Cassazione n. 16005/2026

na [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliatipresso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Agricola di Poggio all'[OSCURATO:SOCIETA]., rappresentata e difesa dall'avvocatoSilvio Pucci ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’avvocatoLoredana Piattoni-controricorrente-nonché contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:SOCIETA]. in liquidazione-intimati-Numero registro generale 15537/2021Numero sezionale 1227/2026Numero di raccolta generale 16005/2026Data pubblicazione 25/05/2026avverso la sentenza della Corte d'appello di Firenze n. 743/2021depositata il giorno 01/04/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Nel 2006, la Agricola di Poggio all'[OSCURATO:SOCIETA]. e [OSCURATO:PERSONA] hannoconvenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Livorno – Sezione distaccatadi Piombino, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], oltre a MariaGabriella Angeretti, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. inliquidazione, per ottenere la formazione di una tabella millesimale per laripartizione di spese relative all'uso e al godimento dei servizi condominialie dei beni comuni.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], costituendosi in giudizio, hannochiesto il rigetto della domanda attrice, negando di essere condomini, e, indiversa ipotesi, dichiarandosi remissivi alla formazione di una tabella diripartizione delle spese relative alla effettiva proprietà comune a normadell'art. 1117 c.c.[OSCURATO:PERSONA], a sua volta, si è costituita chiedendo laformazione giudiziale delle tabelle millesimali e domandando in viariconvenzionale la condanna della società attrice alla ripetizione di sommeche assumeva di aver corrisposto indebitamente alla stessa.Gli altri convenuti sono rimasti contumaci.Con la sentenza di primo grado, il Tribunale, rilevato che, in corso dicausa, l’assemblea dei condomini aveva approvato, a maggioranzaqualificata, le tabelle millesimali, ha dichiarato cessata la materia delcontendere sia sulla domanda degli attori, sia sulla domandariconvenzionale della convenuta Angeretti, ha compensato le speseprocessuali tra quest’ultima convenuta e gli attori, ha condannato iNumero registro generale 15537/2021Numero sezionale 1227/2026Numero di raccolta generale 16005/2026Data pubblicazione 25/05/2026convenuti Pio e Nucci a rifondere agli attori le spese di lite e ha posto lespese della consulenza tecnica d’ufficio a carico delle parti in pari misura.A seguito di impugnazione da parte di [OSCURATO:PERSONA] e Anna LauraNucci, nella resistenza della Agricola di Poggio all'[OSCURATO:SOCIETA]. e LucaValigi, e nella contumacia degli altri appellati, la Corte d’appello di Firenze,con sentenza n. 743/2021 pubblicata il giorno 01.04.2021, ha rigettatol’appello e ha condannato gli appellanti a rifondere le spese processualiagli appellati costituiti in giudizio.Nella motivazione, tra l’altro e per quanto di interesse in questa sede, si èritenuto che: - sulla scorta dell’istruttoria espletata in primo grado, gliappellanti dovevano ritenersi condomini del complesso immobiliareoggetto di causa; - era corretta la pronuncia di cessazione della materiadel contendere alla luce dell’avvenuta approvazione di una delibera diadozione delle tabelle millesimali, non impugnata, e delle risultanze degliaccertamenti peritali, anch’esse non contestate; - la condanna degliappellanti al pagamento delle spese del primo grado di giudizio eracorretta in virtù del criterio della soccombenza virtuale.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso percassazione avverso quest’ultima sentenza sulla scorta di quattro motivi.[OSCURATO:PERSONA] di Poggio all'[OSCURATO:SOCIETA]. ha resistito con controricorso,mentre gli altri intimati non hanno svolto attività difensive in questa sede.depositato memorie illustrative.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo, i ricorrenti lamentano, ex art. 360 n. 3 c.p.c.:violazione e/o falsa applicazione degli artt. 277, 1° comma e 100 c.p.c. e1117 c.c. sotto il profilo della omessa pronuncia in merito alle domandedelle parti.A dire degli stessi, la Corte d’appello avrebbe erroneamente confermato ladeclaratoria di cessazione della materia del contendere emessa dalNumero registro generale 15537/2021Numero sezionale 1227/2026Numero di raccolta generale 16005/2026Data pubblicazione 25/05/2026Tribunale, che presupponeva l’appartenenza al condominio dell’immobiledi loro proprietà, omettendo di pronunciare sulla domanda alternativa daessi formulata («in diversa ipotesi, remissivi alla formazione di una tabellamillesimale di ripartizione delle spese relative alla effettiva proprietàcomune a norma dell'art. 1117 Codice Civile»), domanda sulla quale nonera stata svolta attività istruttoria.Con il secondo motivo, i ricorrenti lamentano ex art. 360 n. 3 c.p.c.:violazione e/o falsa applicazione dell'artt. 277, 1° comma e 100 c.p.c.sotto il profilo del vizio di extrapetizione in merito alla dichiaratacessazione della materia del contendere.I ricorrenti, in particolare, si dolgono del fatto che la pronuncia dicessazione della materia del contendere sia stata emessa dal Tribunale econfermata dalla Corte d’appello in assenza di una domanda di parte esenza che fossero venute meno le ragioni di contrasto in ordineall’appartenenza del loro immobile al condominio.I due motivi, da esaminarsi congiuntamente, in quanto strettamenteconnessi, sono infondati.Le censure in esame costituiscono, in sostanza, la riproposizione delsecondo motivo di appello (cfr. sentenza impugnata a pag. 10: «omessapronuncia in ordine alle domande delle parti vizio di extrapetizione inordine alla dichiarata cessazione della materia del contendere»).Come emerge dalle conclusioni riportate nella sentenza impugnata e dallastessa narrazione contenuta nel ricorso, gli odierni ricorrenti avevanoformulato, in primo luogo, richiesta di rigetto della domanda degli attori«per non risultare esistente o essere del tutto indeterminata l'asseritaproprietà condominiale», e, «in diversa ipotesi», essi si erano dichiarati«remissivi alla formazione di una tabella millesimale di ripartizione dellespese relative alla effettiva proprietà comune a norma dell'art. 1117 c.c.».Tale ultima espressione è stata interpretata dalla Corte territoriale comedomanda non già di accertamento negativo della qualità di condòmini -Numero registro generale 15537/2021Numero sezionale 1227/2026Numero di raccolta generale 16005/2026Data pubblicazione 25/05/2026qualità semplicemente negata ai fini del rigetto della domanda dicontroparte - in capo ai convenuti in questione, bensì di formazione di«una tabella millesimale basata non sul rapporto di valore economico delleproprietà individuali rispettive ma in rapporto ai soli beni o servizieventualmente comuni ex lege» (cfr.: sentenza impugnata, a pag. 11), ela correttezza di tale interpretazione non costituisce oggetto di specificacritica nel ricorso.Sotto il profilo giuridico, deve rilevarsi che la cessazione della materia delcontendere presuppone che le parti si diano reciprocamente atto delsopravvenuto mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio esottopongano al giudice conclusioni conformi in tal senso. In mancanza ditale accordo, l'allegazione di un fatto sopravvenuto, assunto come idoneoa determinare la cessazione della materia del contendere da una solaparte, deve essere valutata dal giudice, il quale, qualora ritenga che talefatto abbia determinato il soddisfacimento del diritto azionato, e quindi ildifetto di interesse ad agire, lo dichiara, regolando le spese giudiziali allaluce del sostanziale riconoscimento di una soccombenza; qualora, invece,ritenga che il fatto in questione abbia determinato il riconoscimentodell'inesistenza del diritto azionato, pronuncia sul merito dell'azione,dichiarandone l'infondatezza, e statuisce sulle spese secondo le regolegenerali (cfr.: Cass. n. 16150/2010; Cass. n. 2063/2014; Cass. n.5188/2015). La cessazione della materia del contendere, inoltre, vadichiarata dal giudice anche d'ufficio (cfr.: Cass. n. 19568/2017; Cass. n.2567/2007; Cass. n. 4714/2006).Più nello specifico, in tema di impugnazione di deliberazione condominiale,si è affermato che, quando quest'ultima viene sostituita con altra adottatadall'assemblea avente identico contenuto, previa rimozione dell'inizialecausa di invalidità, il giudice dichiara la cessazione della materia delcontendere; ne consegue che, contro tale pronunzia, la parte può dolersi,in sede di gravame, solo per contestare l'esistenza del presupposto perNumero registro generale 15537/2021Numero sezionale 1227/2026Numero di raccolta generale 16005/2026Data pubblicazione 25/05/2026emetterla o la regolamentazione delle spese di lite, mentre è precluso, perdifetto di interesse, ogni altro motivo di censura, e, in particolare, quellideliberazione (cfr.: Cass. n. 16397/2025).Nella specie, la pronuncia di cessazione della materia del contendere resadal giudice di primo grado è stata confermata in appello, tenuto contodell’oggetto degli accertamenti peritali, della loro corretta esecuzione edell’assenza di contestazioni riguardo al relativo elaborato, nonché aseguito dell’avvenuta approvazione, con delibera non impugnata, di unatabella millesimale da parte di n. 17 condomini su n. 19 complessivi,circostanze, queste, dalle quali la Corte di merito ha desunto lasopravvenuta mancanza di interesse alla definizione giudiziale dellacontroversia sul punto specifico.Come si evince dalle conclusioni delle parti, il contrasto tra loro riguardavala stessa sussistenza del rapporto di condominio tra gli odierni ricorrenti ei restanti comproprietari in ordine alle parti del complesso individuatecome comuni dal consulente tecnico d’ufficio, con la conseguenza chel’adozione di una delibera assembleare di approvazione delle tabellemillesimali senza l’assenso dei ricorrenti medesimi poteva non risultareidonea, di per sé, a far venir meno l’interesse a una pronuncia di merito inordine al presupposto controverso, né l’affermata mancanza dicontestazione degli accertamenti peritali poteva avere, in proposito, alcuneffetto particolare.Va tuttavia rilevato che tanto il Tribunale quanto la Corte d’appello hannoespressamente affermato, in motivazione, l’infondatezza delle difese degliodierni ricorrenti circa l’asserita insussistenza del rapporto condominiale,in ciò conformandosi ai consolidati principi di diritto applicabili in materia.In particolare, in tema di condominio negli edifici, l'individuazione delleparti comuni, risultante dall'art. 1117 c.c. - il quale non si limita aformulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti iNumero registro generale 15537/2021Numero sezionale 1227/2026Numero di raccolta generale 16005/2026Data pubblicazione 25/05/2026condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria - può essere superatasoltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera conriguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultinodestinate oggettivamente al servizio esclusivo di una unità immobiliare(cfr.: Cass., Sez. Un., n. 7449/1993; Cass. n. 24189/2021).Il presupposto perché si instauri un diritto di condominio su un benecomune è costituito dalla relazione di accessorietà strumentale efunzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusivaagli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del benecomune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibiledi autonoma utilità, come avviene invece nella comunione (cfr.: Cass. n.4973/2007).Alla luce di quanto precede, nel caso di frazionamento della proprietà di unimmobile che dia luogo alla formazione di un condominio, la parteacquirente di una parte di esso, salvo che il titolo non dispongadiversamente, entra a far parte del condominio ipso jure et factorelativamente alle parti comuni ex art. 1117 c.c. esistenti al momentodell'alienazione e per addizione, man mano che si realizzano, di quelleulteriori parti necessarie o destinate, per caratteristiche strutturali efunzionali, all'uso comune, nonché di quelle che i contraenti, nell'eserciziodell'autonomia privata, dispongano comunque espressamente diassoggettare al regime di condominialità (cfr.: Cass. n. 32857/2023; intema di c.d. supercondominio, si veda: Cass. n. 2406/2024).Al fine di accertare se sussista o meno un supercondominio, occorreverificare: a) se gli edifici del complesso abbiano parti comuni ai sensidell'art. 1117 c.c., ovvero cose, impianti e servizi legati, attraverso larelazione di accessorio e principale, con i condomini e edifici medesimi eperciò appartenenti, "pro quota", ai proprietari delle singole unitàimmobiliari comprese nei diversi fabbricati; b) quale sia il valoreproporzionale di ciascun edificio o condominio in relazione a tali cose,Numero registro generale 15537/2021Numero sezionale 1227/2026Numero di raccolta generale 16005/2026Data pubblicazione 25/05/2026impianti e servizi comuni; c) se, altrimenti, vi sia un titolo convenzionalecontrario alla regola di attribuzione di cui all’art. 1117 c.c. fondata sullasituazione obiettiva supposta da tale disposizione; d) se, altrimenti, allacostituzione del supercondominio si sia pervenuti per il tramite di un“contratto condominiale”, e cioè di un contratto che, pur in difetto dellasituazione obiettiva supposta dall’art. 1117 c.c., ovvero di parti comunistrutturalmente e funzionalmente necessarie o destinate a più condomini oa più edifici, abbia previsto tale vincolo di destinazione mediante appositoaccordo tra gli interessati espressione dell’autonomia privata (cfr.: Cass.n. 11592/2026).In concreto, come emerge dalla sentenza impugnata, con la consulenzatecnica d’ufficio erano stati individuati parti e servizi comuni ai vari edificiche compongono il complesso immobiliare per cui è causa, del quale faparte anche l’immobile dei ricorrenti, e sono stati determinati i relativivalori proporzionali; parimenti, è stato accertato che il titolo - costituitodal contratto definitivo di vendita e non, invece, dal preliminare (sulpunto, si veda anche il ricorso, a pag. 4) - non escludeva la situazione dicondominialità.Sulla scorta di quanto precede, al fine di pronunciare sulla domanda diformazione di «una tabella millesimale basata non sul rapporto di valoreeconomico delle proprietà individuali rispettive ma in rapporto ai soli benio servizi eventualmente comuni ex lege», è stato accertato, in viaincidentale (e su tale accertamento incidentale si fonda la pronuncia dicessazione della materia del contendere adottata in primo grado econfermata in appello), che sussisteva il rapporto condominiale; alcontrario, quanto alla tesi alternativa della costituzione di una servitù, neè stata esclusa la fondatezza, né in questa sede risulta indicato alcunelemento concreto a confutazione della ricostruzione effettuata dai giudicidel merito.Numero registro generale 15537/2021Numero sezionale 1227/2026Numero di raccolta generale 16005/2026Data pubblicazione 25/05/2026Ora, la portata precettiva di una sentenza va individuata tenendo contonon solo del dispositivo, ma anche della motivazione, quando il primocontenga comunque una decisione che, pur di contenuto incompleto eindeterminato, si presti a essere integrata dalla seconda (cfr.: Cass. n.19074/2015).Ne deriva che deve ritenersi oggetto della decisione anche la domanda«alternativa» dei ricorrenti, sulla scorta di una corretta applicazione deiprincipi di cui innanzi, sicché non era più necessario provvedere sulladomanda di formazione giudiziale delle tabelle millesimali, una volta cheesse erano state adottate dall’assemblea.Va dunque escluso che sussista una violazione dell’art. 112 c.p.c.2. Con il terzo motivo, i ricorrenti lamentano ex art. 360 n. 3 c.p.c.:violazione e/o falsa applicazione dell'istituto del supercondominio, dipacifica e consolidata elaborazione giurisprudenziale, consacrato in leggenell'art. 1117-bis e art. 1123, 2° comma, c.p.c. (rectius: c.c.).In particolare, a dire di parte ricorrente, premesso che il complessoimmobiliare oggetto di causa è qualificabile come supercondominio, igiudici di merito non avrebbero preso in considerazione la necessità diredigere due tabelle millesimali, l’una relativa alle parti comuni a ciascunedificio e l’altra relativa alle parti comuni a tutti gli edifici.Il motivo è inammissibile.In proposito, premesso che la sentenza impugnata non contiene alcunatrattazione di tale questione e che la società controricorrente ne haeccepito la novità, deve osservarsi che: - i motivi del ricorso percassazione devono investire, a pena di inammissibilità, questioni che sianogià comprese nel tema del decidere del giudizio di appello, non essendoprospettabili per la prima volta in Cassazione questioni nuove o nuovi temidi contestazione non trattati nella fase del merito e non rilevabili di ufficio(cfr.: Cass., Sez. Un., n. 10502/2012); - ove una determinata questionegiuridica, che implichi un accertamento di fatto, non risulti trattata inNumero registro generale 15537/2021Numero sezionale 1227/2026Numero di raccolta generale 16005/2026Data pubblicazione 25/05/2026alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga dettaquestione in sede di legittimità ha l'onere, al fine di evitare una statuizionedi inammissibilità per novità della censura, non solo di allegare l'avvenutadeduzione della questione innanzi al giudice di merito, ma anche diindicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde darmodo alla Corte di cassazione di controllare "ex actis" la veridicità di taleasserzione prima di esaminare nel merito la questione stessa (cfr.: Cass.n. 20518/2008; Cass., Sez. Un., n. 10502/2012; Cass. n. 2038/2019).In assenza di indicazioni in tal senso (in particolare, non risulta dal ricorsose la tematica della pretesa necessità di una doppia tabella millesimaleavesse costituito o meno oggetto di gravame), non può che ritenersi chela questione non sia esaminabile in sede di legittimità.3. Con il quarto motivo, i ricorrenti lamentano ex art. 360 n. 3 c.p.c.:violazione e/o falsa applicazione dell'art. 91 c.p.c.A dire dei medesimi, l'accoglimento dei precedenti tre motivi di ricorsocomporta la riforma della sentenza impugnata anche in punto spese perconseguente violazione dell'art. 91 c.p.c., e ciò anche con riferimento allespese di C.T.U., che il Tribunale, anziché ripartire in base ai millesimi diproprietà di cui la controparte è titolare, ha ripartito in parti uguali. Laparte sostiene altresì che il Tribunale avrebbe dovuto compensare le speseprocessuali, mentre, al contrario, la sentenza impugnata ha confermato ladecisione di primo grado di condanna al pagamento delle spese di lite.Il motivo presenta profili di inammissibilità ed è comunque infondato.La prima parte del motivo è inammissibile, visto che, senza denunciarealcun vizio della sentenza impugnata, la parte si limita a sollecitare una“riforma” della decisione in questione in ordine alle spese processualiquale mera conseguenza dell’accoglimento degli altri motivi: trattasi,dunque, di un “non motivo”.Quanto alla seconda parte, deve in primo luogo rilevarsi che il sindacato dilegittimità sulla statuizione relativa alle spese processuali è ammissibileNumero registro generale 15537/2021Numero sezionale 1227/2026Numero di raccolta generale 16005/2026Data pubblicazione 25/05/2026nella sola ipotesi in cui il giudice di merito abbia violato il principio dellasoccombenza, ponendole a carico della parte risultata totalmentevittoriosa, e ciò anche nel caso in cui il regolamento delle spese siaavvenuto alla stregua della cd. soccombenza virtuale, a fronte delladichiarazione di cessazione della materia del contendere (cfr.: Cass. n.27392/2025; Cass. n. 26912/2020; Cass. n. 18128/2020).Pertanto, la conferma della condanna degli odierni ricorrenti al pagamentodelle spese processuali per la loro soccombenza virtuale non è sindacabilein questa sede.Infine, quanto alla decisione in tema di costi della consulenza tecnicad’ufficio, il motivo è infondato, posto che non si verte in tema di spesecondominiali che vanno ripartite secondo i criteri di cui all’art. 1123 c.c.4. Alla luce di quanto precede, il ricorso va rigettato.Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivonei soli rapporti tra le parti costituite, mentre nulla va disposto neiconfronti degli altri intimati che non hanno svolto attività difensive.Sussistono i presupposti processuali, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/12,per il versamento da parte dei ricorrenti dell’ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, arifondere a parte controricorrente le spese processuali del giudizio dilegittimità, che liquida in complessivi euro 200,00 per spese ed euro5.000,00 per compensi, oltre 15% per rimborso delle spese forfettarie edaccessori di legge, se ed in quanto dovuti.Sussistono i presupposti processuali, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/12,per il versamento da parte dei ricorrenti dell’ulteriore importo a titolo diNumero registro generale 15537/2021Numero sezionale 1227/2026Numero di raccolta generale 16005/2026Data pubblicazione 25/05/2026contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civiledella Corte di cassazione, in data 12 maggio 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa