Cassazione n. 13306/2026

domiciliata all’indicato indirizzoPEC dell’avv. [OSCURATO:PERSONA]Orazio, che la rappresenta e difendeessendo subentrata all’avv. [OSCURATO:PERSONA] ricorrente -controelettivamente domiciliata in Roma, via [OSCURATO:PERSONA] n. 34,presso lo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA]Angelo, rappresentata edifesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] controricorrente -avverso il decreto del Tribunale di Chieti rep. n. 30/2020,depositato il 16.11.2020;Numero registro generale 2868/2021Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 13306/2026Data pubblicazione 08/05/2026udita la relazione svolta, all’udienza dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA], dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA];udito il Pubblico Ministero, nella persona del SostitutoProcuratore [OSCURATO:PERSONA], che haconcluso per l’accoglimento del ricorso;uditi l’avv. [OSCURATO:PERSONA], su delega oraledell’avv. [OSCURATO:PERSONA]Orazio, e l’avv. [OSCURATO:PERSONA];Il curatore del fallimento Innovazione immobiliare 2005S.r.l., in esecuzione di quanto previsto nel programma diliquidazione (art. 104-ter legge fall.), trasferì tre unitàimmobiliari in costruzione ad altrettanti soggetti che avevanostipulato contratti preliminari di compravendita con la societàpoi fallita e trascritto nei registri immobiliari, prima delfallimento, domanda giudiziale volta ad ottenere una sentenzache tenesse luogo del contratto definitivo.Il giudice delegato al fallimento ordinò, con decreto aisensi dell’art. 108, comma 2, legge fall., la restrizionedell’ipoteca iscritta da [OSCURATO:SOCIETA]. sull’intero fabbricatoe quindi la cancellazione del gravame dalle tre unità immobiliariin questione, che di quel più ampio compendio erano parte.[OSCURATO:SOCIETA]. – società cessionaria del credito in originedi [OSCURATO:SOCIETA]. – propose reclamo ai sensi dell’art. 26legge fall. contro il decreto del giudice delegato, che vennetuttavia rigettato dal Tribunale di Genova in composizionecollegiale.Contro il decreto del collegio [OSCURATO:SOCIETA]. ha propostoricorso straordinario per cassazione (art. 111, comma 7, Cost.)articolato in due motivi.Il fallimento si è difeso con controricorso.Numero registro generale 2868/2021Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 13306/2026Data pubblicazione 08/05/2026Con ordinanza interlocutoria n. 27182/2023, è statadisposta la trattazione in udienza pubblica per la rilevanzanomofilattica della questione concernente il potere del giudicedelegato di disporre la cancellazione dell’ipoteca in caso disubentro del curatore nel contratto preliminare a suo temposottoscritto dall’imprenditore poi assoggettato a fallimento.Nei rispettivi termini di legge anteriori alla data fissata perla discussione, il Procuratore Generale ha rassegnatoconclusioni scritte per l’accoglimento del ricorso e ilcontroricorrente ha depositato memoria illustrativa.La causa è stata quindi discussa in pubblica udienza, comeindicato in epigrafe.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo di ricorso denuncia, «ex art. 360,comma 1, n. 3, c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt.100 e 112 c.p.c. e 26 e 108 legge fall.».Oggetto di contestazione è il decreto impugnato nellaparte in cui è stato dichiarato inammissibile – e, «adabundantiam», anche infondato – il reclamo contro il subentrodel curatore nei contratti preliminari di compravendita e lasuccessiva esecuzione degli stessi mediante la stipula deicontratti definitivi. La ricorrente sostiene di non avere mai postoin discussione «la legittimità della determinazione del curatoredi dare adempimento al contratto preliminare», ma di essersisoltanto opposta alla cancellazione dell’ipoteca.2. Il secondo motivo di ricorso denuncia «violazione efalsa applicazione degli artt. 72, ultimo comma, e 108 leggefall.».Numero registro generale 2868/2021Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 13306/2026Data pubblicazione 08/05/2026La ricorrente ribadisce che, non essendosi proceduto auna vendita competitiva, aperta alle offerte di tutti i potenzialiinteressati e basata su una stima imparziale dei beni, il giudicedelegato non avrebbe potuto disporre la cancellazione dellaipoteca ai sensi dell’art. 108, comma 2, legge fall.3. Conviene prendere le mosse dal secondo motivo diricorso, che è quello che pone la questione con riguardo allaquale è stata disposta la discussione in pubblica udienza.Il motivo è fondato alla luce di quanto nel frattempostatuito dalle Sezioni Unite di questa Corte (sentenza n.7337/2024), pienamente condivisibile, oltre che relativamentevincolante per la sezione semplice, ai sensi dell’art. 374, comma3, c.p.c.: «indipendentemente dal riconoscimento o meno dellafacoltà del curatore fallimentare di sciogliersi dal contratto, eindipendentemente dalla natura più o meno vantaggiosa dellavendita, l’esecuzione del preliminare, da un lato, è sempretecnicamente qualificabile come vendita negoziale (e non comevendita esecutiva concorsuale), e dall’altro non è in grado(ontologicamente) di garantire la realizzazione dell’effettopratico che la vendita concorsuale persegue per il tramite dellasua procedimentalizzazione.L’atto al quale è tenuto il curatore, dopo il subentro exlege nel preliminare, esaurisce la sua funzione nel contesto delpreesistente rapporto obbligatorio, cosa che ne impedisce laventilata comune prospettiva funzionale rispetto alla disciplinadei trasferimenti coattivi, quali che siano.Ciò è d’altronde palpabile conseguenza del fatto che untrasferimento coattivo – come esattamente osservato indottrina – non è mai fine a sé stesso.Numero registro generale 2868/2021Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 13306/2026Data pubblicazione 08/05/2026Punta sempre a conseguire un fine pratico distinto,rispetto al quale semplicemente si pone come mezzo: il mezzoastrattamente più idoneo per giungere, coattivamente, ad avereciò che è necessario alla realizzazione dei diritti patrimoniali deicreditori.Mancando un tale requisito, cui è paradigmaticamentefunzionale il procedimento che conduce alla vendita secondol’art. 107 legge fall., non può invocarsi il successivo art. 108, edunque non può discorrersi di potere purgativo del giudicedelegato» (paragrafo XVIII).In definitiva, così come sostiene la ricorrente, data lascelta (legittima, se non addirittura obbligata) del curatore diadempiere ai contratti preliminari, il giudice delegato non eradotato del potere di cancellare l’ipoteca contro la (o in assenzadella) volontà espressa in tal senso dal creditore ipotecario. Néalcun rilievo può essere attribuito alla «chiara convenienza»che, secondo il tribunale, l’adempimento dei contrattipreliminari avrebbe comportato anche per il creditoreipotecario.È appena il caso di aggiungere che la «prestataacquiescenza» al programma di liquidazione (decretoimpugnato, pag. 3) o «scelta condivisa» dal creditore(controricorso, pag. IV) vanno riferite soltanto al subentro neicontratti preliminari e al loro adempimento, non certo allacancellazione dell’ipoteca. Quest’ultima, se effettivamenteaccettata, sarebbe avvenuta mediante il consenso prestato dalcreditore nel contratto definitivo e non per ordine del giudice.4. Con l’accoglimento del secondo motivo, rimaneassorbito il primo, posto che la ricorrente chiarisce di non avereNumero registro generale 2868/2021Numero sezionale 1151/2026Numero di raccolta generale 13306/2026Data pubblicazione 08/05/2026intenzione di censurare altro che l’ordine di cancellazione dellaipoteca.Del pari si può considerare assorbito il difetto dicontraddittorio nei confronti degli acquirenti dei beni(evidentemente interessati alla cancellazione dell’ipoteca cui sioppone il creditore), al quale si dovrà porre rimedio in sede dirinvio.5. Accolto il ricorso, il decreto impugnato deve esserecassato, con rinvio del processo al Tribunale di Chieti, affinchéprovveda, in diversa composizione, anche sulle spese delpresente giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte:accoglie il secondo motivo di ricorso, assorbito il primomotivo, cassa il decreto impugnato e rinvia al Tribunale diChieti, perché decida, in diversa composizione, anche sullespese del presente giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della PrimaSezione civile della Corte di cassazione il giorno 11.3.2026.Il Consigliere estensoreAndrea ZulianiIl Presidente