Cassazione n. 08089/2026

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 22496/2017 R.G. proposto da:AGENZIA DELLE ENTRATE ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona delDirettore pro tempore, rappresentata e difesa dall’AvvocaturaGenerale dello Stato-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] (c.f. [OSCURATO:PERSONA] 34H22 I553K), rappresentatoe difeso dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] e dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] dellaSicilia n. 595/2017, depositata il 20/2/2017.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/3/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Il venditore [OSCURATO:PERSONA] riceveva un avviso diaccertamento, con il quale l’Agenzia delle entrate determinava, aifini della tassazione separata, per l’anno 2008, un maggior redditoNumero registro generale 22496/2017Numero sezionale 2555/2026di euro 67.947,00, derivante da plusvalenza non dichiarata, per laNumero di raccolta generale 8089/2026cessione di un appezzamento di terreno edificabile sito nelD Catao pmubbulincaezio ne 01/04/2026di Menfi con atto di compravendita 14/5/2008, registrato il17/5/2008 al n. 1130, Serie IT. Dal certificato di destinazioneurbanistica 10/4/2008 allegato all’atto di compravendita risultavache il terreno rientrasse in un’area destinata a servizi tecnologiciambientali. Dalla nota del Comune di Menfi 19/3/2008 emergeva: a)che il vincolo preordinato all’esproprio per la realizzazione di unadiscarica di rifiuti solidi urbani fosse oramai decaduto, perdecorrenza del termine quinquennale dal momento in cui eradivenuto efficace l’atto di approvazione del [OSCURATO:PERSONA] diMenfi; b) che trovasse applicazione l’art. 9 d.P.R. n. 380 del 2001;c) che fosse previsto il cambio di destinazione d’uso del terreno dadiscarica RSU a zona agricola produttiva (E1). Con successiva nota3/6/2016 il Comune dava atto dell’avvenuta modifica delladestinazione d’uso nel senso già anticipato.2. Con la sentenza n. 2151/2014 la CTP di Palermo rigettava il ricorsodel contribuente osservando:- che la natura di terreno non agricolo del bene trasferito era statadichiarata nell’atto di compravendita e risultava dal certificato didestinazione urbanistica rilasciato il 10/4/2008, secondo cui leparticelle ricadevano nell’ambito dei servizi tecnologici;- che il vincolo preordinato all’esproprio per la realizzazione di unadiscarica era decaduto ancora nel gennaio 2006, per la mancataapprovazione di un piano attuativo, come aveva evidenziato la notadel Comune di Menfi 19/3/2008;- che la definizione di terreno edificabile dell’art. 36, comma 2, d.l.n. 223 del 2006 non richiede che l’utilizzabilità a scopo edificatoriosia effettiva al momento dell’imposizione fiscale. È sufficiente lapotenzialità di edificazione.3. La CTR della Sicilia, con la sentenza n. 597/2017, dopo averrigettato le eccezioni sul difetto di sottoscrizione dell’avviso di2 di 7Numero registro generale 22496/2017Numero sezionale 2555/2026accertamento e dell’atto di costituzione, sul difetto di motivazioneNumero di raccolta generale 8089/2026dell’atto impositivo e sulla tardiva costituzione dell’Ufficio, acDactoa pgulbibelicvaazio ne 01/04/2026il principale motivo di merito e riteneva assorbito quello sultrattamento sanzionatorio. Al momento della cessione, il terreno nonera agricolo ma aveva assunto la natura di zona bianca senza poteressere considerato edificabile ai sensi dell’art. 67, primo comma,lett. b), t.u.i.r. Per il giudice di secondo grado:- la decadenza del vincolo aveva comportato, in luogodell’originaria destinazione, l’applicazione temporanea delladisciplina delle c.d. zone bianche. L’interesse pubblico a uno sviluppoedificatorio organico era tutelato dall’art. 9 d.P.R. n. 380 del 2001,che consente fuori dal perimetro dei centri urbani interventi di nuovaedificazione nel limite della densità massima fondiaria di 0,03 metricubi per metro quadro;- la modifica della destinazione d’uso a zona agricola produttivaE1 era stata solo annunciata nella nota del Comune di Menfi19/3/2008 ed era stata data per attuata esclusivamente con la nota3/6/2010, in epoca successiva alla vendita.4. L’Agenzia ha proposto ricorso affidato a un motivo mentre ilcontribuente ha resistito con controricorso.5. La causa è stata avviata alla trattazione in camera di consiglio, aisensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con l’unico motivo, rubricato «violazione e falsa applicazione art.67, comma l, lett. b, DPR 917186 (tuir); art. 9, comma 3, dpr327/2001 (testo unico in materia di espropriazione per pubblicautilità), art. 9, comma 1, DPR 380/2001 (testo unico in materiaedilizia) con riferimento all'art. 360 c.p.c. 1° comma n. 3», l’Agenziadelle entrate deduce che il giudice ha errato nel ritenere che ladecadenza dal vincolo, preordinato alla realizzazione dell'operapubblica, importasse automaticamente la perdita di edificabilità del3 di 7Numero registro generale 22496/2017Numero sezionale 2555/2026terreno, in ragione dell'asservimento dello stesso al regime delle c.d.Numero di raccolta generale 8089/2026"zone bianche": Data pubblicazione 01/04/2026- durante la fase transitoria, in attesa della predisposizione distrumenti urbanistici appropriati, l’area non poteva definirsi agricola.Dalla lettura dell’art. 9 d.P.R. n. 380 del 2001 risulta che nelle c.d.zone bianche sia legittimo un intervento di ristrutturazione e ditrasformazione degli organismi edilizi;- il Comune aveva già rilasciato parere favorevole al mutamentodella destinazione d'uso da "zona per servizi tecnologici ambientali"a "Zona agricola produttiva (E1)" con la conseguenza che il terreno,in virtù del procedimento in corso, era comunque potenzialmenteedificabile. Detta zona è disciplinata dall’art. 60 delle norme attuativedel PRG, norma che classifica la destinazione d’uso del terreno “aduso residenziale in genere e per edilizia rurale”;- l'astratta edificabilità dell'area, anche se prevista da strumentiurbanistici in itinere, differenziava questo tipo di suolo da quelliagricoli non edificabili.2. Il motivo merita accoglimento.2.1 Il controricorrente ritiene che il motivo sia inammissibile perchérichiede al giudice una nuova valutazione dei fatti di causa e perchéil provvedimento ha deciso la questione di diritto in modo conformealla giurisprudenza della Corte senza che il motivo offra elementi perconfermare o mutare orientamento. Le eccezioni sono prive dipregio. Non si chiede una nuova valutazione dei fatti, invero pacifici,ma se sia in presenza di una plusvalenza realizzata a seguito dellacessione a titolo oneroso di un terreno suscettibile di utilizzazioneedificatoria. Non è controverso che il terreno rientrasse in una cd.zona bianca e che il Comune di Menfi avesse previsto che sarebbediventato una [OSCURATO:PERSONA] (E1). Non viene precisataquale sia la conforme giurisprudenza di legittimità a cui il giudice dimerito si sarebbe attenuto.4 di 7Numero registro generale 22496/2017Numero sezionale 2555/20262.2 L’art. 67, primo comma, lett b) t.u.i.r. considera fra i redditiNumero di raccolta generale 8089/2026diversi le «[…] le plusvalenze realizzate a seguito di cessionDia ta p utbibtloicalozio ne 01/04/2026oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo glistrumenti urbanistici vigenti al momento della cessione». L’art. 36,comma 2, del d.l. 223/2006 stabilisce che, «ai fini dell'applicazionedel decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633,del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131,del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n.917 e del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, un'area è daconsiderare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in baseallo strumento urbanistico generale adottato dal comune,indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione distrumenti attuativi del medesimo». È stato chiarito che il tenoreletterale della disposizione è nel senso che, senza che sia consentitaalcuna distinzione o specificazione, è assoggettata a tassazione laplusvalenza realizzata a seguito di cessione di terreno sul quale lostrumento urbanistico vigente consenta, a qualunque titolo e perqualunque scopo, di edificare. Non rileva cosa e a qual fine sicostruisca, né in particolare che la prevista "utilizzazione edificatoria"sia meramente strumentale alla sua destinazione agricola, conconseguente possibilità di costruire, ma con le relative restrizioni(Cass. 23316/2013). Rientra nella piena discrezionalità dellegislatore non tassare la plusvalenza solo quando la stessa ha aoggetto terreni non suscettibili in alcun modo di utilizzazioneedificatoria, e prevederne invece la tassabilità nella differente ipotesidi terreno sì agricolo, ma (sia pur con limiti) suscettibile diedificazione (Cass. 6172/2024).2.3 Scaduto il vincolo preordinato all’esproprio ai sensi dell’art. 9d.P.R. n. 327 del 2001, trovava applicazione la disciplina dettatadall’art. 9 d.P.R. n. 380 del 2001. Quest’ultima disposizione prevede:“Salvi i più restrittivi limiti fissati dalle leggi regionali e nel rispettodelle norme previste dal decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490,5 di 7Numero registro generale 22496/2017Numero sezionale 2555/2026nei comuni sprovvisti di strumenti urbanistici sono consentiti: a) gliNumero di raccolta generale 8089/2026interventi previsti dalle lettere a), b) e c) del primoD atca opumbbmlicaazio ne 01/04/2026dell'articolo 3 che riguardino singole unità immobiliari o parti di esse;b) fuori dal perimetro dei centri abitati, gli interventi di nuovaedificazione nel limite della densità massima fondiaria di 0,03 metricubi per metro quadro; in caso di interventi a destinazioneproduttiva, la superficie coperta non può comunque superare undecimo dell'area di proprietà”. Questa Corte ha già sostenuto chel'applicazione della disciplina delle c.d. "zone bianche" comporta,ferma restando l'utilizzabilità economica del fondo, pur sempre,anche se a titolo provvisorio, un limitato indice di edificabilità (Cass.16485/2016, Cass., 11433/2010 e Cass. 25676/2008)2.3 La sentenza non è pertanto condivisibile laddove ha esclusoche il terreno potesse qualificarsi come edificabile. All’epoca dellacompravendita il sia pure limitato indice di edificabilità e la giàespressamente prevista prossima inclusione dell’area in ZonaAgricola Produttiva (E1) consentivano di ritenere il terrenosuscettibile di utilizzazione edificatoria e quindi la cessione a titolooneroso aveva determinato una plusvalenza tassabile.3. Il ricorso deve essere accolto. La sentenza impugnata va cassatacon rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dellaSicilia affinché, in diversa composizione, proceda all’esame delmotivo rimasto assorbito relativo alla sanzioni nonché provveda aregolare le spese del giudizio di legittimità a norma degli artt. 385,terzo comma, seconda parte, c.p.c. e 62, comma 2, d.lgs. n. 546 del1992. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza e rinvia alla Corte diGiustizia Tributaria di secondo grado della Sicilia affinché, in diversacomposizione, proceda all’esame del motivo relativo al trattamentosanzionatorio nonché provveda a regolare le spese del giudizio dilegittimità tra le parti.6 di 7Numero registro generale 22496/2017Numero sezionale 2555/2026Numero di raccolta generale 8089/2026Così deciso in Roma, il 19/3/2026Data pubblicazione 01/04/2026la PresidenteRoberta Crucitti7 di 7