Cassazione n. 23428/2026

ado Politi-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Agenzia [OSCURATO:PERSONA] 3 s.r.l. in liquidazione-intimata-avverso la sentenza della Corte di appello di [OSCURATO:PERSONA] n. 719/2022depositata il 09/09/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell'[OSCURATO:DATA_NASCITA] dalRelatore [OSCURATO:PERSONA].Il 10 febbraio 2010 [OSCURATO:PERSONA], promittente venditore, conferivaincarico all'agenzia di intermediazione immobiliare [OSCURATO:PERSONA] 3 s.r.l.Numero registro generale 29945/2022Numero sezionale 1751/2026Numero di raccolta generale 23428/2026Data pubblicazione 17/07/2026di vendere un proprio appartamento in [OSCURATO:PERSONA], gravato daipoteca volontaria di primo grado a garanzia di un mutuo Inpdap. NicolaCorsaro, promittente acquirente, ne proponeva l'acquisto, dichiaratamentegravato dal detto peso, e il 18 marzo 2010 le parti sottoscrivevano ilcontratto preliminare di compravendita: il venditore si obbligava aestinguere il mutuo Inpdap e a trasferire il bene libero da pesi entro ilrogito notarile, da stipularsi non oltre il 31 luglio 2010; l'acquirente aveval'onere di comunicare alla controparte, almeno venti giorni prima e conlettera raccomandata, il luogo e la data della stipula. La vendita erapattuita a corpo al prezzo di € 155.000, di cui € 15.000 versati a titolo dicaparra confirmatoria alla sottoscrizione. Con raccomandata del luglio2010, senza aver mai convocato il venditore per il rogito, l'acquirenterisolveva unilateralmente il preliminare, assumendo l'inadempimento dellacontroparte.Con atto di citazione notificato il 25 ottobre 2010 il promittenteacquirente conveniva dinanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] il promittentevenditore e l'agenzia immobiliare, domandando la risoluzione delpreliminare per inadempimento del venditore, la restituzione della caparraraddoppiata, il risarcimento dei danni e la condanna dell'agenzia allarestituzione della provvigione; il venditore chiedeva in via riconvenzionaleaccertarsi il proprio diritto a trattenere la caparra confirmatoria. IlTribunale, con sentenza n. 1413 del 2014, accoglieva la domanda,pronunciava la risoluzione del preliminare e condannava il venditore allarestituzione della caparra raddoppiata di € 30.000 e l'agenzia allarestituzione della provvigione di € 3.500, oltre accessori.Il promittente venditore ha proposto appello principale e l'agenziaimmobiliare in liquidazione appello incidentale. Con la sentenza inepigrafe, la Corte di appello di [OSCURATO:PERSONA], in accoglimento dientrambi i gravami, ha riformato la pronuncia di primo grado, ha rigettatola domanda del promittente acquirente ed ha accolto la domandaNumero registro generale 29945/2022Numero sezionale 1751/2026Numero di raccolta generale 23428/2026Data pubblicazione 17/07/2026riconvenzionale del venditore, dichiarandone il diritto a trattenere lacaparra confirmatoria di € 15.000. La Corte territoriale ha accertato che leparti erano sempre state consapevoli del gravame ipotecario, menzionatonell'incarico di vendita, nella proposta di acquisto e nel preliminare, e chel'obbligo del venditore di liberare il bene dai pesi era esigibile solo alladata del rogito; poiché l'acquirente non aveva mai convocato il venditoreper la stipula, ma aveva risolto unilateralmente il preliminare,l'accertamento dell'eventuale inadempimento del venditore era rimastoprecluso, come ha confermato la successiva vendita dell'immobile a RoccoIeracitano del 20 dicembre 2010. Quanto alla misura del bene, la Corte harilevato che la vendita era stata pattuita a corpo, che in nessun atto eraindicata una superficie di 115 mq e che comunque la differenza rispettoalla superficie commerciale reale rientrava nel ventesimo di cui all'art.1538 c.c.Il promittente acquirente ricorre per cassazione, con due motivi, neiconfronti del promittente venditore e dell'agenzia immobiliare; resiste concontroricorso e memoria il solo venditore, mentre l'agenzia è rimastaintimata.RAGIONI DELLA DECISIONE1. - Il primo motivo denuncia l'omesso esame di un fatto decisivo per ilgiudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti.Sotto un primo profilo si lamenta che la Corte di appello avrebbeomesso di considerare la mancata, chiara indicazione nel preliminaredell'iscrizione ipotecaria distinta dal mutuo Inpdap, equiparandoerroneamente la nozione di mutuo a quella di ipoteca volontaria. Sotto unsecondo profilo si lamenta che il giudice di merito avrebbe omesso diconsiderare la mancata cancellazione dell'ipoteca correlata al mutuoInpdap entro il termine essenziale del 31 luglio 2010, circostanza dallaquale sarebbe derivata l'impossibilità sopravvenuta della prestazione delNumero registro generale 29945/2022Numero sezionale 1751/2026Numero di raccolta generale 23428/2026Data pubblicazione 17/07/2026promissario acquirente, al quale il proprio istituto mutuante aveva rifiutatola concessione del mutuo per la persistenza del gravame sull'immobile.Il motivo è inammissibile.Nel caso di specie, i due «fatti» di cui si lamenta l'omesso esame sonostati espressamente considerati dalla Corte di appello e posti afondamento della ratio decidendi. Quanto al primo profilo, la sentenzaimpugnata afferma, sulla scorta della documentazione in atti, chel'immobile era stato conferito in vendita all'agenzia «gravato da ipotecavolontaria», che Corsaro propose l'acquisto del medesimo«dichiaratamente gravato da ipoteca volontaria», che il preliminareprevedeva all'art. 4 il trasferimento del bene libero da pesi entro il rogito«ad eccezione di [OSCURATO:PERSONA] che la parte venditrice si obbliga adestinguere entro il rogito definitivo di compravendita»; e conclude che «leparti fossero state sempre ben consapevoli della sussistenza sull'immobiledel gravame costituito dal mutuo ipotecario di primo grado a suo tempoacceso dal promittente venditore [OSCURATO:PERSONA] con l'Inpdap». Laconsapevolezza del gravame ipotecario, lungi dall'essere stata omessa,costituisce snodo argomentativo centrale della decisione.Quanto al secondo profilo, la sentenza impugnata ha espressamentesubordinato l'accertamento dell'eventuale inadempimento del promittentevenditore agli obblighi del preliminare — incluso l'obbligo di estinzione delmutuo e di cancellazione dell'iscrizione ipotecaria — alla data dellasottoscrizione del rogito notarile, mai pervenuta a causa della mancataconvocazione di [OSCURATO:PERSONA] da parte del promissario acquirente; i presuntiinadempimenti del venditore, secondo l'argomentazione della Corte dimerito, «si sarebbero dovuti confutare, verificare e confermare soloall'atto del rogito notarile di trasferimento». La regola applicata — chesubordina l'esigibilità dell'obbligo di liberazione del bene da pesi almomento della stipula del rogito quando il preliminare lo prevedeespressamente, ed esclude la rilevanza dell'inadempimento del venditoreNumero registro generale 29945/2022Numero sezionale 1751/2026Numero di raccolta generale 23428/2026Data pubblicazione 17/07/2026quando sia il promissario acquirente a precludere, con l'omessaconvocazione, la verifica dell'adempimento alla data convenuta — non èoggetto di censura nel motivo, che si limita a riproporre la valutazionecomparativa dei comportamenti delle parti già operata dal giudice dimerito secondo schemi propri della rivalutazione del fatto in chiave dilegittimità.Sotto le mentite spoglie della denuncia di omesso esame di fattidecisivi, il motivo introduce in cassazione una rivalutazione del giudizio difatto della Corte di merito sulla qualificazione comparativa delleinadempienze reciproche e sulla rilevanza della mancata cancellazionedell'ipoteca alla data del 26 luglio 2010, rivalutazione preclusa dai limitidel sindacato di legittimità sulla quaestio facti.2. - Il secondo motivo denuncia error in iudicando — violazione dell'art.1538 c.c.Si lamenta che la Corte di appello non avrebbe potuto né dovutoprestare affidamento ai risultati di una perizia di parte (il geom. Pardeo),bensì avrebbe dovuto utilizzare i dati della consulenza del geom. RoccoSimone, tecnico incaricato Inpdap, ovvero i dati del certificato di agibilitàrilasciato dal Comune; e si lamenta che la misura considerata dalla Corte(109,02-112 mq di superficie commerciale) sarebbe in ogni caso inferiorea quella dedotta di 115 mq di oltre un ventesimo.Il motivo è inammissibile e in ogni caso manifestamente infondato.Sotto il primo profilo, la censura, formalmente prospettata comeviolazione di legge sostanziale, si traduce nella critica della selezione delleprove tecniche operata dal giudice di merito — la preferenza accordataalla perizia del geom. Pardeo rispetto a quella del geom. Simone — e nellarichiesta di un nuovo apprezzamento delle risultanze peritali; attivitàriservate al giudice del merito e insindacabili in cassazione salvo i ristrettilimiti del vizio come ridefinito dal nuovo n. 5 dell'art. 360 c.p.c. (cfr. Cass.SU 8053/2014).Numero registro generale 29945/2022Numero sezionale 1751/2026Numero di raccolta generale 23428/2026Data pubblicazione 17/07/2026In via dirimente, l'art. 1538 c.c. — anche ove fosse applicabile —legittima la sola riduzione del prezzo, mai chiesta dal ricorrente, che hainvece chiesto la risoluzione del preliminare e la restituzione della caparraraddoppiata. L'asserita differenza di superficie, anche se accertata oltre ilventesimo, non costituirebbe presupposto della risoluzione del contratto(cfr. Cass. 21946/2019), sicché la denuncia di violazione dell'art. 1538c.c. resta in ogni caso priva di rilevanza ai fini dell'esito del giudizio.3. - Il ricorso è rigettato.Con la memoria depositata ai sensi dell'art. 378 c.p.c. il controricorrenteha chiesto la liquidazione in proprio favore, con distrazione, delle spesedel subprocedimento di sospensione ex art. 373 c.p.c., promosso dalricorrente e definito dalla Corte d'appello di [OSCURATO:PERSONA], conordinanza del 22 settembre 2023, con il rigetto dell'istanza e senzastatuizione sulle spese. La liquidazione delle spese di talesubprocedimento spetta a questa Corte, cui la procedura incidentale disospensione è funzionale, e va operata secondo la soccombenza riferitaall'esito del giudizio di legittimità (Cass. 26966/2018). Le spese delgiudizio di legittimità, comprese quelle del subprocedimento disospensione, seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo,con distrazione in favore dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], dichiaratasiantistataria.Inoltre, ai sensi dell'art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002, si dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedel ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso atitolo di contributo unificato a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13,se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento, infavore del controricorrente, delle spese processuali che liquida in € 5.500,oltre a € 200 per esborsi, oltre al rimborso forfettario delle spese generaliNumero registro generale 29945/2022Numero sezionale 1751/2026Numero di raccolta generale 23428/2026Data pubblicazione 17/07/2026nella misura del 15% del compenso e agli accessori di legge, dacorrispondere all'avvocato [OSCURATO:PERSONA], che si è dichiarata antistataria.Si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, ad opera del ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quellaprevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezionecivile, l'[OSCURATO:DATA_NASCITA].Il PresidenteGiuseppe Grasso