Cassazione n. 31089/2023

onunciare la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 5618/2021 del ruolo generale, proposto [OSCURATO:SOCIETA]. ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), con sede in Roma, alla Via dei Mille, n. 1, in persona del legale rappresentante pro tempore, dr. [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa, in forza di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso, dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 49R11 C632 L), [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 70T49 I839 F) e [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 88H54 H501 U), elettivamente domiciliati in Roma, alla [OSCURATO:PERSONA], n. 86, presso lo [OSCURATO:PERSONA] e Tributario CMS [OSCURATO:PERSONA]. - RICORRENTE – CONTRO l’ A GENZIA DELLE E NTRATE ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del Direttore pro tempore, - INTIMATA – ART .1, COMMA 335, L .30 DICEMBRE 2004, N .311- MICROZONE - per la cassazione della sentenza n. 2167/10/2020 della Commissione tributaria regionale del Lazio, depositata il 15 luglio 2020, corretta con provvedimento n. 371/10/2021, depositato il 22 febbraio 2021, non notificati; UDITA la relazione della causa svolta dal consigliere [OSCURATO:PERSONA] nella camera di consiglio del 5 luglio 2023; [OSCURATO:PERSONA] : 1. con l’avviso di accertamento n. 2013RM1215002 l’Agenzia delle Entrate – Ufficio provinciale di Roma – Territorio rideterminava, ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, i classamenti e, quindi, le rendite catastali di tredici unità immobiliari della società ricorrente site nel Comune di Roma nella medesima microzona 7 –XX Settembre - 2. con l’impugnata sentenza la Commissione tributaria regionale del Lazio accoglieva l’appello proposto dall’Agenzia avverso la sentenza n. 22041/52/2017 della Commissione tributaria provinciale di Roma, ritenendo motivato l’avviso di accertamento, tenuto conto della «peculiare normativa» di riferimento (art. 1, comma 335, della legge 230 dicembre 2004, n. 311) «[…] in quanto presupposto della revisione è il riallineamento resosi essenziale per il registrato significativo scostamento di valore rispetto all'insieme delle microzone comunali, senza che fosse necessario indicare specifiche caratteristiche dell'immobile alle quali deve invece attento un diverso tipo di atto di classamento, che trova in altre norme la propria giustificazione (come ad es. quello previsto dal comma 336 dell'art. 1 della stessa legge 311 del 2004 […])»; 2.1. il Giudice regionale assumeva, quindi, che: - il nuovo classamento era stato adottato, ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, «[…]nell'ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui gli stessi sono situati, giustificati, per alcuni, dal significativo scostamento del rapporto tra valore di mercato e valore catastale in tale microzona rispetto all'analogo rapporto nell'insieme delle microzone comunali, recando la specifica menzione dei suddetti rapporti e del relativo scostamento […]» (così nella sentenza impugnata priva di numerazione), facendo altresì riferimento anche alla qualità urbana del contesto nel quale gli immobile erano inseriti, alla qualità ambientale della zona in cui le unità erano situate, alle caratteristiche edilizie dei fabbricati, alla presenza nella zona di infrastrutture importanti sia commerciali che turistiche; -i funzionari dell’Ufficio avevano anche eseguito un sopralluogo, «alla cui base è stata sicuramente posta l’attività perequativa eseguita», precisando ancora che nell’avviso era stato chiarito che «nella microzona XX Settembre il valore medio catastale è stato ricondotto entro la soglia minima del 35% rispetto all'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali, passando da un rapporto di 1,5 a 1,14»,per cui, secondo il Giudice dell’appello, «il nuovo classamento degli immobili è risultato […] coerente con il classamento di altre unità immobiliari, di cui sono stati indicati gli estremi catastali»; - «[…] l’atto impugnato […] ha consentito al contribuente di esercitare pienamente il suo diritto di difesa e ha delineato in maniera sufficientemente chiara l'oggetto del contendere, indicando tutti gli elementi dai quali è possibile ricostruire il percorso seguito dall'ufficio nella modifica della classe di merito delle unità immobiliari di cui trattasi» (così nell’ultima pagina della sentenza impugnata); 3. la società Finamo proponeva ricorso per cassazione avverso la sentenza n. 2167/10/2020, depositata il 15 luglio 2020, con ricorso notificato 12 febbraio 2021, formulando un unico motivo di impugnazione, successivamente, il 22 giugno 2023, depositando memoria ex art. 380-bis.1. cod. proc. civ.; 4. l’Agenzia delle Entrate è restata intimata; [OSCURATO:PERSONA] : 1. con l’unico motivo di impugnazione la ricorrente ha dedotto, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2011, n. 311 e dell’art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212 e 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241 per avere la Commissione ritenuto sufficientemente motivato l’accertamento, senza indicare gli interventi e le trasformazioni urbane che avevano riqualificato la microzona, basandosi, invece, su formule di stile del tutto avulse dalla situazione concreta; 2. il ricorso va accolto, subito avvertendo che il ricorso risulta tempestivamente notificato il 12 febbraio 2021 rispetto alla data di deposito della sentenza impugnata (15 luglio 2020), la quale è stata successivamente corretta nel suo errore materiale contenuto nel dispositivo (in cui risultava il rigetto del ricorso proposto dall’Agenzia, nonostante le ragioni addotte e la conclusione in cui era giunta nella parte motiva dessero conto dell’accoglimento dell’appello) con provvedimento del 22 febbraio 2021; 3. il contenuto dell’atto impugnato, riportato nel ricorso ai fini dell’autosufficienza dei motivi, si basa sul riconoscimento nella microzona 7 – XX Settembre - di « una consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare e della connessa redditività riconducibile anche ad interventi di riqualificazione urbana edilizia nonché allo sviluppo di attività direzionali e commerciali», precisando che la categoria catastale è stata «”attribuita in base alla destinazione d’uso e alle caratteristiche costruttive dell'immobile” e che “la classe viene determinata in primo luogo sulla base del contesto urbano di ubicazione e, in secondo luogo, con riferimento alle altre caratteristiche proprie dell'unità immobiliare non considerate nella determinazione della categoria […] in considerazione prioritariamente della posizione dell’unità immobiliare all'interno della zona censuaria e della microzona quali quale sopra descritte e della migliorata qualità tale contesto urbano, che ne ha determinato un diverso apprezzamento sul mercato immobiliare» (v. pagine nn. 5 e 6 del ricorso); 4. alla luce di tali contenuti degli avvisi deve riconoscersi che la decisione della Commissione regionale si pone in insanabile contrasto con il consolidato orientamento espresso da questa Corte in materia di rideterminazione della rendita catastale di unità immobiliari ai sensi dell'art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (cfr. già Cass., Sez. VI/T, 23 febbraio 2022, 12025; Cass., Sez. VI/T, 23 gennaio 2020, n. 1543; Cass., Sez. T, 11 settembre 2019, n. 22671; Cass., Sez. VI/T, 23 ottobre 2019, n. 27180), secondo cui: - non può ritenersi congruamente motivato l'atto di revisione parziale del classamento che faccia esclusivo riferimento al rapporto tra il valore di mercato e quello catastale nella microzona in cui è situato l'immobile rispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insieme delle microzone comunali ed al relativo scostamento, senza effettuare una valutazione specifica delle unità immobiliari e senza indicare gli elementi che hanno in concreto interessato la microzona considerata e il modo in cui essi hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare; -«“In tema di estimo catastale, il nuovo classamento adottato ai sensi dell'art. 1, comma 335, della I. n. 311 del 2004, soddisfa l'obbligo di motivazione se, oltre a contenere il riferimento ai parametri di legge generali, quali il significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insieme delle microzone comunali, ed ai provvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente al contribuente di evincere gli elementi, che non possono prescindere da quelli indicati dall'art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998 (quali la qualità urbana del contesto nel quale l'immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l'unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare), che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento, ponendolo in condizione di conoscere ex ante le ragioni specifiche che giustificano il singolo provvedimento di cui è destinatario, seppure inserito in un'operazione di riclassificazione a carattere diffuso”. Si tratta, come anticipato, di orientamento che specifica e ribadisce un indirizzo già affermatosi (con riguardo sia alla città di Roma, sia ad altre città), secondo cui (Cass. ord. 6-5 n. 23129/18): “In tema di estimo catastale, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi dell'art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004, nell'ambito di una revisione parziale dei parametri della microzona nella quale l'immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insieme delle microzone comunali, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento al suddetti parametri di legge ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorché da questi ultimi non siano evincibili gli elementi (come la qualità urbana del contesto nel quale l'immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l'unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato) che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento, esigendosi che detto obbligo motivazionale sia assolto in maniera rigorosa in modo che il contribuente sia posto in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento, avente carattere "diffuso"”. Sul piano strettamente applicativo, questo convincimento (avallato, tra le altre, da numerose pronunce intercorse a partire dall’anno 2018: Cass. sez. 6-5, ord. nn. 16629, 16631, 17408, 17409, 17410, 17411, 17412, 17413, 17203, 17204, 17205, 17206, 17207 e 17221/18 e riprese negli anni successivi) ha portato la corte di legittimità a confermare la sentenza impugnata che aveva annullato l'accertamento: ora, “per l'assenza di riferimenti concreti e specifici agli effettivi interventi urbanistici ed alle attività realmente incidenti sulla migliore qualità dell'utilizzo degli immobili della zona” (Cass. ord. 16378/18), ed ora perchè motivato “mediante formule stereotipate e meramente riproduttive di precetti normativi” (Cass.6-5 ord. 9770/19)»(così, da ultimo, Cass., Sez. T. 16 agosto 2023, nn. 24670 e 24671); 5. sul piano dei principi affermati in tema di revisione parziale del classamento ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, si è, così, progressivamente consolidato nella riflessione di questa Corte l’orientamento secondo cui «[…] la ragione giustificativa della revisione parziale del classamento, prevista dall'art. 1, comma 335, l. 311 del 2004, è costituita dalla rilevante modifica di valore degli immobili presenti nella microzona», ponendosi in rilievo che «al momento dell'attribuzione della classe e della rendita catastale, devono essere considerate, insieme al fattore posizionale, le caratteristiche edilizie dell'unità immobiliare, di cui all'art. 8, comma 7, d.P.R. n. 138 del 1998, che assumono, pertanto, specifica rilevanza in sede di motivazione dell'atto, motivazione nella quale, una volta giustificato il presupposto della revisione, fondato sul valore medio di mercato dell'intera microzona, vanno spiegate le ragioni in forza delle quali si è prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento (v., ex plurimis, Cass., 12 dicembre 2019, n. 32546; Cass., 28 novembre 2019, n. 31112; Cass. 19 dicembre 2019, n. 29988; Cass., 8 aprile 2019, n. 9770; v. altresì, più di recente, Cass., 24 novembre 2020, n. 26657; Cass., 1° luglio 2020, n.13390)» (così Cass., Sez. V, 12 maggio 2022, n. 15123, ai cui più ampi contenuti in tale sede è sufficiente rinviare, anche ai sensi dell’art. 118, primo comma, ultima parte, disp. att./trans., cod. proc. civ.); 5.1. nello stesso senso è stato chiarito, in fattispecie analoga, che «Il quadro normativo essenziale di riferimento, in materia di classamento e revisione delle rendite catastali, è qui costituito: - dall’art. 1, co. 335 l. 311/04, secondo cui: “La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell'applicazione dell'imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell'Agenzia del territorio. Per i calcoli di cui al precedente periodo, il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con il provvedimento di cui al comma 339. L'Agenzia del territorio, esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento del direttore dell'Agenzia medesima”; - dall’art. 2 del d.P.R. 138/1998 (Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d'estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione dell'articolo 3, commi 154 e 155, della legge 23 dicembre 1996, n. 662), in base al quale: “Articolazione del territorio comunale in microzone 1. La microzona rappresenta una porzione del territorio comunale o, nel caso di zone costituite da gruppi di comuni, un intero territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti; essa individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l'incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari. 2. I comuni provvedono a delimitare nell'ambito del proprio territorio, le microzone, in base ai criteri definiti nel presente articolo e nelle norme tecniche allegate al presente regolamento, con la lettera A.” Rileva(no) poi il provvedimento dell’Agenzia del Territorio 16 febbraio 2005 sulle modalità di aggiornamento del valore medio di mercato ex art. 1, co.335, l. 311/04 e sulla individuazione della soglia minima di significatività (35%) di scostamento nel rapporto tra valore medio di mercato ed il corrispondente valore medio catastale rispetto all’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali. Per il caso specifico di [OSCURATO:PERSONA] emergono ancora: - la deliberazione consiliare n.136 del 29 novembre 2001, di approvazione della suddivisione del territorio cittadino in n.238 microzone; -la deliberazione consiliare n.5 dell’11 ottobre 2010, di richiesta all’amministrazione finanziaria della revisione dei classamenti relativi a talune microzone comunali, tra cui quella dedotta nell’avviso opposto» (così, Cass., Sez. T, 7 febbraio 2022, n. 3852) ; 5.2. detta pronuncia, dando seguito «all’orientamento interpretativo di legittimità recentemente formatosi, ed in via di ulteriore consolidamento», ha ribadito che «Sul piano strettamente motivazionale (che è quello qui dirimente), si è anche osservato (Cass. 19810/19 cit.) che: - il coefficiente esplicativo minimo dell’accertamento ex art. 1 co.335 l. 311/04 non si discosta dai parametri generali di cui agli artt. 7 l. 212/00 e 3 l. 241/90, fermo restando, per la specificità della materia catastale, il più gravoso onere motivazionale in linea generale gravante sull’amministrazione allorquando il riclassamento intervenga d’ufficio, e non a seguito di procedura partecipata Docfa (Cass. 31809/18, 12777/18 ed innumerevoli altre); -non basta la sola indicazione del rapporto di scostamento tra i valori medi di catasto e mercato, quando tale indicazione non si associ alla valutazione caso per caso del singolo immobile, con specifico richiamo ai parametri estimativi e classificatori generali, pur sempre operanti, ex art. 8 d.P.R. 138/98; -fermo restando il richiamo all’elemento puramente ‘posizionale’ (inclusione dell’unità immobiliare nella microzona omogenea), occorre che l’avviso dia conto pure dell’elemento ‘edilizio’ in ragione della singola unità immobiliare e del fabbricato che la ricomprende, “non essendo sostenibile che tutti gli immobili di una stessa zona abbiano necessariamente la medesima classe”. Va detto che si tratta di interpretazione confortata dal giudice delle leggi (C. Cost. sent. 249/17) il quale –come si è accennato – è intervenuto per dichiarare non fondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004 in relazione all’art.53 Cost., posto che “la scelta del legislatore non presenta profili di irragionevolezza ai fini del rispetto del principio della capacità contributiva, in quanto la revisione del classamento per microzone si basa sul dato che la qualità del contesto di appartenenza dell'unità immobiliare rappresenta una componente fisiologicamente idonea ad incidere sul valore del bene, sicché può ritenersi non irragionevole che l'accertamento di una modifica del valore degli immobili presenti in una determinata microzona comporti una ricaduta sulla rendita catastale, il cui conseguente adeguamento, proprio in quanto espressione di una accresciuta capacità contributiva, è volto in sostanza a eliminare una sperequazione esistente a livello impositivo”. Sennonchè: “il carattere ‘diffuso’ dell'operazione comporta che debba essere assolto in maniera rigorosa l'obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento”. Ha infatti osservato la Corte che: “è bene ricordare, peraltro, che la natura e le modalità dell'operazione enfatizzano l'obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare; obbligo che, proprio in considerazione del carattere ‘diffuso’ dell'operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento”» (così, ancora, Cass., Sez. T, 7 febbraio 2022, n. 3852); 5.3.In tale direzione, si è ulteriormente precisato che: - « se l'Amministrazione intende procedere alla revisione del classamento ai sensi dell'articolo 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, deve seguire un iter scomponibile, sul piano funzionale, in due fasi. Nella prima fase, ha l'onere di accertare i presupposti di fatto che legittimano la c.d. riclassificazione di massa. Nella seconda fase l'Amministrazione ha l'onere di individuare ed applicare i parametri, i fattori determinativi ed i criteri di riclassificazione della singola unità immobiliare»; - va quindi disatteso il precedente ed isolato arresto (Cass.21176/2016) secondo il quale la revisione del classamento ex art. 1, comma 335 della l. 311/2004 non deve ritenersi condizionata alle specifiche tecniche dell'unità immobiliare, bensì esclusivamente a parametri relativi alla microzona di appartenenza, salva la possibilità di prova contraria»(così Cass., Sez. VI/T, 2 marzo 2022, n. 6802, che cita sul punto Cass., Sez. V, 14 dicembre 2019, n. 33031); 5.4. in termini ampiamente esaustivi, tale ultima ordinanza del 14 dicembre 2019, n. 33031 (richiamando Cass., Sez. 5 civ., 17 settembre 2019, n. 23046) ha posto in rilievo, con riferimento alla prima fase della valutazione sopra menzionata, che: a. «[…] non può, dunque, ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici, e quindi generici, al rapporto tra valore di mercato e valore catastale nella microzona, considerata rispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento, oltre che ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi, i tempi e i criteri con cui questi dati sono ricavati ed elaborati»; b. «L'Amministrazione è anche tenuta ad indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l'area alla riqualificazione, non essendo sufficiente far richiamo ad espressioni di stile o a generici fatti notori del tutto avulsi dalla situazione concreta»; c. «è necessario che siano esattamente identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma (ndr. art. 8, comma 7, del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138)e cioè: il valore medio di mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio della microzona; il valore di mercato medio per l'insieme di tutte le microzone; il valore catastale medio per l'insieme di tutte le microzone», con le specifiche indicate nella parte motiva della menzionata pronuncia, ai cui più ampi contenuti si rinvia; d. con riferimento, invece, alla seconda fase della valutazione, la citata ordinanza (richiamando altresì Cass., Sez. 5 civ., 23 luglio 2019, n. 19810), ha chiarito che l'avviso di accertamento deve essere adeguatamente motivato in ordine agli elementi che, in concreto, hanno inciso sulla revisione in relazione al singolo immobile, dando conto delle ragioni per le quali il significativo aumento del valore medio di mercato degli immobili siti nella microzona "anomala" abbia avuto una ricaduta (e in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare che viene assoggettata al riclassamento, illustrando il metodo utilizzato per eseguire l'intervento perequativo, mediante l'indicazione delle operazioni compiute e dei dati utilizzati; 6. detto ordine di idee è stato ribadito dalla successiva, oramai costante giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass., Sez. T. Cass., 16 agosto 2023, nn. 24670 e 24671; Cass., Sez. T., 11 agosto 2023, n. 24573; Cass., Sez. T, 14 giugno 2023, nn. 17006 e 16974; Cass., Sez. T, 27 febbraio 2023, n. 5855; Cass., Sez. T, 16 gennaio 2023, n. 989 e 1011; Cass., Sez. T, 28 dicembre 2022, nn. 37586; Cass., Sez. T, 22 dicembre 2022, nn. 37609, 37606; Cass., Sez. T, 21 dicembre 2022, n. 37331; Cass., Sez. T. 20 dicembre 2022, nn. 37241, 37236, 37239, 37237, 37254, 37211, 37210, 37209, 37208, 37207, 37206, 37205, 37204, 37203, 37202, 37201); 7. in tali termini, va, allora, riconosciuto che la Commissione tributaria regionale, nella sentenza in rassegna, non ha fatto buon governo delle menzionate norme di riferimento, avendo ravvisato l’assetto motivazione dell’avviso congruo e sufficiente, espressamente ritenendo che non fosse necessario indicare le specifiche caratteristiche degli immobili interessati e, quindi, reputando corretto una motivazione costruita, una volta per tutte, in base ad una metodologia di accertamento standardizzata e generalizzata per tipologia e localizzazione degli immobili e, dunque, in ragione di un accertamento massivo e non puntuale anche in relazione alle unità immobiliari in oggetto, di cui, pertanto, il Giudice regionale non ha potuto indicare quale fossero le caratteristiche intrinseche giustificative della revisione; 7.1. tale ordine di idee non può essere condiviso alla luce delle ragioni sopra svolte, alle quali può aggiungersi che, nella specie, le classi sono state assegnate «in considerazione prioritariamente della posizione dell'unità immobiliare all'interno della zona censuaria e della microzona quali sopra descritta e della migliorata qualità di tale contesto urbano, che ne ha determinato un diverso apprezzamento sul mercato immobiliare […] », il che consente di ribadire, nell’analogia della fattispecie, quanto affermato dalla citata pronuncia di questa Corte (Cass., Sez. T, 7 febbraio 2022, n. 3852 cit.). che ha riscontrato, nel delineato contesto motivazionale dell’atto impositivo, l’omessa indicazione «dei presupposti fattuali della revisione attributiva di maggiore rendita, posto che esso: - riferisce sia della riscontrata consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare della microzona interessata (e relativa redditività) siccome derivante da interventi di riqualificazione urbana ed edilizia della medesima, sia dello scostamento reddituale degli attuali estimi catastali (sebbene già oggetto di revisione negli anni ’88-’89) per effetto della progressiva trasformazione urbana e socio- economica riscontrata sul territorio, senza tuttavia specificare in alcun modo in che cosa tali interventi di affermata riqualificazione siano consistiti; - assume quale elemento estimativo prioritario (ma sostanzialmente esclusivo) la circostanza che l’unità immobiliare oggetto di revisione sia posizionata all’interno della zona censuaria e della microzona descritta e fatta oggetto della riqualificazione del contesto urbano determinante il maggior apprezzamento di mercato, senza tuttavia indicare alcun elemento concernente le caratteristiche assunte dall’unità in questione e l’incidenza in concreto su di essa esercitata dalla riqualificazione di microzona (lacuna che svuota di contenuto anche il richiamo alla valutazione comparativa con altre unità di cui si assume apoditticamente la similarità). Sicchè pare esattamente richiamabile, nella concretezza della fattispecie, quanto osservato da Cass. 19810/19 cit., secondo cui: “in tale prospettiva, va pertanto ribadito che «”la CTR non si è uniformata al predetto principio in quanto ha ritenuto sufficientemente motivato un atto basato esclusivamente sulla revisione generalizzata del classamento degli immobili compresi in una medesima microzona, e sul riferimento ad immobili similari non per caratteristiche catastali, ma per la mera collocazione nella medesima zona, in mancanza di qualsiasi specificazione in ordine ai vantaggi ritraibili concretamente dai singoli immobili interessati rispetto ad imprecisati miglioramenti dei servizi di trasporto pubblico e della qualità del contesto urbano […]”. Il carattere ‘diffuso’ o ‘di massa’ del riclassamento operato art. 1 co. 335 l. 311/04 - a sua volta giustificato dal riferimento della procedura ad interi comparti del territorio comunale da ritenersi per definizione omogenei - non può, neppure nel presente caso, consentire una motivazione stereotipata, ‘di stile’, ed ancorata a generiche considerazioni di notorietà. Esso richiede pur sempre, secondo quanto osservato anche dalla C. Costituzionale cit. proprio in ragione del suddetto carattere, l’indicazione in avviso di richiami sufficientemente concreti, verificabili ed individualizzanti quanto ai fattori di riqualificazione urbana della microzona ed a loro incidenza di classamento sulla destinazione, tipologia, profilo caratteristico e redditività dell’immobile considerato» (così, come detto, Cass., Sez. T, 7 febbraio 2022, n. 3852); 8. alla luce di tali considerazioni, deve allora riconoscersi che l’avviso di accertamento impugnato non risulta motivato in ordine agli elementi che, in concreto, hanno inciso sulla revisione parziale del classamento in relazione alle caratteristiche proprie dei singoli immobili; 9. le riflessioni sopra svolte conducono, dunque, all’accoglimento del ricorso, il che conduce alla cassazione della sentenza impugnata; 9.1. non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, sussistono i presupposti per la decisione nel merito ex art. 384, primo comma, seconda parte, cod. proc. civ., dovendo accogliersi i ricorsi introduttivi di parte contribuente