Cassazione n. 32566/2023

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.33615/2018 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in ROMA,VIALE G. MAZZINI,73, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), rappresentati e difesi dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]); -ricorrenti- contro [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], elettivamente domiciliato in ROMA,[OSCURATO:PERSONA] 4, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]),rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]); -controricorrente- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di LECCE n. 1042/2017,depositata i l 9/10/2017 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/09/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. La società [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. nel dicembre del 2006 chiamava in giudizio davanti al Tribunale di Lecce i fratelli Roberto e [OSCURATO:PERSONA], chiedendo di pronunciare la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare, sottoscritto il 20 luglio 2006, con il quale l’attrice aveva promesso di acquistare dei terreni di proprietà dei convenuti al prezzo di euro 160.000 e di condannarli a pagamento del doppio della caparra confirmatoria di euro 30.000, versata al momento della sottoscrizione del contratto. L’attrice deduceva che, con il preliminare, le era stato consegnato un certificato urbanistico del 1988 che attestava la possibilità di edificare i terreni oggetto del contratto e che, in vista della stipulazione del definitivo, aveva richiesto un nuovo certificato urbanistico, dal quale risultava l’assoluta inedificabilità dei terreni. I convenuti si costituivano e negavano il proprio inadempimento e deducevano che era l’attrice ad essere stata inadempiente, essendosi rifiutata di stipulare il definitivo; chiedevano quindi di accertare il proprio diritto a recedere dal contratto, ritenendo la caparra, e di condannare l’attrice al pagamento di euro 10.000, a titolo di risarcimento dei danni subiti. Nel corso del giudizio è stata disposta una consulenza tecnica d’ufficio, dalla quale è emerso che sui terreni è stato imposto con d.m. del 18 ottobre 1991 un vincolo archeologico e che “la possibilità di costruire è subordinata alla effettuazione di una campagna di scavi seguiti sotto stretta osservazione della Sovrintendenza ai beni culturali e artistici, che dispone poi, in seguito all’esito degli scavi, la possibilità o meno di ottenere il permesso di costruire” (così la relazione); il consulente d’ufficio ha poi precisato che il certificato di destinazione urbanistica del 1988 non segnalava alcun vincolo archeologico. Il Tribunale di Lecce, con sentenza del 1° luglio 2013, ha dichiarato risolto il contratto e ha condannato i convenuti a restituire l’importo di euro 30.000, pari a quanto versato dalla promissaria acquirente a titolo di caparra confirmatoria. 2. La sentenza è stata impugnata da Roberto e [OSCURATO:PERSONA]. La Corte d’appello di Lecce – con la sentenza 9 ottobre 2017, n. 1042 –ha rigettato il gravame. 3. Avverso la sentenza Roberto e [OSCURATO:PERSONA] ricorrono per cassazione. Resiste con controricorso la società [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:SOCIETA] è stata depositata dai ricorrenti e dalla controricorrente. [OSCURATO:PERSONA] I. Il ricorso è articolato in quattro motivi. 1) Il primo motivo denuncia “violazione e falsa applicazione degli artt. 113 c.p.c., 1453, 1476, 1489 e 1497 c.c., 1, 2 e 3 della legge n. 89/1939 (legge Bottai): anche supponendo che Sunna ignorasse l’esistenza del vincolo, tale vincolo non consente di ritenere che si sia trattato di vendita di aliud pro alio, in quanto lo ius aedificandi non era stato scalfito nel suo contenuto essenziale, “se non, forse, in termini di maggiori passaggi burocratici”, sostanziandosi il vincolo “unicamente nell’esercizio, caso per caso e secondo le emergenze, del potere conformativo spettante alla pubblica amministrazione”. Il motivo non può essere accolto. Come sottolinea il giudice d’appello, i promittenti venditori hanno richiamato nel contratto preliminare e consegnato alla controparte un certificato di destinazione urbanistica che escludeva l’esistenza di vincoli archeologici e hanno taciuto un elemento essenziale in ordine alle potenzialità edificatorie dei terreni, ovvero l’edificabilità solo ipotetica, da confermare all’esito delle verifiche demandate alla competente Sovrintendenza (verifiche che potevano anche portare “all’ablazione dell’area”, così il ricorso alla pag. 12), edificabilità dei beni invece promessa in vendita, come si desume dall’art. 1 del contratto preliminare, ove è espressamente segnalato l’indice di edificabilità dei terreni. Correttamente, pertanto, il secondo giudice ha confermato la sentenza di primo grado che ha pronunciato la risoluzione del contratto preliminare, sottolineando come la domanda di risoluzione in primo grado sia stata fondata sulla deduzione che la promessa di vendita aveva ad oggetto un aliud pro alio, ovvero terreni che non potevano considerarsi edificatori, a causa del vincolo archeologico, così come promessi dai promittenti venditori (sulla nozione di vendita di aliud pro alio, con specifico riferimento alla mancanza del certificato di abitabilità, v. da ultimo Cass. n. 23604/2023). 2) Il secondo motivo contesta “violazione e falsa applicazione degli artt. 113 c.p.c., 1453 e 1476 c.c.”: il Tribunale ha parlato di responsabilità concorsuale delle parti in causa e il profilo non è stato oggetto di impugnazione, così che il giudice d’appello non poteva statuire la risoluzione del contratto per esclusivo inadempimento dei Benvenuti. Il motivo non può essere accolto. I ricorrenti sembrano pensare che la sentenza del giudice d’appello abbia riformato quella di primo grado, così pronunciando, a differenza del Tribunale, la risoluzione del contratto a causa del loro inadempimento. Il giudice d’appello non ha però riformato la sentenza di prime cure, avendola integralmente confermata (v., in particolare, pag. 6 del provvedimento impugnato), così che il motivo si rivela incomprensibile. 3) Il terzo motivo fa valere “violazione e falsa applicazione degli artt. 113 c.p.c., 1385 e 1453 c.c.”: l’accoglimento del primo motivo comporta che la condotta dei ricorrenti sia “stata lecita e improntata a buona fede”, in quanto, a fronte del rifiuto di Sunna di comparire davanti al notaio per la redazione dell’atto definitivo, legittima è stata da parte loro la manifestazione del diritto di recedere dal contratto con ritenzione della caparra confirmatoria. Il motivo non può essere accolto perché appunto presuppone l’accoglimento del primo motivo, che è invece infondato (supra, sub 1), avendo il giudice d’appello correttamente respinto i motivi di gravame che contestavano l’inadempimento dei ricorrenti. 4) Il quarto motivo denuncia “violazione e falsa applicazione degli artt. 113 c.p.c., 1362 e 1263 c.c.”: con l’allegazione al contratto preliminare del certificato del 1988 - nel quale era presente la locuzione “art. 33 lex 47/1985, inclusione in aree destinate a vincolo di inedificabilità a tutela di interessi storici, artistici, architettonici, archeologici” - le parti hanno voluto darsi reciprocamente atto che erano a conoscenza che la res era gravata da vincolo archeologico. Il motivo non può essere accolto. I ricorrenti ripropongono la doglianza fatta valere al giudice d’appello, rispetto alla quale è stato convincentemente sottolineato che il certificato del 1988 - come chiarito dal consulente tecnico d’ufficio di primo grado - era stato redatto secondo una modulistica che riportava la voce indicata dai ricorrenti e che tale voce era stata “semplicemente sbarrata, senza riportare alcun vincolo” (cfr. la pag. 4 della sentenza impugnata), così che dalla consegna del certificato in cui non era riportato vincolo alcuno non può certo ricavarsi, come invece sostengono i ricorrenti, che le parti volessero darsi atto della reciproca conoscenza del vincolo. II. Il ricorso va pertanto rigettato. Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quaterdel d.P.R. n. 115/ 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio in favore della controricorrente, che liquida in euro 6.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge. Sussistono, exart. 13, comma 1- quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso