Cassazione n. 23764/2026

ifesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], presso il cuiindirizzo di posta elettronica certificata è domiciliato per legge;-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesidagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], pressol’indirizzo di posta elettronica certificata dei quali sono domiciliati perlegge;-controricorrenti-avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di MESSINA n. 868/2022depositata il 29/12/2022;udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/07/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Carlo e [OSCURATO:PERSONA], nella qualità di locatori, agivano invia monitoria ottenendo un decreto ingiuntivo (recante n. 87/2011) dalTribunale di Messina nei confronti della società [OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:SOCIETA] registro generale 5810/2023Numero sezionale 2241/2026Numero di raccolta generale 23764/2026Data pubblicazione 22/07/2026pretesa riguardava il pagamento di canoni di locazione arretrati relativi aun immobile destinato a ristorante e discoteca sito in [OSCURATO:PERSONA],oggetto di un contratto stipulato il 3 agosto 2009.La società Altamarea si costituiva opponendosi al decreto ingiuntivo.In via principale, eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva,sostenendo di aver ceduto il contratto di locazione a un terzo, CorradoMauceri, contestualmente all'affitto di un ramo d'azienda il 15 settembre2009. In via riconvenzionale, chiedeva la risoluzione del contratto perinadempimento dei locatori (asserita violazione di un diritto di opzione) oper impossibilità sopravvenuta (conseguente ad un sequestro preventivodell'immobile disposto dall'autorità giudiziaria il 23 maggio 2011, che neaveva impedito l'uso).Il Tribunale di Messina con sentenza n. 347/2020 rigettaval'opposizione e le domande riconvenzionali, confermando il decretoingiuntivo.La Corte d’appello di Messina con sentenza n. 868/2022 confermavaintegralmente la decisione di primo grado, ritenendo Altamarearesponsabile in solido con il cessionario per i canoni, non essendo stataliberata dai locatori al momento della cessione.2. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso la società [OSCURATO:SOCIETA]Hanno resistito con controricorso [OSCURATO:PERSONA] e TommasoAutru Ryolo.Per l’odierna adunanza il Procuratore Generale non ha rassegnatoconclusioni scritte.I Difensori di entrambe le parti hanno depositato memoria.La Corte si è riservata il deposito della motivazione entro il terminedi giorni sessanta dalla data della decisione in camera di consiglio.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Nella sentenza impugnata la corte territoriale, nel confermare lacondanna di Altamarea:Numero registro generale 5810/2023Numero sezionale 2241/2026Numero di raccolta generale 23764/2026Data pubblicazione 22/07/2026a) quanto alla responsabilità solidale, ha stabilito che, ai sensidell'art. 36 L. 392/1978, in mancanza di un atto espresso di liberazione daparte dei locatori, il cedente (Altamarea) rimane obbligato in solido con ilcessionario (Mauceri) per l'adempimento delle obbligazioni contrattuali;b) quanto al c.d. factum principis, ha ritenuto che il sequestropenale non costituisse una causa di impossibilità sopravvenuta nonimputabile al conduttore, poiché l'illecito che aveva dato luogo alla misuracautelare era riconducibile alla gestione dell'attività svolta nei locali;c) quanto alle riconvenzionali, ha ritenuto infondata la doglianzarelativa alla violazione del diritto di opzione, non ravvisando alcun nessocausale tra la condotta dei locatori e l'indisponibilità del bene.2. La cooperativa Altamarea articola in ricorso cinque motivi.Precisamente:- con il primo motivo denuncia: Violazione del combinatodisposto di cui agli artt. 112 e 102 cpc, omessa statuizione in meritoall’eccepito difetto di legittimazione passiva della Cooperativa ; insintesi la cooperativa ricorrente lamenta che la corte di merito non si siapronunciata espressamente sulla sua carenza di legittimazione, che, in tesidifensiva, avrebbe dovuto portare all'estromissione dal giudizio oall'integrazione del contraddittorio nei confronti del cessionario Mauceri;-con il secondo motivo denuncia: Violazione e falsa applicazionedell’art. 1294 cc. ; in sintesi la cooperativa ricorrente contestal'applicazione della solidarietà passiva, in quanto sostiene che, una voltariconosciuta la legittimità della cessione e tenuto conto che i locatoriavevano trattato direttamente con il cessionario, la sua responsabilitàsarebbe dovuta decadere o diventare meramente sussidiaria;- con il terzo motivo denuncia: Art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c.Omesso esame circa i motivi che hanno determinato il sequestrodell’immobile e l’indisponibilità dello stesso ; in sintesi la societàcooperativa denuncia l'omesso esame di fatti decisivi riguardanti la causadel sequestro, in quanto sostiene che l'illecito penale si fosse consumatoNumero registro generale 5810/2023Numero sezionale 2241/2026Numero di raccolta generale 23764/2026Data pubblicazione 22/07/2026in porzioni dell'immobile non incluse nella sua locazione ma affidate daiproprietari direttamente al Mauceri;- con il quarto motivo denuncia: Art. 360 comma 1 n.3.Violazione e falsa applicazione dell’art. 1575 c.c., in combinato dispostocon gli artt. 1176 ; in sintesi la cooperativa ricorrente censura lasentenza in quanto la corte territoriale non ha rilevato l'inadempimentodei locatori all'obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servireall'uso convenuto, avendo essi favorito con condotte "incaute" lasituazione che aveva portato al sequestro;- con il quinto motivo denuncia: Art. 360 comma 1 n.3.Violazione e falsa applicazione degli art. 1575 e 1587 c.c., in combinatodisposto con gli artt. 1256, 1460, 1463 e 1467 c.c. ; in sintesi, lacooperativa ricorrente ribadisce che il sequestro operi come una causa discioglimento o sospensione del sinallagma contrattuale per impossibilitàsopravvenuta (c.d. factum principis), esonerando il conduttore dalpagamento del canone.3. Il primo motivo è infondato.La sentenza impugnata ha espressamente affrontato il tema dellapermanenza dell'obbligazione della società cedente, escludendone laliberazione e confermandone la responsabilità per le obbligazioni derivantidal contratto di locazione.Ne consegue che non è configurabile un'omissione di pronuncia,essendosi il giudice di merito pronunciato proprio sul profilo che laricorrente assume trascurato, ancorché in senso ad essa sfavorevole.4. Il secondo motivo è fondato nei termini appresso precisati.La corte d'appello ha ritenuto che la società cedente fosse comunqueobbligata nei confronti dei locatori, reputando irrilevante l'accertamentodell'avvenuta comunicazione della cessione del contratto di locazioneintervenuta contestualmente al trasferimento del ramo di azienda.Tale statuizione è errata, in quanto non è conforme a una correttaesegesi dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978.Numero registro generale 5810/2023Numero sezionale 2241/2026Numero di raccolta generale 23764/2026Data pubblicazione 22/07/2026Invero, il meccanismo delineato dalla norma attribuisce rilievocentrale proprio alla comunicazione della cessione al locatore, poiché èdiviene opponibile al medesimo e si determina il peculiare assetto diresponsabilità tra cedente e cessionario.Ne consegue che l'accertamento relativo all'avvenuta comunicazioneal locatore della cessione della locazione (da Altamarea e Mauceriunitamente al ramo d'azienda) non costituisce un profilo accessorio omeramente storico, ma rappresenta un passaggio logicamente egiuridicamente preliminare rispetto alla verifica della permanenza degliobblighi del cedente.La sentenza impugnata, invece, ha espressamente reputato (cfr.sentenza impugnata, pp. 7 ed 8) irrilevante tale accertamento,affermando che la responsabilità solidale di Altamarea sarebbe comunqueperdurata anche nell'ipotesi in cui la comunicazione fosse stata effettuata.Così statuendo, la corte territoriale ha applicato una regola giudizioerrata, atteso che, al contrario di quanto affermato in sentenza, in ipotesidi avvenuta comunicazione della cessione al locatore, tra il cedente e ilcessionario, divenuto successivo conduttore dell'immobile, si determina unvincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzata dal beneficium ordinis,che consente al locatore di rivolgersi al cedente, con l'esperimento dellerelative azioni giudiziali per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti ilcontratto, solo dopo che si sia consumato l'inadempimento del nuovoconduttore nei cui confronti è necessaria la preventiva richiesta diadempimento seppure mediante la semplice modalità della messa in mora(v. Cass. n. 4405/2024; n. 28809/2019; n. 23111/2015; n. 9486/2007)Nel declinare ogni verifica sul se la cessione fosse stata o menocomunicata al locatore, sebbene si trattasse di questione ritualmente adessa devoluta con l’appello, la corte di merito ha dunque omesso diverificare un fatto potenzialmente decisivo ai fini della correttaapplicazione dell'art. 36 l. n. 392 del 1978.Numero registro generale 5810/2023Numero sezionale 2241/2026Numero di raccolta generale 23764/2026Data pubblicazione 22/07/2026Né può dirsi comunque integrato l’alternativo presupposto dellapreventiva richiesta di adempimento al cessionario, mancando sul puntoalcun accertamento in sentenza.In definitiva, il motivo è accolto sulla base del seguente principio didiritto: In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso daquello di abitazione, nel caso di cessione del contratto di locazionecontestuale alla cessione o all'affitto dell'azienda (ai sensi dell'art. 36 dellalegge n. 392 del 1978), la comunicazione della cessione al locatore non èun profilo accessorio, ma costituisce il presupposto necessario affinché iltrasferimento del rapporto divenga opponibile al locatore e si determini ilregime di responsabilità tra cedente e cessionario. Qualora talecomunicazione sia avvenuta, tra il cedente e il cessionario (divenutonuovo conduttore) si stabilisce un vincolo di responsabilità sussidiaria,caratterizzata dal beneficium ordinis; ne consegue che il locatore puòrivolgersi al cedente per l'adempimento delle obbligazioni contrattuali solodopo che si sia consumato l'inadempimento del nuovo conduttore e solodopo aver formulato nei confronti di quest'ultimo una preventiva richiestadi adempimento, anche mediante semplice messa in mora .5. Il terzo motivo è inammissibile.Anche a voler prescindere dal fatto che nel caso di specie ricorre unaipotesi di doppia conforme, il motivo non individua un fatto storicodecisivo non esaminato dai giudici di merito, ma censura la rilevanzagiuridica attribuita ad una circostanza che la stessa sentenza impugnatamostra di avere preso in considerazione.Viene quindi prospettato (non un omesso esame di fatto decisivo,ma) un dissenso rispetto alla valutazione operata dal giudice di merito.6. Inammissibili sono anche il quarto ed il quinto motivo, daesaminarsi congiuntamente per la loro evidente connessione: entrambi imotivi, invero, muovono dal presupposto fattuale secondo cuil'indisponibilità dell'immobile sarebbe riconducibile a comportamentiNumero registro generale 5810/2023Numero sezionale 2241/2026Numero di raccolta generale 23764/2026Data pubblicazione 22/07/2026imputabili ai locatori e che il sequestro avrebbe determinato il venir menodel sinallagma contrattuale.La corte territoriale, tuttavia, ha escluso, con motivazione immuneda vizi logici e giuridici, qualsiasi riconducibilità causale della misuracautelare a condotte dei locatori, affermando invece che la stessa traevaorigine dalla gestione dell'attività svolta nei locali.Tale accertamento integra un tipico apprezzamento di fatto nonsindacabile in sede di legittimità.Le censure formulate dalla ricorrente, pur evocando formalmenteviolazioni di legge, postulano in realtà una ricostruzione alternativa dellavicenda fattuale e si risolvono nella richiesta di una nuova valutazionedelle risultanze istruttorie, non consentita nel presente giudizio dilegittimità.D’altronde, l'accertamento relativo all'assenza di un comportamentocausalmente efficiente dei locatori costituisce autonoma ratio decidendinon specificamente aggredita attraverso una censura riconducibile ai limitidell'art. 360 c.p.c.7. In definitiva, la sentenza impugnata deve essere cassata inrelazione al secondo motivo, con rinvio ad altra Sezione della Corted’appello di Messina, comunque in diversa composizione.Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese delgiudizio di cassazione. P.Q.MLa Corte:- accoglie il secondo motivo di ricorso;- rigetta il primo motivo;- dichiara inammissibili gli altri motivi;- cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto;- rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio dilegittimità, ad altra Sezione della Corte d’appello di Messina, comunque indiversa composizione.Numero registro generale 5810/2023Numero sezionale 2241/2026Numero di raccolta generale 23764/2026Data pubblicazione 22/07/2026Così deciso in Roma, l’8 luglio 2026, nella camera di consiglio dellaTerza Sezione Civile.Il PresidenteEmilio Iannello