Cassazione n. 04727/2026

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 27153/2020 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] N. 126; -intimati - avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO DI L'AQUILA n. 44/2020,depositata il 13/01/2020; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/10/2025dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], proprietario di una unità immobiliare nel [OSCURATO:PERSONA] n. 126 in Francavilla al Mare (‘il Condominio’), proposedavanti al Tribunale di Chieti, nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], nonché dello stesso Condominio, domanda di accertamento del diritto di proprietà condominiale suun vano-ripostiglio già adibito a vano tecnico contatori e ora a questo adiacente, attraverso cui si accede ad un cortile interno di uso esclusivo dei convenuti. Il Tribunale di Chieti accolsela domanda. Avverso tale pronuncia i convenuti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] proposeroappello, accolto dalla Corte di Appello di L’Aquila con sentenza del [OSCURATO:DATA_NASCITA] sulla base delle seguenti argomentazioni: - la questione da accertare è se, quando è stata trasferita la proprietà del vano oggetto di causa (in data 24.08.2000) dall’originario proprietario dell’intero immobile, [OSCURATO:PERSONA], agli acquirenti Marano-Furlani, questo avesse natura condominiale ovvero fosse di proprietà esclusiva del dante causadegli appellanti; -essendo i convenuti muniti di regolare titolo di acquisto spettava all’attoredare la prova della natura condominiale del vano e, quindi , della conseguente inefficacia del titolod’acquisto dei convenuti; - tale prova non può dirsi fornita dall’attore, in ragione del contrasto tra le dichiarazioni rese dai testi e della genericità delle allegazioni in merito alla costituzione del Condominio, posto che nessuna delle parti ne ha indicato con chiarezza l’atto costitutivo e, quindi, la prima vendita. [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso per la cassazione della suddetta sentenzacon tre motivi illustra ti da memoria . Sono rimasti intimati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione del disposto dell’art. 948, dell’art. 1117 e dell’art. 2697 cod. civ., in relazione all’art. 360 primo comma n. 3) cod. proc. civ.Si lamenta la non corretta applicazione del riparto dell’onere probatorio: ad avviso del ricorrente il giudice d’appello ha errato per aver ritenuto che nell’azione di rivendicazione di un bene condominiale ex art. 1117 cod. civ.l’onere circa la natura del bene oggetto di rivendica gravi sul condòmino parte attrice, mentre invece detto onere gravava sui condòmini convenuti che pretendevano la proprietà esclusiva sullo stesso, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del Condominio, ma di alienazione compiuta (come nel caso che qui ci occupa) dall'iniziale unico proprietario che non aveva espressamente riservato a suo favore l'esclusiva titolarità del bene. Osserva il ricorrente che con atto di compravendita del 25.01.1979, quindi con atto precedente l’atto di vendita tra lo stesso venditore e i coniugi Marano-Furlani, egli aveva acquistato dal proprietario dello stabile, [OSCURATO:PERSONA], un appartamento in uno a un ripostiglio a cui si accede attraverso il locale comune in contestazioneed un corridoio; in detto atto le parti avevano precisatoche andavano esclusi dai beni condominiali di cui all’art. 1117 cod. civ. il cortile del fabbricato e i locali sottotetti, di cui il venditore si riservava la proprietà; nessun cenno le parti avevano fatto al locale per cui è controversia, la cui natura di mero andito/corridoio di accesso ai ripostigli, ospitante tutti i contatori ENEL, permette di ricomprenderlo nell’elenco di cui all’art.1117 cod. civ. Spettava, dunque, ai convenuti l’onere di produrre l’atto costitutivo del Condominio, ovvero il primo atto di vendita da parte del proprietario dell’intero stabile di singole unità immobiliari contenente espressa riserva di proprietà esclusiva del vano: prova che, di contro, non è stata fornita. In definitiva, la vendita intercorsa tra [OSCURATO:PERSONA] e i coniugi Marano–Furlani aveva ad oggetto un bene di cui l’alienante non poteva più disporre, trattandosi di area condominiale. 2. Con il secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 cod. civ., nonché omessa valutazione di un fatto controverso decisivo per la soluzione della lite, con riferimento all’art. 360, comma 1, nn. 3) e 5) cod. proc. civ., per avere la Corte d’Appello ritenuto rilevante uno stato dei luoghi diverso da quello esistente al momento costitutivo del Condominio. Osserva il ricorrente che la presunzione di condominialità sorge, secondo l’insegnamento della Suprema Corte, con il trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dell’originario unico proprietario ad altro soggetto. Da quanto emerso dalle risultanze documentali il Condominio di viale Nettuno 126 sarebbe sorto con il già richiamato atto di alienazione del 25.01.1979, con il quale il venditore [OSCURATO:PERSONA] ha ceduto all’odierno ricorrente l’appartamento con annesso il ripostiglio di cui è causa: a tale data, dunque, si è avuto il primo atto di frazionamento dell’iniziale unica proprietà. Sottolinea il ricorrente che in detto titolo originario manc a una chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente al venditore [OSCURATO:PERSONA] la proprietà del locale oggetto di causa, rimasto nella titolarità del Condominio. 3. Con il terzo motivo, infine, si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 2722 cod. civ.nonché omesso esame di un fatto controverso decisivo per la soluzione della lite, con riferimento all’art. 360, comma 1, nn. 3) e 5 ) cod. proc. civ. , per avere il giudice dell’appello fondato il proprio convincimento su una prova testimoniale contraria alle risultanze di un atto pubblico. Sostiene il ricorrente che la Corte d’Appello ha errato nel fondare la prova della proprietà esclusiva in capo ai coniugi Marano-Furlani sulle dichiarazioni di un teste, che si pongono in contrasto sia con le altre dichiarazioni testimoniali sia con le risultanze dell’atto pubblico del [OSCURATO:DATA_NASCITA] che documenta come al momento della compravendita il vano risultava essere un locale comune attraverso il quale si accedeva ai ripostigli. I motivi possono essere esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi, e sono fondati. Si discute della titolarità di un vano originariamente adibito a vano tecnico contatori, successivamente suddiviso da un’opera in muratura in due diverse aree, una di esse sottratta all’originaria destinazione e dedicata a consentire l’accesso al cortile di pacifica proprietà esclusiva dei condòmini convenuti in primo grado. In tema di condominio negli edifici, i c.d. volumi tecnici, ossia quelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i vani contatori, ascensore, caldaia, autoclave), rientrano tra le parti comuni (exart. 1117 cod. civ., n. 2, anche nella versione vigente al tempo dell’atto di acquisto del [OSCURATO:DATA_NASCITA]), per essere vincolati all'uso comune, in virtù della loro naturale destinazione o della loro connessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell'edificio. Questa Corte ha avuto più volte occasione di affermare che in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento di alcune unità immobiliari dall'originario unico proprietario ad altri soggetti, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione pro indivisodi quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano -in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condòmini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26766 del 18.12.2014; conf. ex multis : Sez. 2, Ordinanza n. 2787 del 04.02.2025; Sez. 2, Ordinanza n. 29379 del 14.11.2024; Sez. 2, Ordinanza n. 1615 del 16.01.2024; Sez. 2, Sentenza n. 21440 del 06.07.2022; Sez. 2, Ordinanza n. 3852 del 17.02.2020). Non è conforme ai suddetti principi quanto affermatoin sentenza, ove si sostiene che spettava all’attore dimostrare la condominialità del vano (v. sentenza p. 4, righi 12-13; p. 5, ultimo capoverso). Ritiene il Collegio che la Corte d’Appello avrebbe dovuto, invece, innanzitutto verificare il momento di nascita del C ondominio individuando il primo atto di trasferimento immobiliare ad opera dell’originario proprietario e,quindi, accertare quale fosse in tale atto la sua chiara ed univoca volontà dello stesso. Tale duplice accertamento, invece,è mancato: la Corte d’Appello – dopo aver ritenuto non provato quando il Condominio era stato costituito- si è soffermata ad accertare, attraverso le risultanze della prova testimoniale, la natura del vano in oggetto al momento della vendita agli appellanti avvenuta con atto del 24.08.2000. Pertanto, la sentenza merita di essere cassataper nuovo esame e il giudizio rinviato alla medesima Corte d’Appello in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente procedimento. P.Q.M La Corte Suprema di Cassazione accoglie il ricorso, cassa la sen