meno la declaratoria di risoluzione del contratto, si impugna la sentenza anche nella parte in cui essa ha ritenuto non sussistente l’interesse ad agire della Heikkila con riferimento all’inesistenza di condizione risolutiva ex art. 1353 cod. civ. , e alla rilevanza dell’inadempimento parziale, giustificato dal giudice di prime cure ex art. 1460 cod. civ. 4. [OSCURATO:PERSONA] ritiene opportuno che il ricorso sia trattato alla pubblica udienza, meritando un approfondimento il tema posto in particolare dal primo motivo, laddove censura la sentenza impugnata per avere escluso la possibilità per l’acquirente di ricorrere al rimedio della diminuzione del prezzo, affermando che, incidendo i vizi riscontrati sull’immobili sulle qualità essenziali del bene, essi non potevano che condurre alla risoluzione del contratto, quale unico rimedio consentito dall’art. 1497 c.c.. P.Q.M. La Corte Suprema di Cassazione, visto l’art. 375, comma 2, cod. proc. civ., dispone il rinvio a nuovo