Cassazione n. 22857/2026

CORSO D’ITALIA n. 19,nello studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA], che lo rappresenta e difende- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] n. 7 in ROMA, in personadel legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato inROMA, [OSCURATO:PERSONA] n. 77, presso l’avv. [OSCURATO:PERSONA], che lo rappresenta e difende– controricorrente –Numero registro generale 7403/2022Numero sezionale 1711/2026Numero di raccolta generale 22857/2026Data pubblicazione 07/07/2026avverso la sentenza n. 6065/2021 della CORTE DI APPELLO diROMA, depositata in data 17/09/2021;udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dalConsigliere OlivaCon atto di citazione del 19.3.2009 [OSCURATO:SOCIETA]. evocava ingiudizio il [OSCURATO:PERSONA] di via del [OSCURATO:PERSONA] n. 7 in Roma innanzi ilTribunale di Roma, impugnando la delibera assembleare del 19.2.2009,in relazione al punto 4 posto all’ordine del giorno, con la quale era statadeliberata la recinzione dell’edificio condominiale. L’attrice sostenevache tale decisione implicava una innovazione vietata ai sensi dell’art.1120, ultimo comma, c.c. ed invocava l’accertamento della nullità, ocomunque l’annullamento, della deliberazione impugnata.Si costituiva il [OSCURATO:PERSONA], resistendo alla domanda.Con successivo atto di citazione la medesima società impugnavaanche la deliberazione del 28.2.2011, nella quale era stata reiterata ladiscussione ed approvazione dei medesimi argomenti ed era statadecisa, in attesa di realizzare la più ampia recinzione approvata nel2009, la messa in opera di un cancello a delimitare il lato di ingressoall’edificio, per ragioni di sicurezza e decoro dell’edificio.Anche in questo caso si costituiva il [OSCURATO:PERSONA], resistendo alladomanda.Il Tribunale, dopo aver riunito i due giudizi, li decideva con sentenzan. 2154/2014, con la quale accoglieva la domanda della società attrice.Con la sentenza impugnata, n. 6065/2021, la Corte di Appello diRoma accoglieva il gravame interposto dal [OSCURATO:PERSONA] avverso ladecisione di prime cure, riformandola e rigettando le domandedell’orinaria società attrice, che condannava al pagamento delle spesedel doppio grado di giudizio. Riteneva in particolare, la CorteNumero registro generale 7403/2022Numero sezionale 1711/2026Numero di raccolta generale 22857/2026Data pubblicazione 07/07/2026distrettuale, che le modifiche delibere adottate dal [OSCURATO:PERSONA] noncostituissero lesione della proprietà privata, poiché la delimitazione diun complesso edilizio, mediante recinzione, non rientra nel novero delleinnovazioni di cui all’art. 1120 c.c., posto che essa non modifica inmodo sostanziale né l’essenza, né l’uso cui la cosa comune è destinata,ma è tesa a salvaguardare gli interessi e le ragioni dei partecipanti alcondominio, da individuare nell’esigenza di precludere, per motivi disicurezza, l’accesso al porticato comune a terzi estranei, in orarionotturno e festivo. A fronte di tale interesse, secondo la Corte di merito,non si riscontrava alcuna compromissione del diritto del condominoappellato, poiché rimaneva “… immutata la possibilità di accessoall’esercizio commerciale – in ragione dei plurimi accessi, da lasciareaperti nell’orario dello svolgimento dell’attività commerciale –l’incidenza negativa sulla visibilità dell’esercizio commerciale dallastrada pubblica deve considerarsi modesta, essendo ostruita lavisibilità di una sola vetrina, ed in ragione di ciò deve prevalere,nell’ottica del contemperamento degli interessi, la legittima esigenzadei condomini di recintare il complesso edilizio per ragioni di sicurezza”(cfr. pag. 4 della sentenza impugnata).Propone ricorso per la cassazione di detta decisione Scotia 1707S.r.l., affidandosi a tre motivi.Resiste con controricorso il [OSCURATO:PERSONA] di via del [OSCURATO:PERSONA] n.7 in Roma.In prossimità dell’udienza camerale, ambo le parti hannodepositato memoria.RAGIONI DELLA DECISIONECon il primo motivo, la ricorrente lamenta la violazione o falsaapplicazione dell’art. 112 c.p.c. perché la Corte di Appello avrebberavvisato l’errore del Tribunale, che aveva accolto la domanda sulNumero registro generale 7403/2022Numero sezionale 1711/2026Numero di raccolta generale 22857/2026Data pubblicazione 07/07/2026presupposto della lesione del decoro architettonico dell’edificio,assumendo, erroneamente, che la relativa questione non sarebbe statasollevata in prime cure dalla società attrice.La censura è infondata.La società ricorrente sostiene che il Tribunale non si sarebbepronunciato ultra petita, in quanto, a fronte della domanda di nullità oannullamento della delibera condominiale oggetto di causa, laquestione della potenzialità lesiva del decoro architettonicodell’intervento era comunque stata devoluta al giudice di prime cure.Inoltre, la nullità della deliberazione ben poteva essere rilevata anched’ufficio, onde la Corte di Appello avrebbe sbagliato nel ritenere che ilgiudice di primo grado si fosse pronunciato oltre la domandapropostagli.La Corte di Appello ha evidenziato che il motivo di nullità dedottodalla società attrice era limitato alla lesione della proprietà individuale,e non anche del decoro del fabbricato, e questa specifica statuizionenon è contrastata in modo adeguato dal motivo in esame; la ricorrente,infatti, non deduce affatto di aver dedotto anche la questione deldecoro dell’edificio, ma, anzi, nel suo argomentare confermaindirettamente di non averlo fatto, poiché sostiene che la questione eracomunque compresa nella domanda di nullità o annullamento propostae che il giudice di merito ben poteva e doveva ravvisare la nullità delladelibera anche ex officio.La doglianza non considera l’oggettiva diversità delle duequestioni, rispettivamente rappresentate dalla lesione del dirittoindividuale del partecipante al condominio e del pregiudizio per ildecoro architettonico dell’edificio. Con la prima, infatti, si deduce chel’atto deliberativo dell’assemblea condominiale abbia comportato unaNumero registro generale 7403/2022Numero sezionale 1711/2026Numero di raccolta generale 22857/2026Data pubblicazione 07/07/2026lesione dei diritti dominicali del singolo partecipante, e dunque unalimitazione del diritto di usare del suo immobile di proprietà esclusiva;mentre con la seconda si prospetta un diverso pregiudizio all’interofabbricato, e dunque una lesione alla cosa comune. Le due domande,quindi, mirano a finalità diverse e si fondano su presupposti di fatto ediritto differenti. Del resto, la norma dell’ultimo comma dell’art. 1120c.c. recita che “Sono vietate le innovazioni che possano recarepregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterinoil decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificioinservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”. Essa,quindi, tutela le parti comuni dell’edificio, non anche quelle individuali(se non nella prospettiva del collegamento strumentale, materiale ofunzionale, ovvero della relazione di accessorio a principale, tra beni exart. 1117 c.c. e singole unità in proprietà esclusiva), mentre nellaspecie [OSCURATO:SOCIETA]. aveva lamentato che l’innovazione deliberatadal condominio incidesse negativamente soltanto sul diritto di goderedella sua proprietà individuale (cfr., al riguardo, quanto affermato inchiusura di pag. 9 e in apertura di pag. 10 del ricorso, ove si dichiarache “Nel caso di specie, le delibere in questione devono ritenersi nullein quanto incidono sulla proprietà esclusiva di Scotia, posto che lerecinzioni da installarsi sul portico condominiale deliberatedall’assemblea a maggioranza avrebbero avuto l’effetto di limitare ilgodimento della proprietà esclusiva dell’odierna ricorrente”).Secondo orientamento consolidato di questa Corte, la domandadi declaratoria dell'invalidità di una delibera dell'assemblea deicondomini per un determinato motivo non consente al giudice, nelrispetto del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato,l'annullamento della medesima delibera per qualsiasi altra ragioneNumero registro generale 7403/2022Numero sezionale 1711/2026Numero di raccolta generale 22857/2026Data pubblicazione 07/07/202619 aprile 2025, n. 10361; Cass. 25 maggio 2026, n. 16087).A fronte della diversità dei presupposti di fatto e diritto e dellefinalità delle due diverse azioni suindicate, quindi, la Corte di Appelloha correttamente rilevato l’extrapetizione in cui era incorso il giudicedi prime cure, nell’aver rilevato una lesione del decoro architettonicodell’edificio mai allegata da parte attrice.Con il secondo motivo, la parte ricorrente lamenta l’erronea efalsa applicazione dell’art. 1120, ultimo comma, c.c., perché la Cortedistrettuale avrebbe erroneamente ritenuto che la delimitazione delportico condominiale oggetto di causa non avrebbe costituitoinnovazione vietata, poiché essa non mutava né l’essenza della cosacomune sulla quale incideva, né la sua destinazione.La censura è infondata.La società ricorrente sostiene che, diversamente da quantoopinato dalla Corte capitolina, nel caso di specie fosse stata alterata ladestinazione d’uso del portico comune, escludendo la possibilità delpubblico di accedervi, e richiama, a sostegno della propria tesi, lasentenza n. 12654/2006 di questa Corte. Inoltre, la ricorrente affermache poiché l’opera necessitava di autorizzazione amministrativa, essanon poteva essere qualificata come mera modifica, ma costituiva verae propria innovazione.In primo luogo, va evidenziato che la delibera impugnata è del19.2.2009 e dunque è anteriore all’entrata in vigore della riforma delcondominio, di cui alla legge 11.12.2012 n. 220, con la quale è stataintrodotto l’art. 1117 ter c.c. Alla fattispecie si applica, di conseguenza,ratione temporis, la disciplina anteriore alla predetta novella, alla luceNumero registro generale 7403/2022Numero sezionale 1711/2026Numero di raccolta generale 22857/2026Data pubblicazione 07/07/2026della quale è corretto l’inquadramento della fattispecie nell’ambitodell’art. 1120 c.c.richiamata dalla società ricorrente milita in senso contrario rispetto allasua tesi, poiché essa afferma il principio secondo cui “In tema dicondominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi nontutte le modificazioni (qualunque opus novum), ma solamente quellemodifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o ilmutamento della destinazione originaria, comportano che le particomuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino unadiversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate perfini diversi da quelli precedenti; peraltro le innovazioni, seppurepossono derivare da modifiche apportate senza l'esecuzione di operemateriali, consistono sempre nell'atto o nell'effetto di un facere,necessario per il mutamento o la trasformazione della cosa. Pertanto,non viola la disciplina dettata in materia di innovazioni la deliberadell'assemblea dei condomini, la quale si limiti a lasciare immutato lostatus quo ante relativo alla utilizzazione o al godimento degli spazicomuni” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12654 del 26/05/2006,Rv. 589581). Perché la modificazione della cosa comune possa esseresussunta nel paradigma di cui all’art. 1120 u.c. c.c. –applicabile, comedetto, ratione temporis alla fattispecie– occorre, dunque, che essa nealteri la destinazione originaria, il che nella specie non è avvenuto,posto che gli accessi al portico –secondo quanto accertato dalla Cortedi merito e non specificamente contestato da [OSCURATO:SOCIETA].–rimangono aperti in orario diurno, e vengono chiusi soltanto di notte enei giorni festivi, ovverosia quanto l’esercizio commerciale dellaodierna ricorrente non opera. Non si configura, dunque, né violazionedel criterio di cui all’art. 1120 c.c., nei termini in cui esso è statoNumero registro generale 7403/2022Numero sezionale 1711/2026Numero di raccolta generale 22857/2026Data pubblicazione 07/07/2026interpretato da questa Corte sino al 2013, posto che non vi èalterazione sostanziale della destinazione del portico, che rimaneaperto al pubblico, sia pure con la limitazione delle sole ore notturne edei giorni festivi. A tal riguardo, va data continuità al principio,affermato da questa Corte in una fattispecie sostanzialmentesovrapponibile a quella oggetto del ricorso, secondo cui “costituisconoinnovazioni vietate, se non approvate nei modi di legge dai condomini,quelle opere che alterano sostanzialmente la destinazione e lafunzionalità della cosa comune, in guisa da turbare l'equilibrio tra iconcorrenti interessi dei partecipanti. Pertanto la recinzione della zonaverde di un viale comune per evitare un indiscriminato calpestiodell'area, deliberata dall'assemblea dei condomini a difesa dellaproprietà condominiale, non è suscettibile di inquadramento in unaipotesi di innovazione diretta al miglioramento o all'uso più comodo oal maggior rendimento della cosa comune e tanto meno può essereassimilata a una innovazione idonea ad arrecare pregiudizio alla cosastessa, bensì configura un semplice mutamento della sistemazione odutilizzazione della cosa comune, rientrante negli atti di ordinariaamministrazione devoluti all'amministratore, per i quali e sufficiente lamaggioranza prevista dal secondo comma dell'art 1136 c.c.” (Cass.Sez. 2, Sentenza n. 4035 del 21/09/1977, Rv. 387717, che a sua voltarichiama Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2945 del 19/10/1974, Rv. 371391,Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2132 del 16/06/1969, Rv. 341429, e Cass.Sez. 2, Sentenza n. 611 del 13/03/1963, Rv. 260806).In base a quanto accertato dal giudice di merito, inoltre, non siconfigura neppure alcuna lesione del diritto di [OSCURATO:SOCIETA]. difruire del bene comune in questione, poiché esso rimane aperto duratele ore in cui l’esercizio commerciale è attivo, e dunque l’apposizionedella cancellata non è idonea a modificare in alcun modo l’uso delNumero registro generale 7403/2022Numero sezionale 1711/2026Numero di raccolta generale 22857/2026Data pubblicazione 07/07/2026portico che l’odierna ricorrente faceva prima della sua realizzazione. Daciò deriva anche l’infondatezza del richiamo alla sentenza di questaCorte n. 12930/2012, operato a pag. 12 del ricorso, poiché in quel casosi discuteva di opere implicanti l’abbattimento di barrierearchitettoniche (e dunque di un caso totalmente diverso da quellooggetto del presente giudizio) per l’esecuzione delle quali è stataritenuta insufficiente la maggioranza prevista dall’art. 1136, commasecondo e terzo, c.c. –che deroga all'art. 1120, comma primo, cherichiama il comma quinto dell'art. 1136 e, quindi, le più ampiemaggioranze ivi contemplate– qualora gli interventi siano lesiva deidiritti di un condomino sulle parti di sua proprietà esclusiva (cfr. Cass.Sez. 2, Sentenza n. 12930 del 24/07/2012, Rv. 623476). Una voltaesclusa, infatti, l’incidenza negativa, in concreto, della modificazionecontestata sulla proprietà privata del singolo condomino e sulprecedente uso che quest’ultimo faceva della cosa comune, non operail divieto di cui all’art. 1120 u.c. c.c. (cfr., sul punto, anche Cass. Sez. 2,Sentenza n. 6109 del 25/06/1994, Rv. 487193).Spetta, del resto, al giudice del merito, sulla base diapprezzamento di fatto sindacabile in cassazione soltanto nei limiti dicui all'art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. e all’art. 132, comma 2, n. 4,c.p.c., verificare se l’innovazione deliberata dall’assemblea ecceda dailimiti posti dall’art. 1120, ultimo comma, c.c., risultando essaespressione della volontà collegiale volta alla realizzazione degliinteressi comuni.Né, per altro verso, rileva la circostanza che l’opera sia stataoggetto di autorizzazione, poiché va ribadito, al riguardo, che “In temadi condominio negli edifici, per la legittimità dell'innovazione, ai sensidell'art. 1120, secondo comma, c.c., è irrilevante che l'autoritàamministrativa abbia autorizzato l'opera, in quanto il rapporto tra laNumero registro generale 7403/2022Numero sezionale 1711/2026Numero di raccolta generale 22857/2026Data pubblicazione 07/07/2026pubblica autorità e il condomino esecutore dell'opera non può inciderenegativamente sulle posizioni soggettive degli altri condomini” (Cass.Sez. 2, Sentenza n. 20985 del 06/10/2014, Rv. 632393; cfr. ancheCass. Sez. 2, Sentenza n. 1936 del 14/05/1977, Rv. 385655). Anchequest’ultimo profilo della doglianza in esame, dunque, deve esseredisatteso.Con il terzo motivo, la società ricorrente contesta l’omesso esamedi un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.,perché la Corte di Appello avrebbe trascurato di verificare l’effettivasussistenza dei motivi di sicurezza e decoro che il [OSCURATO:PERSONA] avevaaddotto a fondamento della decisione di apporre la recinzionecontestata a chiusura del portico comune.La censura è infondata.La società ricorrente sostiene che la Corte di seconde cure, perpoter motivatamente riformare la decisione del Tribunale, avrebbedovuto svolgere adeguata istruttoria al fine di verificare seeffettivamente sussistevano le motivazioni addotte dal condominio agiustificazione della deliberazione oggetto di contestazione.La doglianza, tuttavia, si fonda su un duplice errore di diritto.Da un lato, infatti, essa presuppone che la decisione di primecure possa essere scalfita solo a fronte di un nuovo approfondimentoistruttorio della Corte del gravame, trascurando la natura del giudiziodi appello, che non è un “novum iudicium” (cfr. Cass. Sez. 1, Sentenzan.18932 del 27.9.2016, Rv. 641832) bensì una “revisio priorisinstantiae” (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 27199 del 16/11/2017, Rv.645991). Di conseguenza, il giudice di appello ha il potere–dovere diriesaminare l’intero compendio istruttorio acquisito dal giudice di primecure, eventualmente rinnovandolo –ove lo ritenga necessario– al fineNumero registro generale 7403/2022Numero sezionale 1711/2026Numero di raccolta generale 22857/2026Data pubblicazione 07/07/2026di realizzare una revisione critica della decisione impugnata, dacondurre in piena autonomia, con il solo limite delle questioni che sianostate effettivamente devolute alla sua cognizione mediante i motivi diappello. Ne consegue che la Corte di appello ben può riteneresussistenti circostanze di fatto non adeguatamente valorizzate dalTribunale, senza per questo solo dover condurre necessariamente unaautonoma attività di istruzione della causa (art. 345, comma 3, c.p.c.).Dall’altro lato, invece, la censura in esame non considera che, intema di impugnazione di delibere dell’assemblea condominiale, spettaalla parte attrice la prova della violazione di legge contestata. Non eraquindi il [OSCURATO:PERSONA] ad essere onerato di provare l’effettivasussistenza di motivazioni di sicurezza e di tutela del decoro dellostabile, anche perché dette motivazioni non sono necessarie pergiustificare l’innovazione in concreto deliberata; quest’ultima, infatti,ben poteva essere adottata anche a prescindere da dette esigenze, coni soli limiti, già considerati, di cui all’art. 1120, ultimo comma, c.c.In definitiva, il ricorso va rigettato.Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come dadispositivo, seguono la soccombenza.Stante il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art. 13,comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo atitolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna laparte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente,delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 5.500Numero registro generale 7403/2022Numero sezionale 1711/2026Numero di raccolta generale 22857/2026Data pubblicazione 07/07/2026oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, iva, cassaavvocati ed accessori tutti, nonché € 200 per esborsi.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002,dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione Civile, addì 03 luglio 2026.IL PRESIDENTEAntonio Scarpa