Cassazione n. 11337/2026

limontana n. 98, presso lostudio dell'avv. [OSCURATO:PERSONA] dal quale è rappresentato e difeso conl'avv. [OSCURATO:PERSONA], giusta procura allegata al ricorso, con indicazionedegli indirizzi pec;- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati presso lostudio dell'avv. [OSCURATO:PERSONA] dal quale sono rappresentati e difesi,giusta procura allegata al controricorso, con indicazione dell’indirizzopec;- controricorrente -Numero registro generale 4829/2023Numero sezionale 1395/2025Numero di raccolta generale 11337/2026Data pubblicazione 27/04/2026avverso la sentenza n. 894/2022 della CORTE D'APPELLO di GENOVA,pubblicata il 9/8/2022;udita la relazione della causa svolta nella camera di consigliodell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] dal consigliere [OSCURATO:PERSONA];lette le memorie delle parti.1. Con atto di citazione del 25/1/2019, [OSCURATO:PERSONA] e LucaGavassa convennero in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Imperia,[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], chiedendone la condanna a rimuovere,eliminare e riposizionare in diverso luogo le due unità esterne dicondizionamento e i relativi cavidotti che, sebbene collocati sul murocondominiale, sporgevano sul cortile di loro proprietà esclusiva,occupandone la colonna d’aria e creando una servitù di stillicidio e dipassaggio per la manutenzione dei macchinari, oltre a generareintollerabili immissioni di flussi di aria calda e rumori; chiesero altresìil risarcimento dei danni da liquidarsi anche in via equitativa.2. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] opposero che il dante causa deidue attori, [OSCURATO:PERSONA], avesse assentito, nel corso di un’assembleacondominiale, al posizionamento degli impianti sul muro comune e chel’assemblea avesse autorizzato l’installazione; evidenziarono che imanufatti ricadevano in un’area non edificabile, utilizzata soltantocome area di posteggio e di accesso al parcheggio, sicché nonpregiudicavano l’esercizio del diritto di proprietà.3. Con sentenza n.267/2020, il Tribunale di Imperia rigettò ladomanda, rimarcando che i due macchinari di condizionamento eranostati appoggiati al muro condominiale in attuazione della facoltà ex art.1102 cod. civ. di uso della cosa comune, non pregiudicavano laproprietà degli attori perché costituivano un ingombro minimo nellacolonna sovrastante la loro proprietà e non ne precludevano l’usonormale, neppure per il futuro, avuto riguardo alla natura nonRic. 2023 n. 4829 sez. 2 - ad. 8-5-2025 -2-Numero registro generale 4829/2023Numero sezionale 1395/2025Numero di raccolta generale 11337/2026Data pubblicazione 27/04/2026edificatoria dell’area; aggiunse che il modesto stillicidio dell’acqua chepercolava durante l’uso non costituiva un «peso» idoneo a configurareservitù e che anche il necessario passaggio per i tecnici dellamanutenzione sarebbe stato oggetto di autorizzazione specifica, senzacostituire servitù; rilevò infine che l’immissione di flussi d’aria calda erumore non fosse stata neppure dedotta come intollerabile.4. Con sentenza n. 894/2022, la Corte d’appello di Genova harigettato l’impugnazione di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], confermando,per quel che qui ancora rileva, che dall’esame del materiale fotograficorisultava il minimo ingombro nella colonna d’aria sovrastante laproprietà degli attori appellanti, sicché non era necessario espletare lac.t.u. richiesta per verificare la compressione del diritto di proprietà;ha affermato pure che per opporsi all’utilizzo dell’area sovrastante diloro proprietà gli attori avrebbero dovuto provare un concreto elegittimo interesse che, nella specie, non risultava «essere sussistente,né in alcun modo compromesso» per lo stato, la destinazione e l’usodei luoghi, nonostante il posizionamento «ad altezza uomo», perchél’area era destinata esclusivamente alla manovra e all’accesso algarage e non vi era alcuna possibilità di suo sfruttamento edificatorio;ha confermato, infine, l’insussistenza di una servitù per il passaggio deitecnici, da autorizzarsi, invece, specificamente ex art. 843 cod. civ. edella servitù di stillicidio e delle immissioni intollerabili di aria e rumore.3. Avverso questa sentenza [OSCURATO:PERSONA] in proprio e qualeerede della madre [OSCURATO:PERSONA], deceduta nelle more del giudizio, haproposto ricorso per cassazione, affidandolo a due motivi, a cui TizianaMondini e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con controricorso. Entrambe leparti hanno depositato memorie.In data 9/11/2023, il Consigliere delegato di questa Sezione haproposto la decisione accelerata ex art. 380 bis cod. proc. civ.; LucaGavassa ha proposto istanza di decisione.Ric. 2023 n. 4829 sez. 2 - ad. 8-5-2025 -3-Numero registro generale 4829/2023Numero sezionale 1395/2025Numero di raccolta generale 11337/2026Data pubblicazione 27/04/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo, articolato in riferimento ai n. 1 e 4 delcomma I dell’art. 360 cod. proc. civ., [OSCURATO:PERSONA] in proprio e qualeerede di [OSCURATO:PERSONA] ha denunciato la violazione e falsa applicazionedegli art. 832, 840 e 1102 cod. civ., per avere la Corte d’appello esclusoil pregiudizio al suo diritto di proprietà, anche della colonna d’aria exart. 840 cod. civ., pur avendo riscontrato che i due macchinari sonostati installati «ad altezza uomo», in difformità dei criteri di normaletollerabilità elaborati nella giurisprudenza di legittimità; in particolare,ha rappresentato che l'art. 840 cod. civ. prevede comunque che ilproprietario del suolo possa opporsi ad attività di terzi che si svolgonoa tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastanteche «egli abbia interesse ad escluderle».2. Con il secondo motivo, pure articolato in riferimento ai n. 1 e4 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., il ricorrente ha lamentatola violazione e falsa applicazione degli art. 832, 840, 843, 844, 845cod. civ. in relazione all'art. 949 e all'art. 1102 cod. civ.; per altroprofilo, ha prospettato la violazione e falsa applicazione dell’art. 832cod. civ. con riferimento all'art. 908, 913 e 949 cod. civ.; ha sostenutoche la Corte d’appello avrebbe immotivatamente escluso la sussistenzadell’esercizio di fatto di una servitù di stillicidio a carico del suo fondoe affermato la tollerabilità delle immissioni di fumo e rumore senzaaver disposto la c.t.u. richiesta; pure immotivatamente avrebbe poiescluso una servitù di passaggio, configurando unicamente il diritto diaccesso dei manutentori nei limiti e alle condizioni dell’art. 843 cod.civ., laddove più volte si è verificato l’accesso senza permesso.2.1. I due motivi, che possono essere trattati congiuntamenteper continuità di argomentazione, sono fondati, in disparte l'inesattaindicazione numerica di uno dei cinque motivi di impugnazione previstiRic. 2023 n. 4829 sez. 2 - ad. 8-5-2025 -4-Numero registro generale 4829/2023Numero sezionale 1395/2025Numero di raccolta generale 11337/2026Data pubblicazione 27/04/2026dall'art. 360, comma I cod. proc. civ.: le censure risultano, infatti,comunque ammissibili perché individuano con sufficiente chiarezzaalcune violazioni di legge e, pertanto, uno dei vizi prospettati tra quelliinquadrabili nella tassativa griglia normativa (cfr. Cass. Sez. U, n.32415 del 08/11/2021).La Corte d’appello ha confermato il rigetto della domanda di LucaGavassa rilevando che nel giudizio di primo grado era stato provatoche «l’attuale ubicazione dei manufatti in questione non è stata fruttodi una autonoma scelta degli appellati, ma è stata autorizzatadall’assemblea condominiale» del Condominio “Del mare” del24/01/2015 e che lo stesso dante causa del ricorrente aveva assentito,partecipando all’assemblea, senza nulla opporre e aveva autorizzato ilpassaggio per la manutenzione. Ha, quindi, escluso l’«errataapplicazione dell’art. 1102 cod. civ.» e del diritto al pari uso della cosacomune e richiamato che, secondo l’art. 840 cod. civ., il proprietarioesclusivo dell’area può opporsi all’utilizzo dello spazio aereosovrastante la sua proprietà, da parte del vicino, soltanto nell’ipotesi incui vi abbia un concreto e legittimo interesse «che, nel caso di specie,non risulta essere sussistente, né in alcun modo compromesso». Ha,quindi, escluso che la collocazione dei due impianti pregiudichi l’utilizzodell’area cortilizia, sebbene «dalla conformazione dei luoghi,rappresentata nella documentazione fotografica in atti», risulti che«parte dei predetti manufatti è posta “ad altezza d’uomo”, essendoallocata nell’incavo della parete condominiale». Ha poi affermato chenon sarebbe configurabile l’esercizio di fatto di una servitù di scolo«tenuto conto che il modesto quantitativo di acqua che i condizionatoriproducono non può arrecare alcun danno, ed è tollerabile, avutoriguardo allo stato dei luoghi, destinato, come più volte ricordato, adarea di parcheggio e di accesso al garage degli appellanti» e che «lac.t.u. richiesta dagli attori (l’attuale ricorrente [OSCURATO:PERSONA] e la suaRic. 2023 n. 4829 sez. 2 - ad. 8-5-2025 -5-Numero registro generale 4829/2023Numero sezionale 1395/2025Numero di raccolta generale 11337/2026Data pubblicazione 27/04/2026dante causa), […] avrebbe soltanto aggravato il procedimento, postoche dal materiale fotografico si evinceva chiaramente il posizionamentodelle unità esterne dei condizionatori, nonché lo stato e la funzione deiluoghi». Ha confermato che «l’emissione di forti flussi d’aria» «non puòarrecare pregiudizio a coloro che transitassero nell’area di proprietàesclusiva dei signori Gavassa-Lisi, non essendovi prova che i flussid’aria provenienti dagli impianti superino la normale tollerabilità, aisensi dell’art. 844 cod. civ.».Questa motivazione non costituisce corretta applicazione deiprincipi stabiliti da questa Corte.Preliminarmente, deve escludersi l’inammissibilità dei due motivi,eccepita dai controricorrenti, per preclusione ex art. 348 bis comma IVe V cod. proc. civ. nella formulazione applicabile ratione temporis,risultando la pronuncia impugnata «doppiamente conforme»: nellaspecie, infatti, il ricorrente non ha lamentato una inadeguatavalutazione delle risultanze istruttorie, ma ha denunciato, ancor prima,pur nella incerta indicazione del numero identificativo dell’ipotesi divizio, la violazione e la falsa applicazione di più norme poste a tuteladel suo diritto di proprietà esclusiva.Innanzitutto, allora, diversamente da quanto affermato nellasentenza impugnata, nella fattispecie non rilevano i limiti dell’uso dellacosa comune, ex art. 1102 cod. civ., perché il ricorrente ha lamentatola lesione del suo diritto di proprietà individuale nei confronti di TizianaMondini e [OSCURATO:PERSONA] quali proprietari esclusivi e non quali condomini:la controversia si svolge, invero, soltanto tra proprietari individuali enon ha coinvolto il Condominio.Alla Corte d’appello – e prima ancora al Tribunale – era perciòdemandato il compito di verificare se l’installazione sul muro comunedi confine comprimesse eccessivamente il diritto di proprietà, delricorrente e dei suoi danti causa, alla colonna d’aria, ex art. 840 cod.Ric. 2023 n. 4829 sez. 2 - ad. 8-5-2025 -6-Numero registro generale 4829/2023Numero sezionale 1395/2025Numero di raccolta generale 11337/2026Data pubblicazione 27/04/2026proc. civ., se la condensa dell’acqua di raffreddamento deicondizionatori imponesse di fatto una servitù di stillicidio a carico dellaproprietà individuale Gavassa e in favore dell’appartamento diproprietà [OSCURATO:PERSONA]-[OSCURATO:PERSONA], se le immissioni di aria e rumore rientrasseronei limiti di normale tollerabilità.Sul punto, pertanto, la delibera assembleare richiamata insentenza non vale a legittimare a priori la compressione del diritto diproprietà del ricorrente perché l'assemblea condominiale non ha ilpotere di incidere sui diritti dei singoli condomini e, in conseguenza,non può validamente autorizzare l'uso di un bene comune in modoincompatibile con l'utilizzazione ed il godimento di parti dell'edificio diproprietà di un singolo condomino (cfr. Sez. 2, n. 3858 del 05/09/1989;Sez. 2, n. 3946 del 26/04/1994).Ciò puntualizzato, questa Corte ha chiarito che la sussistenzadell'interesse del proprietario del suolo ad escludere l'attività di terzi,che si svolga nello spazio sovrastante, ai sensi dell'art. 840, secondocomma, cod. civ., va valutata con riferimento non soltanto all'attualesituazione e destinazione del suolo, ma anche alle sue possibili, futureutilizzazioni, sia pure in concreto non individuate, purché compatibilicon le caratteristiche e la normale destinazione del suolo medesimo(Cass. Sez. 2, n. 17207 del 11/08/2011).È, allora certamente vero che il proprietario non può opporsi, aisensi dell'art. 840, comma 2, cod. civ., ad attività di terzi che sisvolgano a profondità od altezza tali che egli non abbia interesse adescluderle e, pertanto, ove ritenga di contestarle, è suo oneredimostrare che dette attività gli arrechino un pregiudizio, da intenderenon in astratto, ma in concreto, avuto riguardo alle caratteristiche edalla normale destinazione, eventualmente anche futura, del fondo(Sez. 2, n. 4664 del 28/02/2018).Ric. 2023 n. 4829 sez. 2 - ad. 8-5-2025 -7-Numero registro generale 4829/2023Numero sezionale 1395/2025Numero di raccolta generale 11337/2026Data pubblicazione 27/04/2026È vero altresì, tuttavia, che nella sentenza impugnata, è stataesclusa la violazione del cosiddetto «diritto alla colonna d’aria ex art.840 cod. civ.», sebbene sia stato dato atto che i macchinari risultanocollocati «ad altezza d’uomo» e senza alcuna verifica, eventualmenteanche a mezzo dell’indagine tecnica richiesta da parte attrice, dellacompatibilità dell’avvenuto posizionamento con la normaledestinazione dell’area e dell'eventuale lesione delle possibilità disfruttamento, se pure non attuali ma concretamente ipotizzabili, dellospazio sovrastante l'area; l’accertamento avrebbe consentito la verificad'un effettivo e, in quanto tale, tutelabile legittimo interesse delproprietario ad opporsi all'installazione di uno o di entrambi icondizionatori (cfr. Sez. 2, n. 9047 del 05/06/2012).2.2. Anche la valutazione delle conseguenze dello stillicidiodell’acqua di condensa che percola dai macchinari durante il loroutilizzo non è stata svolta adeguatamente.Questa Corte ha precisato che, ai sensi degli artt. 908 e 913 cod.civ., salvo diversa ed espressa convenzione, il fondo inferiore puòessere assoggettato unicamente allo scolo di acque che defluiscono dalfondo superiore secondo l'assetto naturale dei luoghi, sicché lostillicidio, sia di acque piovane sia, a maggior ragione, di quelleprovenienti da attività umane, può essere legittimamente esercitatosoltanto se trovi rispondenza specifica in un titolo costitutivo di servitùad hoc (Sez. 2, n. 11827 del 02/05/2024).In tal senso, allora, la Corte d’appello avrebbe dovuto valutare ladimensione dello stillicidio e non escluderla in base a mere congetturesul «modesto quantitativo d’acqua che i condizionatori producono» indifetto di qualsivoglia accertamento e, quindi, di precisazione, sulladimensione concreta dello stillicidio.Questa verifica, peraltro, avrebbe consentito altresì di motivarefondatamente che l’acqua che abitualmente percola dai condizionatoriRic. 2023 n. 4829 sez. 2 - ad. 8-5-2025 -8-Numero registro generale 4829/2023Numero sezionale 1395/2025Numero di raccolta generale 11337/2026Data pubblicazione 27/04/2026«non può arrecare alcun danno ed è tollerabile» (così in sentenza): conquesta precisazione, infatti, la Corte d’appello ha escluso pure, senzaadeguata motivazione, la configurabilità di una immissione suscettibiledi divieto, senza alcuna previo e opportuno accertamento.Sul punto, questa Corte ha affermato che, sebbene l'art 844 cod.civ. contenga un elenco esemplificativo delle immissioni suscettibili didivieto, posto che, in esso, dopo la espressa menzione di alcune di taliimmissioni, seguono le parole «e simili propagazioni», tuttavia ilcarattere eccezionale dei limiti posti all'estrinsecazione del diritto diproprietà fa sì che la tassatività sussista nel genus, se non nellaspecies. Pertanto, considerando sia le caratteristiche delle immissioniespressamente menzionate, sia la necessità che si tratti di«propagazioni», sia, infine, la ratio della norma, il suo dettato èpassibile di applicazione, per interpretazione estensiva, a ipotesi chepresentino i requisiti della materialità dell'immissione (che perciò devecadere sotto i sensi dell'uomo ovvero influire oggettivamente sul suoorganismo o su apparecchiature), nonché del carattere indiretto omediato dell'immissione (nel senso che essa non deve consistere in unfacere in alienum, ma deve costituire ripercussione di fatti compiutidirettamente o indirettamente dall'uomo, nel fondo da cui si propaga)e, infine, dell'attualità di una situazione di intollerabilità, non disemplice pericolo di essa, derivante da una continuità, o almenoperiodicità, anche se non ad intervalli regolari, dell'immissione (cfr.Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3889 del 07/09/1977; Sez. 2, Sentenza n.1404 del 06/03/1979).L’inapplicabilità della tutela ex art. 844 cod. civ. è stata inveceesclusa dalla Corte territoriale senza la necessaria verifica di questielementi.Ric. 2023 n. 4829 sez. 2 - ad. 8-5-2025 -9-Numero registro generale 4829/2023Numero sezionale 1395/2025Numero di raccolta generale 11337/2026Data pubblicazione 27/04/20262.3. I suesposti rilievi devono essere ripetuti anche per ladecisione sulla lamentata intollerabilità delle immissioni «di forti flussid’aria».Sul punto, infatti, la Corte d’appello non ha effettuato lacomparazione tra le esigenze dei condomini [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] «che hannonecessità di servirsi dei predetti impianti di condizionamento per lapropria unità abitativa» e le esigenze di Gavassa quale proprietariodell’area cortilizia, pur avendone sottolineato la necessità, perché nonha in alcun modo esaminato, ancora una volta, anche a mezzo diun’indagine chiesta da parte attrice attuale ricorrente, l’entità dei flussid’aria e dei rumori e, perciò, la loro normale tollerabilità (v. pag. 18della sentenza, quartultimo capoverso).Come previsto dall’art. 844 cod. civ., al contrario, lacomparazione e, perciò, prima ancora, l’individuazione delle concretedimensioni delle immissioni, è indispensabile perché, secondo principioconsolidato nella giurisprudenza di questa Corte, il limite di tollerabilitàdelle immissioni non ha carattere assoluto ma è relativo alla situazioneambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche dellazona e le abitudini degli abitanti; spetta, pertanto, al giudice di meritoaccertare in concreto il superamento della normale tollerabilità eindividuare gli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioninell'ambito della stessa (Cass. Sez. 2, n. 3438 del 12/02/2010).3. Il ricorso è perciò accolto e la sentenza impugnata deve esserecassata, con rinvio alla Corte d’appello di Genova, in diversacomposizione, perché provveda al riesame delle domande di LucaGavassa in applicazione dei principi indicati e in considerazione deirilievi suesposti.Statuendo in rinvio, la Corte territoriale regolerà anche le spesedi legittimità. P.Q.MRic. 2023 n. 4829 sez. 2 - ad. 8-5-2025 -10-Numero registro generale 4829/2023Numero sezionale 1395/2025Numero di raccolta generale 11337/2026Data pubblicazione 27/04/2026La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinviaalla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, anche per lespese di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della secondasezione civile della Corte Suprema di Cassazione dell’8 maggio 2025.Il PresidenteMauro MocciRic. 2023 n. 4829 sez. 2 - ad. 8-5-2025 -11-