Cassazione n. 13564/2026

ppresentato e difeso dall'[OSCURATO:PERSONA]contro[OSCURATO:PERSONA] S.p.a. [OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rappresentante protempore, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente agliavvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] pro tempore, [OSCURATO:PERSONA] Real EstateSocietà [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] Gestione DelRisparmio ([OSCURATO:PERSONA]), rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Antonio [OSCURATO:PERSONA]Numero registro generale 5140/2024Numero sezionale 3691/2026Numero di raccolta generale 13564/2026Data pubblicazione 10/05/2026avverso la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di II Grado dellaLombardia n. 61/2023 depositata il 10/01/2023.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Con atto del 7 giugno 2019, la società DeA [OSCURATO:PERSONA] SGRS.p.A., quale gestore del fondo immobiliare “[OSCURATO:PERSONA]”, ha ceduto al fondo“Euripide”, gestito da [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., lapiena proprietà di un immobile sito in Venezia, ancora in corso diristrutturazione e non ultimato. Le parti hanno dichiarato che l’immobile sitrovava ancora nel circuito produttivo, che i lavori sarebbero proseguitianche dopo il trasferimento e che la cessione doveva dunque essereassoggettata a IVA in misura ordinaria, con applicazione delle imposte diregistro, ipotecaria e catastale in misura fissa, ai sensi dell’art. 40 del TUR.2. Successivamente, il 19 maggio 2021, dopo ulteriori lavori diristrutturazione per oltre 11 milioni di euro, è stata presentata la SCIA diagibilità con dichiarazione di fine lavori.3. L’Agenzia delle Entrate ha emesso l’avviso di liquidazione n.2021/ORA00011, ritenendo che l’immobile dovesse considerarsi “ultimato”al momento della cessione. L’Ufficio erariale ha sostenuto che i fondicoinvolti non potessero essere qualificati come imprese costruttrici, macome consumatori finali, con conseguente fuoriuscita dal circuito produttivoe applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale(1,5% e 0,5%).4. Con la sentenza n. 484/2022 del 18 febbraio 2022, la CommissioneTributaria Provinciale di Milano ha accolto i ricorsi delle due società,rilevando che l’immobile non era ultimato alla data del 7 giugno 2019; chei fondi immobiliari esercitano per natura anche attività di ristrutturazione evalorizzazione, tramite imprese appaltatrici e pervenendo alla conclusioneNumero registro generale 5140/2024Numero sezionale 3691/2026Numero di raccolta generale 13564/2026Data pubblicazione 10/05/2026che, in tali casi, la cessione rimane nel circuito produttivo ed è quindiassoggettata a IVA, con la conseguenza che le imposte ipotecarie e catastalidevono essere in misura fissa. La CTP ha dunque annullato l’avviso eordinato il rimborso delle somme versate.5. L’Agenzia delle Entrate ha interposto appello, ma la Corte diGiustizia Tributaria di [OSCURATO:PERSONA] con la sentenza in epigrafe meglioindicata, ha rigettato l’impugnazione e confermato integralmente lasentenza di primo grado.In particolare, la Corte del gravame ha rilevato che è pacifico che ilavori siano terminati solo nel 2021, quasi due anni dopo la cessione; ilpermesso di costruire era stato prorogato nel 2020, quindi dopo il rogito; lasuccessiva SCIA di fine lavori confermava la non ultimazione del fabbricato;i fondi immobiliari svolgono anche attività di costruzione e ristrutturazione,come riconosciuto dalla stessa Agenzia delle Entrate nella risposta n.736/2021. Ne ha dedotto che la cessione fosse rimasta nel circuitoproduttivo e fosse stata correttamente assoggettata a IVA, con conseguenteapplicazione delle imposte indirette in misura fissa.7. Avverso la suddetta sentenza di gravame l’Agenzia delle Entrate haproposto ricorso per cassazione affidato ad unico motivo, cui hanno resistitocon controricorso ambedue le società interessate.8. Successivamente le parti costituite hanno depositato memoriaillustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con unico motivo di ricorso, si deduce la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 10, comma 1, n. 8-bis e n. 8-ter del d.P.R. n.633/1972, nonché degli artt. 10 del d.lgs. n. 347/1990 e 1-bis della Tariffaallegata al d.lgs. n. 347/1990, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.1.1. Secondo l’Agenzia delle Entrate, la sentenza impugnata avrebbeerroneamente escluso l’applicabilità dell’art. 10, n. 8-ter, d.P.R. n.633/1972. L’Ufficio sostiene che l’immobile oggetto di cessione – purNumero registro generale 5140/2024Numero sezionale 3691/2026Numero di raccolta generale 13564/2026Data pubblicazione 10/05/2026formalmente non ancora accompagnato da dichiarazione di fine lavori –dovesse considerarsi di fatto ultimato, poiché già idoneo alla suadestinazione economica e, soprattutto, perché trasferito a un soggetto chenon potrebbe qualificarsi come impresa edile bensì come consumatorefinale-impresa, atteso che i fondi immobiliari non svolgono attività direttadi costruzione. La cessione avrebbe, dunque, determinato la fuoriuscita delbene dal circuito produttivo, con conseguente operatività del regime dellecessioni di fabbricati strumentali: IVA esente e imposte ipotecaria ecatastale in misura proporzionale. L’Agenzia deduce inoltre che ladestinazione dell’immobile alla successiva locazione alberghieraconfermerebbe il carattere strumentale del bene e l’erroneità dellaqualificazione accolta dai giudici di merito.2. Le controricorrenti hanno eccepito in via preliminarel’inammissibilità del ricorso in ragione del fatto che l’unico motivo, purrubricato come violazione di legge, investirebbe in realtà la ricostruzione deifatti, contestando l’accertamento compiuto dai giudici di merito sullamancata ultimazione dell’immobile e sulla natura dell’attività svolta daifondi immobiliari; si tratterebbe, pertanto, di una quaestio facti sottratta alsindacato di legittimità. Inoltre il motivo sarebbe strutturato in modopromiscuo, poiché cumula senza distinta enunciazione profili di pretesaviolazione di legge, contestazioni sulla motivazione e rilievi fattuali, così daintegrare quella mescolanza di censure eterogenee, costituenti causaautonoma di inammissibilità.2.1. Nel merito, le società controricorrenti hanno osservato che lacensura confonde presupposti normativi e fatti accertati. Richiamano lecircolari n. 12/E del 2007, n. 12/E del 2010 e la più recente risposta adinterpello n. 241/2020, nelle quali la stessa Agenzia chiarisce che lacessione di un fabbricato effettuata prima dell’effettiva ultimazione deilavori è sempre esclusa dall’ambito dell’art. 10, nn. 8-bis e 8-ter, e restaassoggettata ad IVA con aliquota ordinaria e imposte ipotecaria e catastaleNumero registro generale 5140/2024Numero sezionale 3691/2026Numero di raccolta generale 13564/2026Data pubblicazione 10/05/2026in misura fissa. Sottolineano che i giudici di merito hanno accertato, conmotivazione puntuale, che i lavori erano proseguiti per quasi due anni dopola cessione e che la SCIA di agibilità era intervenuta solo nel 2021. A ciòaggiungono che i fondi immobiliari – secondo quanto affermato dalla stessaAmministrazione nelle risposte ad interpello n. 736/2021 – devono esserequalificati, ai fini IVA, come imprese costruttrici o di ripristino quandooperano tramite appaltatori, sicché la cessione avvenuta tra due FIA nonpoteva determinare la fuoriuscita del bene dal ciclo produttivo. Lecontroricorrenti hanno evidenziato, infine, che l’argomento relativo alladestinazione dell’immobile a locazione è inconferente, poiché la locazionecostituisce una fisiologica modalità di valorizzazione del bene-merceall’interno dell’attività propria dei fondi immobiliari, non un indice diconsumo finale.3. Il collegio rileva che si tratta di questione nuova, rispetto alla qualesi riscontra un unico precedente (Cass. Sent. 7 ottobre 2025 (8 luglio 2025),n. 26928), in parte diverso, già trattato in pubblica udienza per stabilire leSicaf possono usufruire, in quel caso, di una agevolazione simile, e sepossano essere considerate imprese di costruzione e ristrutturazione.3.1. La questione della qualificabilità dei fondi di investimenti– suiquali gravano limiti precisi in merito allo svolgimento di detto tipo di attività– come imprese di costruzione merita analogo approfondimento, essendo,nel caso di specie, strettamente connesso alla questione dell’applicabilitàdell’art. 10, n. 8-ter, d.P.R. n. 633/1972, che si riflette, per come espostonei motivi di ricorso, sulla misura (proporzionale o fissa) della imposta diregistro.4. Il collegio ritiene dunque di dover rinviare la controversia per latrattazione nella pubblica udienza. P.Q.MLa Corte rinvia a nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udienza.Numero registro generale 5140/2024Numero sezionale 3691/2026Numero di raccolta generale 13564/2026Data pubblicazione 10/05/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 29/04/2026, comericonvocatasi il 04/05/2026.Il PresidenteMilena Balsamo