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CassazionesentenzaSezione 5

Cassazione n. 07458/2026

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Indagini bancarie.ORDINANZAsul ricorso (iscritto al n. 27434/2017 R.G.) proposto da:[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliata presso gliindirizzi p.e.c. di questi ultimi;- ricorrente -controAGENZIA DELLE ENTRATE, rappresentata e difesa dall’AvvocaturaGenerale dello Stato e domiciliata “ope legis” presso l’indirizzo p.e.c. diquest’ultima;- controricorrente -avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA]Emilia-Romagna (Bologna) n. 1571/9/2017, pubblicata il 18 maggio2017;udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 29ottobre 2025, dal Consigliere relatore dott. [OSCURATO:PERSONA];1.- In punto di fatto e limitando l’esposizione alle sole circostanze rilevantiin questa sede, si osserva che l’amministrazione finanziaria eseguivacontrollo fiscale sulla [OSCURATO:SOCIETA]., esercente attività di lavori generali e diNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026costruzione di edifici.

Da questo controllo, l’Agenzia delle Entrate,avvalendosi dei dati presenti nell’anagrafe tributaria e nella banca datiOMI, individuava operazioni di compravendita di immobili venduti con unoscarto tra prezzo dichiarato, valore dei mutui e valori OMI.

Veniva pertantoacquisita tutta la documentazione fornita dall’istituto di credito erogatoredei finanziamenti.

Quindi, l’amministrazione finanziaria inviava alla societàun questionario con cui chiedeva di indicare il costo storico relativo alleunità immobiliari compravendute negli anni 2007-2008, i metri quadrati ditutti gli immobili compravenduti, nonché l’ammontare in dettaglio dellerimanenze iniziali e finali dei prodotti in corso di lavorazione, delle materieprime e del consumo merci.Dall’analisi e dai confronti effettuati dall’amministrazione finanziariaemergeva che tra il venditore e i compratori degli immobili erano staticoncordati corrispettivi superiori rispetto a quelli dichiarati.

Circal’incongruenza del valore dichiarato veniva riscontrata anche l’esiguitàdell’utile contabile relativo all’intera operazione e l’importo complessivo deiricavi ammontante a €. 1.163.000,00 (eurounmilionecentosessantatremila/00) a tutto il 2008, mentre i costi dicostruzione erano di €. 1.162.819,00(unmilionecentosessantaduemilaottocentodiciannove /00).

Perciò,l’amministrazione finanziaria non riteneva giustificata una condotta diimpresa lontana dalle logiche imprenditoriali, svolta in modoantieconomico ed in conflitto con i criteri di ragionevolezza.Dagli accertamenti eseguiti ed illustrati dall’amministrazione finanziariaemergeva che il totale dei ricavi non dichiarati dalla società nel periodo diimposta 2007 ammontava ad €. 310.714,99 (eurotrecentodiecimilasettecentoquattordici/99).Veniva pertanto rettificata la dichiarazione dei redditi della contribuenterecuperando a tassazione IRES, IRAP e IVA il maggior imponibile eirrogando le connesse sanzioni.2.- La contribuente proponeva pertanto ricorso dinanzi alla CTP di Forlì,la quale lo accoglieva con la seguente motivazione: «Il ricorso è fondato eNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026deve pertanto essere accolto.

L’accertamento del merito della vicendapresuppone che questa Commissione individui il parametro di valutazionedei fatti in contestazione al fine di pervenire all’individuazione del prezzodella compravendita effettivamente pattuito tra le parti negoziali.

Infatticon riguardo al contestato mal governo da parte dell’Ufficio dei valori OMI,occorre rilevare che correttamente l’Amministrazione non ha fondatol’accertamento su quanto dagli stessi emergente.

La discrasia tra il prezzodichiarato ed i valori OMI ha innescato la doverosa istruttoria che si èsviluppata anche attraverso indagini espletate con l’acquisizione delladocumentazione bancaria, che ha fornito, secondo l’ente impositivo, ilsupporto alla prospettata evasione di imponibile da parte del contribuente.Allo stesso modo la valutazione in merito all’antieconomicitàdell’operazione commerciale di vendita ad un prezzo ritenuto pari oinferiore a quello di realizzazione del bene, può costituire il punto dipartenza di un approfondimento ma non il suo approdo, ciò sia perché taleconsiderazione presupporre la certezza in ordine ai costi sostenuti e siacomunque perché il prezzo di vendita di un’unità immobiliare è suscettibiledi oscillazioni determinate da specifiche variabili non predeterminabili,oggettive quali per esempio la collocazione dell’appartamento, la suaesposizione ovvero la contrazione del mercato immobiliare, e/o soggettivequali per esempio la necessità per il venditore di monetizzare, ecc.

Agiudizio della Commissione non può che assumere valore decisivo, nel casodi specie, la esplicitata volontà delle parti recepita nell’accordo preliminareche indica, contrariamente a quanto sostenuto dall’Amministrazionefinanziaria, che il prezzo pattuito per la vendita dell’immobile dai contraentiBrighi e Grifoni è stato di E.159.000,00.

È pur vero che in una nota in calceal prospetto relativo all’istruttoria effettuata dal funzionario della banca sifa riferimento ad un preliminare dell’importo di E.170.000,00, maquest’ultimo atto non è stato acquisito (l’unica promessa di venditaallegata in atti con parti Brighi-Grifoni riporta, come anticipato, ilcorrispettivo di E.159.000,00).

Non può infatti dubitarsi al riguardo delvalore vincolante, per quanto attiene gli elementi ivi rappresentati,Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026dell’unico negozio giuridico rinvenuto, al punto che l’eventualeripensamento di uno dei promittenti può essere surrogato attraversol’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, senza che lavolontà pattizia possa essere etero integrata.

Si vuole dire, in sostanza,che una volta acquisito un atto negoziale conforme ai requisiti stabilitidall’art. 1325 cc, quanto ivi espresso, se non invalidato attraverso i rimediprevisti dall’ordimento, deve essere considerato rappresentativodell’effettiva volontà dei soggetti contrattuali e come tale deve esserevalutato.

Agli atti di causa è stato allegato un unico documento,apparentemente sottoscritto dalle due parti, indicato quale promessa dicompravendita del bene oggetto della transazione sub 1) che riporta qualeprezzo di vendita la somma di E.159.000,00.

Non essendo stati fornitielementi dimostrativi idonei a confutare quanto rappresentato in tale attodalle parti, si deve concludere che quella indicazione rispondesse alla loroeffettiva volontà.

Non deve infine essere trascurato che relativamente atale bene immobile, il valore OMI è addirittura inferiore a prezzo riportatonella promessa di vendita.

Ne discende altresì l’infondatezza della pretesaimpositiva anche in relazione alle altre vendite, atteso che il corrispettivodi queste era stato determinato dall’Agenzia per relationem.».3.- L’Agenzia delle Entrate proponeva appello avverso la decisione dellaCTP di Forlì, insistendo nella legittimità e correttezza del proprioaccertamento e rilevando l’illegittimità ed erroneità della motivazione dellasentenza dei primi giudici.

In particolare, evidenziava come la condottadella contribuente fosse risultata fortemente antieconomica, a fronte dicosti complessivi di costruzione pari a €. 1.162.819,00(unmilionecentosessantaduemilaottocentodiciannove/00) edell’ammontare dei ricavi totali dichiarati, pari ad €. 1.163.000,00 (eurounmilionecentosessantatremila/00).Con la sentenza impugnata, la CTR ha accolto l’appellodell’amministrazione finanziaria con la seguente motivazione: «I ricavivenivano dunque dichiarati in misura inferiore al costo del venduto con unaredditività esigua pari allo 0,99%.

Gli immobili evidentemente sono statiNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026venduti con esiguo ricarico, a prezzi con poco margine.

La redditività,secondo l’Ufficio è risultata evidentemente troppo scarsa rispetto ai datidello Studio di settore applicato alla [OSCURATO:SOCIETA] ha anche confrontatogli atti di compravendita di immobili analoghi a quelli presi in esame vicinia quelli costruiti dalla società Feba, individuando un valore per mq.compreso tra euro 2272,72 e 2719,51 nella zona interessata, valoricompatibili con quelli accertati dall’Ufficio di euro 2500,73 superiore alcorrispettivo medio dichiarato dalla srl pari a euro/mq 2196,70.

Ladivergenza tra il corrispettivo pattuito e il valore dell’immobile trasferitointegra evidentemente la prova del fatto noto e trattandosi di presunzione,dalla prova di tali divergenze deriva anche la fittizietà o comunque la nonadeguatezza del corrispettivo.

I primi giudici non hanno analizzatosufficientemente gli elementi probatori acquisiti dall’Ufficio con il massimodi ragionevole attendibilità ed hanno valutato, errando, l’elemento dellaantieconomicità solo come punto di partenza di un approfondimentoulteriore.

Il comportamento antieconomico del contribuente che, inassenza di idonee e comprovate giustificazioni, applica una percentuale diricarico bassa rispetto alla media di settore, costituisce un atteggiamentoassolutamente contrario ai canoni dell’economia tanto da poter esserequalificato come grave indizio di evasione e rendere pienamente legittimol’accertamento dell’Ufficio per il recupero delle imposte.

Nel casoconsiderato è stato quindi lecito dubitare della veridicità delle operazionidichiarate e desumere ricavi e prezzi diversi.

Si rileva, tra l’altro, che ilvalore OMI anche se non si può più considerare presunzione legale, è pursempre un indizio che unito ad altri può essere utilizzato dall’Ufficio comepresunzione semplice, ai fini probatori.

Tali indizi sono superabili solomediante argomentazioni fondate, razionali e probanti della società incontrasto con le valutazioni dell’Ufficio.

Infatti, una volta contestata laantieconomicità di un’operazione posta in essere dalla società, rimaneonere del contribuente dimostrare, con argomenti plausibili, la liceitàfiscale della operazione.

Con la circostanza della antieconomicità dellaoperazione, l’Ufficio ha ricostruito induttivamente il volume di affari eNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026recuperato le maggiori imposte dovute.

L’accertamento è legittimo, inquanto l’Ufficio, applicando i parametri presuntivi in relazione alla specificasituazione della srl., non ha ritenuto del tutto fondate le giustificazioniaddotte dalla srl che non hanno contrastato sufficientemente la tesidell’Ufficio impositore.

A parere di questo Collegio tributario regionale econtrariamente a quanto affermato dai primi giudici, l’Ufficio hacorrettamente applicato i parametri presuntivi che hanno legittimato ilproprio potere di accertamento.

Correttamente e legittimamente l’Ufficioha fondato il proprio accertamento innescando una ragionevole edapprofondita istruttoria che si è evidentemente sviluppata attraversoindagini con la acquisizione di tutta quella documentazione utile asupportare la propria pretesa.».4.- Avverso la menzionata sentenza d’appello, la contribuente societàmotivi.5.- L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1.- Con il primo motivo, la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 3), c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 39,comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 600 del 1973, dell’art. 54, comma 2, deld.P.R. n. 633 del 1972, degli artt. 1362, 1366, 1417, 2697, 2727 e 2729c.c., nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c.Sostiene che, a fronte di dati documentali certi che avrebberodimostrato con evidenza l’assenza di qualsivoglia “accordo simulatorio”,alcuna prova di segno contrario sarebbe stata offerta dall’amministrazionefinanziaria, a sostegno della pretesa simulazione del prezzo di venditadegli immobili oggetto di accertamento.

Infatti, secondo la prospettazionedella società contribuente, essa avrebbe “incontrastabilmente” dimostratonon solo la sussistenza di una concordanza dei prezzi dichiarati [valoremedio pari ad €. 2.196,60 (euro duemilacentonovantasei/60) al metroquadrato] con i valori OMI [valori da un minimo di €. 1.540,00 (euromillecinquecentoquaranta/00) al metro quadrato ad un massimo di €.Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/20261.980,00 (euro millenovecentottanta/00) al metro quadrato], ma altresìche l’attività d’impresa rispondeva a criteri di “logica economica”funzionale ai meccanismi del mercato e di un regime di libera concorrenza(“prudenziale” ricerca della minimizzazione delle perdite future attraversola vendita “sulla carta” di alcuni appartamenti essendo il “primointervento” della società contribuente nel settore dell’edilizia residenzialee “ragionevole” tentativo di promuovere l’”immagine” dell’azienda nelmercato locale dell’edilizia abitativa) e che la Direzione Generale delCredito di Romagna, ossia la medesima “fonte” che aveva fornitoall’amministrazione finanziaria l’unico indizio di anomalie che facevapresumere la simulazione del prezzo di una delle cinque compravenditeoggetto di accertamento (cioè la compravendita Grifoni), avevainconfutabilmente sconfessato il “valore” e la “portata dimostrativa” dellapresunzione di corrispondenza del valore di €. 170.000,00 (eurocentosettantamila/00), cioè di €. 2.500,73 (euro duemilacinquecento/73)al metro quadrato, con l’effettivo corrispettivo sia della compravenditaGrifoni che, per relationem, delle altre compravendite prese in esame.Per l’effetto, la sussistenza di un dissimulato prezzo delle suddettecompravendite sarebbe rimasta, nell’avviso di accertamento e nelpresente giudizio, al livello di una mera asserzione sfornita del benchéminimo elemento di riscontro sul piano probatorio.

Ciò considerato e inrelazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., la CTR avrebbe direttamenteviolato l’art. 2729 c.c. deliberando implicitamente che il ragionamentopresuntivo dedotto dall’amministrazione finanziaria poteva basarsi anchesu indizi che non fossero gravi, precisi e concordanti, o, comunque,sarebbe incorsa in una falsa applicazione della norma, esattamenteassunta nella enunciazione della fattispecie astratta, ma erroneamenteapplicata alla fattispecie concreta, laddove essa ha fondato la presunzionedi simulazione dei prezzi di vendita degli immobili oggetto di accertamentosu indizi privi di “gravità”, “precisione” e “concordanza”, sussumendo,cioè, sotto la previsione dell’art. 2729 c.c., fatti privi dei caratteri legali.Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/20262.- La censura presenta profili sia d’inammissibilità che diinfondatezza.Ed invero, come può agevolmente desumersi dalla lettura e disaminadelle pagg. 21-26 del ricorso introduttivo del presente giudizio dilegittimità, il motivo si appunta sulla ricostruzione del fatto e sullavalutazione delle risultanze probatorie operata dalla CTR dell’Emilia-Romagna, alla quale la contribuente tenta di contrapporre una letturaalternativa del compendio istruttorio (particolarmente con riguardo aglielementi che sono stati reputati dalla Corte di merito valevoli ariconoscere, a carico dell’odierna ricorrente, la sussistenza di ricavi nondichiarati), senza tener conto che il motivo di ricorso per cassazione nonpuò mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e delconvincimento del giudice di merito volta all’ottenimento di una nuovapronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione(Cass. civ., Sez.

U, sentenza n. 24148 del 25 ottobre 2013, nonché Cass.civ., Sez. 2, ordinanza n. 10927 del 23 aprile 2024, secondo cui, in temadi ricorso per cassazione, deve ritenersi inammissibile il motivo diimpugnazione con cui la parte ricorrente sostengaun’alternativa ricostruzione della vicenda fattuale, pur ove risultinoallegati al ricorso gli atti processuali sui quali fonda la propria diversainterpretazione, essendo precluso nel giudizio di legittimità un vaglio cheriporti a un nuovo apprezzamento del complesso istruttorio nel suoinsieme).Non è possibile, dunque, proporre un apprezzamento diverso ealternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui l’esame deglielementi istruttori, come la scelta di quelli ritenuti più idonei a sorreggerela motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice delmerito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fontedi prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello diindicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto adiscutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive,dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che,Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibilicon la decisione adottata (Cass. civ., Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24maggio 2006; conf.

Cass. civ., Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23 maggio2014; Cass. civ., Sez.

L, Sentenza n. 13485 del 13 giugno 2014).Del resto, questa Corte ha più volte affermato che le espressioniviolazione o falsa applicazione di legge, di cui all’art. 360, comma 1, n. 3c.p.c., descrivono i due momenti in cui si articola il giudizio di diritto: a)quello concernente la ricerca e l’interpretazione della norma ritenutaregolatrice del caso concreto; b) quello afferente all’applicazione dellanorma stessa una volta correttamente individuata ed interpretata.

Il viziodi violazione di legge investe immediatamente la regola di diritto,risolvendosi nella negazione o affermazione erronea della esistenza oinesistenza di una norma, ovvero nell’attribuzione ad essa di un contenutoche non possiede, avuto riguardo alla fattispecie in essa delineata; il viziodi falsa applicazione di legge consiste, o nell’assumere la fattispecieconcreta giudicata sotto una norma che non le si addice, perché lafattispecie astratta da essa prevista - pur rettamente individuata einterpretata - non è idonea a regolarla, o nel trarre dalla norma, inrelazione alla fattispecie concreta, conseguenze giuridiche checontraddicano la pur corretta sua interpretazione.

Non rientra nell’ambitoapplicativo dell’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c. l’allegazione di un’erronearicognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causache è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce allatipica valutazione del giudice di merito, sottratta perciò al sindacato dilegittimità (Cass. civ., Sez. 1, ordinanza n. 640 del 14 gennaio 2019; conf.Cass. civ., Sez. 3, sentenza n. 7187 del 4 marzo 2022).Peraltro, la censura esibisce anche un profilo di evidente infondatezzain quanto, come chiarito da questa Corte regolatrice, «Nell’ipotesi dicontestazione di maggiori ricavi derivanti dalla cessione di beni immobili,la reintroduzione, con effetto retroattivo, della presunzione semplice, aisensi dell’art. 24, comma 5, della l. n. 88 del 2009 (legge comunitaria2008), che ha modificato l’art. 39 del d.P.R. n. 600 del 1973 e l’art. 54 delNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026d.P.R. n. 633 del 1972, sopprimendo la presunzione legale (relativa) dicorrispondenza del prezzo della compravendita al valore normale delbene, introdotta dall’art. 35 del d.l. n. 223 del 2006, conv. in l. n. 248 del2006, non impedisce al giudice tributario di fondare il proprioconvincimento su di un unico elemento, purché dotato dei requisiti diprecisione e di gravità, elemento che non può, tuttavia, essere costituitodai soli valori OMI, che devono essere corroborati da ulteriori indizi, ondenon incorrere nel divieto di "presumptio de presumpto".» (Cass. civ., Sez.5, Ordinanza n. 2155 del 25 gennaio 2019).In particolare, nella specie, la CTR ha chiarito di aver fondato il proprioconvincimento non soltanto sullo scostamento rispetto ai valori OMI, maaltresì sulla base dell’evidente antieconomicità delle operazioni immobiliarirealizzate dalla contribuente, caratterizzata dalla presenza di ricavidichiarati in misura inferiore al costo del venduto e con una redditivitàinferiore all’1% (uno percento), come può desumersi dalla seconda paginadella sentenza impugnata.Aggiungasi a ciò, come i valori OMI indicati dalla contribuente nontrovino riscontro alcuno, né, del resto, nel ricorso introduttivo del presentegiudizio di legittimità, la contribuente medesima si è minimamentepremurata di fornire specifica indicazione della fonte dalla quale hadesunto i predetti valori.3.- Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 4), c.p.c., la nullità della sentenza per motivazione omessao apparente con riguardo agli elementi di prova addotti a sostegno degliassunti della contribuente.Sostiene, al riguardo, che la CTR di Bologna sarebbe incorsa in un viziodi omessa motivazione o di motivazione apparente laddove non ha in alcunmodo considerato, neanche implicitamente, i numerosi fatti storicisecondari allegati dalla società odierna ricorrente a fondamento dei motividel ricorso introduttivo del giudizio di primo grado e dell’atto dicontrodeduzioni all’appello.Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026Evidenzia, ancora, che tali fatti secondari comproverebbero il fattogiuridico principale dal cui positivo accertamento doveva dipendere l’esitoa lei favorevole del giudizio d’appello e, cioè, la genuinità dei prezzi didichiarati nelle compravendite esaminate.

Infatti, laddove il giudice dimerito non fa riferimento alle prove, ai criteri di loro valutazione, alle loroinferenze e ad eventuali comparazioni tra risultanze contrastanti,ricorrerebbe, secondo la prospettazione della contribuente, un vizioradicale concernente la motivazione, stante la sua assenza, ovvero la suainconsistenza e radicale incongruenza con il materiale offerto nelprocesso: tale vizio sarebbe valorizzabile nel quadro della violazione delleregole processuali ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c..4.- Anche tale censura presenta profili sia d’inammissibilità che diinfondatezza.Ed invero, essa risulta anzitutto inammissibile perché in patentecontrasto con l’orientamento consolidato secondo cui «la scelta, tra levarie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere lamotivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice delmerito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fontedi prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello diindicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto adiscutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive,dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che,sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibilicon la decisione adottata» (cfr., ex permultis, Cass. civ., Sez. 3, Sentenzan. 12362 del 24 maggio 2006; conf.

Cass. civ., Sez. 1, Sentenza n. 11511del 23 maggio 2014; Cass. civ., Sez.

L, Sentenza n. 13485 del 13 giugno2014).In secondo luogo, la censura esibisce anch’essa un profilo diinfondatezza, laddove trascura, con tutta evidenza, la presenza di unamotivazione che attinge senz’altro il cd. minimo costituzionale.Ed invero, come chiarito sempre da questa Corte regolatrice, «Inseguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., dispostaNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure dicontraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di meritoimpugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione restacircoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale»richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora lamotivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero sifondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti, o risultiperplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga daltesto della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con lerisultanze processuali.» [Cass. civ., Sez. 1, ordinanza n. 7090 del 3 marzo2022; cfr., altresì, in senso sostanzialmente conforme Cass. civ., Sez. 6-3, ordinanza n. 22598 del 25 settembre 2018, secondo cui «In seguitoalla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art.54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, nonè più deducibile quale vizio di legittimità il semplice difetto di sufficienzadella motivazione, ma i provvedimenti giudiziari non si sottraggonoall’obbligo di motivazione previsto in via generale dall’art. 111, sestocomma, Cost. e, nel processo civile, dall’art. 132, secondo comma, n. 4,c.p.c..

Tale obbligo è violato qualora la motivazione sia totalmentemancante o meramente apparente, ovvero essa risulti del tutto inidoneaad assolvere alla funzione specifica di esplicitare le ragioni della decisione(per essere afflitta da un contrasto irriducibile tra affermazioniinconciliabili oppure perché perplessa ed obiettivamente incomprensibile)e, in tal caso, si concreta una nullità processuale deducibile in sede dilegittimità ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c..»].In particolare, giova rammentare che questa Corte, a sezioni unite, hachiarito che, dopo la riforma dell’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., operatadalla l. n. 134 del 2012, il sindacato sulla motivazione da parte dellacassazione è consentito solo quando l’anomalia motivazionale si tramutiin violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinenteall’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo dellaNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanzeprocessuali; in tale prospettiva detta anomalia si esaurisce nella“mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella“motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioniinconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamenteincomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di“sufficienza” della motivazione (cfr. Cass. civ., Sez.

U, sentenza n. 8053del 7 aprile 2014).Nel caso di specie, la grave anomalia motivazionale non esiste, perchéla CTR dell’Emilia-Romagna ha senz’altro motivato in relazione alle ragionivalevoli ad integrare gli elementi presuntivi idonei a legittimarel’accertamento da parte dell’amministrazione finanziaria e la conseguentepretesa impositiva (presunzioni consistenti nella redditività estremamentescarsa delle operazioni immobiliari realizzate dalla società contribuente,nella conseguente antieconomicità delle stesse e nella divergenza tra ivalori OMI accertati dall’amministrazione finanziaria per immobili analoghie vicini a quelli edificati dalla [OSCURATO:SOCIETA]. in liquidazione e i valori relativi aiprezzi dichiarati da quest’ultima).Pertanto, la motivazione della sentenza impugnata non risulta viziatada apparenza, né risulta manifestamente illogica ed è senz’altro idonea adintegrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla suadecisione (cfr. Cass. civ., Sez.

U, Sentenza n. 8053 del 7 aprile 2014).5.- Con il terzo (e ultimo) motivo, la ricorrente denuncia, ai sensidell’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., l’omesso esame di fatti decisivi peril giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti.Sostiene, in particolare, che la CTR non avrebbe esaminato fatti storicisecondari allegati a fondamento dei motivi del ricorso introduttivo delgiudizio di primo grado e dell’atto di controdeduzioni all’appello [quali lalettera della Dirigenza Generale dell’istituto di credito del 31 ottobre 2012,la promessa di vendita Grifoni al prezzo di €. 159.000,00 (eurocentocinquantanovemila/00), i prospetti di calcolo dei valori OMI, leNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026fatture di acconto e saldo, la perizia giurata di stima analitica del geom.Amadori, le dichiarazioni di alcuni acquirenti, gli atti notarili e leplanimetrie di progetto e il contratto di mutuo relativo alla compravenditaGrifoni, tutti allegati all’avviso di accertamento e/o al ricorso introduttivodel giudizio di primo grado], che sono stati oggetto di discussione tra leparti e che sarebbero stati valevoli a comprovare il fatto giuridicoprincipale dal cui positivo accertamento doveva dipendere l’esito delgiudizio di appello in termini favorevoli alla società contribuente, ossia lagenuinità dei prezzi di vendita dichiarati nelle cinque compravenditeesaminate.6.- La censura è inammissibile.Ed invero, come chiarito da questa Corte regolatrice, il novellato art.360, n. 5), c.p.c. configura un vizio specifico relativo all’omesso esame diun fatto storico, principale o secondario, risultante dalla sentenza o dagliconsegue che non integra tale vizio l’omesso esame di elementi istruttori,ove il fatto storico rilevante sia stato comunque considerato dal giudice,ancorché la sentenza non dia conto di tutte le risultanze probatorie, nérileva, secondo la ratio della norma, il cattivo esercizio del potere divalutazione delle prove non legali da parte del giudice di merito (Cass.civ., Sez.

T, ordinanza n. 30837 del 30 novembre 2025; Cass. civ., Sez.2, ordinanza n. 17005 del 20 giugno 2024; Cass. civ., Sez. Cass. civ., Sez.2, ordinanza n. 27415 del 29 ottobre 2018).Orbene, con espresso riguardo alla fattispecie in esame, non è chi nonveda come i prezzi di compravendita desumibili dagli atti notarili, daicontratti preliminari, dalle fatture e dalle dichiarazioni degli acquirenti(prezzi, quindi, corrispondenti ai valori di ricavo dichiarati, come risultantidalla documentazione di cui la contribuente ha lamentato l’omesso esame)siano stati senz’altro considerati dalla CTR la quale, tuttavia, li ha ritenutinon attendibili in quanto palesemente antieconomici, in ragione dellapercentuale di redditività estremamente bassa e pari a remunerare il costodel venduto in misura addirittura inferiore all’1% (uno percento).Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026Non sussiste, pertanto, alcun omesso esame di fatti decisivi per ilgiudizio e che abbiano formato oggetto di discussione tra le parti, giacchéi valori desumibili dalla documentazione di cui si tratta sono statiadeguatamente considerati dalla Corte di merito.

Dunque, il motivotradisce, ancora una volta, il tentativo della ricorrente di sindacare laricostruzione fattuale e la valutazione degli elementi probatori addottisostegno della pretesa impositiva, così come operate dalla CTR e, indefinitiva, gli esiti degli accertamenti in fatto il cui scrutinio è precluso insede di legittimità, come più volte chiarito da questa Corte di legittimitàcon i precedenti ai quali si è già sopra fatto ampio riferimento.7.- In conclusione, alla stregua delle considerazioni finora sviluppate,il ricorso deve essere respinto e la società ricorrente condannata alpagamento delle spese processuali nella misura liquidata in dispositivo.8.- Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensidell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, daparte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026REPUBBLICA [OSCURATO:PERSONA] n. 27434/2017 R.G.Composta dagli [OSCURATO:PERSONA]: Cron.dott. [OSCURATO:PERSONA] FEDERICI - Presidente -Rep.dott. [OSCURATO:PERSONA] NONNO - Consigliere -A.C. 29 ottobre 2025dott.

Roberto SUCCIO - Consigliere -dott.ssa [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] O G G E T T O : I V A -Operazioni imponibili- Consigliere - - Compravenditeimmobiliari -dott. [OSCURATO:PERSONA] GRAZIANO - Consigliere [OSCURATO:PERSONA]./Est. - Accertamentoanalitico-induttivo -ha pronunciato la seguente Indagini bancarie.ORDINANZAsul ricorso (iscritto al n. 27434/2017 R.G.) proposto da:[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliata presso gliindirizzi p.e.c. di questi ultimi;- ricorrente -controAGENZIA DELLE ENTRATE, rappresentata e difesa dall’AvvocaturaGenerale dello Stato e domiciliata “ope legis” presso l’indirizzo p.e.c. diquest’ultima;- controricorrente -avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA]Emilia-Romagna (Bologna) n. 1571/9/2017, pubblicata il 18 maggio2017;udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 29ottobre 2025, dal Consigliere relatore dott. [OSCURATO:PERSONA];1.- In punto di fatto e limitando l’esposizione alle sole circostanze rilevantiin questa sede, si osserva che l’amministrazione finanziaria eseguivacontrollo fiscale sulla [OSCURATO:SOCIETA]., esercente attività di lavori generali e diNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026costruzione di edifici.

Da questo controllo, l’Agenzia delle Entrate,avvalendosi dei dati presenti nell’anagrafe tributaria e nella banca datiOMI, individuava operazioni di compravendita di immobili venduti con unoscarto tra prezzo dichiarato, valore dei mutui e valori OMI.

Veniva pertantoacquisita tutta la documentazione fornita dall’istituto di credito erogatoredei finanziamenti.

Quindi, l’amministrazione finanziaria inviava alla societàun questionario con cui chiedeva di indicare il costo storico relativo alleunità immobiliari compravendute negli anni 2007-2008, i metri quadrati ditutti gli immobili compravenduti, nonché l’ammontare in dettaglio dellerimanenze iniziali e finali dei prodotti in corso di lavorazione, delle materieprime e del consumo merci.Dall’analisi e dai confronti effettuati dall’amministrazione finanziariaemergeva che tra il venditore e i compratori degli immobili erano staticoncordati corrispettivi superiori rispetto a quelli dichiarati.

Circal’incongruenza del valore dichiarato veniva riscontrata anche l’esiguitàdell’utile contabile relativo all’intera operazione e l’importo complessivo deiricavi ammontante a €. 1.163.000,00 (eurounmilionecentosessantatremila/00) a tutto il 2008, mentre i costi dicostruzione erano di €. 1.162.819,00(unmilionecentosessantaduemilaottocentodiciannove /00).

Perciò,l’amministrazione finanziaria non riteneva giustificata una condotta diimpresa lontana dalle logiche imprenditoriali, svolta in modoantieconomico ed in conflitto con i criteri di ragionevolezza.Dagli accertamenti eseguiti ed illustrati dall’amministrazione finanziariaemergeva che il totale dei ricavi non dichiarati dalla società nel periodo diimposta 2007 ammontava ad €. 310.714,99 (eurotrecentodiecimilasettecentoquattordici/99).Veniva pertanto rettificata la dichiarazione dei redditi della contribuenterecuperando a tassazione IRES, IRAP e IVA il maggior imponibile eirrogando le connesse sanzioni.2.- La contribuente proponeva pertanto ricorso dinanzi alla CTP di Forlì,la quale lo accoglieva con la seguente motivazione: «Il ricorso è fondato eNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026deve pertanto essere accolto.

L’accertamento del merito della vicendapresuppone che questa Commissione individui il parametro di valutazionedei fatti in contestazione al fine di pervenire all’individuazione del prezzodella compravendita effettivamente pattuito tra le parti negoziali.

Infatticon riguardo al contestato mal governo da parte dell’Ufficio dei valori OMI,occorre rilevare che correttamente l’Amministrazione non ha fondatol’accertamento su quanto dagli stessi emergente.

La discrasia tra il prezzodichiarato ed i valori OMI ha innescato la doverosa istruttoria che si èsviluppata anche attraverso indagini espletate con l’acquisizione delladocumentazione bancaria, che ha fornito, secondo l’ente impositivo, ilsupporto alla prospettata evasione di imponibile da parte del contribuente.Allo stesso modo la valutazione in merito all’antieconomicitàdell’operazione commerciale di vendita ad un prezzo ritenuto pari oinferiore a quello di realizzazione del bene, può costituire il punto dipartenza di un approfondimento ma non il suo approdo, ciò sia perché taleconsiderazione presupporre la certezza in ordine ai costi sostenuti e siacomunque perché il prezzo di vendita di un’unità immobiliare è suscettibiledi oscillazioni determinate da specifiche variabili non predeterminabili,oggettive quali per esempio la collocazione dell’appartamento, la suaesposizione ovvero la contrazione del mercato immobiliare, e/o soggettivequali per esempio la necessità per il venditore di monetizzare, ecc.

Agiudizio della Commissione non può che assumere valore decisivo, nel casodi specie, la esplicitata volontà delle parti recepita nell’accordo preliminareche indica, contrariamente a quanto sostenuto dall’Amministrazionefinanziaria, che il prezzo pattuito per la vendita dell’immobile dai contraentiBrighi e Grifoni è stato di E.159.000,00.

È pur vero che in una nota in calceal prospetto relativo all’istruttoria effettuata dal funzionario della banca sifa riferimento ad un preliminare dell’importo di E.170.000,00, maquest’ultimo atto non è stato acquisito (l’unica promessa di venditaallegata in atti con parti Brighi-Grifoni riporta, come anticipato, ilcorrispettivo di E.159.000,00).

Non può infatti dubitarsi al riguardo delvalore vincolante, per quanto attiene gli elementi ivi rappresentati,Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026dell’unico negozio giuridico rinvenuto, al punto che l’eventualeripensamento di uno dei promittenti può essere surrogato attraversol’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, senza che lavolontà pattizia possa essere etero integrata.

Si vuole dire, in sostanza,che una volta acquisito un atto negoziale conforme ai requisiti stabilitidall’art. 1325 cc, quanto ivi espresso, se non invalidato attraverso i rimediprevisti dall’ordimento, deve essere considerato rappresentativodell’effettiva volontà dei soggetti contrattuali e come tale deve esserevalutato.

Agli atti di causa è stato allegato un unico documento,apparentemente sottoscritto dalle due parti, indicato quale promessa dicompravendita del bene oggetto della transazione sub 1) che riporta qualeprezzo di vendita la somma di E.159.000,00.

Non essendo stati fornitielementi dimostrativi idonei a confutare quanto rappresentato in tale attodalle parti, si deve concludere che quella indicazione rispondesse alla loroeffettiva volontà.

Non deve infine essere trascurato che relativamente atale bene immobile, il valore OMI è addirittura inferiore a prezzo riportatonella promessa di vendita.

Ne discende altresì l’infondatezza della pretesaimpositiva anche in relazione alle altre vendite, atteso che il corrispettivodi queste era stato determinato dall’Agenzia per relationem.».3.- L’Agenzia delle Entrate proponeva appello avverso la decisione dellaCTP di Forlì, insistendo nella legittimità e correttezza del proprioaccertamento e rilevando l’illegittimità ed erroneità della motivazione dellasentenza dei primi giudici.

In particolare, evidenziava come la condottadella contribuente fosse risultata fortemente antieconomica, a fronte dicosti complessivi di costruzione pari a €. 1.162.819,00(unmilionecentosessantaduemilaottocentodiciannove/00) edell’ammontare dei ricavi totali dichiarati, pari ad €. 1.163.000,00 (eurounmilionecentosessantatremila/00).Con la sentenza impugnata, la CTR ha accolto l’appellodell’amministrazione finanziaria con la seguente motivazione: «I ricavivenivano dunque dichiarati in misura inferiore al costo del venduto con unaredditività esigua pari allo 0,99%.

Gli immobili evidentemente sono statiNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026venduti con esiguo ricarico, a prezzi con poco margine.

La redditività,secondo l’Ufficio è risultata evidentemente troppo scarsa rispetto ai datidello Studio di settore applicato alla [OSCURATO:SOCIETA] ha anche confrontatogli atti di compravendita di immobili analoghi a quelli presi in esame vicinia quelli costruiti dalla società Feba, individuando un valore per mq.compreso tra euro 2272,72 e 2719,51 nella zona interessata, valoricompatibili con quelli accertati dall’Ufficio di euro 2500,73 superiore alcorrispettivo medio dichiarato dalla srl pari a euro/mq 2196,70.

Ladivergenza tra il corrispettivo pattuito e il valore dell’immobile trasferitointegra evidentemente la prova del fatto noto e trattandosi di presunzione,dalla prova di tali divergenze deriva anche la fittizietà o comunque la nonadeguatezza del corrispettivo.

I primi giudici non hanno analizzatosufficientemente gli elementi probatori acquisiti dall’Ufficio con il massimodi ragionevole attendibilità ed hanno valutato, errando, l’elemento dellaantieconomicità solo come punto di partenza di un approfondimentoulteriore.

Il comportamento antieconomico del contribuente che, inassenza di idonee e comprovate giustificazioni, applica una percentuale diricarico bassa rispetto alla media di settore, costituisce un atteggiamentoassolutamente contrario ai canoni dell’economia tanto da poter esserequalificato come grave indizio di evasione e rendere pienamente legittimol’accertamento dell’Ufficio per il recupero delle imposte.

Nel casoconsiderato è stato quindi lecito dubitare della veridicità delle operazionidichiarate e desumere ricavi e prezzi diversi.

Si rileva, tra l’altro, che ilvalore OMI anche se non si può più considerare presunzione legale, è pursempre un indizio che unito ad altri può essere utilizzato dall’Ufficio comepresunzione semplice, ai fini probatori.

Tali indizi sono superabili solomediante argomentazioni fondate, razionali e probanti della società incontrasto con le valutazioni dell’Ufficio.

Infatti, una volta contestata laantieconomicità di un’operazione posta in essere dalla società, rimaneonere del contribuente dimostrare, con argomenti plausibili, la liceitàfiscale della operazione.

Con la circostanza della antieconomicità dellaoperazione, l’Ufficio ha ricostruito induttivamente il volume di affari eNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026recuperato le maggiori imposte dovute.

L’accertamento è legittimo, inquanto l’Ufficio, applicando i parametri presuntivi in relazione alla specificasituazione della srl., non ha ritenuto del tutto fondate le giustificazioniaddotte dalla srl che non hanno contrastato sufficientemente la tesidell’Ufficio impositore.

A parere di questo Collegio tributario regionale econtrariamente a quanto affermato dai primi giudici, l’Ufficio hacorrettamente applicato i parametri presuntivi che hanno legittimato ilproprio potere di accertamento.

Correttamente e legittimamente l’Ufficioha fondato il proprio accertamento innescando una ragionevole edapprofondita istruttoria che si è evidentemente sviluppata attraversoindagini con la acquisizione di tutta quella documentazione utile asupportare la propria pretesa.».4.- Avverso la menzionata sentenza d’appello, la contribuente societàmotivi.5.- L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1.- Con il primo motivo, la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 3), c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 39,comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 600 del 1973, dell’art. 54, comma 2, deld.P.R. n. 633 del 1972, degli artt. 1362, 1366, 1417, 2697, 2727 e 2729c.c., nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c.Sostiene che, a fronte di dati documentali certi che avrebberodimostrato con evidenza l’assenza di qualsivoglia “accordo simulatorio”,alcuna prova di segno contrario sarebbe stata offerta dall’amministrazionefinanziaria, a sostegno della pretesa simulazione del prezzo di venditadegli immobili oggetto di accertamento.

Infatti, secondo la prospettazionedella società contribuente, essa avrebbe “incontrastabilmente” dimostratonon solo la sussistenza di una concordanza dei prezzi dichiarati [valoremedio pari ad €. 2.196,60 (euro duemilacentonovantasei/60) al metroquadrato] con i valori OMI [valori da un minimo di €. 1.540,00 (euromillecinquecentoquaranta/00) al metro quadrato ad un massimo di €.Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/20261.980,00 (euro millenovecentottanta/00) al metro quadrato], ma altresìche l’attività d’impresa rispondeva a criteri di “logica economica”funzionale ai meccanismi del mercato e di un regime di libera concorrenza(“prudenziale” ricerca della minimizzazione delle perdite future attraversola vendita “sulla carta” di alcuni appartamenti essendo il “primointervento” della società contribuente nel settore dell’edilizia residenzialee “ragionevole” tentativo di promuovere l’”immagine” dell’azienda nelmercato locale dell’edilizia abitativa) e che la Direzione Generale delCredito di Romagna, ossia la medesima “fonte” che aveva fornitoall’amministrazione finanziaria l’unico indizio di anomalie che facevapresumere la simulazione del prezzo di una delle cinque compravenditeoggetto di accertamento (cioè la compravendita Grifoni), avevainconfutabilmente sconfessato il “valore” e la “portata dimostrativa” dellapresunzione di corrispondenza del valore di €. 170.000,00 (eurocentosettantamila/00), cioè di €. 2.500,73 (euro duemilacinquecento/73)al metro quadrato, con l’effettivo corrispettivo sia della compravenditaGrifoni che, per relationem, delle altre compravendite prese in esame.Per l’effetto, la sussistenza di un dissimulato prezzo delle suddettecompravendite sarebbe rimasta, nell’avviso di accertamento e nelpresente giudizio, al livello di una mera asserzione sfornita del benchéminimo elemento di riscontro sul piano probatorio.

Ciò considerato e inrelazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., la CTR avrebbe direttamenteviolato l’art. 2729 c.c. deliberando implicitamente che il ragionamentopresuntivo dedotto dall’amministrazione finanziaria poteva basarsi anchesu indizi che non fossero gravi, precisi e concordanti, o, comunque,sarebbe incorsa in una falsa applicazione della norma, esattamenteassunta nella enunciazione della fattispecie astratta, ma erroneamenteapplicata alla fattispecie concreta, laddove essa ha fondato la presunzionedi simulazione dei prezzi di vendita degli immobili oggetto di accertamentosu indizi privi di “gravità”, “precisione” e “concordanza”, sussumendo,cioè, sotto la previsione dell’art. 2729 c.c., fatti privi dei caratteri legali.Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/20262.- La censura presenta profili sia d’inammissibilità che diinfondatezza.Ed invero, come può agevolmente desumersi dalla lettura e disaminadelle pagg. 21-26 del ricorso introduttivo del presente giudizio dilegittimità, il motivo si appunta sulla ricostruzione del fatto e sullavalutazione delle risultanze probatorie operata dalla CTR dell’Emilia-Romagna, alla quale la contribuente tenta di contrapporre una letturaalternativa del compendio istruttorio (particolarmente con riguardo aglielementi che sono stati reputati dalla Corte di merito valevoli ariconoscere, a carico dell’odierna ricorrente, la sussistenza di ricavi nondichiarati), senza tener conto che il motivo di ricorso per cassazione nonpuò mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e delconvincimento del giudice di merito volta all’ottenimento di una nuovapronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione(Cass. civ., Sez.

U, sentenza n. 24148 del 25 ottobre 2013, nonché Cass.civ., Sez. 2, ordinanza n. 10927 del 23 aprile 2024, secondo cui, in temadi ricorso per cassazione, deve ritenersi inammissibile il motivo diimpugnazione con cui la parte ricorrente sostengaun’alternativa ricostruzione della vicenda fattuale, pur ove risultinoallegati al ricorso gli atti processuali sui quali fonda la propria diversainterpretazione, essendo precluso nel giudizio di legittimità un vaglio cheriporti a un nuovo apprezzamento del complesso istruttorio nel suoinsieme).Non è possibile, dunque, proporre un apprezzamento diverso ealternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui l’esame deglielementi istruttori, come la scelta di quelli ritenuti più idonei a sorreggerela motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice delmerito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fontedi prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello diindicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto adiscutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive,dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che,Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibilicon la decisione adottata (Cass. civ., Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24maggio 2006; conf.

Cass. civ., Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23 maggio2014; Cass. civ., Sez.

L, Sentenza n. 13485 del 13 giugno 2014).Del resto, questa Corte ha più volte affermato che le espressioniviolazione o falsa applicazione di legge, di cui all’art. 360, comma 1, n. 3c.p.c., descrivono i due momenti in cui si articola il giudizio di diritto: a)quello concernente la ricerca e l’interpretazione della norma ritenutaregolatrice del caso concreto; b) quello afferente all’applicazione dellanorma stessa una volta correttamente individuata ed interpretata.

Il viziodi violazione di legge investe immediatamente la regola di diritto,risolvendosi nella negazione o affermazione erronea della esistenza oinesistenza di una norma, ovvero nell’attribuzione ad essa di un contenutoche non possiede, avuto riguardo alla fattispecie in essa delineata; il viziodi falsa applicazione di legge consiste, o nell’assumere la fattispecieconcreta giudicata sotto una norma che non le si addice, perché lafattispecie astratta da essa prevista - pur rettamente individuata einterpretata - non è idonea a regolarla, o nel trarre dalla norma, inrelazione alla fattispecie concreta, conseguenze giuridiche checontraddicano la pur corretta sua interpretazione.

Non rientra nell’ambitoapplicativo dell’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c. l’allegazione di un’erronearicognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causache è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce allatipica valutazione del giudice di merito, sottratta perciò al sindacato dilegittimità (Cass. civ., Sez. 1, ordinanza n. 640 del 14 gennaio 2019; conf.Cass. civ., Sez. 3, sentenza n. 7187 del 4 marzo 2022).Peraltro, la censura esibisce anche un profilo di evidente infondatezzain quanto, come chiarito da questa Corte regolatrice, «Nell’ipotesi dicontestazione di maggiori ricavi derivanti dalla cessione di beni immobili,la reintroduzione, con effetto retroattivo, della presunzione semplice, aisensi dell’art. 24, comma 5, della l. n. 88 del 2009 (legge comunitaria2008), che ha modificato l’art. 39 del d.P.R. n. 600 del 1973 e l’art. 54 delNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026d.P.R. n. 633 del 1972, sopprimendo la presunzione legale (relativa) dicorrispondenza del prezzo della compravendita al valore normale delbene, introdotta dall’art. 35 del d.l. n. 223 del 2006, conv. in l. n. 248 del2006, non impedisce al giudice tributario di fondare il proprioconvincimento su di un unico elemento, purché dotato dei requisiti diprecisione e di gravità, elemento che non può, tuttavia, essere costituitodai soli valori OMI, che devono essere corroborati da ulteriori indizi, ondenon incorrere nel divieto di "presumptio de presumpto".» (Cass. civ., Sez.5, Ordinanza n. 2155 del 25 gennaio 2019).In particolare, nella specie, la CTR ha chiarito di aver fondato il proprioconvincimento non soltanto sullo scostamento rispetto ai valori OMI, maaltresì sulla base dell’evidente antieconomicità delle operazioni immobiliarirealizzate dalla contribuente, caratterizzata dalla presenza di ricavidichiarati in misura inferiore al costo del venduto e con una redditivitàinferiore all’1% (uno percento), come può desumersi dalla seconda paginadella sentenza impugnata.Aggiungasi a ciò, come i valori OMI indicati dalla contribuente nontrovino riscontro alcuno, né, del resto, nel ricorso introduttivo del presentegiudizio di legittimità, la contribuente medesima si è minimamentepremurata di fornire specifica indicazione della fonte dalla quale hadesunto i predetti valori.3.- Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 4), c.p.c., la nullità della sentenza per motivazione omessao apparente con riguardo agli elementi di prova addotti a sostegno degliassunti della contribuente.Sostiene, al riguardo, che la CTR di Bologna sarebbe incorsa in un viziodi omessa motivazione o di motivazione apparente laddove non ha in alcunmodo considerato, neanche implicitamente, i numerosi fatti storicisecondari allegati dalla società odierna ricorrente a fondamento dei motividel ricorso introduttivo del giudizio di primo grado e dell’atto dicontrodeduzioni all’appello.Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026Evidenzia, ancora, che tali fatti secondari comproverebbero il fattogiuridico principale dal cui positivo accertamento doveva dipendere l’esitoa lei favorevole del giudizio d’appello e, cioè, la genuinità dei prezzi didichiarati nelle compravendite esaminate.

Infatti, laddove il giudice dimerito non fa riferimento alle prove, ai criteri di loro valutazione, alle loroinferenze e ad eventuali comparazioni tra risultanze contrastanti,ricorrerebbe, secondo la prospettazione della contribuente, un vizioradicale concernente la motivazione, stante la sua assenza, ovvero la suainconsistenza e radicale incongruenza con il materiale offerto nelprocesso: tale vizio sarebbe valorizzabile nel quadro della violazione delleregole processuali ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c..4.- Anche tale censura presenta profili sia d’inammissibilità che diinfondatezza.Ed invero, essa risulta anzitutto inammissibile perché in patentecontrasto con l’orientamento consolidato secondo cui «la scelta, tra levarie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere lamotivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice delmerito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fontedi prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello diindicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto adiscutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive,dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che,sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibilicon la decisione adottata» (cfr., ex permultis, Cass. civ., Sez. 3, Sentenzan. 12362 del 24 maggio 2006; conf.

Cass. civ., Sez. 1, Sentenza n. 11511del 23 maggio 2014; Cass. civ., Sez.

L, Sentenza n. 13485 del 13 giugno2014).In secondo luogo, la censura esibisce anch’essa un profilo diinfondatezza, laddove trascura, con tutta evidenza, la presenza di unamotivazione che attinge senz’altro il cd. minimo costituzionale.Ed invero, come chiarito sempre da questa Corte regolatrice, «Inseguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., dispostaNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure dicontraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di meritoimpugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione restacircoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale»richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora lamotivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero sifondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti, o risultiperplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga daltesto della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con lerisultanze processuali.» [Cass. civ., Sez. 1, ordinanza n. 7090 del 3 marzo2022; cfr., altresì, in senso sostanzialmente conforme Cass. civ., Sez. 6-3, ordinanza n. 22598 del 25 settembre 2018, secondo cui «In seguitoalla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art.54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, nonè più deducibile quale vizio di legittimità il semplice difetto di sufficienzadella motivazione, ma i provvedimenti giudiziari non si sottraggonoall’obbligo di motivazione previsto in via generale dall’art. 111, sestocomma, Cost. e, nel processo civile, dall’art. 132, secondo comma, n. 4,c.p.c..

Tale obbligo è violato qualora la motivazione sia totalmentemancante o meramente apparente, ovvero essa risulti del tutto inidoneaad assolvere alla funzione specifica di esplicitare le ragioni della decisione(per essere afflitta da un contrasto irriducibile tra affermazioniinconciliabili oppure perché perplessa ed obiettivamente incomprensibile)e, in tal caso, si concreta una nullità processuale deducibile in sede dilegittimità ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c..»].In particolare, giova rammentare che questa Corte, a sezioni unite, hachiarito che, dopo la riforma dell’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., operatadalla l. n. 134 del 2012, il sindacato sulla motivazione da parte dellacassazione è consentito solo quando l’anomalia motivazionale si tramutiin violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinenteall’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo dellaNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanzeprocessuali; in tale prospettiva detta anomalia si esaurisce nella“mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella“motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioniinconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamenteincomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di“sufficienza” della motivazione (cfr. Cass. civ., Sez.

U, sentenza n. 8053del 7 aprile 2014).Nel caso di specie, la grave anomalia motivazionale non esiste, perchéla CTR dell’Emilia-Romagna ha senz’altro motivato in relazione alle ragionivalevoli ad integrare gli elementi presuntivi idonei a legittimarel’accertamento da parte dell’amministrazione finanziaria e la conseguentepretesa impositiva (presunzioni consistenti nella redditività estremamentescarsa delle operazioni immobiliari realizzate dalla società contribuente,nella conseguente antieconomicità delle stesse e nella divergenza tra ivalori OMI accertati dall’amministrazione finanziaria per immobili analoghie vicini a quelli edificati dalla [OSCURATO:SOCIETA]. in liquidazione e i valori relativi aiprezzi dichiarati da quest’ultima).Pertanto, la motivazione della sentenza impugnata non risulta viziatada apparenza, né risulta manifestamente illogica ed è senz’altro idonea adintegrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla suadecisione (cfr. Cass. civ., Sez.

U, Sentenza n. 8053 del 7 aprile 2014).5.- Con il terzo (e ultimo) motivo, la ricorrente denuncia, ai sensidell’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., l’omesso esame di fatti decisivi peril giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti.Sostiene, in particolare, che la CTR non avrebbe esaminato fatti storicisecondari allegati a fondamento dei motivi del ricorso introduttivo delgiudizio di primo grado e dell’atto di controdeduzioni all’appello [quali lalettera della Dirigenza Generale dell’istituto di credito del 31 ottobre 2012,la promessa di vendita Grifoni al prezzo di €. 159.000,00 (eurocentocinquantanovemila/00), i prospetti di calcolo dei valori OMI, leNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026fatture di acconto e saldo, la perizia giurata di stima analitica del geom.Amadori, le dichiarazioni di alcuni acquirenti, gli atti notarili e leplanimetrie di progetto e il contratto di mutuo relativo alla compravenditaGrifoni, tutti allegati all’avviso di accertamento e/o al ricorso introduttivodel giudizio di primo grado], che sono stati oggetto di discussione tra leparti e che sarebbero stati valevoli a comprovare il fatto giuridicoprincipale dal cui positivo accertamento doveva dipendere l’esito delgiudizio di appello in termini favorevoli alla società contribuente, ossia lagenuinità dei prezzi di vendita dichiarati nelle cinque compravenditeesaminate.6.- La censura è inammissibile.Ed invero, come chiarito da questa Corte regolatrice, il novellato art.360, n. 5), c.p.c. configura un vizio specifico relativo all’omesso esame diun fatto storico, principale o secondario, risultante dalla sentenza o dagliconsegue che non integra tale vizio l’omesso esame di elementi istruttori,ove il fatto storico rilevante sia stato comunque considerato dal giudice,ancorché la sentenza non dia conto di tutte le risultanze probatorie, nérileva, secondo la ratio della norma, il cattivo esercizio del potere divalutazione delle prove non legali da parte del giudice di merito (Cass.civ., Sez.

T, ordinanza n. 30837 del 30 novembre 2025; Cass. civ., Sez.2, ordinanza n. 17005 del 20 giugno 2024; Cass. civ., Sez. Cass. civ., Sez.2, ordinanza n. 27415 del 29 ottobre 2018).Orbene, con espresso riguardo alla fattispecie in esame, non è chi nonveda come i prezzi di compravendita desumibili dagli atti notarili, daicontratti preliminari, dalle fatture e dalle dichiarazioni degli acquirenti(prezzi, quindi, corrispondenti ai valori di ricavo dichiarati, come risultantidalla documentazione di cui la contribuente ha lamentato l’omesso esame)siano stati senz’altro considerati dalla CTR la quale, tuttavia, li ha ritenutinon attendibili in quanto palesemente antieconomici, in ragione dellapercentuale di redditività estremamente bassa e pari a remunerare il costodel venduto in misura addirittura inferiore all’1% (uno percento).Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026Non sussiste, pertanto, alcun omesso esame di fatti decisivi per ilgiudizio e che abbiano formato oggetto di discussione tra le parti, giacchéi valori desumibili dalla documentazione di cui si tratta sono statiadeguatamente considerati dalla Corte di merito.

Dunque, il motivotradisce, ancora una volta, il tentativo della ricorrente di sindacare laricostruzione fattuale e la valutazione degli elementi probatori addottisostegno della pretesa impositiva, così come operate dalla CTR e, indefinitiva, gli esiti degli accertamenti in fatto il cui scrutinio è precluso insede di legittimità, come più volte chiarito da questa Corte di legittimitàcon i precedenti ai quali si è già sopra fatto ampio riferimento.7.- In conclusione, alla stregua delle considerazioni finora sviluppate,il ricorso deve essere respinto e la società ricorrente condannata alpagamento delle spese processuali nella misura liquidata in dispositivo.8.- Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensidell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, daparte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.MLa Corte Suprema di cassazioneRigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore dellacontroricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che siliquidano in complessivi €. 5.900,00 (euro cinquemilanovecento/00), oltrespese prenotate a debito.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dàparte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stessoart. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria,in data 29 ottobre 2025.Il PresidenteP.Q.MLa Corte Suprema di cassazioneRigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore dellacontroricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che siliquidano in complessivi €. 5.900,00 (euro cinquemilanovecento/00), oltrespese prenotate a debito.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dàparte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stessoart. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria,in data 29 ottobre 2025.Il Presidente

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
Indagini bancarie.ORDINANZAsul ricorso (iscritto al n. 27434/2017 R.G.) proposto da:[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliata presso gliindirizzi p.e.c. di questi ultimi;- ricorrente -controAGENZIA DELLE ENTRATE, rappresentata e difesa dall’AvvocaturaGenerale dello Stato e domiciliata “ope legis” presso l’indirizzo p.e.c. diquest’ultima;- controricorrente -avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA]Emilia-Romagna (Bologna) n. 1571/9/2017, pubblicata il 18 maggio2017;udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 29ottobre 2025, dal Consigliere relatore dott. [OSCURATO:PERSONA];1.- In punto di fatto e limitando l’esposizione alle sole circostanze rilevantiin questa sede, si osserva che l’amministrazione finanziaria eseguivacontrollo fiscale sulla [OSCURATO:SOCIETA]., esercente attività di lavori generali e diNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026costruzione di edifici. Da questo controllo, l’Agenzia delle Entrate,avvalendosi dei dati presenti nell’anagrafe tributaria e nella banca datiOMI, individuava operazioni di compravendita di immobili venduti con unoscarto tra prezzo dichiarato, valore dei mutui e valori OMI. Veniva pertantoacquisita tutta la documentazione fornita dall’istituto di credito erogatoredei finanziamenti. Quindi, l’amministrazione finanziaria inviava alla societàun questionario con cui chiedeva di indicare il costo storico relativo alleunità immobiliari compravendute negli anni 2007-2008, i metri quadrati ditutti gli immobili compravenduti, nonché l’ammontare in dettaglio dellerimanenze iniziali e finali dei prodotti in corso di lavorazione, delle materieprime e del consumo merci.Dall’analisi e dai confronti effettuati dall’amministrazione finanziariaemergeva che tra il venditore e i compratori degli immobili erano staticoncordati corrispettivi superiori rispetto a quelli dichiarati. Circal’incongruenza del valore dichiarato veniva riscontrata anche l’esiguitàdell’utile contabile relativo all’intera operazione e l’importo complessivo deiricavi ammontante a €. 1.163.000,00 (eurounmilionecentosessantatremila/00) a tutto il 2008, mentre i costi dicostruzione erano di €. 1.162.819,00(unmilionecentosessantaduemilaottocentodiciannove /00). Perciò,l’amministrazione finanziaria non riteneva giustificata una condotta diimpresa lontana dalle logiche imprenditoriali, svolta in modoantieconomico ed in conflitto con i criteri di ragionevolezza.Dagli accertamenti eseguiti ed illustrati dall’amministrazione finanziariaemergeva che il totale dei ricavi non dichiarati dalla società nel periodo diimposta 2007 ammontava ad €. 310.714,99 (eurotrecentodiecimilasettecentoquattordici/99).Veniva pertanto rettificata la dichiarazione dei redditi della contribuenterecuperando a tassazione IRES, IRAP e IVA il maggior imponibile eirrogando le connesse sanzioni.2.- La contribuente proponeva pertanto ricorso dinanzi alla CTP di Forlì,la quale lo accoglieva con la seguente motivazione: «Il ricorso è fondato eNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026deve pertanto essere accolto. L’accertamento del merito della vicendapresuppone che questa Commissione individui il parametro di valutazionedei fatti in contestazione al fine di pervenire all’individuazione del prezzodella compravendita effettivamente pattuito tra le parti negoziali. Infatticon riguardo al contestato mal governo da parte dell’Ufficio dei valori OMI,occorre rilevare che correttamente l’Amministrazione non ha fondatol’accertamento su quanto dagli stessi emergente. La discrasia tra il prezzodichiarato ed i valori OMI ha innescato la doverosa istruttoria che si èsviluppata anche attraverso indagini espletate con l’acquisizione delladocumentazione bancaria, che ha fornito, secondo l’ente impositivo, ilsupporto alla prospettata evasione di imponibile da parte del contribuente.Allo stesso modo la valutazione in merito all’antieconomicitàdell’operazione commerciale di vendita ad un prezzo ritenuto pari oinferiore a quello di realizzazione del bene, può costituire il punto dipartenza di un approfondimento ma non il suo approdo, ciò sia perché taleconsiderazione presupporre la certezza in ordine ai costi sostenuti e siacomunque perché il prezzo di vendita di un’unità immobiliare è suscettibiledi oscillazioni determinate da specifiche variabili non predeterminabili,oggettive quali per esempio la collocazione dell’appartamento, la suaesposizione ovvero la contrazione del mercato immobiliare, e/o soggettivequali per esempio la necessità per il venditore di monetizzare, ecc. Agiudizio della Commissione non può che assumere valore decisivo, nel casodi specie, la esplicitata volontà delle parti recepita nell’accordo preliminareche indica, contrariamente a quanto sostenuto dall’Amministrazionefinanziaria, che il prezzo pattuito per la vendita dell’immobile dai contraentiBrighi e Grifoni è stato di E.159.000,00. È pur vero che in una nota in calceal prospetto relativo all’istruttoria effettuata dal funzionario della banca sifa riferimento ad un preliminare dell’importo di E.170.000,00, maquest’ultimo atto non è stato acquisito (l’unica promessa di venditaallegata in atti con parti Brighi-Grifoni riporta, come anticipato, ilcorrispettivo di E.159.000,00). Non può infatti dubitarsi al riguardo delvalore vincolante, per quanto attiene gli elementi ivi rappresentati,Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026dell’unico negozio giuridico rinvenuto, al punto che l’eventualeripensamento di uno dei promittenti può essere surrogato attraversol’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, senza che lavolontà pattizia possa essere etero integrata. Si vuole dire, in sostanza,che una volta acquisito un atto negoziale conforme ai requisiti stabilitidall’art. 1325 cc, quanto ivi espresso, se non invalidato attraverso i rimediprevisti dall’ordimento, deve essere considerato rappresentativodell’effettiva volontà dei soggetti contrattuali e come tale deve esserevalutato. Agli atti di causa è stato allegato un unico documento,apparentemente sottoscritto dalle due parti, indicato quale promessa dicompravendita del bene oggetto della transazione sub 1) che riporta qualeprezzo di vendita la somma di E.159.000,00. Non essendo stati fornitielementi dimostrativi idonei a confutare quanto rappresentato in tale attodalle parti, si deve concludere che quella indicazione rispondesse alla loroeffettiva volontà. Non deve infine essere trascurato che relativamente atale bene immobile, il valore OMI è addirittura inferiore a prezzo riportatonella promessa di vendita. Ne discende altresì l’infondatezza della pretesaimpositiva anche in relazione alle altre vendite, atteso che il corrispettivodi queste era stato determinato dall’Agenzia per relationem.».3.- L’Agenzia delle Entrate proponeva appello avverso la decisione dellaCTP di Forlì, insistendo nella legittimità e correttezza del proprioaccertamento e rilevando l’illegittimità ed erroneità della motivazione dellasentenza dei primi giudici. In particolare, evidenziava come la condottadella contribuente fosse risultata fortemente antieconomica, a fronte dicosti complessivi di costruzione pari a €. 1.162.819,00(unmilionecentosessantaduemilaottocentodiciannove/00) edell’ammontare dei ricavi totali dichiarati, pari ad €. 1.163.000,00 (eurounmilionecentosessantatremila/00).Con la sentenza impugnata, la CTR ha accolto l’appellodell’amministrazione finanziaria con la seguente motivazione: «I ricavivenivano dunque dichiarati in misura inferiore al costo del venduto con unaredditività esigua pari allo 0,99%. Gli immobili evidentemente sono statiNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026venduti con esiguo ricarico, a prezzi con poco margine. La redditività,secondo l’Ufficio è risultata evidentemente troppo scarsa rispetto ai datidello Studio di settore applicato alla [OSCURATO:SOCIETA] ha anche confrontatogli atti di compravendita di immobili analoghi a quelli presi in esame vicinia quelli costruiti dalla società Feba, individuando un valore per mq.compreso tra euro 2272,72 e 2719,51 nella zona interessata, valoricompatibili con quelli accertati dall’Ufficio di euro 2500,73 superiore alcorrispettivo medio dichiarato dalla srl pari a euro/mq 2196,70. Ladivergenza tra il corrispettivo pattuito e il valore dell’immobile trasferitointegra evidentemente la prova del fatto noto e trattandosi di presunzione,dalla prova di tali divergenze deriva anche la fittizietà o comunque la nonadeguatezza del corrispettivo. I primi giudici non hanno analizzatosufficientemente gli elementi probatori acquisiti dall’Ufficio con il massimodi ragionevole attendibilità ed hanno valutato, errando, l’elemento dellaantieconomicità solo come punto di partenza di un approfondimentoulteriore. Il comportamento antieconomico del contribuente che, inassenza di idonee e comprovate giustificazioni, applica una percentuale diricarico bassa rispetto alla media di settore, costituisce un atteggiamentoassolutamente contrario ai canoni dell’economia tanto da poter esserequalificato come grave indizio di evasione e rendere pienamente legittimol’accertamento dell’Ufficio per il recupero delle imposte. Nel casoconsiderato è stato quindi lecito dubitare della veridicità delle operazionidichiarate e desumere ricavi e prezzi diversi. Si rileva, tra l’altro, che ilvalore OMI anche se non si può più considerare presunzione legale, è pursempre un indizio che unito ad altri può essere utilizzato dall’Ufficio comepresunzione semplice, ai fini probatori. Tali indizi sono superabili solomediante argomentazioni fondate, razionali e probanti della società incontrasto con le valutazioni dell’Ufficio. Infatti, una volta contestata laantieconomicità di un’operazione posta in essere dalla società, rimaneonere del contribuente dimostrare, con argomenti plausibili, la liceitàfiscale della operazione. Con la circostanza della antieconomicità dellaoperazione, l’Ufficio ha ricostruito induttivamente il volume di affari eNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026recuperato le maggiori imposte dovute. L’accertamento è legittimo, inquanto l’Ufficio, applicando i parametri presuntivi in relazione alla specificasituazione della srl., non ha ritenuto del tutto fondate le giustificazioniaddotte dalla srl che non hanno contrastato sufficientemente la tesidell’Ufficio impositore. A parere di questo Collegio tributario regionale econtrariamente a quanto affermato dai primi giudici, l’Ufficio hacorrettamente applicato i parametri presuntivi che hanno legittimato ilproprio potere di accertamento. Correttamente e legittimamente l’Ufficioha fondato il proprio accertamento innescando una ragionevole edapprofondita istruttoria che si è evidentemente sviluppata attraversoindagini con la acquisizione di tutta quella documentazione utile asupportare la propria pretesa.».4.- Avverso la menzionata sentenza d’appello, la contribuente societàmotivi.5.- L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1.- Con il primo motivo, la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 3), c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 39,comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 600 del 1973, dell’art. 54, comma 2, deld.P.R. n. 633 del 1972, degli artt. 1362, 1366, 1417, 2697, 2727 e 2729c.c., nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c.Sostiene che, a fronte di dati documentali certi che avrebberodimostrato con evidenza l’assenza di qualsivoglia “accordo simulatorio”,alcuna prova di segno contrario sarebbe stata offerta dall’amministrazionefinanziaria, a sostegno della pretesa simulazione del prezzo di venditadegli immobili oggetto di accertamento. Infatti, secondo la prospettazionedella società contribuente, essa avrebbe “incontrastabilmente” dimostratonon solo la sussistenza di una concordanza dei prezzi dichiarati [valoremedio pari ad €. 2.196,60 (euro duemilacentonovantasei/60) al metroquadrato] con i valori OMI [valori da un minimo di €. 1.540,00 (euromillecinquecentoquaranta/00) al metro quadrato ad un massimo di €.Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/20261.980,00 (euro millenovecentottanta/00) al metro quadrato], ma altresìche l’attività d’impresa rispondeva a criteri di “logica economica”funzionale ai meccanismi del mercato e di un regime di libera concorrenza(“prudenziale” ricerca della minimizzazione delle perdite future attraversola vendita “sulla carta” di alcuni appartamenti essendo il “primointervento” della società contribuente nel settore dell’edilizia residenzialee “ragionevole” tentativo di promuovere l’”immagine” dell’azienda nelmercato locale dell’edilizia abitativa) e che la Direzione Generale delCredito di Romagna, ossia la medesima “fonte” che aveva fornitoall’amministrazione finanziaria l’unico indizio di anomalie che facevapresumere la simulazione del prezzo di una delle cinque compravenditeoggetto di accertamento (cioè la compravendita Grifoni), avevainconfutabilmente sconfessato il “valore” e la “portata dimostrativa” dellapresunzione di corrispondenza del valore di €. 170.000,00 (eurocentosettantamila/00), cioè di €. 2.500,73 (euro duemilacinquecento/73)al metro quadrato, con l’effettivo corrispettivo sia della compravenditaGrifoni che, per relationem, delle altre compravendite prese in esame.Per l’effetto, la sussistenza di un dissimulato prezzo delle suddettecompravendite sarebbe rimasta, nell’avviso di accertamento e nelpresente giudizio, al livello di una mera asserzione sfornita del benchéminimo elemento di riscontro sul piano probatorio. Ciò considerato e inrelazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., la CTR avrebbe direttamenteviolato l’art. 2729 c.c. deliberando implicitamente che il ragionamentopresuntivo dedotto dall’amministrazione finanziaria poteva basarsi anchesu indizi che non fossero gravi, precisi e concordanti, o, comunque,sarebbe incorsa in una falsa applicazione della norma, esattamenteassunta nella enunciazione della fattispecie astratta, ma erroneamenteapplicata alla fattispecie concreta, laddove essa ha fondato la presunzionedi simulazione dei prezzi di vendita degli immobili oggetto di accertamentosu indizi privi di “gravità”, “precisione” e “concordanza”, sussumendo,cioè, sotto la previsione dell’art. 2729 c.c., fatti privi dei caratteri legali.Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/20262.- La censura presenta profili sia d’inammissibilità che diinfondatezza.Ed invero, come può agevolmente desumersi dalla lettura e disaminadelle pagg. 21-26 del ricorso introduttivo del presente giudizio dilegittimità, il motivo si appunta sulla ricostruzione del fatto e sullavalutazione delle risultanze probatorie operata dalla CTR dell’Emilia-Romagna, alla quale la contribuente tenta di contrapporre una letturaalternativa del compendio istruttorio (particolarmente con riguardo aglielementi che sono stati reputati dalla Corte di merito valevoli ariconoscere, a carico dell’odierna ricorrente, la sussistenza di ricavi nondichiarati), senza tener conto che il motivo di ricorso per cassazione nonpuò mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e delconvincimento del giudice di merito volta all’ottenimento di una nuovapronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione(Cass. civ., Sez. U, sentenza n. 24148 del 25 ottobre 2013, nonché Cass.civ., Sez. 2, ordinanza n. 10927 del 23 aprile 2024, secondo cui, in temadi ricorso per cassazione, deve ritenersi inammissibile il motivo diimpugnazione con cui la parte ricorrente sostengaun’alternativa ricostruzione della vicenda fattuale, pur ove risultinoallegati al ricorso gli atti processuali sui quali fonda la propria diversainterpretazione, essendo precluso nel giudizio di legittimità un vaglio cheriporti a un nuovo apprezzamento del complesso istruttorio nel suoinsieme).Non è possibile, dunque, proporre un apprezzamento diverso ealternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui l’esame deglielementi istruttori, come la scelta di quelli ritenuti più idonei a sorreggerela motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice delmerito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fontedi prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello diindicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto adiscutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive,dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che,Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibilicon la decisione adottata (Cass. civ., Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24maggio 2006; conf. Cass. civ., Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23 maggio2014; Cass. civ., Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13 giugno 2014).Del resto, questa Corte ha più volte affermato che le espressioniviolazione o falsa applicazione di legge, di cui all’art. 360, comma 1, n. 3c.p.c., descrivono i due momenti in cui si articola il giudizio di diritto: a)quello concernente la ricerca e l’interpretazione della norma ritenutaregolatrice del caso concreto; b) quello afferente all’applicazione dellanorma stessa una volta correttamente individuata ed interpretata. Il viziodi violazione di legge investe immediatamente la regola di diritto,risolvendosi nella negazione o affermazione erronea della esistenza oinesistenza di una norma, ovvero nell’attribuzione ad essa di un contenutoche non possiede, avuto riguardo alla fattispecie in essa delineata; il viziodi falsa applicazione di legge consiste, o nell’assumere la fattispecieconcreta giudicata sotto una norma che non le si addice, perché lafattispecie astratta da essa prevista - pur rettamente individuata einterpretata - non è idonea a regolarla, o nel trarre dalla norma, inrelazione alla fattispecie concreta, conseguenze giuridiche checontraddicano la pur corretta sua interpretazione. Non rientra nell’ambitoapplicativo dell’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c. l’allegazione di un’erronearicognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causache è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce allatipica valutazione del giudice di merito, sottratta perciò al sindacato dilegittimità (Cass. civ., Sez. 1, ordinanza n. 640 del 14 gennaio 2019; conf.Cass. civ., Sez. 3, sentenza n. 7187 del 4 marzo 2022).Peraltro, la censura esibisce anche un profilo di evidente infondatezzain quanto, come chiarito da questa Corte regolatrice, «Nell’ipotesi dicontestazione di maggiori ricavi derivanti dalla cessione di beni immobili,la reintroduzione, con effetto retroattivo, della presunzione semplice, aisensi dell’art. 24, comma 5, della l. n. 88 del 2009 (legge comunitaria2008), che ha modificato l’art. 39 del d.P.R. n. 600 del 1973 e l’art. 54 delNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026d.P.R. n. 633 del 1972, sopprimendo la presunzione legale (relativa) dicorrispondenza del prezzo della compravendita al valore normale delbene, introdotta dall’art. 35 del d.l. n. 223 del 2006, conv. in l. n. 248 del2006, non impedisce al giudice tributario di fondare il proprioconvincimento su di un unico elemento, purché dotato dei requisiti diprecisione e di gravità, elemento che non può, tuttavia, essere costituitodai soli valori OMI, che devono essere corroborati da ulteriori indizi, ondenon incorrere nel divieto di "presumptio de presumpto".» (Cass. civ., Sez.5, Ordinanza n. 2155 del 25 gennaio 2019).In particolare, nella specie, la CTR ha chiarito di aver fondato il proprioconvincimento non soltanto sullo scostamento rispetto ai valori OMI, maaltresì sulla base dell’evidente antieconomicità delle operazioni immobiliarirealizzate dalla contribuente, caratterizzata dalla presenza di ricavidichiarati in misura inferiore al costo del venduto e con una redditivitàinferiore all’1% (uno percento), come può desumersi dalla seconda paginadella sentenza impugnata.Aggiungasi a ciò, come i valori OMI indicati dalla contribuente nontrovino riscontro alcuno, né, del resto, nel ricorso introduttivo del presentegiudizio di legittimità, la contribuente medesima si è minimamentepremurata di fornire specifica indicazione della fonte dalla quale hadesunto i predetti valori.3.- Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 4), c.p.c., la nullità della sentenza per motivazione omessao apparente con riguardo agli elementi di prova addotti a sostegno degliassunti della contribuente.Sostiene, al riguardo, che la CTR di Bologna sarebbe incorsa in un viziodi omessa motivazione o di motivazione apparente laddove non ha in alcunmodo considerato, neanche implicitamente, i numerosi fatti storicisecondari allegati dalla società odierna ricorrente a fondamento dei motividel ricorso introduttivo del giudizio di primo grado e dell’atto dicontrodeduzioni all’appello.Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026Evidenzia, ancora, che tali fatti secondari comproverebbero il fattogiuridico principale dal cui positivo accertamento doveva dipendere l’esitoa lei favorevole del giudizio d’appello e, cioè, la genuinità dei prezzi didichiarati nelle compravendite esaminate. Infatti, laddove il giudice dimerito non fa riferimento alle prove, ai criteri di loro valutazione, alle loroinferenze e ad eventuali comparazioni tra risultanze contrastanti,ricorrerebbe, secondo la prospettazione della contribuente, un vizioradicale concernente la motivazione, stante la sua assenza, ovvero la suainconsistenza e radicale incongruenza con il materiale offerto nelprocesso: tale vizio sarebbe valorizzabile nel quadro della violazione delleregole processuali ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c..4.- Anche tale censura presenta profili sia d’inammissibilità che diinfondatezza.Ed invero, essa risulta anzitutto inammissibile perché in patentecontrasto con l’orientamento consolidato secondo cui «la scelta, tra levarie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere lamotivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice delmerito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fontedi prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello diindicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto adiscutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive,dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che,sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibilicon la decisione adottata» (cfr., ex permultis, Cass. civ., Sez. 3, Sentenzan. 12362 del 24 maggio 2006; conf. Cass. civ., Sez. 1, Sentenza n. 11511del 23 maggio 2014; Cass. civ., Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13 giugno2014).In secondo luogo, la censura esibisce anch’essa un profilo diinfondatezza, laddove trascura, con tutta evidenza, la presenza di unamotivazione che attinge senz’altro il cd. minimo costituzionale.Ed invero, come chiarito sempre da questa Corte regolatrice, «Inseguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., dispostaNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure dicontraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di meritoimpugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione restacircoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale»richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora lamotivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero sifondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti, o risultiperplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga daltesto della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con lerisultanze processuali.» [Cass. civ., Sez. 1, ordinanza n. 7090 del 3 marzo2022; cfr., altresì, in senso sostanzialmente conforme Cass. civ., Sez. 6-3, ordinanza n. 22598 del 25 settembre 2018, secondo cui «In seguitoalla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art.54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, nonè più deducibile quale vizio di legittimità il semplice difetto di sufficienzadella motivazione, ma i provvedimenti giudiziari non si sottraggonoall’obbligo di motivazione previsto in via generale dall’art. 111, sestocomma, Cost. e, nel processo civile, dall’art. 132, secondo comma, n. 4,c.p.c.. Tale obbligo è violato qualora la motivazione sia totalmentemancante o meramente apparente, ovvero essa risulti del tutto inidoneaad assolvere alla funzione specifica di esplicitare le ragioni della decisione(per essere afflitta da un contrasto irriducibile tra affermazioniinconciliabili oppure perché perplessa ed obiettivamente incomprensibile)e, in tal caso, si concreta una nullità processuale deducibile in sede dilegittimità ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c..»].In particolare, giova rammentare che questa Corte, a sezioni unite, hachiarito che, dopo la riforma dell’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., operatadalla l. n. 134 del 2012, il sindacato sulla motivazione da parte dellacassazione è consentito solo quando l’anomalia motivazionale si tramutiin violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinenteall’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo dellaNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanzeprocessuali; in tale prospettiva detta anomalia si esaurisce nella“mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella“motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioniinconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamenteincomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di“sufficienza” della motivazione (cfr. Cass. civ., Sez. U, sentenza n. 8053del 7 aprile 2014).Nel caso di specie, la grave anomalia motivazionale non esiste, perchéla CTR dell’Emilia-Romagna ha senz’altro motivato in relazione alle ragionivalevoli ad integrare gli elementi presuntivi idonei a legittimarel’accertamento da parte dell’amministrazione finanziaria e la conseguentepretesa impositiva (presunzioni consistenti nella redditività estremamentescarsa delle operazioni immobiliari realizzate dalla società contribuente,nella conseguente antieconomicità delle stesse e nella divergenza tra ivalori OMI accertati dall’amministrazione finanziaria per immobili analoghie vicini a quelli edificati dalla [OSCURATO:SOCIETA]. in liquidazione e i valori relativi aiprezzi dichiarati da quest’ultima).Pertanto, la motivazione della sentenza impugnata non risulta viziatada apparenza, né risulta manifestamente illogica ed è senz’altro idonea adintegrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla suadecisione (cfr. Cass. civ., Sez. U, Sentenza n. 8053 del 7 aprile 2014).5.- Con il terzo (e ultimo) motivo, la ricorrente denuncia, ai sensidell’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., l’omesso esame di fatti decisivi peril giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti.Sostiene, in particolare, che la CTR non avrebbe esaminato fatti storicisecondari allegati a fondamento dei motivi del ricorso introduttivo delgiudizio di primo grado e dell’atto di controdeduzioni all’appello [quali lalettera della Dirigenza Generale dell’istituto di credito del 31 ottobre 2012,la promessa di vendita Grifoni al prezzo di €. 159.000,00 (eurocentocinquantanovemila/00), i prospetti di calcolo dei valori OMI, leNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026fatture di acconto e saldo, la perizia giurata di stima analitica del geom.Amadori, le dichiarazioni di alcuni acquirenti, gli atti notarili e leplanimetrie di progetto e il contratto di mutuo relativo alla compravenditaGrifoni, tutti allegati all’avviso di accertamento e/o al ricorso introduttivodel giudizio di primo grado], che sono stati oggetto di discussione tra leparti e che sarebbero stati valevoli a comprovare il fatto giuridicoprincipale dal cui positivo accertamento doveva dipendere l’esito delgiudizio di appello in termini favorevoli alla società contribuente, ossia lagenuinità dei prezzi di vendita dichiarati nelle cinque compravenditeesaminate.6.- La censura è inammissibile.Ed invero, come chiarito da questa Corte regolatrice, il novellato art.360, n. 5), c.p.c. configura un vizio specifico relativo all’omesso esame diun fatto storico, principale o secondario, risultante dalla sentenza o dagliconsegue che non integra tale vizio l’omesso esame di elementi istruttori,ove il fatto storico rilevante sia stato comunque considerato dal giudice,ancorché la sentenza non dia conto di tutte le risultanze probatorie, nérileva, secondo la ratio della norma, il cattivo esercizio del potere divalutazione delle prove non legali da parte del giudice di merito (Cass.civ., Sez. T, ordinanza n. 30837 del 30 novembre 2025; Cass. civ., Sez.2, ordinanza n. 17005 del 20 giugno 2024; Cass. civ., Sez. Cass. civ., Sez.2, ordinanza n. 27415 del 29 ottobre 2018).Orbene, con espresso riguardo alla fattispecie in esame, non è chi nonveda come i prezzi di compravendita desumibili dagli atti notarili, daicontratti preliminari, dalle fatture e dalle dichiarazioni degli acquirenti(prezzi, quindi, corrispondenti ai valori di ricavo dichiarati, come risultantidalla documentazione di cui la contribuente ha lamentato l’omesso esame)siano stati senz’altro considerati dalla CTR la quale, tuttavia, li ha ritenutinon attendibili in quanto palesemente antieconomici, in ragione dellapercentuale di redditività estremamente bassa e pari a remunerare il costodel venduto in misura addirittura inferiore all’1% (uno percento).Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026Non sussiste, pertanto, alcun omesso esame di fatti decisivi per ilgiudizio e che abbiano formato oggetto di discussione tra le parti, giacchéi valori desumibili dalla documentazione di cui si tratta sono statiadeguatamente considerati dalla Corte di merito. Dunque, il motivotradisce, ancora una volta, il tentativo della ricorrente di sindacare laricostruzione fattuale e la valutazione degli elementi probatori addottisostegno della pretesa impositiva, così come operate dalla CTR e, indefinitiva, gli esiti degli accertamenti in fatto il cui scrutinio è precluso insede di legittimità, come più volte chiarito da questa Corte di legittimitàcon i precedenti ai quali si è già sopra fatto ampio riferimento.7.- In conclusione, alla stregua delle considerazioni finora sviluppate,il ricorso deve essere respinto e la società ricorrente condannata alpagamento delle spese processuali nella misura liquidata in dispositivo.8.- Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensidell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, daparte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026REPUBBLICA [OSCURATO:PERSONA] n. 27434/2017 R.G.Composta dagli [OSCURATO:PERSONA]: Cron.dott. [OSCURATO:PERSONA] FEDERICI                   - Presidente -Rep.dott. [OSCURATO:PERSONA] NONNO                              - Consigliere -A.C. 29 ottobre 2025dott. Roberto SUCCIO                            - Consigliere -dott.ssa [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA]             O  G G  E T  T O  :   I V A    -Operazioni imponibili- Consigliere - - Compravenditeimmobiliari -dott. [OSCURATO:PERSONA] GRAZIANO      - Consigliere [OSCURATO:PERSONA]./Est. - Accertamentoanalitico-induttivo -ha pronunciato la seguente Indagini bancarie.ORDINANZAsul ricorso (iscritto al n. 27434/2017 R.G.) proposto da:[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliata presso gliindirizzi p.e.c. di questi ultimi;- ricorrente -controAGENZIA DELLE ENTRATE, rappresentata e difesa dall’AvvocaturaGenerale dello Stato e domiciliata “ope legis” presso l’indirizzo p.e.c. diquest’ultima;- controricorrente -avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA]Emilia-Romagna (Bologna) n. 1571/9/2017, pubblicata il 18 maggio2017;udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 29ottobre 2025, dal Consigliere relatore dott. [OSCURATO:PERSONA];1.- In punto di fatto e limitando l’esposizione alle sole circostanze rilevantiin questa sede, si osserva che l’amministrazione finanziaria eseguivacontrollo fiscale sulla [OSCURATO:SOCIETA]., esercente attività di lavori generali e diNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026costruzione di edifici. Da questo controllo, l’Agenzia delle Entrate,avvalendosi dei dati presenti nell’anagrafe tributaria e nella banca datiOMI, individuava operazioni di compravendita di immobili venduti con unoscarto tra prezzo dichiarato, valore dei mutui e valori OMI. Veniva pertantoacquisita tutta la documentazione fornita dall’istituto di credito erogatoredei finanziamenti. Quindi, l’amministrazione finanziaria inviava alla societàun questionario con cui chiedeva di indicare il costo storico relativo alleunità immobiliari compravendute negli anni 2007-2008, i metri quadrati ditutti gli immobili compravenduti, nonché l’ammontare in dettaglio dellerimanenze iniziali e finali dei prodotti in corso di lavorazione, delle materieprime e del consumo merci.Dall’analisi e dai confronti effettuati dall’amministrazione finanziariaemergeva che tra il venditore e i compratori degli immobili erano staticoncordati corrispettivi superiori rispetto a quelli dichiarati. Circal’incongruenza del valore dichiarato veniva riscontrata anche l’esiguitàdell’utile contabile relativo all’intera operazione e l’importo complessivo deiricavi ammontante a €. 1.163.000,00 (eurounmilionecentosessantatremila/00) a tutto il 2008, mentre i costi dicostruzione erano di €. 1.162.819,00(unmilionecentosessantaduemilaottocentodiciannove /00). Perciò,l’amministrazione finanziaria non riteneva giustificata una condotta diimpresa lontana dalle logiche imprenditoriali, svolta in modoantieconomico ed in conflitto con i criteri di ragionevolezza.Dagli accertamenti eseguiti ed illustrati dall’amministrazione finanziariaemergeva che il totale dei ricavi non dichiarati dalla società nel periodo diimposta 2007 ammontava ad €. 310.714,99 (eurotrecentodiecimilasettecentoquattordici/99).Veniva pertanto rettificata la dichiarazione dei redditi della contribuenterecuperando a tassazione IRES, IRAP e IVA il maggior imponibile eirrogando le connesse sanzioni.2.- La contribuente proponeva pertanto ricorso dinanzi alla CTP di Forlì,la quale lo accoglieva con la seguente motivazione: «Il ricorso è fondato eNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026deve pertanto essere accolto. L’accertamento del merito della vicendapresuppone che questa Commissione individui il parametro di valutazionedei fatti in contestazione al fine di pervenire all’individuazione del prezzodella compravendita effettivamente pattuito tra le parti negoziali. Infatticon riguardo al contestato mal governo da parte dell’Ufficio dei valori OMI,occorre rilevare che correttamente l’Amministrazione non ha fondatol’accertamento su quanto dagli stessi emergente. La discrasia tra il prezzodichiarato ed i valori OMI ha innescato la doverosa istruttoria che si èsviluppata anche attraverso indagini espletate con l’acquisizione delladocumentazione bancaria, che ha fornito, secondo l’ente impositivo, ilsupporto alla prospettata evasione di imponibile da parte del contribuente.Allo stesso modo la valutazione in merito all’antieconomicitàdell’operazione commerciale di vendita ad un prezzo ritenuto pari oinferiore a quello di realizzazione del bene, può costituire il punto dipartenza di un approfondimento ma non il suo approdo, ciò sia perché taleconsiderazione presupporre la certezza in ordine ai costi sostenuti e siacomunque perché il prezzo di vendita di un’unità immobiliare è suscettibiledi oscillazioni determinate da specifiche variabili non predeterminabili,oggettive quali per esempio la collocazione dell’appartamento, la suaesposizione ovvero la contrazione del mercato immobiliare, e/o soggettivequali per esempio la necessità per il venditore di monetizzare, ecc. Agiudizio della Commissione non può che assumere valore decisivo, nel casodi specie, la esplicitata volontà delle parti recepita nell’accordo preliminareche indica, contrariamente a quanto sostenuto dall’Amministrazionefinanziaria, che il prezzo pattuito per la vendita dell’immobile dai contraentiBrighi e Grifoni è stato di E.159.000,00. È pur vero che in una nota in calceal prospetto relativo all’istruttoria effettuata dal funzionario della banca sifa riferimento ad un preliminare dell’importo di E.170.000,00, maquest’ultimo atto non è stato acquisito (l’unica promessa di venditaallegata in atti con parti Brighi-Grifoni riporta, come anticipato, ilcorrispettivo di E.159.000,00). Non può infatti dubitarsi al riguardo delvalore vincolante, per quanto attiene gli elementi ivi rappresentati,Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026dell’unico negozio giuridico rinvenuto, al punto che l’eventualeripensamento di uno dei promittenti può essere surrogato attraversol’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, senza che lavolontà pattizia possa essere etero integrata. Si vuole dire, in sostanza,che una volta acquisito un atto negoziale conforme ai requisiti stabilitidall’art. 1325 cc, quanto ivi espresso, se non invalidato attraverso i rimediprevisti dall’ordimento, deve essere considerato rappresentativodell’effettiva volontà dei soggetti contrattuali e come tale deve esserevalutato. Agli atti di causa è stato allegato un unico documento,apparentemente sottoscritto dalle due parti, indicato quale promessa dicompravendita del bene oggetto della transazione sub 1) che riporta qualeprezzo di vendita la somma di E.159.000,00. Non essendo stati fornitielementi dimostrativi idonei a confutare quanto rappresentato in tale attodalle parti, si deve concludere che quella indicazione rispondesse alla loroeffettiva volontà. Non deve infine essere trascurato che relativamente atale bene immobile, il valore OMI è addirittura inferiore a prezzo riportatonella promessa di vendita. Ne discende altresì l’infondatezza della pretesaimpositiva anche in relazione alle altre vendite, atteso che il corrispettivodi queste era stato determinato dall’Agenzia per relationem.».3.- L’Agenzia delle Entrate proponeva appello avverso la decisione dellaCTP di Forlì, insistendo nella legittimità e correttezza del proprioaccertamento e rilevando l’illegittimità ed erroneità della motivazione dellasentenza dei primi giudici. In particolare, evidenziava come la condottadella contribuente fosse risultata fortemente antieconomica, a fronte dicosti complessivi di costruzione pari a €. 1.162.819,00(unmilionecentosessantaduemilaottocentodiciannove/00) edell’ammontare dei ricavi totali dichiarati, pari ad €. 1.163.000,00 (eurounmilionecentosessantatremila/00).Con la sentenza impugnata, la CTR ha accolto l’appellodell’amministrazione finanziaria con la seguente motivazione: «I ricavivenivano dunque dichiarati in misura inferiore al costo del venduto con unaredditività esigua pari allo 0,99%. Gli immobili evidentemente sono statiNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026venduti con esiguo ricarico, a prezzi con poco margine. La redditività,secondo l’Ufficio è risultata evidentemente troppo scarsa rispetto ai datidello Studio di settore applicato alla [OSCURATO:SOCIETA] ha anche confrontatogli atti di compravendita di immobili analoghi a quelli presi in esame vicinia quelli costruiti dalla società Feba, individuando un valore per mq.compreso tra euro 2272,72 e 2719,51 nella zona interessata, valoricompatibili con quelli accertati dall’Ufficio di euro 2500,73 superiore alcorrispettivo medio dichiarato dalla srl pari a euro/mq 2196,70. Ladivergenza tra il corrispettivo pattuito e il valore dell’immobile trasferitointegra evidentemente la prova del fatto noto e trattandosi di presunzione,dalla prova di tali divergenze deriva anche la fittizietà o comunque la nonadeguatezza del corrispettivo. I primi giudici non hanno analizzatosufficientemente gli elementi probatori acquisiti dall’Ufficio con il massimodi ragionevole attendibilità ed hanno valutato, errando, l’elemento dellaantieconomicità solo come punto di partenza di un approfondimentoulteriore. Il comportamento antieconomico del contribuente che, inassenza di idonee e comprovate giustificazioni, applica una percentuale diricarico bassa rispetto alla media di settore, costituisce un atteggiamentoassolutamente contrario ai canoni dell’economia tanto da poter esserequalificato come grave indizio di evasione e rendere pienamente legittimol’accertamento dell’Ufficio per il recupero delle imposte. Nel casoconsiderato è stato quindi lecito dubitare della veridicità delle operazionidichiarate e desumere ricavi e prezzi diversi. Si rileva, tra l’altro, che ilvalore OMI anche se non si può più considerare presunzione legale, è pursempre un indizio che unito ad altri può essere utilizzato dall’Ufficio comepresunzione semplice, ai fini probatori. Tali indizi sono superabili solomediante argomentazioni fondate, razionali e probanti della società incontrasto con le valutazioni dell’Ufficio. Infatti, una volta contestata laantieconomicità di un’operazione posta in essere dalla società, rimaneonere del contribuente dimostrare, con argomenti plausibili, la liceitàfiscale della operazione. Con la circostanza della antieconomicità dellaoperazione, l’Ufficio ha ricostruito induttivamente il volume di affari eNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026recuperato le maggiori imposte dovute. L’accertamento è legittimo, inquanto l’Ufficio, applicando i parametri presuntivi in relazione alla specificasituazione della srl., non ha ritenuto del tutto fondate le giustificazioniaddotte dalla srl che non hanno contrastato sufficientemente la tesidell’Ufficio impositore. A parere di questo Collegio tributario regionale econtrariamente a quanto affermato dai primi giudici, l’Ufficio hacorrettamente applicato i parametri presuntivi che hanno legittimato ilproprio potere di accertamento. Correttamente e legittimamente l’Ufficioha fondato il proprio accertamento innescando una ragionevole edapprofondita istruttoria che si è evidentemente sviluppata attraversoindagini con la acquisizione di tutta quella documentazione utile asupportare la propria pretesa.».4.- Avverso la menzionata sentenza d’appello, la contribuente societàmotivi.5.- L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1.- Con il primo motivo, la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 3), c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 39,comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 600 del 1973, dell’art. 54, comma 2, deld.P.R. n. 633 del 1972, degli artt. 1362, 1366, 1417, 2697, 2727 e 2729c.c., nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c.Sostiene che, a fronte di dati documentali certi che avrebberodimostrato con evidenza l’assenza di qualsivoglia “accordo simulatorio”,alcuna prova di segno contrario sarebbe stata offerta dall’amministrazionefinanziaria, a sostegno della pretesa simulazione del prezzo di venditadegli immobili oggetto di accertamento. Infatti, secondo la prospettazionedella società contribuente, essa avrebbe “incontrastabilmente” dimostratonon solo la sussistenza di una concordanza dei prezzi dichiarati [valoremedio pari ad €. 2.196,60 (euro duemilacentonovantasei/60) al metroquadrato] con i valori OMI [valori da un minimo di €. 1.540,00 (euromillecinquecentoquaranta/00) al metro quadrato ad un massimo di €.Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/20261.980,00 (euro millenovecentottanta/00) al metro quadrato], ma altresìche l’attività d’impresa rispondeva a criteri di “logica economica”funzionale ai meccanismi del mercato e di un regime di libera concorrenza(“prudenziale” ricerca della minimizzazione delle perdite future attraversola vendita “sulla carta” di alcuni appartamenti essendo il “primointervento” della società contribuente nel settore dell’edilizia residenzialee “ragionevole” tentativo di promuovere l’”immagine” dell’azienda nelmercato locale dell’edilizia abitativa) e che la Direzione Generale delCredito di Romagna, ossia la medesima “fonte” che aveva fornitoall’amministrazione finanziaria l’unico indizio di anomalie che facevapresumere la simulazione del prezzo di una delle cinque compravenditeoggetto di accertamento (cioè la compravendita Grifoni), avevainconfutabilmente sconfessato il “valore” e la “portata dimostrativa” dellapresunzione di corrispondenza del valore di €. 170.000,00 (eurocentosettantamila/00), cioè di €. 2.500,73 (euro duemilacinquecento/73)al metro quadrato, con l’effettivo corrispettivo sia della compravenditaGrifoni che, per relationem, delle altre compravendite prese in esame.Per l’effetto, la sussistenza di un dissimulato prezzo delle suddettecompravendite sarebbe rimasta, nell’avviso di accertamento e nelpresente giudizio, al livello di una mera asserzione sfornita del benchéminimo elemento di riscontro sul piano probatorio. Ciò considerato e inrelazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., la CTR avrebbe direttamenteviolato l’art. 2729 c.c. deliberando implicitamente che il ragionamentopresuntivo dedotto dall’amministrazione finanziaria poteva basarsi anchesu indizi che non fossero gravi, precisi e concordanti, o, comunque,sarebbe incorsa in una falsa applicazione della norma, esattamenteassunta nella enunciazione della fattispecie astratta, ma erroneamenteapplicata alla fattispecie concreta, laddove essa ha fondato la presunzionedi simulazione dei prezzi di vendita degli immobili oggetto di accertamentosu indizi privi di “gravità”, “precisione” e “concordanza”, sussumendo,cioè, sotto la previsione dell’art. 2729 c.c., fatti privi dei caratteri legali.Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/20262.- La censura presenta profili sia d’inammissibilità che diinfondatezza.Ed invero, come può agevolmente desumersi dalla lettura e disaminadelle pagg. 21-26 del ricorso introduttivo del presente giudizio dilegittimità, il motivo si appunta sulla ricostruzione del fatto e sullavalutazione delle risultanze probatorie operata dalla CTR dell’Emilia-Romagna, alla quale la contribuente tenta di contrapporre una letturaalternativa del compendio istruttorio (particolarmente con riguardo aglielementi che sono stati reputati dalla Corte di merito valevoli ariconoscere, a carico dell’odierna ricorrente, la sussistenza di ricavi nondichiarati), senza tener conto che il motivo di ricorso per cassazione nonpuò mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e delconvincimento del giudice di merito volta all’ottenimento di una nuovapronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione(Cass. civ., Sez. U, sentenza n. 24148 del 25 ottobre 2013, nonché Cass.civ., Sez. 2, ordinanza n. 10927 del 23 aprile 2024, secondo cui, in temadi ricorso per cassazione, deve ritenersi inammissibile il motivo diimpugnazione con cui la parte ricorrente sostengaun’alternativa ricostruzione della vicenda fattuale, pur ove risultinoallegati al ricorso gli atti processuali sui quali fonda la propria diversainterpretazione, essendo precluso nel giudizio di legittimità un vaglio cheriporti a un nuovo apprezzamento del complesso istruttorio nel suoinsieme).Non è possibile, dunque, proporre un apprezzamento diverso ealternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui l’esame deglielementi istruttori, come la scelta di quelli ritenuti più idonei a sorreggerela motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice delmerito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fontedi prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello diindicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto adiscutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive,dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che,Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibilicon la decisione adottata (Cass. civ., Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24maggio 2006; conf. Cass. civ., Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23 maggio2014; Cass. civ., Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13 giugno 2014).Del resto, questa Corte ha più volte affermato che le espressioniviolazione o falsa applicazione di legge, di cui all’art. 360, comma 1, n. 3c.p.c., descrivono i due momenti in cui si articola il giudizio di diritto: a)quello concernente la ricerca e l’interpretazione della norma ritenutaregolatrice del caso concreto; b) quello afferente all’applicazione dellanorma stessa una volta correttamente individuata ed interpretata. Il viziodi violazione di legge investe immediatamente la regola di diritto,risolvendosi nella negazione o affermazione erronea della esistenza oinesistenza di una norma, ovvero nell’attribuzione ad essa di un contenutoche non possiede, avuto riguardo alla fattispecie in essa delineata; il viziodi falsa applicazione di legge consiste, o nell’assumere la fattispecieconcreta giudicata sotto una norma che non le si addice, perché lafattispecie astratta da essa prevista - pur rettamente individuata einterpretata - non è idonea a regolarla, o nel trarre dalla norma, inrelazione alla fattispecie concreta, conseguenze giuridiche checontraddicano la pur corretta sua interpretazione. Non rientra nell’ambitoapplicativo dell’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c. l’allegazione di un’erronearicognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causache è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce allatipica valutazione del giudice di merito, sottratta perciò al sindacato dilegittimità (Cass. civ., Sez. 1, ordinanza n. 640 del 14 gennaio 2019; conf.Cass. civ., Sez. 3, sentenza n. 7187 del 4 marzo 2022).Peraltro, la censura esibisce anche un profilo di evidente infondatezzain quanto, come chiarito da questa Corte regolatrice, «Nell’ipotesi dicontestazione di maggiori ricavi derivanti dalla cessione di beni immobili,la reintroduzione, con effetto retroattivo, della presunzione semplice, aisensi dell’art. 24, comma 5, della l. n. 88 del 2009 (legge comunitaria2008), che ha modificato l’art. 39 del d.P.R. n. 600 del 1973 e l’art. 54 delNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026d.P.R. n. 633 del 1972, sopprimendo la presunzione legale (relativa) dicorrispondenza del prezzo della compravendita al valore normale delbene, introdotta dall’art. 35 del d.l. n. 223 del 2006, conv. in l. n. 248 del2006, non impedisce al giudice tributario di fondare il proprioconvincimento su di un unico elemento, purché dotato dei requisiti diprecisione e di gravità, elemento che non può, tuttavia, essere costituitodai soli valori OMI, che devono essere corroborati da ulteriori indizi, ondenon incorrere nel divieto di "presumptio de presumpto".» (Cass. civ., Sez.5, Ordinanza n. 2155 del 25 gennaio 2019).In particolare, nella specie, la CTR ha chiarito di aver fondato il proprioconvincimento non soltanto sullo scostamento rispetto ai valori OMI, maaltresì sulla base dell’evidente antieconomicità delle operazioni immobiliarirealizzate dalla contribuente, caratterizzata dalla presenza di ricavidichiarati in misura inferiore al costo del venduto e con una redditivitàinferiore all’1% (uno percento), come può desumersi dalla seconda paginadella sentenza impugnata.Aggiungasi a ciò, come i valori OMI indicati dalla contribuente nontrovino riscontro alcuno, né, del resto, nel ricorso introduttivo del presentegiudizio di legittimità, la contribuente medesima si è minimamentepremurata di fornire specifica indicazione della fonte dalla quale hadesunto i predetti valori.3.- Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 4), c.p.c., la nullità della sentenza per motivazione omessao apparente con riguardo agli elementi di prova addotti a sostegno degliassunti della contribuente.Sostiene, al riguardo, che la CTR di Bologna sarebbe incorsa in un viziodi omessa motivazione o di motivazione apparente laddove non ha in alcunmodo considerato, neanche implicitamente, i numerosi fatti storicisecondari allegati dalla società odierna ricorrente a fondamento dei motividel ricorso introduttivo del giudizio di primo grado e dell’atto dicontrodeduzioni all’appello.Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026Evidenzia, ancora, che tali fatti secondari comproverebbero il fattogiuridico principale dal cui positivo accertamento doveva dipendere l’esitoa lei favorevole del giudizio d’appello e, cioè, la genuinità dei prezzi didichiarati nelle compravendite esaminate. Infatti, laddove il giudice dimerito non fa riferimento alle prove, ai criteri di loro valutazione, alle loroinferenze e ad eventuali comparazioni tra risultanze contrastanti,ricorrerebbe, secondo la prospettazione della contribuente, un vizioradicale concernente la motivazione, stante la sua assenza, ovvero la suainconsistenza e radicale incongruenza con il materiale offerto nelprocesso: tale vizio sarebbe valorizzabile nel quadro della violazione delleregole processuali ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c..4.- Anche tale censura presenta profili sia d’inammissibilità che diinfondatezza.Ed invero, essa risulta anzitutto inammissibile perché in patentecontrasto con l’orientamento consolidato secondo cui «la scelta, tra levarie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere lamotivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice delmerito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fontedi prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello diindicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto adiscutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive,dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che,sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibilicon la decisione adottata» (cfr., ex permultis, Cass. civ., Sez. 3, Sentenzan. 12362 del 24 maggio 2006; conf. Cass. civ., Sez. 1, Sentenza n. 11511del 23 maggio 2014; Cass. civ., Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13 giugno2014).In secondo luogo, la censura esibisce anch’essa un profilo diinfondatezza, laddove trascura, con tutta evidenza, la presenza di unamotivazione che attinge senz’altro il cd. minimo costituzionale.Ed invero, come chiarito sempre da questa Corte regolatrice, «Inseguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., dispostaNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure dicontraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di meritoimpugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione restacircoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale»richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora lamotivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero sifondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti, o risultiperplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga daltesto della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con lerisultanze processuali.» [Cass. civ., Sez. 1, ordinanza n. 7090 del 3 marzo2022; cfr., altresì, in senso sostanzialmente conforme Cass. civ., Sez. 6-3, ordinanza n. 22598 del 25 settembre 2018, secondo cui «In seguitoalla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art.54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, nonè più deducibile quale vizio di legittimità il semplice difetto di sufficienzadella motivazione, ma i provvedimenti giudiziari non si sottraggonoall’obbligo di motivazione previsto in via generale dall’art. 111, sestocomma, Cost. e, nel processo civile, dall’art. 132, secondo comma, n. 4,c.p.c.. Tale obbligo è violato qualora la motivazione sia totalmentemancante o meramente apparente, ovvero essa risulti del tutto inidoneaad assolvere alla funzione specifica di esplicitare le ragioni della decisione(per essere afflitta da un contrasto irriducibile tra affermazioniinconciliabili oppure perché perplessa ed obiettivamente incomprensibile)e, in tal caso, si concreta una nullità processuale deducibile in sede dilegittimità ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c..»].In particolare, giova rammentare che questa Corte, a sezioni unite, hachiarito che, dopo la riforma dell’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., operatadalla l. n. 134 del 2012, il sindacato sulla motivazione da parte dellacassazione è consentito solo quando l’anomalia motivazionale si tramutiin violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinenteall’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo dellaNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanzeprocessuali; in tale prospettiva detta anomalia si esaurisce nella“mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella“motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioniinconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamenteincomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di“sufficienza” della motivazione (cfr. Cass. civ., Sez. U, sentenza n. 8053del 7 aprile 2014).Nel caso di specie, la grave anomalia motivazionale non esiste, perchéla CTR dell’Emilia-Romagna ha senz’altro motivato in relazione alle ragionivalevoli ad integrare gli elementi presuntivi idonei a legittimarel’accertamento da parte dell’amministrazione finanziaria e la conseguentepretesa impositiva (presunzioni consistenti nella redditività estremamentescarsa delle operazioni immobiliari realizzate dalla società contribuente,nella conseguente antieconomicità delle stesse e nella divergenza tra ivalori OMI accertati dall’amministrazione finanziaria per immobili analoghie vicini a quelli edificati dalla [OSCURATO:SOCIETA]. in liquidazione e i valori relativi aiprezzi dichiarati da quest’ultima).Pertanto, la motivazione della sentenza impugnata non risulta viziatada apparenza, né risulta manifestamente illogica ed è senz’altro idonea adintegrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla suadecisione (cfr. Cass. civ., Sez. U, Sentenza n. 8053 del 7 aprile 2014).5.- Con il terzo (e ultimo) motivo, la ricorrente denuncia, ai sensidell’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., l’omesso esame di fatti decisivi peril giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti.Sostiene, in particolare, che la CTR non avrebbe esaminato fatti storicisecondari allegati a fondamento dei motivi del ricorso introduttivo delgiudizio di primo grado e dell’atto di controdeduzioni all’appello [quali lalettera della Dirigenza Generale dell’istituto di credito del 31 ottobre 2012,la promessa di vendita Grifoni al prezzo di €. 159.000,00 (eurocentocinquantanovemila/00), i prospetti di calcolo dei valori OMI, leNumero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026fatture di acconto e saldo, la perizia giurata di stima analitica del geom.Amadori, le dichiarazioni di alcuni acquirenti, gli atti notarili e leplanimetrie di progetto e il contratto di mutuo relativo alla compravenditaGrifoni, tutti allegati all’avviso di accertamento e/o al ricorso introduttivodel giudizio di primo grado], che sono stati oggetto di discussione tra leparti e che sarebbero stati valevoli a comprovare il fatto giuridicoprincipale dal cui positivo accertamento doveva dipendere l’esito delgiudizio di appello in termini favorevoli alla società contribuente, ossia lagenuinità dei prezzi di vendita dichiarati nelle cinque compravenditeesaminate.6.- La censura è inammissibile.Ed invero, come chiarito da questa Corte regolatrice, il novellato art.360, n. 5), c.p.c. configura un vizio specifico relativo all’omesso esame diun fatto storico, principale o secondario, risultante dalla sentenza o dagliconsegue che non integra tale vizio l’omesso esame di elementi istruttori,ove il fatto storico rilevante sia stato comunque considerato dal giudice,ancorché la sentenza non dia conto di tutte le risultanze probatorie, nérileva, secondo la ratio della norma, il cattivo esercizio del potere divalutazione delle prove non legali da parte del giudice di merito (Cass.civ., Sez. T, ordinanza n. 30837 del 30 novembre 2025; Cass. civ., Sez.2, ordinanza n. 17005 del 20 giugno 2024; Cass. civ., Sez. Cass. civ., Sez.2, ordinanza n. 27415 del 29 ottobre 2018).Orbene, con espresso riguardo alla fattispecie in esame, non è chi nonveda come i prezzi di compravendita desumibili dagli atti notarili, daicontratti preliminari, dalle fatture e dalle dichiarazioni degli acquirenti(prezzi, quindi, corrispondenti ai valori di ricavo dichiarati, come risultantidalla documentazione di cui la contribuente ha lamentato l’omesso esame)siano stati senz’altro considerati dalla CTR la quale, tuttavia, li ha ritenutinon attendibili in quanto palesemente antieconomici, in ragione dellapercentuale di redditività estremamente bassa e pari a remunerare il costodel venduto in misura addirittura inferiore all’1% (uno percento).Numero registro generale 27434/2017Numero sezionale 7319/2025Numero di raccolta generale 7458/2026Data pubblicazione 28/03/2026Non sussiste, pertanto, alcun omesso esame di fatti decisivi per ilgiudizio e che abbiano formato oggetto di discussione tra le parti, giacchéi valori desumibili dalla documentazione di cui si tratta sono statiadeguatamente considerati dalla Corte di merito. Dunque, il motivotradisce, ancora una volta, il tentativo della ricorrente di sindacare laricostruzione fattuale e la valutazione degli elementi probatori addottisostegno della pretesa impositiva, così come operate dalla CTR e, indefinitiva, gli esiti degli accertamenti in fatto il cui scrutinio è precluso insede di legittimità, come più volte chiarito da questa Corte di legittimitàcon i precedenti ai quali si è già sopra fatto ampio riferimento.7.- In conclusione, alla stregua delle considerazioni finora sviluppate,il ricorso deve essere respinto e la società ricorrente condannata alpagamento delle spese processuali nella misura liquidata in dispositivo.8.- Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensidell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, daparte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte Suprema di cassazioneRigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore dellacontroricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che siliquidano in complessivi €. 5.900,00 (euro cinquemilanovecento/00), oltrespese prenotate a debito.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dàparte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stessoart. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria,in data 29 ottobre 2025.Il PresidenteP.Q.MLa Corte Suprema di cassazioneRigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore dellacontroricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che siliquidano in complessivi €. 5.900,00 (euro cinquemilanovecento/00), oltrespese prenotate a debito.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dàparte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stessoart. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria,in data 29 ottobre 2025.Il Presidente