Cassazione n. 17874/2026

icorrente-contro[OSCURATO:PERSONA]-[OSCURATO:PERSONA] rappresentata e difesa dagliavvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]-controricorrente-Avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] n. 392/2022 depositata il 21/02/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/05/2026 dalconsigliere [OSCURATO:PERSONA].La società odierna controricorrente propose il 24/2/2012 una denunciad’accatastamento Docfa in relazione a una “centrale elettrica”, costituitaNumero registro generale 22459/2022Numero sezionale 4625/2026Numero di raccolta generale 17874/2026Data pubblicazione 04/06/2026da alcuni corpi di fabbrica tra cui edifici comandi, uffici, locali-cabine perquadri elettrici, ecc.. su un’area di mq 70.343 sita nel territorio delComune di Troia (FG) proponendo una rendita catastale di € 11.230,00.L’Ufficio accertatore rettificò le risultanze con un avviso d’accertamentodel 28 giugno 2012, notificato alla contribuente e non impugnato, con cuila rendita era rideterminata in € 19.275,46.Con due separate note inviate il 1° giugno e l’11 ottobre 2012, il [OSCURATO:PERSONA] chiese all’ufficio accertatore la revisione della rendita, comeaccertata, ritenuta non congrua rispetto al costo di costruzione di € 26 mlncome da relazione tecnico-descrittiva e da notizie di stampa.L’Ufficio procedette a controlli accertando errori indotti da omesseindicazioni relative alla componente impiantistica (sottostazione elettrica)sicché provvide a rivedere la rendita catastale già accertatarideterminandola in € 227.275,46. L’Ufficio, pertanto, nell’esercizio delpotere di autotutela, il 5/6/2013 notificò alla società un avvisod’accertamento conclusivo del procedimento, avviato con la citata Docfa24/2/2012, asserendo come la medesima non indicasse tali impiantistabilmente infissi, benché indicati in planimetria, sicché l’Ufficio stesso siera precedentemente limitato alla valorizzazione degli edifici, locali echioschi.La contribuente propose ricorso avanti alla Commissione TributariaProvinciale di Foggia che, con sentenza 342/01/17, respinse il ricorso,ritenendo che fosse in facoltà dell’Amministrazione verificare, sulla basedell’art. 4, comma 21, del d.l. 853/84 conv. con mod. nella legge 17/85,le caratteristiche degli immobili oggetto delle dichiarazioni di cui al comma1 della stessa disposizione ed eventualmente modificarne le risultanzecensuarie iscritte in catasto.Su appello della società e nel contraddittorio con l’Ufficio, con la sentenza392/2022 indicata in epigrafe la [OSCURATO:PERSONA] dellaPuglia ha accolto il gravame.Numero registro generale 22459/2022Numero sezionale 4625/2026Numero di raccolta generale 17874/2026Data pubblicazione 04/06/2026Secondo la Corte di merito, l’operazione effettuata dall’Ufficio eraconsistita nel confermare tutti i valori degli elementi estimali contenuti nelprimo avviso d’accertamento aggiungendovi però € 10.400.000,00 perl’impianto fisso “sottostazione elettrica per l’immissione in rete di energiaelettrica pari a KW 800.000”, pari al 50% del valore indicato dal [OSCURATO:PERSONA] (€ 26,5 mln) che aveva chiesto la revisione. L’Ufficio ha pertantodichiarato d’avere applicato i coefficienti ISTAT (1,883) per ricondurre ilcosto di € 26 mln al biennio di riferimento 1988/1989, rivalutando il valoredella sottostazione elettrica, nel suo complesso e al fine del calcolo dellarendita, in € 13.807.753,58.Ha osservato la Corte di merito, tuttavia, che tali elementi non risultavanodall’avviso impugnato atteso che in esso era menzionato solo il valore dispesa impegnata per la costruzione dell’impianto, come indicato nelleistanze del Comune e in rassegna stampa, non essendo invece richiamatialtri elementi descrittivi del valore dell’impianto. Nell’avviso sarebbe solopresente una stampigliatura d’un timbro parzialmente leggibile perindicare criteri e riferimenti normativi della motivazione della rettifica. Lamotivazione dell’avviso è stata pertanto ritenuta carente in merito alladescrizione dei meccanismi e apparecchi connessi e incorporati alfabbricato, che servono a trasmettere la “forza motrice” e la loroeventuale identificazione catastale, sebbene risultino da planimetriagenerale allegata al Docfa. Ha ritenuto la Commissione TributariaRegionale che un sopralluogo dell’organo accertatore sarebbe stato provainconfutabile a tal fine, restando invece l’accertamento medesimo fondatosu elementi non documentati e accertati, non dimostrando i criteri usatiper la valutazione del valore dell’impianto succitato (sottostazioneelettrica) né indicando la consistenza e la struttura dell’[OSCURATO:PERSONA] in esame.Ricorre per cassazione l’Agenzia delle Entrate proponendo tre motivi.Resiste la società contribuente con controricorso.Numero registro generale 22459/2022Numero sezionale 4625/2026Numero di raccolta generale 17874/2026Data pubblicazione 04/06/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo l’Agenzia ricorrente lamenta la violazione e falsaapplicazione del combinato disposto degli artt. 1, comma 3, del d.m.701/94 e 7 legge 212/2000 in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3c.p.c. Sostiene che l’accertamento in questione sia stato effettuato sulladichiarazione presentata in catasto dalla parte con il metodo della stimadiretta (vv. artt. 3 e 10 r.d.l. 652/39). Richiama l’insegnamento di questaCorte secondo cui, ove l’accertamento consegua a Docfa e l’Ufficio si limitia offrire una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto proposti dalcontribuente, la motivazione dell’avviso sia integrata dalla meraindicazione dei dati oggettivi, dal classamento e dalla rendita accertata.Sostiene come, nel caso specifico, si sia data una diversa valutazione aelementi che di fatto sono stati “omessi” nella Docfa e dai quali l’Ufficionon poteva prescindere, sicché gli elementi di fatto sono esattamente glistessi derivanti dalla relazione tecnico-descrittiva del cespite depositatadalla stessa ditta proprietaria presso l’ente locale. Trattandosi di elementiben noti alla contribuente, il riferimento ad essi nell’avviso impugnato nonpotrebbe ritenersi estraneo all’avviso determinandone l’invalidità.2. Con il secondo motivo di censura l’Agenzia lamenta:- la violazione e falsa applicazione dell’art. 2, comma 3, del d.m. 28/98 inrelazione all’art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c.;- l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggettodi discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, comma primo, n. 5c.p.c.Sostiene abbia errato la Corte di merito ove lamenta la mancataeffettuazione d’un sopralluogo e la rivalutazione mediante stima diretta,errando altresì nella valutazione della documentazione in atti. Evidenzia diavere sempre sostenuto che si tratti di una vera e propria centraleelettrica della potenza di circa 800.000 Kw per i quali va applicata lasuccitata disposizione (dm 28/98) estendendo l’apprezzamento altresì agliNumero registro generale 22459/2022Numero sezionale 4625/2026Numero di raccolta generale 17874/2026Data pubblicazione 04/06/2026impianti e installazioni stabilmente infissi. La valutazione dell’Ufficio inmerito alla centrale elettrica nel suo complesso è stata fatta sulla base diquanto rappresentato nella planimetria allegata alla Docfa 24/2/2012 esecondo il procedimento matematico chiaramente indicato nell’avvisoimpugnato, che conduce alla somma sopra riportata (€ 13.807.753,58).Decurtato ai sensi della Circolare 6/T del 30/11/2012 per quanto riguardala parte impiantistica, il valore è calcolato in € 11.363.773,00 coerentecon quello accertato dall’Ufficio.3. Con il terzo motivo censura l’omesso esame di un fatto decisivo per ilgiudizio in relazione all’art. 360, comma primo, n. 5 c.p.c. Sostiene abbiaerrato la Corte di merito, sotto un primo profilo, nell’appuntare la suadecisione sul fatto che l’Ufficio si sarebbe basato unicamente sulle istanzedel Comune e sul “documento della rassegna stampa”, mentre lavalutazione è avvenuta soprattutto sulla Docfa presentata dallacontribuente. All’atto d’accertamento era infatti allegata la stima d’Ufficioal fine di fornire il valore economico del bene classato, fornendo poi, nellafase contenziosa, le prove di tale pretesa.Sotto un ulteriore profilo, afferma l’Agenzia che sarebbe errato sostenereche l’accertamento sia carente dell’esatta descrizione dei meccanismi edegli apparecchi, connessi e incorporati al fabbricato, atteso che, secondola predetta circolare 6/T del 2012, nella stima vanno prese inconsiderazione le componenti che ricadono all’interno del perimetro delleunità immobiliari, rappresentato nelle planimetrie rese disponibili alcatasto e redatte nel rispetto delle disposizioni regolanti la materia.Risulterebbe infine errata la pretesa che tal sorta di valutazioni debbaessere effettuata solo all’esito di un sopralluogo atteso che, in caso dirideterminazioni conseguenti a Docfa, lo stesso non è necessario, come dacostante giurisprudenza di questa Corte (Cass. 6693/19 e 8529/19).4. Possono essere esaminati congiuntamente il primo e terzo motivo,investendo in sostanza le medesime questioni.Numero registro generale 22459/2022Numero sezionale 4625/2026Numero di raccolta generale 17874/2026Data pubblicazione 04/06/20264.1 Tali primo e terzo motivo sono fondati, restandone assorbito ilsecondo.4.2 Nell’avviso, come risulta in atti e come riprodotto anche nelcontroricorso (tabella a pag. 4), emerge che, alle valutazioni precedenti -inerenti all’edificio, locali, chiosco quadro elettrico, piazzale, viabilità,verde e recinzione, per un valore complessivo di € 963.773,00 - è stataaggiunta la voce già indicata come “sottostazione elettrica perl’immissione in rete di energia elettrica pari a kw800.000X€/kw 13 = €10.400.000”, che ha portato il valore complessivo a € 11.363.773,00,aumentando pertanto di oltre undici volte l’entità della rendita, calcolatanel 2% di tale valore (€ 227.275,46). In calce è dicitura prestampataafferente alla rendita catastale determinata con stima diretta in seguito arettifica di procedura disciplinata dal DM 701/94 ecc. con riferimento“all’epoca economica biennio 1988/1989 (d.m. 20/01/1990)”.Non è dubbio che, secondo il costante orientamento di questa Corte,qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd.procedura DOCFA, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuentenon siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la renditaproposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnicariguardante il valore economico dei beni, l'obbligo di motivazione delrelativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi edella classe attribuita; solamente ove vi sia una diversa valutazione deglielementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita especificare le differenze riscontrate, al fine di consentire il pieno eserciziodel diritto di difesa del contribuente e di delimitare l'oggetto dell'eventualecontenzioso (Cass. Sez. 5, 19/11/2024, n. 29754, Rv. 673082 – 01,27/7/2022 n. 23542, 2/12/2022 n. 36233, 27/2/2020 n. 5362).4.3 Nel caso specifico non può però sostenersi che l’enorme differenza trala rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazionetecnica riguardante il valore economico dei beni, atteso che gli elementi diNumero registro generale 22459/2022Numero sezionale 4625/2026Numero di raccolta generale 17874/2026Data pubblicazione 04/06/2026fatto posti a base della valutazione sono assai diversi da quelli prospettatidalla contribuente che non aveva indicato, se non in planimetria,l’esistenza della “sottostazione”. L’Ufficio ha infatti introdottol’accatastamento d’un nuovo bene, peraltro di valore esorbitante rispettoai precedenti, non oggetto delle precedenti docfa senza peraltro chiarire lemodalità con cui si è arrivati a calcolarne il valore a fini di rendita. Dallasuindicata tabella, infatti, non emerge che lo stesso sia stato attuato conle modalità indicate, partendo dal costo totale dell’opera, masemplicemente dalla moltiplicazione della potenza di 800.000 kw per unvalore di € 13,00 per kw, che dà appunto quale risultato € 10.400.000,00.Non è chiarito da dove sia ricavato tale valore per kw.4.4 Ne deriva che la motivazione dell’annullamento operato dalla Corte dimerito in accoglimento dell’appello della contribuente, pur non chiarissimaove confonde tale numero (13) con quello dei mesi necessari allacostruzione o dove parla di forza motrice quand’è pacifico che l’impiantonon produce energia elettrica ma si limita a distribuirla, correttamentestigmatizza la carenza motivazionale dell’avviso evidenziando come nonvengano indicati altri essenziali elementi descrittivi del valore dell’impiantoe delle effettive modalità di calcolo adottate.5. L’annullamento dell’avviso per carenza d’idonea motivazione apparepertanto correttamente disposto dalla Corte territoriale, andando quindirespinti i motivi di ricorso e restando assorbiti gli ulteriori profili.La reiezione del ricorso comporta la condanna della ricorrente allarifusione delle spese della fase di legittimità che vanno liquidate come dadispositivo. Non va invece adottata la condanna al doppio contributo, aisensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, trattandosi diamministrazione statale ammessa alla prenotazione a debito delle spese digiudizio. P.Q.MNumero registro generale 22459/2022Numero sezionale 4625/2026Numero di raccolta generale 17874/2026Data pubblicazione 04/06/2026respinge il ricorso.Condanna l’Agenzia ricorrente alla rifusione, a favore dellacontroricorrente, delle spese della fase di legittimità che liquida in €8.000,00 per compensi, € 200,00 per esborsi, spese forfettarie 15% eaccessori di legge.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28/05/2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]