Cassazione n. 33809/2025

ronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.5967/2021 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], -ricorrenti- contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] N.12 , -intimato- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di ANCONA n. 878/2020 depositata il 31.8.2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17.12.2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], proprietari di appartamenti ubicati nella palazzina di Maltignano via piano Selva 14, nel proporre opposizione al Giudice di Pace di [OSCURATO:PERSONA] avverso un decreto ingiuntivo emesso a loro carico su richiesta dell'amministratore condominiale, domandavano in via riconvenzionale di dichiarare la nullità dell’atto di costituzione del Condominio di [OSCURATO:PERSONA] nn. 12 e 14 di Maltignano ovvero, in subordine, l’illegittimità della sua costituzione, deducendo l’indipendenza delle palazzine A e B di cui al regolamento condominiale e l’insussistenza di spazi e beni strumentali comuni tra di esse. Sospeso il giudizio di opposizione dal Giudice di Pace di [OSCURATO:PERSONA], in quanto la riconvenzionale dalla quale dipendeva il credito azionato in sede monitoria apparteneva alla competenza del Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], il giudizio veniva riassunto davanti ad esso dagli originari opponenti. Costituitosi, il Condominio chiedeva di accertare l'esistenza di un supercondominio tra le due palazzine, perché a seguito degli interventi di ampliamento del 2012 la palazzina al civico 12 era stata accorpata alla preesistente palazzina al civico 14, e veniva espletata CTU con acquisizione anche di chiarimenti, e gli originari opponenti producevano la sentenza del Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] n. 599/2009, poi confermata in appello, che su loro richiesta aveva condannato la società costruttrice, [OSCURATO:PERSONA] 96 SRL, alla demolizione dell'ampliamento della palazzina al civico 12 per violazione di distanze legali dalla palazzina al civico 14. Con la sentenza n. 20/2016 il Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] riconosceva l'esistenza del supercondominio e respingeva le pretese degli originari opponenti, che interponevano appello, invocando a sostegno delle proprie ragioni l'efficacia di giudicato della sentenza n. 599/2009 del Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], confermata dalla sentenza n. 608/2014 della Corte d'Appello di Ancona. Nella resistenza del Condominio, con la sentenza n. 878/2020 del 26.2/31.8.2020, la Corte d'Appello di Ancona rigettava il gravame. In specie, affermava l’irrilevanza, ai fini dell’accertamento di una situazione giuridica di condominio, della sentenza passata in giudicato invocata dagli appellanti, in quanto la causa che aveva portato alla sua emanazione era stata avviata ai sensi dell’art. 1171 cod. civ. per denunciare la violazione delle distanze legali da parte della [OSCURATO:PERSONA] 96 SRL e confermava sulla base della CTU espletata e di altri documenti l'esistenza del supercondominio, respingendo l'istanza di rinnovazione della CTU. Avverso tale sentenza gli originari opponenti hanno proposto ricorso a questa Corte, articolato su quattro censure. [OSCURATO:PERSONA] di Via di [OSCURATO:PERSONA] nn. 12 e 14 di Maltignano è rimasto intimato. [OSCURATO:PERSONA] 1) Col primo motivo, articolato in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) c.p.c. ed alla violazione per errata applicazione dell'art. 2909 cod. civ., i ricorrenti, proprietari di immobili ricompresi nella palazzina di Maltignano, via [OSCURATO:PERSONA] 14, lamentano che l'impugnata sentenza abbia considerato ininfluente ai fini dell'accertamento dell'esistenza, o meno, di un supercondominio tra le palazzine di Maltignano via [OSCURATO:PERSONA] n. 12 e 14, il giudicato formatosi nel giudizio da loro intrapreso, insieme ad altri due soggetti, ex art. 1171 cod. civ., contro la [OSCURATO:PERSONA] 96 SRL, che aveva realizzato l'ampliamento della palazzina al civico n. 12 in violazione delle distanze legali, e che era culminato nell'ordine di demolizione di tale ampliamento, come risultante dalla sentenza del Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] n.599/2009, confermata dalla sentenza n. 608/2014 della Corte d'Appello di Ancona. Assumono, infatti, i ricorrenti che la pronuncia del suddetto ordine di demolizione per violazione delle distanze legali avrebbe implicitamente escluso l'esistenza di un supercondominio tra le palazzine di Maltignano via [OSCURATO:PERSONA] n. 12 e 14, non essendo le distanze legali applicabili tra costruzioni facenti parte dello stesso condominio. Il motivo é infondato. Premesso che non risulta la partecipazione del Condominio al giudizio sfociato nella sentenza n. 599/2009 del Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] passata in giudicato, va osservato che nei rapporti tra condomini, o tra essi ed un condominio, le norme sulle distanze legali sono applicabili purché compatibili con le disposizioni dettate in materia di condominio, ed in particolare con l'art. 1102 cod. civ. sull'uso della cosa comune, del quale ciascun partecipante può servirsi purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (vedi in tal senso Cass. 19.4.2023 n. 10477), mentre non é prevista un'inapplicabilità assoluta delle norme sulle distanze legali nei rapporti suddetti, che faccia ritenere automaticamente e necessariamente esclusa l'esistenza di un supercondominio per effetto dell'accertata violazione di una distanza legale con condanna alla demolizione. Il motivo non si confronta con tale principio. 2) Col secondo motivo, articolato in relazione all’art. 360, comma 1°, n.5) c.p.c., i ricorrenti si dolgono dell’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, ovverosia della circostanza che la sentenza invocata dagli appellanti, che aveva disposto la demolizione dell’ampliamento della palazzina al civico 12 ed il ripristino della situazione preesistente (sentenza del Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] n.599/2009, confermata dalla sentenza n. 608/2014 della Corte d'Appello di Ancona), non prevedeva alcun supercondominio tra le due palazzine. Tale motivo é inammissibile ex art. 348 ter ultimo comma c.p.c., in quanto le sentenza di primo e di secondo grado, unanimi nel respingere la domanda di accertamento negativo del supercondominio degli attuali ricorrenti, hanno ricostruito i fatti in modo conforme. 3) Col terzo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli articoli 1117 e 1117 bis cod. civ. per avere l'impugnata sentenza ritenuto sussistente un supercondominio tra le palazzine di Maltignano via [OSCURATO:PERSONA] n. 12 e 14, basandosi sulla CTU, che aveva accertato l'esistenza di uno spazio tra le due palazzine utilizzato in comune per il parcheggio, per la manovra delle auto e per l'accesso pedonale e carrabile ad entrambe le palazzine, ma non di una proprietà comune, non essendo sufficiente il vincolo di accessorietà per entrambe le palazzine per fare riconoscere un supercondominio. Il motivo é inammissibile perché non si confronta con la ratio decidendi dell'impugnata sentenza (vedi in tal senso, tra le varie,Cass. 10.8.2017 n. 19989). Ed invero, pur essendo esatto il principio che “in tema di supercondominio, per poter configurare un rapporto di supercondominialità di fatto tra due edifici, anche non condominiali, con conseguente applicabilità delle norme del capo II del titolo VII del libro terzo c.c., in quanto compatibili, anziché delle norme in materia di comunione, è indispensabile - anche in base alla disciplina anteriore all'entrata in vigore dell'art. 1117-bis cod. civ. - l'esistenza di una proprietà che possa essere qualificata come comune ad essi ex art. 1117 cod. civ., sulla quale si trovino cose, impianti o servizi a favore di entrambi gli edifici, non essendo, invece, sufficiente la sola fruizione, da parte di entrambi, di cose, impianti o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici medesimi” (vedi Cass. ord. 21.10.2025 n. 27998; Cass. ord. 16.2.2022 n.5023), nella specie l'impugnata sentenza ha confermato quella di primo grado perché, oltre che sugli accertamenti compiuti dal CTU in ordine alla comunanza di alcuni servizi, oggetto della censura di parte ricorrente, si era basata sul regolamento condominiale coi relativi allegati che facevano riferimento ad entrambe le palazzine, sulla delibera del 3.5.2007, che aveva posto all'ordine del giorno la divisione del Condominio di via [OSCURATO:PERSONA], e sulla delibera del [OSCURATO:DATA_NASCITA] nella quale, presenti gli attuali ricorrenti originari attori, erano stati deliberati all'unanimità i parametri per determinare i millesimi da assegnare a ciascuna unità immobiliare delle due palazzine (pagina 3 secondo capoverso), per cui non é stata accertata l'esistenza di un supercondominio di mero fatto, ma anche sulla base di atti deliberativi assembleari che non sono stati fatti oggetto d'impugnazione. Tale ratio decidendi non viene attinta dal motivo. 4) Col quarto motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all'art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., l'omessa considerazione di un fatto storico decisivo, identificato nel fatto che la CTU espletata, malgrado la formulazione di uno specifico quesito sul punto, non aveva accertato l'esistenza di una proprietà comune alle palazzine di Maltignano via [OSCURATO:PERSONA] n. 12 e 14, che erano state costruite separatamente anche se dallo stesso costruttore. Tale motivo é inammissibile ex art. 348 ter ultimo comma c.p.c., per le stesse ragioni che hanno determinato l’inammissibilità del secondo motivo (cfr. sopra). Nulla va disposto per le spese processuali del giudizio di legittimità, in quanto il Condominio é rimasto intimato. Occorre dare atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1 - quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico dei ricorrenti in solido, se dovuto. P.Q.M La Corte rigettail ricorso. Dà atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.