Cassazione n. 09514/2023

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 8411/2017 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 37, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), che la rappresenta e difende -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in ROMA, V. [OSCURATO:PERSONA] 21, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), che la rappresenta e difende -controricorrente- nonché contro avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LAZIO n. 5675/2016 depositata il 30/09/2016, udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 03/04/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. RILEVATO 1.la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. è proprietaria di una porzione di terreno sita nel comprensorio di “[OSCURATO:PERSONA]”, che, in base al piano regolatore del Comune di Roma, prima è stato incluso nella sottozona E1 con diversificata densità edificatoria; successivamente, con legge della Regione Lazio n. 29 del 1977, è stato incluso nel Parco regionale dell’[OSCURATO:PERSONA], la cui aree, con d.m. 16 ottobre 1988, sono state classificate di interesse archeologico e, con la legge regionale n. 14 del 2002, inserite nel comprensorio nel parco regionale dell’[OSCURATO:PERSONA] con destinazione a parco pubblico e perdita della vocazione edificatoria. Da tale momento la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ha parametrato l’i.c.i. non più ad area edificabile ma a terreno agricolo, pur essendo stato avviato il procedimento di compensazione urbanistica per il comprensorio di “[OSCURATO:PERSONA]” al fine di attribuire alla società altre aree su cui realizzare le volumetrie originariamente spettanti nel comprensorio non più edificabile. 2.[OSCURATO:PERSONA], ritenendo, invece, che il terreno in esame dovesse considerarsi edificabile, in considerazione del diritto di edificare su un’altra area, riconosciuto al possessore, in base alla compensazione urbanistica, ha emesso un avviso di accertamento in rettifica per il pagamento dell’i.c.i. relativo all’anno 2007. 3.[OSCURATO:PERSONA] tributaria provinciale ha accolto il ricorso in considerazione dell’inesistenza del presupposto di imposta quale delineato dagli artt. 1, comma 2 e 3, comma 1, del d.lgs. n. 504 del 1992. 4.[OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale del Lazio ha accolto parzialmente l’appello di [OSCURATO:PERSONA], ritenendo condivisibile la tesi secondo cui un terreno originariamente edificabile (come quello nella specie), successivamente interessato da una previsione di inedificabilità, ma per il quale sia stabilita, quale compensazione urbanistica, una volumetria da trasferire su diverso terreno, non perde, ai fini dell’assoggettabilità ad i.c.i., la natura di terreno edificabile, sino al momento in cui si sia realizzato l’atterraggio della volumetria su diverso terreno. Tuttavia, tenuto conto che la procedura di compensazione urbanistica si sarebbe dovuta concludere in 9 anni decorrenti dal 2002 (ipotesi rivelatasi fallace), si è ritenuto necessario il ricalcolo dell’i.c.i. con adeguamento dei dati numerici ipotizzati alla durata effettiva della procedura. 5.Avverso detta pronuncia la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ha proposto ricorso per cassazione articolato in cinque motivi, cui ha resistito la controparte con controricorso. 6.La causa, originariamente fissata all’udienza del 7 febbraio 2019, è stata rinviata, in quanto connessa ad altre, per le quali è stata presentata istanza di definizione e che risultano, alla data odierna, estinte. All’adunanza camerale del 3 aprile 2023, che si è svolta con modalità da remoto, ai sensi dell’art. 140bis disp.att.cod.proc.civ., in virtù di provvedimento del Presidente del collegio, è stata decisa. 7.Risultano depositate memorie di entrambe le parti in occasione della precedente udienza ed una memoria della contribuente in data 20 marzo 2023, in cui è invocata la recente pronuncia delle Sezioni Unite ed, in subordine, è chiesta l’estensione dei giudicati sulle sentenze della Commissione tributaria della Regione Lazio (depositate, con attestazione del relativo giudicato) relativi all’illegittimità dell’avviso di accertamento i.c.i. 2009 ed ad i.m.u. 2012. CONSIDERATO 1. La ricorrente ha dedotto: con il primo motivo di ricorso, la violazione degli artt. 2, 3, 4 e 5 del d.lgs. n. 504 del 1992, visto che l’i.c.i. presuppone la titolarità di un diritto reale su un immobile, mentre non può considerarsi tale l’aspettativa collegata ad una procedura di compensazione urbanistica non ancora conclusa; con il secondo motivo, l’omessa pronuncia sulla dedotta mancata conclusione della procedura di compensazione urbanistica nel 2007 e sul conseguente mancato acquisto, in quella annualità, di alcuna aspettativa ad edificare; con il terzo ed il quarto motivo, l’omessa pronuncia sulla mancata riproposizione in sede di appello, da parte di Roma capitale, della questione della corretta determinazione del valore imponibile dell’area, per cui la controparte o ha rinunciato atale questione o ha aderito alla tesi della contribuente; con il quinto motivo, la carenza della motivazione e l’omessa pronuncia sulla propria difesa in ordine alla non corretta quantificazione degli oneri di attrezzaggio, superata in base ad una valutazione di genericità, nonostante la copiosa e puntuale documentazione prodotta. 2. Occorre ricordare che, come affermato recentemente da Cass., Sez. U. civ., 29/10/2020, n. 23902, in tema di i.c.i., un'area già edificabile e poi assoggettata a vincolo di inedificabilità assoluta, ove sia inserita in un programma di "compensazione urbanistica", non è assoggettabile ad imposta, atteso che il diritto edificatorio compensativo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso (principio confermato da successive sentenze, tra cui si cita Cass., Sez. civ. 6-5, 02/12/2021, n. 37934). La Suprema Corte ha successivamente precisato che, posta la rilevanza della mera potenzialità edificatoria, è soggetto a imposta il terreno inserito nell'ambito della perequazione urbanistica, atteso che, per effetto di essa, viene direttamente attribuito ai suoli ricompresi nel comparto o, comunque, nell'area interessata dal piano di intervento, un indice perequativo costante di edificabilità, che diviene una qualità intrinseca del terreno; diversamente, non è soggetto a imposta il terreno inserito nell'ambito della compensazione urbanistica, atteso che, per effetto di essa, viene attribuito al privato un indice di capacità edificatoria fruibile su un'altra area, che può essere individuata anche successivamente, a fronte della cessione dell'area oggetto di trasformazione urbanistica, ovvero dell'imposizione su di essa di un vincolo di inedificabilità assoluta opreordinato all'esproprio, con la conseguenza che, in tale caso il diritto edificatorio non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso (Cass., Sez. civ. 5, 05/10/2021, n. 26895). Si è anche chiarito che l'assoggettabilità all’i.c.i. di un'area, individuata in un programma di compensazione urbanistica come destinataria del trasferimento di un diritto edificatorio, si determina solamente a seguito del perfezionamento della procedura disposta per l'accordo di programma, ove prevista, con la conseguente approvazione dei piani urbanistici e delle relative varianti ai PRG, attraverso l'individuazione esatta delle volumetrie concordate in compensazione e l'identificazione precisa delle aree per il tramite degli identificativi catastali (Cass., Sez. civ., 16/01/2023, n. 1038). 3. Invero, le Sezioni Unite, pur riconoscendo che la disciplina i.c.i. conosce sconfinamenti soggettivi (in ordine, ad esempio, al regime delle esenzioni) o obbligatori (come nell’imposizione a carico dell’utilizzatore in leasing), hanno sottolineato la natura eccezionale e derogatoria di tali previsioni rispetto agli elementi costitutivi del tributo, che, quanto al suo presupposto obiettivo (possesso di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli), ha inequivoco riferimento al sostrato reale dell’imposta, assente con riferimento ad un diritto edificatorio di tipo compensativo. Difatti, tali diritti, il cui comune denominatore è dato dalla scorporabilità dal terreno che li ha originati e dalla conseguente loro autonoma cedibilità negoziale ovvero dalla possibilità - oggi sancita dall'articolo 2643 n.2 bis cod.civ. -del loro trasferimento oneroso tra privati indipendentemente dal trasferimento del terreno, non sono riconducibili né assimilabili a nessuno dei diritti reali tipici (non al diritto di servitù, non riscontrandosi né un rapporto di dominanza –asservimento tra i fondi correlati, né i requisiti della utilitas o vicinitas ; non al diritto di superficie, stante l’alterità oggettiva del luogo di produzione del diritto e di quello di esercizio, radicalmente diversa dall’alterità soggettiva tra proprietario del fondo e proprietario dell’edificio oggetto del diritto di superficie; non alle obbligazioni propter rem, visto che sono crediti e non obbligazioni e non circolano con il fondo da cui nascono). Invero, il distacco dal fondo di origine e l’autonoma ambulatorietà di tali diritti costituiscono un ostacolo invalicabile alla loro configurabilità in termini di diritti reali: si tratta piuttosto di un’indennità ripristinatoria - in moneta urbanistica - di un patrimonio inciso, che il proprietario può valorizzare sul mercato indipendentemente dal suolo generatore. Non può negarsi che la fattispecie presenti una necessaria duplice connessione fondiaria nel richiedere che il diritto edificatorio scaturisca da un terreno (di decollo) per poi essere esercitato su un altro terreno (di atterraggio); ma si tratta di una connessione funzionale estrinseca e non ricostruibile in termini di realità, dal momento che il diritto, o credito, edificatorio - proprio per lo scopo compensativo e l'autonomia che gli sono coessenziali - non è inerente né immediatamente pertinente al fondo di partenza, di cui neppure costituisce una qualità intrinseca atta ad essere economicamente valorizzata nel trasferimento congiunto con esso . In definitiva, pur costituendo il diritto di edificare altrove, proprio in quanto utilità patrimoniale economicamente apprezzabile, un indice di ricchezza e, in definitiva, una manifestazione di capacità contributiva che può tenere luogo della edificabilità soppressa, la sola espressione di ricchezza non può, secondo le Sezioni Unite, legittimare il prelievo senza il filtro di una fattispecie normativa che lo contempli e lo regoli con i caratteri di legalità, certezza, determinatezza, tassatività, prevedibilità propri della norma tributaria di tipo impositivo, come richiesto dall’art. 23 Cost., venendosi altrimenti a creare in via interpretativa - e con riguardo ad un'imposta patrimon iale 'speciale', in quanto strutturata sul possesso di certi beni soltanto - una fattispecie impositiva altra rispetto a quella concepita dal legislatore del d.lgs. n.504 del 1992, perché riferita ad un bene (il diritto edificatorio) diverso da quelli espressamente lì considerati (fabbricati, terreni edificabili, terreni agricoli). 4. Da tali premesse consegue l’accoglimento del primo motivo di ricorso per cassazione, in quanto il terreno della ricorrente è inedificabile in base al piano regolatore generale, come risulta nella sentenza impugnata, e non può essere qualificato come un’area edificabile, in virtù della mera previsione, in sede di pianificazione urbanistica, di una volumetria da trasferire su un diverso terreno. Né può essere oggetto di i.c.i. il diritto/credito edificatorio compensativo, riconosciuto ad un’area, ma destinato ad essere esercitato su un’altra area, all’esito del decollo, del volo e dell’atterraggio, visto che non si tratta di un diritto reale. Tutti gli altri motivi risultano assorbiti. 5. In conclusione, in accoglimento del primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, la sentenza impugnata deve essere cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito con l’accoglimento dell’originario ricorso della ricorrente. Le spese dell’intero giudizio devono essere integralmente compensate, stante la novità della questione, su cui, solo in corso di causa, sono intervenute le Sezioni Unite. P.Q.M. La Corte: accoglie il primo motivo di ricorso, ass