Cassazione n. 19532/2026

te-[OSCURATO:PERSONA] 34/36 in Milano, in personadell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA]Messuti, giusta procura in atti-controricorrente-avverso la sentenza del Tribunale di Milano depositata l’[OSCURATO:DATA_NASCITA];udita la relazione sulla causa svolta nella camera di consiglio del 20maggio 2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA];[OSCURATO:PERSONA], quale proprietaria di unità immobiliare nell’edificiocondominiale Fatebenefratelli 34/36 in Milano, ha impugnato la deliberaassembleare del 29/5/2018, con la quale, tra l’altro, era stato approvato ilriparto di spese inerenti all’area seminterrata adibita ad autorimessa.Numero registro generale 23399/2021Numero sezionale 1368/2026Numero di raccolta generale 19532/2026Data pubblicazione 12/06/2026Il Giudice di pace di Milano ha accolto l’impugnativa, annullando ladelibera. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto appello, che è statoaccolto dal Tribunale di Milano, argomentando che nell’atto di acquistodella unità immobiliare della ricorrente è espressamente richiamata lacomproprietà sugli spazi e i servizi comuni allo stabile e sono ancherichiamati il regolamento condominiale e le correlate tabelle millesimali, lequali prevedono la ripartizione secondo i millesimi di proprietà delle speseper la manutenzione ordinaria della “viabilità interna”.Il Tribunale, poi, ha affermato l’irrilevanza rispetto al giudizio dellasentenza della Corte d’appello di Milano n. 3157/2014, che aveva stabilitoche la ricorrente non era titolare di un posto auto nel locale seminterrato,escludendo che vi fosse vincolo pertinenziale all’unità immobiliareacquistata dalla stessa.Avverso questa decisione la Maseri propone ricorso per cassazionesulla base di otto motivi.Il condominio resiste con controricorso.Le parti hanno depositato memorie.[OSCURATO:PERSONA] si è riservato il deposito dell’ordinanza nel termine di cui alsecondo comma dell’art. 380 bis1 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Con il primo motivo di ricorso si deduce la violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 2909 e 1117 c.c.: il Tribunale avrebbe errato nelnon attribuire valore di giudicato alla sentenza della Corte d’appello diMilano n. 3157/2014 rispetto al tema oggetto di questo giudizio, nonchénel non considerare che quella sentenza costituiva il “titolo” di cui all’art.1117 c.c., dal quale evincere che gli spazi di parcheggio in questione sonosottratti alla presunzione di condominialità.Va premesso che la violazione del giudicato esterno è viziodenunciabile per cassazione ex art. 360 c.p.c. solo specificando di averproposto un’apposita eccezione di giudicato esterno davanti al giudiceNumero registro generale 23399/2021Numero sezionale 1368/2026Numero di raccolta generale 19532/2026Data pubblicazione 12/06/2026d’appello, mentre l’omesso rilievo d’ufficio del giudicato esterno nelgiudizio che ha pronunciato la sentenza impugnata dà luogo all’ipotesi direvocazione prevista dall'art. 395, n. 5, c.p.c. (cfr. Cass. Sez. U n.21493/2010, Cass. n. 3043/2023). Nella specie, la sentenza invocatacome giudicato è del 19/8/2014, quindi si è formata ben prima del giudiziodi appello in questione, e la questione è stata sottoposta al vaglio delgiudice d’appello, come emerge dalla sentenza impugnata.Ciò posto, il motivo è infondato: la sentenza invocata quale giudicatoha avuto ad oggetto la domanda della ricorrente perché le fossericonosciuto l’acquisto, unitamente all’appartamento, di uno spazio per ilparcheggio dell’automobile nel locale seminterrato, in virtù dellapertinenzialità ex art. 41 sexies l. n. 1150/1942; quindi, essa tratta unprofilo giuridico del tutto diverso da quello oggetto di questo giudizio, ches’incentra, invece, sulla delibera assembleare di riparto delle speseinerenti all’area seminterrata, dove sono allocati anche i posti auto inproprietà esclusiva, in virtù della condominialità della stessa ex art. 1117c.c.Non si rinviene il collegamento logico tra l’avere accertato che non vifosse il detto vincolo pertinenziale tra la proprietà esclusiva della Maseri elo spazio di parcheggio e l’accertamento della natura non comune dell’areaseminterrata in oggetto.2. Con il secondo motivo si deduce la violazione ex art. 360 n.3 c.p.c.dell’art. 116 c.p.c. per non avere il Tribunale attribuito valore probatorioalla detta sentenza della Corte d’appello di Milano che doveva essereapprezzata, invece, quale prova legale del fatto che l’area ospitante i postiauto al piano seminterrato non è parte comune.Il motivo è infondato.La sentenza invocata dalla ricorrente, per quanto già esposto circa ilsuo contenuto, non prova nulla quanto al tema dell’inclusione dell’area traNumero registro generale 23399/2021Numero sezionale 1368/2026Numero di raccolta generale 19532/2026Data pubblicazione 12/06/2026i beni comuni, né è sindacabile in sede di legittimità il prudenteapprezzamento del giudice di merito in ordine alle risultanze istruttorie.3. Con il terzo motivo si denuncia il vizio ex art. 360 n.3 c.p.c. inrelazione agli artt. 1362 e 1363, comma 2, c.c. quanto all’interpretazionedel regolamento condominiale.La ricorrente reputa che il Tribunale abbia errato nell’interpretare ilregolamento condominiale nella parte in cui prevede una unica tabellamillesimale per la ripartizione delle spese generali quanto allamanutenzione della “viabilità interna”: a tale ultima locuzione il giudice delmerito ha attribuito il significato di riferirsi all’area del seminterrato vicinaagli spazi di parcheggio privati.Con il quarto motivo si denuncia violazione ex art. 360 n.3 c.p.c.dell’art. 1123 per avere il Tribunale ritenuto che la ricorrente dovessepartecipare alle spese in proporzione della sua proprietà a prescindere dalconcreto utilizzo che essa ne facesse, laddove avrebbe dovuto considerarsiche il primo comma dell’art. 1123 c.c. riguarda la ripartizione delle spesedei soli beni di cui tutti i condòmini usano indistintamente.Con il quinto motivo si denuncia il vizio ex art. 360 n.4 c.p.c. perché lamotivazione sarebbe apparente quanto all’avere ritenuta inclusa fra lespese generali per l’area quella della Cosap, senza considerare che sitratta di un canone che, ai sensi, dell’art. 63 del d.lgs. n. 446 del 1997 èdovuto per l’occupazione di suolo pubblico e quindi non ha nulla a chevedere con la cd. viabilità interna.4. I motivi, che si prestano a una trattazione congiunta per vicinanzadi oggetto, sono infondati.Preliminarmente, deve dirsi che vertendosi in un giudizio diopposizione a delibera assembleare, fra il singolo condomino e ilcondominio, la negazione della condominialità dell’area di parcheggiorimane nei limiti di un accertamento incidentale: la questione dellatitolarità comune o individuale di una porzione dell'edificio, in quantoNumero registro generale 23399/2021Numero sezionale 1368/2026Numero di raccolta generale 19532/2026Data pubblicazione 12/06/2026inerente all'esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., può,al più, formare oggetto di un accertamento funzionale alla decisione dellasola causa sulla validità dell'atto collegiale, ma privo – in assenza diesplicita domanda di una delle parti ai sensi dell'art. 34 c.p.c. - di efficaciadi giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli, efficacia chealtrimenti imporrebbe la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti icondomini in una situazione di litisconsorzio necessario (v. sul tema Cass.n. 20993/2025).Deve poi osservarsi, in via assorbente, che sul tema fondamentaledella natura comune dell’area di parcheggio la Corte di cassazione haaffermato costantemente - anche prima della riforma ex l. 220 del 2012(che ha espressamente inserito le aree destinate a parcheggio tra le particomuni ex art. 1117 n.2 c.c.) – che, ove manchi un'espressa riserva diproprietà nel titolo costitutivo del condominio (che non può identificarsi nécol regolamento di condominio, né con le tabelle millesimali), l'areaglobalmente considerata va ritenuta parte comune, ai sensi dell'art. 1117c.c. (cfr. Cass. n. 18796/2017, Cass. n. 5831/2017).Quindi, deve presumersi la natura di parte comune degli spazi inquestione (rampa di accesso al seminterrato, spazi di manovra e ditransito di autoveicoli) a fronte della quale era la ricorrente a doverdimostrare l’esistenza in senso contrario di un titolo che, dando luogo allaformazione del condominio per effetto del primo frazionamento delcomplesso in proprietà individuali, abbia diversamente disposto sull’areaparcheggio (v. Cass. n. 20993/2025, Cass. n. 31995, n. 21440, n. 20145,n. 19940 e n. 1849 del 2022).Quindi, correttamente la delibera condominiale ha fatto applicazionedell’art. 1223, co. 1, c.c. ed ha ripartito le spese predette, inclusa quellaper la concessione del passo carrabile che consente il transito veicolare fral’area comune e la strada pubblica.Numero registro generale 23399/2021Numero sezionale 1368/2026Numero di raccolta generale 19532/2026Data pubblicazione 12/06/20265. Con il sesto motivo si denuncia il vizio ex art. 360 n.3 c.p.c. quantoal d.m. 1/2/1986 che dà la definizione di autorimessa. Il Tribunale nonavrebbe considerato questa normativa ed erroneamente avrebbe attribuitoil valore di autorimessa e di spazio di parcheggio ad una zona utile soloallo scarico e carico.Il motivo è infondato.E’ evidente che la definizione che una disciplina tecnica in materia disicurezza e prevenzione dà dell’autorimessa è tema del tutto ininfluenterispetto alle questioni affrontate con la sentenza, che riguardano, come siè detto, l’esistenza di spazi comuni al piano seminterrato.6. Con il settimo motivo si denuncia violazione degli artt. 111 Cost., 91comma 4 c.p.c., 132 c.p.c., n. 4, e del D.M. n. 55 del 2014.La ricorrente censura la decisione sulle spese del grado di appello,ritenendo che ai fini dell’individuazione dello scaglione di riferimentodovesse considerarsi l’importo della spesa ripartita a suo carico con ladelibera impugnata, pari ad € 366,93; inoltre, essa invoca anchel’applicazione dell’art. 91, comma 4, c.p.c., che stabilisce la limitazionedell’importo delle spese di lite in relazione al valore della controversia perle cause di cui all’art. 82, comma 1, c.p.c.Il motivo è infondato.Quanto al primo profilo, questa Corte ribadisce che nell'azione diimpugnazione delle deliberazioni dell'assemblea di condominio, che siavolta ad ottenere una sentenza di annullamento avente effetto neiconfronti di tutti i condomini, il valore della causa deve essere determinatosulla base dell'atto impugnato, e non sulla base dell'importo del contributoalle spese dovuto dall'attore in base allo stato di ripartizione, nonoperando la pronuncia solo nei confronti dell'istante e nei limiti della suaragione di debito (Cass. n. 9068/2022, Cass. n. 19250/2021).Inoltre, quanto al secondo profilo, il limite del valore della domanda,fissato dall'art. 91, comma 4, c.p.c., vale solo per il primo grado diNumero registro generale 23399/2021Numero sezionale 1368/2026Numero di raccolta generale 19532/2026Data pubblicazione 12/06/2026giudizio celebrato davanti al giudice di pace e nei limiti della suacompetenza equitativa.7. Con l’ottavo motivo, la ricorrente denuncia violazione degli artt. 111Cost., 91 c.p.c., 132 c.p.c., n. 4, e del D.M. n. 55 del 2014.La censura si compendia nella contestazione della quantificazione dellespese operata per il primo grado di giudizio: la ricorrente afferma che nonsi giustifica e non è motivata la scelta del valore massimo del parametro.Il motivo è infondato.La liquidazione delle spese di lite entro i parametri minimi e massimi dicui al d.m. 55 del 2015, che regola il sistema dei compensi forensi, nonrichiede una specifica motivazione da parte del giudice (Cass. n.14198/2022, Cass. n. 89/2021) e, una volta che siano rispettati i dettiparametri, come nel caso di specie, il sindacato di legittimità non entranella valutazione pienamente discrezionale del giudice del merito quantoalla concreta scelta nell’ambito del range consentito dai parametri (v.Cass. n. 33642/2024).8. In definitiva, il ricorso deve essere respinto, con condanna dellaricorrente alle spese di lite come liquidate in dispositivo.Ai sensi dell'art. 13 co. 1-quater d.p.r. n. 115 del 2002 va dato atto delsussistere dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo pari alcontributo unificato dovuto per il ricorso a norma del co. 1-bis dell'art. 13cit. P.Q.Mla corte rigetta il ricorso e condanna [OSCURATO:PERSONA] alla refusione infavore del controricorrente delle spese di lite che liquida in € 200,00 peresborsi e € 4.200,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa, comeper legge.Ai sensi dell'art. 13 co. 1-quater d.p.r. n. 115 del 2002 dà atto delsussistere dei presupposti per il versamento a carico della ricorrente[OSCURATO:PERSONA] registro generale 23399/2021Numero sezionale 1368/2026Numero di raccolta generale 19532/2026Data pubblicazione 12/06/2026dell'ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso anorma del co. 1-bis dell'art. 13 cit.Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Seconda Sezionecivile della Corte di cassazione del 20/5/2026Il PresidenteAntonio Scarpa