Cassazione n. 13574/2026

me [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa, dall’avv [OSCURATO:PERSONA]Trigilio, presso il cui studio è elettivamente domiciliata in Siracusa, [OSCURATO:PERSONA]. 106- controricorrente –Numero registro generale 4967/2018Numero sezionale 3517/2026Numero di raccolta generale 13574/2026Data pubblicazione 10/05/2026avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Sicilia, sezdistaccata di Siracusa n. 249/2017, depositata il 23.1.2017Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24 aprile 2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA] Gennaro1. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso innanzi alla Commissionetributaria provinciale di Siracusa avverso l’avviso di accertamento emesso dallaAgenzia delle Entrate nei suoi confronti con il quale era stata contestata unaplusvalenza derivante dalla cessione di un terreno, qualificato come edificabileai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) TUIR, e determinata una maggioreplusvalenza da assoggettare a tassazione separata di euro 63.906,002. La contribuente contestava la qualificazione del terreno e il criterio dideterminazione della plusvalenza essendo l’Ufficio incorso nella violazionedell’art. 67, comma 1, del dpr n. 917/1986. Evidenziava che le due porzioni diterreno cui l’accertamento si riferiva, facevano parte di una maggiore estensionedi un terreno già edificabile prima che lo stesso pervenisse alla contribuente chene era divenuta proprietaria per il 50% a seguito di successione del 6.12.1971e per la restante metà a seguito di successione del 22.7.1991;conseguentemente, secondo la prospettazione della contribuente, essendo iterreni lottizzati acquisiti a titolo gratuito (successione) il costo dell’acquistoavrebbe dovuto essere determinato tenendo conto del valore normale delterreno alla data di inizio della lottizzazione.3. L’ufficio si costituiva in giudizio sostenendo la legittimità dell’accertamento.4. La CTP ha accolto il ricorso, disattendendo la ricostruzione dell’Ufficio estatuendo : “ risulta, infatti, che nella determinazione della plusvalenza l'Ufficioha applicato il comma l dell'art. 68 del D.P.R 917/1986, limitandosi solo adevidenziare la cessione a titolo oneroso del terreno edificabile, trascurando chenel caso in esame il terreno ceduto fu acquisito gratuitamente (per successione),Numero registro generale 4967/2018Numero sezionale 3517/2026Numero di raccolta generale 13574/2026Data pubblicazione 10/05/2026per cui la plusvalenza doveva essere calcolata il base al disposto del secondocomma· del citato articolo 68”.5. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso innanzi alla Commissione TributariaRegionale, che ha respinto il gravame, confermando la decisione di primo grado.- La CTR ha, infatti, ritenuto applicabile una diversa disciplina, riconducibileall’art. 67, comma 1, lett. a) TUIR ed ha evidenziato che l’acquisto del terrenoera avvenuto a titolo gratuito (successione) e che la cessione aveva riguardatoterreni lottizzati da parte del Comune di Gela.6. Avverso tale sentenza l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso percassazione, affidato ad un unico motivo.7. La contribuente resisteva con controricorso, depositando anche memorie exart. 380-bis c.p.cMOTIVI DELLA DECISIONE1. Con l’unico motivo di ricorso, l’Agenzia ha dedotto la violazione e falsaapplicazione degli artt. 67 e 68 TUIR, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.L’Amministrazione ricorrente sostiene che la CTR abbia erroneamente qualificatola fattispecie, applicando la disciplina di cui alla lett. a) anziché quella di cui allalett. b), relativa ai terreni edificabili.Segnatamente evidenzia che la plusvalenza calcolata dall’Ufficio si riferisce,come riportato nelle motivazioni dell'avviso di accertamento, alla cessione diterreno edificabile disciplinati dall'art. 67, comma l, lett. b) il quale recita: " leplusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobiliacquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti persuccessione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodointercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite adabitazione principale del cedente o dei suoi familiari: nonché, in ogni caso, leplusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibilidi utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momentoNumero registro generale 4967/2018Numero sezionale 3517/2026Numero di raccolta generale 13574/2026della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti perData pubblicazione 10/05/2026donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto daparte del donante”. Secondo la ricorrente, considerato che il caso di specierientrerebbe nel perimetro applicativo dell’art. 67 lett. b. e non in quella a),come invece erroneamente ritenuto dalla commissioni tributarie provinciale eregionale, si dovrebbe applicare l'art. 68, comma 2 lett. b, non l. l'art. 68, comma2, lett. a, il quale recita: “il costo dei terreni suscettibili d'utilizzazione edificatoriadi cui alla lettera b) del comma I dell'articolo 67 e' costituito dal prezzo diacquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazionedell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati nonchédell'imposta comunale sull'incremento di valore degli immobili. Per i terreniacquistati per effetto di successione o donazione si assume come prezzo diacquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, od in seguitodefinito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonchédell'imposta comunale sull'incremento di valore degli immobili e di successione".Secondo la prospettazione fornita dalla ricorrente, poiché la vendita di taleterreno si è avuta successivamente alla delibera di lottizzazione (delibera n. 33del '27/05/2002), nel caso di specie la plusvalenza andrebbe calcolata ai sensidell’art. 68 comma 2 lett. b del TUIR.2. Il motivo è infondato e va rigettato non sussistendo violazione di legge neitermini sopra rappresentati.La censura della ricorrente relativa alla applicabilità della lett b dell’art 67 Tuirnon ha pregio: tale norma riguarda infatti terreni genericamente edificabilimentre la fattispecie riguarda, al contrario, terreni lottizzati e pertanto soggettialla lett. a) stesso articolo.Risulta infatti pacifico sin dal primo grado di giudizio che i terreni alienati dallacontribuente nel 2004 erano già soggetti a lottizzazione. Tale circostanza inoltreè comprovata dalla Delibera del Comune di Gela n. 33 del 27/05/2002 e dallasuccessiva Convenzione urbanistica n. 213 del 22/12/2003. (richiamate in atti).Ne consegue che la disciplina applicabile non può che essere quella della lett. a),come correttamente statuito nei due gradi di merito.Numero registro generale 4967/2018Numero sezionale 3517/2026Numero di raccolta generale 13574/2026La sentenza impugnata merita, pertanto, di essere condivisa, per avere applicatoData pubblicazione 10/05/2026i principi espressi in materia da questa Corte di legittimità, in quanto non ècontroverso che i terreni ceduti siano da qualificare come terreni lottizzati daparte del Comune di Gela.In tema di plusvalenze da cessione di terreni lottizzati acquisiti gratuitamente,questa Corte ha reiteratamente statuito (cfr. Cass. n. 20277/2013 Cass. n.22711/2013) che la fattispecie è regolata dall’art. 67, comma 1, lett. a) TUIR, ilquale prevede un meccanismo di determinazione della base imponibile checon quello normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione (art. 68,comma 2, TUIR; (Cass. nn. 12752/2014, n. 22488/2015, n. 1192/2016 e n.17823/2016).Invero, la prima ipotesi contemplata dall’art. 67 lett a) TUIR è quella in cui laplusvalenza consegue alla lottizzazione di terreni, o all’esecuzione di opere intesea renderli edificabili, e alla successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degliedifici. Essa si determina allorchè ricorrano le seguenti condizioni: l’acquistodella proprietà di un terreno per atto inter vivos oppure mortis causa; larealizzazione di un intervento di lottizzazione o l’esecuzione di opere volte arenderlo edificabile; la successiva vendita. In queste ipotesi, a differenza diquelle indicate dalla lettera b), l’accrescimento di valore del terreno che generaplusvalenza è costituito da un’attività del proprietario del terreno e taleconclusione discende dal fatto che il legislatore ancora la plusvalenza allaeffettiva maggiorazione del prezzo del bene conseguente alla possibilità perl’acquirente di realizzare opere edilizie per effetto della lottizzazione (Cass. civ.n. 11819 del 19.5.2006; Cass. civ. n. 22488 del 4.11.2015).Di contro, la lett b) dell’art. 67 prevede altre ipotesi di plusvalenza tassabili: 1)quelle realizzate mediante cessione onerosa di immobili acquistati o costruiti danon più di 5 anni, esclusi quelli acquisiti per successione e quelli destinati adabitazione principale; 2) quelle realizzate, in ogni caso, a seguito di cessioneonerosa di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumentiurbanistici vigenti al momento della cessione. Nella prima ipotesi il legislatoreNumero registro generale 4967/2018Numero sezionale 3517/2026Numero di raccolta generale 13574/2026presume che sussista un intento speculativo in ragione dei tempi ravvicinati inData pubblicazione 10/05/2026cui il bene viene acquistato e poi rivenduto (così Corte Cost. sentenza n. 171 del2001). Nella seconda ipotesi rientrano le operazioni di cessione di terreni che,per le loro caratteristiche, si presume determinino una plusvalenza, in quanto lavocazione edificatoria che li caratterizza fa supporre che al momento dellacessione si determini un aumento di valore. In queste ipotesi, la plusvalenzaderiva non già da un’attività del proprietario (come nel caso della lett. a), bensìdall’avvenuta destinazione edificatoria dei terreni in sede di pianificazioneurbanistica. Essa prescinde dal collegamento con un’attività speculativa e si basaunicamente sul dato oggettivo costituito dalla destinazione del terreno, la qualecostituisce un elemento oggettivo idoneo a determinare un incremento di valoremedesimo, rappresentando perciò indice di capacità contributiva ai sensi dell’art.53 Cost.Da quanto sopra emerge pertanto che correttamente il giudice dell’appello hainquadrato la fattispecie nel perimento di applicazione dell’art. 67 lett a TUIR conconseguente applicazione della base di calcolo della plusvalenza ai sensi dell’art.68, comma 2, lett. a).3. In definitiva, il ricorso va, per tutto quanto esposto, rigettato.4. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come dadispositivo.5. Rilevato che risulta soccombente una parte ammessa alla prenotazionea debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesadall'Avvocatura Generale dello Stato, non si applica l'art. 13, comma 1-quater,d.P.R. n. 115/2002. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore delcontroricorrente, delle spese processuali del giudizio di legittimità, che liquida ineuro 4.100,00 per compenso, oltre 15% per le spese generali, euro 200,00 peresborsi, ed accessori come per legge.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 24 aprile 2026Numero registro generale 4967/2018Numero sezionale 3517/2026Numero di raccolta generale 13574/2026Data pubblicazione 10/05/2026Il PresidenteMaria [OSCURATO:PERSONA]