Cassazione n. 30730/2025

onunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 4922/2022 R.G. proposto da: AGENZIA DELLE ENTRATErappresentata e difesa dall'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA] -intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. CAMPANIA n. 5848/2021 depositata il 13/07/2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/11/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA] impugnava l'avviso di liquidazione e irrogazione sanzioni notificato il 26 Febbraio 2019, con il quale l'Agenzia delle entrate liquidava l'imposta di registro e accessori dovuti in relazione alla sentenza numero 4475/2016 pronunciata dal tribunale di Salerno. Il contribuente impugnava l'avviso eccependo che il trasferimento della proprietà per il quale l'ufficio richiedeva il pagamento dell'imposta di registro in misura proporzionale non era andato a buon fine, in quanto aveva dovuto ricorrere in giudizio, ai sensi dell’art. 2932 c.c., per ottenere l'adempimento del contratto preliminare di vendita, chiedendo una sentenza di trasferimento forzoso del bene. La sentenza ex art. 2932 c.c. prevedeva il trasferimento della proprietà subordinatamente al pagamento da parte di [OSCURATO:PERSONA] della somma di euro 50.000,00 oltre IVA, adempimento che tuttavia non era eseguito. [OSCURATO:PERSONA] tributaria provinciale di Salerno accoglieva il ricorso. Sull'appello dell'amministrazione, la Commissione tributaria regionale della Campania, con sentenza n. 5848 del 13 luglio 2021 accoglieva parzialmente l'appello dell'ufficio così statuendo in ordine al motivo concernente l'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa anziché proporzionale; l'appello deve ritenersi infondato non ignora il collegio l'esistenza di un indirizzo prevalente secondo cui la sentenza ex art. 2932 c.c. che abbia risposto il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito è soggetta ad imposta proporzionale e non in misura fissa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazione l'art. 27 del d.P.R. n. 131/1986, alla stregua del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendono dalla mera volontà dell'acquirente ovvero dall'iniziativa unilaterale promittente acquirente. Ritiene tuttavia la sezione che sia più aderente ai principi civilistici considerare il pagamento del prezzo stabilito in sentenza quale condizione potestativa - e non meramente potestativa - del regolamento contrattuale stabilito sostituito sostitutiva nella pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., perché oltre a rappresentare un'evenienza imposta dalla decisione stessa, corrisponde intuibilmente ad un interesse preciso ed economicamente valutabile della parte contrattuale acquirente. Va però accolto il gravame in relazione all’applicazione dei benefici prima casa … in quanto non risulta in atti che il promissario acquirente abbia registrato la sentenza rendendola prescritta dichiarazione . Avverso detta decisione ricorre l’amministrazione finanziaria articolando un unico motivo. Il contribuente è rimasto intimato. [OSCURATO:PERSONA] 1.L’unico motivo di ricorso, proposto ai sensi dell'art. 360 primo comma 3, c.p.c., deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 27, comma 3, e 37 del d.P.R. n.131/1986, nonché dell'art. 8, lettera a, tariffa parte prima e dell'art. 1, nota due bis, tariffa allegata al predetto decreto; per avere il giudicante ritenuto che il trasferimento dell'immobile in favore del promissario acquirente subordinato al pagamento del corrispettivo pattuito sia soggetto all'imposta di registro in misura fissa in contrasto col disposto dell'articolo 27 rubricato, per cui non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente e del creditore. Si deduce che la volontà dell'acquirente di pagare il prezzo deve essere qualificata come condizione meramente potestativa in quanto dipende esclusivamente dalla sua volontà considerato che le ragioni di convenienza o meno ad effettuare il pagamento sono già stato oggetto di valutazione prima dell'iniziativa giudiziaria e sono pertanto divenute irrilevanti. 2.Il ricorso è fondato. Va premesso che l’art. 27, comma 1, d.P.R. n. 131/1986 prevede che «Gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell’imposta in misura fissa»: L’art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131/1986 stabilisce, poi, che «non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva […] gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore». Da ciò deriva il loro trattamento fiscale, ai fini dell’imposta di registro, in misura proporzionale. L’art. 27, comma 4, d.P.R. n. 131/1986 prevede, invece, che «Gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà del venditore o dell’obbligato sono soggetti all’imposta in misura fissa». In questo contesto normativo, l’orientamento consolidato di questa Corte in tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile è nel senso che «In materia d'imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 c.c., che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionale e non in misura fissa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazione l'art. 27 del d.P.R. n. 131 del 1986, alla stregua del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano dalla mera volontà dell'acquirente ovvero dall'iniziativa unilaterale del promittente acquirente» (così, tra le tante, Cass., Sez. T., 16 giugno 2023, n. 17359, che richiama Cass., Sez. 5^, 14 settembre 2016, n. 18006; Cass., Sez. 6^-5, 6 giugno 2018, n. 14470; Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2018, n. 27902; Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2019, n. 11411; Cass., Sez. 5^, 13 agosto 2020, n. 17035; Cass., Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2021, n. 4737; Cass., Sez. 5^, 29 ottobre 2021, n. 30957; Sez. 6^-5, 28 aprile 2022, n. 13260; Cass., Sez. 5^, 29 aprile 2022, n. 13705; Cass. /07/2025, n. 20852). Cass. n. 17359 del 16 giugno 2023 e n. 20852/2025 hanno dato conto che da tali consolidati principi si è discostata l’ordinanza n. 21111/2022, che ha affermato il seguente principio: «Il lodo, promosso dal promittente venditore ai sensi dell'art. 2932 c.c., per l'inadempimento del promittente acquirente, che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore di quest'ultimo, subordinatamente al pagamento da parte sua del corrispettivo pattuito, è soggetto a imposta in misura fissa, in applicazione dell'art. 27, comma 1, del d.p.r. n. 131 del 1986. Non può, infatti, qualificarsi come meramente sospensiva tale condizione potestativa, ove venga accertato che il lodo abbia subordinato l'efficacia del trasferimento alla volontà di una parte che è sempre rimasta inadempiente non avendo mai voluto, né potuto adempiere l'obbligazione assunta con il contratto preliminare». Senonché, tale arresto non giustifica il superamento del suindicato orientamento, rimasto appunto isolato, tenuto conto delle riflessioni svolte dalla successiva elaborazione della Corte. Il dettato normativo è chiaro nel negare, ai fini fiscali, il congegno condizionale agli «[…] atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore», il tutto senza ulteriori indagini. Questa Corte ha, da tempo, chiarito che: - «[…] la distinzione tra la condizione potestativa e la condizione meramente potestativa è da Cass. n. 9097-12 incentrata sull'indifferenza o meno per il soggetto tra il compiere o il non compiere l'atto, ovvero sulla serietà dei motivi che possono giustificare la scelta della parte contraente»; - «Tale criterio distintivo, per quanto ritraibile da un certo indirizzo giurisprudenziale (v. al riguardo Cass. n. 11774-07), non coglie tuttavia la specificità dell'elemento differenziale civilistico, il quale, come esattamente è stato affermato dalla più accorta e autorevole dottrina, si colloca sul piano degli interessi coinvolti»; - «La condizione è in questo senso meramente potestativa quando la valutazione si svolge sul piano degli stessi interessi che attengono alla causa del contratto; mentre è potestativa semplice quando la valutazione discrezionale della parte si svolge su un piano di interessi esterni (meritevole di tutela) a quello proprio del regolamento negoziale»; - «Se quindi è vero che la condizione è potestativa quando l'evento, in essa dedotto, è il fatto volontario di una delle parti, è altrettanto evidente che, rispetto alla potestativa c.d. semplice, la condizione è invece meramente potestativa quando una delle parti può decidere direttamente in ordine alla sorte del contratto»; - «In poche parole, la condizione potestativa (semplice) tutela l'interesse della parte a decidere sic et simpliciter di una propria azione, non riserva alla parte un potere decisionale sull'efficacia o sulla inefficacia del contratto in sé»; - «Quando è l'efficacia del contratto in sé a essere direttamente subordinata alla (semplice) manifestazione di volontà di una delle parti, la condizione è meramente potestativa. Cosicché la serietà o meno dei motivi retrostanti (valorizzata dalla ripetuta Cass. 9097-12 e anche da Cass. n. 18180-13) a nulla rileva in una chiava propriamente distintiva» (così Cass., Sez. T., 11 aprile 2014, n. 8544). In siffatti termini, non può valorizzarsi oltremodo e comunque non si pone in termini dirimenti la circostanza del soggetto (promissario acquirente o promittente venditore) che ha intrapreso l’iniziativa giudiziaria contemplata dall’art. 2932 c.c. Tale ordine di idee è stato, da ultimo, espressamente confermato da questa Corte secondo cui, in sintesi: -la regola iuris prevista dal comma 3 dell’art. 27 T.U.R. non muta se a richiedere l’adempimento ex art. 2932, primo comma, c.c. sia stato il promittente venditore; - quello che rileva non è la parte che chiede l’adempimento (indifferentemente l’acquirente o il venditore), ma la ricorrenza in concreto delle fattispecie previste dall’art. 27, comma 3 e 4, T.U.R., le quali non considerano e non si distinguono, per disciplina fiscale, a seconda del soggetto che propone l’azione di adempimento (il venditore o l’acquirente), puntando invece il discrimine sul soggetto (acquirente o venditore) dalla cui mera determinazione dipendono sospensivamente condizionato; gli effetti del contratto - la condizione, quindi, è meramente potestativa, quando il compimento del fatto o la sua omissione dipende dalla semplice volontà della parte, a cui resta riservata un potere decisionale sull'efficacia o sulla inefficacia del contratto, come tale espressivo di un mero arbitrio della parte, non altrimenti giustificato da seri da seri o apprezzabili motivi, i quali, per lo meno ai fini fiscali che occupano, non possono ridursi ad una rinnovata valutazione di convenienza dell’affare o ad una sopravvenuta incapacità finanziaria (cfr., su tali principi, Cass., Sez. T., 17 marzo 2025, n. 7120 e la giurisprudenza ivi richiamata, ai cui contenuti si rinvia). Per tali complessivi motivi il ricorso va, quindi, accolto. La sentenza impugnata va cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa respingendo il ricorso del contribuente. Le spese del presente giudizio, come quelle di merito, seguono il criterio della soccombenza. P.Q.M La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, respinge il ricorso originario del contribuente. Condanna il contribuente alla refusione delle spese del presente giudizio in favore dell’amministrazione che liquida in euro 2.410,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito; condanna il contribuente alla refusione delle spese del giudizio di merito che liquida i