Cassazione n. 25560/2023

ha pronunciato la seguente: Ordinanza sul ricorso iscritto al n.26364/2018 proposto da : [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],difesi dall'av- vocatoAntonio Bertoli; -ricorrenti- contro [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente incidentale- avverso la sentenza della Corte di appello di Venezia n. 6 4 6 /201 8 , depositata il15/03/2018. Ascoltata la relazione d e l consigliere [OSCURATO:PERSONA] nella camera di consiglio del 15/06/2023. Fatti di causa Nel 2008 la promissaria acquirente [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. otte- neva dal Tribunale di Padova un decreto ingiuntivo di € 78.000 nei confronti dei promittenti venditori Enrico, Giorgio e [OSCURATO:PERSONA], a titolo di restituzione del doppio della caparra da costei versata 2di 8 – 2636 4 /201 8 – S2 – 15 /0 6 /202 3 ( 1 6 ) – [OSCURATO:PERSONA]. nell’agosto del 2006 al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita. Presupposto era l’asserito inadempimento dei pro- mittenti venditori convenuti (mancata cancellazione delle ipoteche su quota dei beni oggetto del contratto), cui aveva fatto seguito nel marzo del 2008 il recesso della promissaria acquirenteattrice. Rigettata in primo grado l’opposizione al decreto ingiuntivo, i pro- mittenti venditori si vedevano accogliere parzialmente l’appello con una motivazione che si snoda secondo le linee seguenti. Il primo giudice si è attenuto al precetto dell’art. 6 del preliminare, ove si disponeva per la stipula del definitivo entro 40 giorni dal rilascio del permesso di co- struire (cioè, dal 13/12/2006), purché l’immobile fosse libero da iscri- zioni e trascrizioni. Tuttavia, alla luce del comportamento complessivo delle parti successivo alla stipula del preliminare, il termine non è da considerarsi essenziale, poiché costoro lo hanno prorogato per due volte. La prima volta quando la Proget fissava la data per il rogito ben oltre la scadenza originaria e aggiungeva nel dicembre del 2007 € 15.000 alla cifra di caparra già versata. Tale somma, pari al prezzo della vendita tra [OSCURATO:PERSONA] e le sue due figlie, consentiva nel marzo 2008 di purgare le ipoteche nei confronti degli istituti bancari. Ne segue che i promittenti venditori non sono da considerarsi grave- mente inadempienti, per cui il recesso della promissaria acquirente è da considerarsi illegittimo. Peraltro, in parziale riforma della pronuncia di primo grado, la Corte di appello ha condannato i promittenti venditori unicamente a restituire la caparra ricevuta (€ 39.000), senza pronun- ciare espressamente la risoluzione del contratto. Ricorrono in cassazione i promittenti venditori con due motivi, illu- strati da memoria. Resiste la promissaria acquirente con controricorso e ricorso incidentale con tre motivi. 3di 8 – 2636 4 /201 8 – S2 – 15 /0 6 /202 3 ( 1 6 ) – [OSCURATO:PERSONA]. Ragioni della decisione 1. -Con il primo motivo del ricorso principale i promittenti venditori convenuticensura no che la Corte di appello non abbia spiegato le ra- gioni le quali, una volta statuita l'illegittimità del recesso, abbia con- dannato loro alla restituzione della caparra. Si deduce violazione degli artt. 111 co. 6 Cost. e 132 co.2 n. 4 c.p.c. Con il secondo motivo del ricorso principale i promittenti venditori denuncianoex art. 112 c.p.c.: (a) che sia stata disposta la restituzione della caparra senza domanda della parte; (b) che sia stata omessa la pronuncia sulla loro domanda di accertamento della legittimità del loro recesso. 2. -Con il primo motivo del ricorso incidentale la promissaria acqui- rentedenuncia ex art. 360 n. 5 c.p.c. l’omesso esame circa fatti decisivi relativi alla gravità dell’inadempimento dei promittenti venditori. Con il secondo motivo del ricorso incidentale la sostanza del primo motivo è riproposta sotto il profilo dell’omessa motivazione. Si deduce violazione degli artt. 111 co. 6 Cost. e 132 co 2 n. 4 c.p.c. Con il terzo motivo si denuncia, in via di controricorso subordinato, l’insussistenza del vizio di ultra petizione fatto valere con il secon do motivo del ricorso principale e l’infondatezza del primo motivo del ri- corso principale. 3. –Fondato è il ricorso principale. Infondato è il ricorso incidentale. Propedeutica alla pronuncia è la citazione del brano saliente della sentenza impugnata, da leggere in continuità con il contenuto della medesima già riportato indietro, nell’esposizione dei fatti di causa:«La Corte ritiene, valutando il comportamento complessivo delle parti, che esse abbiano voluto derogare per ben due volte alla previsione di cui all'art. 6 del preliminare, unaprima volta da parte [della promissaria acquirente], che fissava la data del rogito oltre il termine stabilito in 4di 8 – 2636 4 /201 8 – S2 – 15 /0 6 /202 3 ( 1 6 ) – [OSCURATO:PERSONA]. contratto, e successivamente con il versamento di ulteriori € 15.000 a titolo di caparra, sempre da parte[della promissaria acquirente], con cui[i promittenti venditori] potevano accendere il libretto intestato ai creditori iscritti e purgare le ipoteche, dimostrando così [i promittenti venditori] di avere ancora intere sse per l'affare. Ciò posto le parti venditrici non possono essere considerate gravemente inadempientie il recesso della [promissaria acquirente] appare illegittimo, con la conseguenza che il doppio della caparra versata […] non dovrà essere restituito da parte [ dei promittenti venditori ] , ma soltanto la caparra complessivamente versatadi € 39.000». Nell’esame si segue l’ordine delle questioni così come si sono pre- sentate nello snodarsi dei giudizi di merito. Pertanto, si antepone la pronuncia sul ricorso incidentale. 4.1.– I primi due motivi del ricorso incidentale possono esaminarsi congiuntamente. I fatti di cui si censura l’omesso esame (ovvero su cui si denuncia l’omessa motivazione) sono essenzialmente i seguenti: la lettera ac- compagnatoriadel versamento della seconda par te d ella caparra; l’ul- teriore periodo dioltre tre mesi tra la data del versamento della se- conda parte dellacaparra e la data del recesso da parte della promis- saria acquirente; nonché il fatto che talerecesso si a stato comunicato prima della comunicazione del provvedimento relativo alla purgazione delle ipoteche. In particolare nella lettera accompagnatoria del versamento della se- conda parte dellacaparra la promissaria acquirente dichiarava testual- menteche: « L a somma oggi corrisposta non significa in alcun modo, neppure implicito, rinuncia a qualsivoglia azione o eccezione, di qual- sivoglia genere o natura, collegata direttamente o indirettamente al citato contratto preliminare, [né comporta] acquiescenza o 5di 8 – 2636 4 /201 8 – S2 – 15 /0 6 /202 3 ( 1 6 ) – [OSCURATO:PERSONA]. accettazione di atti o fatti posti in essere dai promittenti venditori in relazione al contratto stesso, riservando ogni iniziativa consentita dalla legge». La promissaria acquirente sostiene che tale documento con- tengauna clausola modificativa del contenuto del contratto preliminare solo ed esclusivamente per quanto riguarda la misura della caparra, mentre rimanevano invariati sia il rimanente contenuto contrattuale sia l'eventuale rilevanza dei fatti precedentemente verificatisi (in partico- lare[…] la mancat a comparizione dei promittenti venditori alla stipula- zione notarile convocata dalla promissaria acquirente e il conseguente conclamato inadempimento) . Ad avviso della promissaria acquirente l’esame della lettera accompagnatoria avrebbe consentito alla Corte di escludere che con il versamento di un'integrazione della caparra, si fosse rinunciatoa rilevare il precedente grave inadempimento dei pro- mittenti venditori.In secondo luogo, il lasso di tempo di oltre tre mesi senza che la promissaria acquirente fosse messa al corrente dello stato di avanzamento della procedura di purgazione delle ipoteche è di per sé sufficiente a legittimare il recesso della promissaria acquirente, te- nuto conto che si tratta di un arco di tempo idoneo a sconvolgere gli equilibri contrattualie ad impedire qualsiasi programmazione di attività ulteriori. In terzo luogo, la comunicazione di recesso è stata inviata dalla promissaria acquirente alle ore 13.01 del 19/3/2008, mentre la comunicazione circa lo svolgimento dell’udienza di purgazione delle ipoteche è stata inviata alle ore 17.57 dello stesso giorno, né esiste evidenza documentale agli atti che la promissaria acquirente abbia an- teriormente conseguito conoscenza informale della riuscita della pur- gazione delle ipoteche e che ciò abbia avuto un qualche ruolo nella sua determinazione di anticipare con la propria comunicazione di recesso l’invio della comunicazione relativa alla menzionata udienza. 6di 8 – 2636 4 /201 8 – S2 – 15 /0 6 /202 3 ( 1 6 ) – [OSCURATO:PERSONA]. 4.2. –Dei primi due motivi del ricorso incidentale sarà da dichiarare l’inammissibilità. Essisi risolvono in un’articolata sovrapposizione dell’apprezzamento della parte circa la ricostruzione della situazione rilevante in causa ri- spetto all’apprezzamento del giudicedi merito. Orbene, l’art. 116 co. 1 c.p.c. chiarisce che l’accertamento dei fatti in causa è affidato all’apprezzamento del giudice di merito (cfr. il pre- gnante impiego dell’aggettivo possessivo «suo» nella disposizione ci- tata). Non entra in gioco l’apprezzamento di parte, ma non entra in gioco nemmeno l’apprezzamento della Corte di cassazione. Lungi dall’essere tenuta a condividere e fare proprio l’apprezzamento del giu- dice di merito, questa Corte è tenuta solo a controllare che le valuta- zioni compiute dal giudice di merito intorno all’accertamento dei fatti rientrino nell’ambito della sensatezza (come certamente è accaduto nel caso di specie). Un accertamento giudiziale sensato (che pertanto abbia superato il vaglio del controllo di legittimità) potrà rivelarsi anche non corrispon- dente alla realtàdelle cose, ma non esiste alcun punto di vista giuridico terzo che consenta di rilevare ed attribuire rilevanza alla discrepanza tra accertamento sensato e realtà in sé delle cose. Così, il proprium dell’accertamento giudiziale sensato è che di esso, sul piano logico, come non si può escludere che corrisponda alla realtà in sé delle cose, così non si può escludere che non vi corrisponda. In ciò consiste la sua differenza rispetto all’accertamento giudiziale insensato, che merita di essere cassato proprio perché la sua insensa- tezza non consente di dire che esso sia o possibilmente vero o possi- bilmente falso (nel senso appunto della corrispondenza o non corri- spondenza con la realtà insé delle cose, sempre che quest’ultima possa teoreticamente accreditarsi come tale). 7di 8 – 2636 4 /201 8 – S2 – 15 /0 6 /202 3 ( 1 6 ) – [OSCURATO:PERSONA]. I primi due motivi del ricorso incidentale sono inammissibili. 4.3. –Il terzo motivo del ricorso incident ale è infondato. Esso si risolve nel profilare in modo distinto alcune argomentazioni che appartengono alla logica di un controricorso. Per le ragioni di in- fondatezza, si veda il paragrafo successivo. 5. –Il ricorso principale è fondato. Il giudice di merito ha accertato l’illegittimità del recesso da parte della promissaria acquirente. Un recesso illegittimo non è idoneo a ter- minare il rapporto contrattuale. Pertanto, delledue l’una : (a) i promittenti venditori hanno diritto di ritenere la caparra, ma allora occorre una pronuncia che individui il fondamentogiuridico della ritenzione; (b) la caparra deve essere resti- tuita,ma allora occorre una pronuncia che individui il fondamento giu- ridico dellarestituzione. La scelta argomentata fra le alternative è da affidare al giudice di merito nel giudizio di rinvio. Il ricorso principale è accolto. 6. –In conclusione, è accoltoil ricorso principale, è rigettato il ricorso incidentale, è cassatala sentenza impugnata in relazione ai motivi ac- colti, è rinviata la causa alla Corte di appello di Venezia, in dive rsa composizione, cui è demandata altresì la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. Ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrentein via incidentale , di un'ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M. 8di 8 – 2636 4 /201 8 – S2 – 15 /0 6 /202 3 ( 1 6 ) – [OSCURATO:PERSONA]. La Corte accoglie il ricorso principale, rigetta il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, rinvia la causa alla Corte di appello di Venezia, in diversa composizione, cui de- manda altresì la liquidazione delle spese del gi