Cassazione n. 14532/2026

[OSCURATO:PERSONA], condomicilio digitale ex lege;- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], entrambi rappresentati e difesidall’avv. [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale ex lege;- controricorrenti -[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dagli avv.ti FRANCESCAD’ONOFRIO e [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale ex lege;- controricorrenti -avverso la SENTENZA del [OSCURATO:PERSONA] n. 929/2022depositata il 30/3/2022 e l’ORDINANZA della CORTE D’APPELLO diBOLOGNA n. 3727/2022 depositata il 21/10/2022;Numero registro generale 29476/2022Numero sezionale 1626/2026Numero di raccolta generale 14532/2026Data pubblicazione 16/05/2026udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del5/5/2026 dal Consigliere dott. [OSCURATO:PERSONA] DELL’UTRI;ritenuto che,con ordinanza resa in data 21/10/2022, la Corte d’appello di Bolognaha dichiarato inammissibile, ai sensi degli artt. 348-bis e 348-ter c.p.c.,l’appello proposto dalla società [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s. avverso lasentenza del 30/3/2022 con la quale il Tribunale di Bologna ha rigettato ledomande proposte dalla società [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s. volte adaccertare la nullità della cessione, da [OSCURATO:PERSONA] a [OSCURATO:PERSONA](in data [OSCURATO:DATA_NASCITA]) di una quota di proprietà dell’immobile che la societàistante aveva precedentemente assunto in locazione (in data 1/1/2016)dallo stesso [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’altro comproprietario RobertoMartelli, trattandosi, secondo la prospettazione della società conduttrice,di una cessione conclusa in violazione del diritto di prelazione spettante aquest’ultima, sicché, a seguito della manifestata volontà, da parte dellaconduttrice, di procedere al riscatto dell’immobile, le controparti avrebberodovuto essere altresì condannate alla restituzione dei canoni corrisposti enon dovuti;con la stessa decisione, il Tribunale ha rigettato la domanda dirisarcimento dei danni che la società conduttrice aveva dedotto di aversubito in conseguenza dell’illecita cessazione del rapporto alla primascadenza, avendo il nuovo comproprietario, [OSCURATO:PERSONA],comunicato la volontà di non dar luogo al rinnovo del contratto a dettaprima scadenza, per la necessità di adibire l’immobile all’eserciziodell’attività commerciale dallo stesso svolta;a fondamento della decisione assunta, il tribunale ha evidenziatocome, sulla base della giurisprudenza di legittimità, non spettasse alconduttore alcun diritto di prelazione (e alcun conseguente diritto diriscatto) in relazione all’alienazione di una sola quota di proprietàdell’immobile locato;Numero registro generale 29476/2022Numero sezionale 1626/2026Numero di raccolta generale 14532/2026Data pubblicazione 16/05/2026ciò posto, escluso il ricorso di alcun riscatto e di alcun dovere direstituzione di canoni non dovuti, nessun ulteriore danno era statoadeguatamente comprovato dalla società conduttrice, essendo rimastoescluso il ricorso di alcun inadempimento contrattuale dei locatori, avendoquesti ultimi legittimamente omesso di procedere alla notificazione dellacessione della quota di proprietà dell’immobile locato (in quanto nondovuta), ed avendo altrettanto legittimamente notificato la comunicazionedel diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza in presenza deicorrispondenti presupposti di legge;avverso la sentenza d’appello, la società [OSCURATO:PERSONA].r.l.s. propone ricorso per cassazione sulla base di otto motivid’impugnazione, ove del caso sollevando questione di legittimitàcostituzionale degli artt. 38 e 39 della legge n. 392/78 e dell’art. 348-terc.p.c.;[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], da un lato, e [OSCURATO:PERSONA],dall’altro, resistono ciascuno con controricorso, cui ha fatto seguito ildeposito di una memoria per ciascuna parte;considerato che,osserva il Collegio di dover preliminarmente rilevare il difetto di pregiodell’eccezione di legittimità costituzionale sollevata dalla società ricorrentein relazione agli artt. 38 e 39 della legge n. 392/78, nella parte in cui nonprevederebbero l’esercizio del diritto di riscatto, in capo al conduttore, incaso di cessione di una sola quota dell’immobile locato, per l’arbitrariadisparità di trattamento che ne deriverebbe rispetto a chi è conduttore diun immobile di proprietà esclusiva di un solo soggetto;varrà osservare, al riguardo, come l’eccezione in esame appaia ictuoculi priva del requisito della non manifesta infondatezza, dovendoritenersi, al contrario, del tutto ragionevole l’equilibrato temperamentorealizzato dalla scelta legislativa tra la limitazione dell’autonomia privataimposta alla proprietà immobiliare (attraverso la previsione di unaNumero registro generale 29476/2022Numero sezionale 1626/2026Numero di raccolta generale 14532/2026Data pubblicazione 16/05/2026prelazione legale) e la tutela della continuità imprenditoriale (rafforzatadal riconoscimento del riscatto), attraverso il riconoscimento dellaprelazione (e del conseguente riscatto) nei soli casi di trasferimentodell’intera proprietà dell’immobile all’interno del quale il conduttoreesercita la propria attività commerciale (senza estenderla ai casi dicircolazione delle sole quote), attesa in ogni caso l’impossibilità, attraversol’estensione della prelazione anche alle cessioni di quote, di determinare laprospettata piena coincidenza tra la titolarità dell’attività imprenditoriale ela proprietà dell’immobile all’interno del quale detta attività è svolta;coincidenza propriamente indicata quale finalità propria dell’istituto dellaprelazione nell’ambito dei rapporti oggetto dell’odierno esame;quanto ai paventati rischi di abuso e di frode eventualmente connessiad ipotetiche ripetute cessioni di quote volte a frustrare l’esercizio dellaprelazione legale del conduttore, è appena il caso di rammentare la pienaidoneità degli strumenti di tutela contrattuale tradizionale (come, ad es.,l’impugnazione per simulazione o di accertamento di nullità per frode allalegge) al fine di contestare l’efficacia di eventuali atti negoziali di cui siapositivamente comprovato il collegamento volto al conseguimento difinalità illecite;dev’essere altresì rilevato il difetto di pregio dell’ulteriore eccezione dilegittimità costituzionale sollevata dalla società ricorrente in relazione l’art.348-ter c.p.c., nella parte in cui non prevederebbe la sindacabilità, in sededi legittimità, dell’ordinanza di inammissibilità emessa dalla corte d’appelloin violazione dell’art. 112 c.p.c., essendo tale eccezione fondata suun’erronea interpretazione delle norme vigenti, in quanto è pienamenteconsentito alla parte di impugnare l’ordinanza di inammissibilità emessa insede appello, ai sensi dell’art. 348-ter c.p.c., dinanzi alla Corte dicassazione, ai sensi dell'art. 111, comma 7, Cost., in caso di riscontro di‘vizi propri’ del provvedimento impugnato, ossia quando questo siapronunciato al di fuori dei casi in cui la legge lo consente oppure siaNumero registro generale 29476/2022Numero sezionale 1626/2026Numero di raccolta generale 14532/2026Data pubblicazione 16/05/2026affetta da vizi processuali (cfr., ex plurimis, Sez. 2, Ordinanza n. 35279del 30/11/2022, Rv. 666324 – 01; v. altresì Sez. 3, Ordinanza n. 30759del 06/11/2023, Rv. 669332 – 01; Sez. U, Sentenza n. 1914 del02/02/2016, Rv. 638368 - 01);in particolare, l’eventuale pronuncia, in sede di ordinanza ex art. 348-ter c.p.c., su una domanda mai proposta nel corso del giudizio (inviolazione dell’art. 112 c.p.c.) deve ritenersi ‘vizio proprio’ delprovvedimento impugnato, dovendo lo stesso considerarsi emesso, nonsolo in violazione di una norma processuale, ma anche al di fuori dei casiin cui la pronuncia di una simile ordinanza è consentita dalla legge;con i primi due motivi, la società ricorrente censura la sentenzaimpugnata per violazione degli artt. 112, co. 1, 163, co. 3 n. 3, e 189, co.1, c.p.c., nella parte in cui erroneamente la sentenza del Tribunale diBologna (seguita poi dall’ordinanza della Corte d’Appello) ha inteso che laricorrente abbia impugnato in primo grado (anche) il diniego di rinnovoalla prima scadenza del 31/12/2021, con la conseguente nullità di dettasentenza, ai sensi dell’art. 360 n. 4 c.p.c., per violazione del principio dellacorrispondenza tra il chiesto e il pronunciato;i due motivi, congiuntamente esaminabili per ragioni di connessione,sono infondati;osserva il Collegio come, diversamente da quanto sostenutodall’odierna società ricorrente, né il tribunale né la corte d’appello abbianoaffermato l’avvenuta proposizione, da parte della ridetta società, di unadomanda avente ad oggetto l’impugnazione diretta del diniego di rinnovoalla prima scadenza, quanto, piuttosto, l’avvenuta proposizione di unadomanda di risarcimento dei danni asseritamente derivati da detto diniegodi rinnovo;nessuna violazione, dunque, dell’art. 112 c.p.c., può ritenersiimputabile alla responsabilità dei giudici del merito, atteso che la pretesaproposizione di quella domanda di impugnazione diretta del diniego diNumero registro generale 29476/2022Numero sezionale 1626/2026Numero di raccolta generale 14532/2026Data pubblicazione 16/05/2026rinnovo alla prima scadenza costituisce unicamente il frutto di un’erroneainterpretazione del provvedimento emesso dalla corte d’appello ad operadell’odierna istante;con il terzo, il quarto e il quinto motivo, la ricorrente censura lasentenza impugnata per violazione dell’art. 132 n. 4 c.p.c. e dell’art. 111Cost. (in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.), per avere il Tribunale diBologna (seguito poi dalla Corte d’Appello) dettato una motivazionemeramente apparente a fondamento del diniego della prelazione in caso dicessione di sole quote di proprietà, limitandosi a richiamare le soluzioniofferte dalla giurisprudenza di legittimità senza fornire alcuna spiegazionedell’infondatezza delle singole ragioni addotte dall’odierna istante;il terzo, il quarto e il quinto motivo - congiuntamente esaminabili perragioni di connessione - sono infondati;osserva il Collegio come, tanto il giudice di primo grado quanto lacorte d’appello, abbiano in termini di lineare chiarezza escluso che alconduttore spetti una prelazione in caso di cessione di una sola quota incomproprietà dell’immobile concesso in locazione richiamando lemedesime considerazioni fatte proprie dalla giurisprudenza a Sezioni Unitedella Corte di Cassazione (v. Sez. U, Sentenza n. 13886 del 14/6/2007,Rv. 597371 – 01, e, da ultimo, Sez. 3, Ordinanza n. 22063 del 24/7/2023,Rv. 668666 - 01; Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 17992 del 28/08/2020, Rv.659011 - 02) che questo Collegio condivide integralmente e ribadisce inquesta sede al fine di assicurarne continuità;trattandosi, dunque, di una decisione giuridicamente corretta,l’eventuale erroneità (o, comunque, la ritenuta inadeguatezza) delleconsiderazioni poste a fondamento dell’impianto argomentativo formulatoin iure dal giudice di merito deve ritenersi del tutto priva di rilevanza insede di legittimità, trovando sul punto applicazione il consolidatoinsegnamento della giurisprudenza di questa Corte, ai sensi del quale lamancanza di motivazione su questione di diritto e non di fatto deveNumero registro generale 29476/2022Numero sezionale 1626/2026Numero di raccolta generale 14532/2026Data pubblicazione 16/05/2026ritenersi irrilevante, ai fini della cassazione della sentenza, qualora ilgiudice del merito sia comunque pervenuto a un'esatta soluzione delproblema giuridico sottoposto al suo esame, potendo in ogni caso la Cortedi cassazione (in ragione della funzione nomofilattica ad essa affidatadall'ordinamento) correggere la motivazione ai sensi dell’art. 384 c.p.c.;con il sesto, il settimo e l’ottavo motivo, la ricorrente censura lasentenza impugnata per violazione degli artt. 1362, 1367, 1337 e 1375c.c., dell’art. 12 disp. prel. c.c., del generale principio di affidamento,dell’art. 3 Cost., dell’art. 132 n. 4, in relazione all’art. 156 c.p.c., degliartt. 38 e 39 della legge n. 392/1978 (con riferimento all'art. 360 nn. 3 e4 c.p.c.), per avere la corte territoriale interpretato il contratto dilocazione concluso tra le parti in violazione delle norme di ermeneuticanegoziale richiamate, sulla base di una motivazione carente, illogica econtraddittoria, escludendo illegittimamente il riconoscimentodell’avvenuta stipulazione, tra le parti, di una prelazione convenzionalenecessariamente applicabile alle singole quote di proprietà dell’immobilelocato, così come agevolmente rinvenibile attraverso la corretta letturadella volontà contrattuale delle parti, anche sulla base delle relazioniprecontrattuali intercorse e del carattere obiettivo degli interessi dispostidalle parti contraenti;il sesto, il settimo e l’ottavo motivo, congiuntamente esaminabili perragioni di connessione, sono inammissibili;osserva il Collegio come, secondo il consolidato insegnamento dellagiurisprudenza di legittimità, l’interpretazione degli atti negoziali deveritenersi indefettibilmente riservata al giudice di merito ed è censurabile insede di legittimità unicamente nei limiti consentiti dal testo dell’art. 360,n. 5, c.p.c., ovvero nei casi di violazione dei canoni di ermeneuticacontrattuale, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 360, n. 3, c.p.c.;in tale ultimo caso, peraltro, la violazione denunciata chiede d’esserenecessariamente dedotta con la specifica indicazione, nel ricorso perNumero registro generale 29476/2022Numero sezionale 1626/2026Numero di raccolta generale 14532/2026Data pubblicazione 16/05/2026cassazione, del modo in cui il ragionamento del giudice di merito si siadiscostato dai suddetti canoni, traducendosi altrimenti, la ricostruzione delcontenuto della volontà delle parti, in una mera proposta reinterpretativain dissenso rispetto all’interpretazione censurata; operazione, come tale,inammissibile in sede di legittimità (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 17427 del18/11/2003, Rv. 568253);nel caso di specie, l’odierna società ricorrente si è limitata adaffermare, in modo inammissibilmente apodittico, il preteso tradimento,da parte dei giudici di merito, dei canoni di ermeneutica negoziale,espressamente richiamati, orientando l’argomentazione critica rivolta neiconfronti dell’interpretazione dei giudici di merito, non già attraverso laprospettazione di un’obiettiva e inaccettabile contrarietà, a quello comune,del senso attribuito ai testi e ai comportamenti negoziali interpretati odella macroscopica irrazionalità o intima contraddittorietàdell’interpretazione complessiva dell’atto (così come della rilevabilità ictuoculi di un’interpretazione contraria a buona fede o del tutto sconveniente,rispetto alla natura o all’oggetto del contratto), bensì attraversol’indicazione degli aspetti della ritenuta non condivisibilità della letturainterpretativa criticata, rispetto a quella ritenuta preferibile, in tal modotravalicando i limiti propri del vizio della violazione di legge (ex art. 360,n. 3, c.p.c.) attraverso la sollecitazione della corte di legittimità allarinnovazione di una non consentita valutazione di merito;sul punto, è appena il caso di rilevare come la corte territoriale abbiaproceduto alla lettura e all’interpretazione delle dichiarazioni negoziali inesame nel pieno rispetto dei canoni di ermeneutica fissati dal legislatore,non ricorrendo ad alcuna attribuzione di significati estranei al comunecontenuto semantico delle parole, né spingendosi a una ricostruzione delsignificato complessivo dell’atto negoziale in termini di palese irrazionalitào intima contraddittorietà (sulla base di un’ipotetica letturamacroscopicamente contraria ai canoni della buona fede o dellaNumero registro generale 29476/2022Numero sezionale 1626/2026Numero di raccolta generale 14532/2026Data pubblicazione 16/05/2026convenienza oggettiva), per tale via giungendo alla ricognizione di uncontenuto negoziale sufficientemente congruo, rispetto al testointerpretato, e del tutto scevro da residue incertezze, sottolineando comele parti avessero riconosciuto il diritto di prelazione in favore delconduttore unicamente in relazione a quanto previsto dalla legge (ossia,secondo le stesse parole usate dai contraenti, «ai sensi e per gli effettidegli articoli 38 e 39 della legge n. 392/1978» senza nessun, neppureimplicito, riferimento ad alcuna prelazione convenzionale);si tratta di un iter argomentativo che è valso - non solo a giustificare itermini di un’interpretazione contrattuale pienamente coerente con tutti icanoni legali di ermeneutica imposti dal legislatore - bensì anche aintegrare gli estremi di un discorso giustificativo logicamente lineare ecomprensibile, elaborato nel pieno rispetto dei canoni di correttezzagiuridica e di congruità logica, come tale del tutto idoneo a sottrarsi allecontestazioni inerenti la legittimità della motivazione in questa sedeavanzate dal ricorrente;sulla base di tali premesse, rilevata la complessiva infondatezza dellecensure esaminate, dev’essere pronunciato il rigetto del ricorso;le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo;si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte della società ricorrente, dell’ulteriore importo atitolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, anorma del comma 1-quater, dell’art. 13 del d.p.r. n. 115/2002. P.Q.MRigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso, in favore diciascuna parte controricorrente, delle spese del presente giudizio,liquidate, per ciascuna parte controcorrente, in complessivi euro 7.000,00,oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati ineuro 200,00, e agli accessori come per legge.Numero registro generale 29476/2022Numero sezionale 1626/2026Numero di raccolta generale 14532/2026Data pubblicazione 16/05/2026Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1-quater, dell’art. 13 del d.p.r. n. 115/2002.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 05/05/2026.Il PresidenteLina Rubino