Cassazione n. 32062/2023

rsona dei legali rappresentanti pro tempore, rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale rilasciata su foglio separato e materialmente congiunto al ricorso, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] e domiciliata “ex lege” presso la cancelleria civile della Corte di cassazione, in Roma, piazza Cavour; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 49E05 H008B), [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 55P24 H875S) e [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 38A08 F815J), rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale apposta in calce al controricorso, dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultimo, in Roma, v. M. Prestinari, n. 13 ; -controricorrenti - avverso la sentenza della Corte di appello di Firenze n. 2500/2019 (pubblicata il 18 ottobre 2019); R.G.N. 18788/2020 C.C. 25/10/2023 [OSCURATO:PERSONA] udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 25 ottobre 2023 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]; lettele memorie depositate dalle difese di entrambe le parti. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con sentenza n. 524/2015, l’adito Tribunale di Firenze rigettò le domande della [OSCURATO:PERSONA] S.R.L., quale promissaria acquirente da parte dei promittenti venditori [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] (relativamente ad alcuni appezzamenti ubicati nel territorio del Comune di Empoli), diretta all’ottenimento della condanna dei convenuti al “facere” consistente nell’eliminazione dei pesi gravanti sul compendio come da clausole del contratto preliminare stipulato inter partes il 13 dicembre 2001, nonché all’esito del trasferimento del medesimo ai sensi dell’art. 2932 c.c. della riduzione del prezzo in relazione alla concreta inedificabilità ed alla cessione al citato Comune di una sua porzione effettuata dai medesimi convenuti. Con la citata sentenza accoglieva, di contro, la domanda riconvenzionale proposta in relazione all’applicabilità dell’art. 1456 c.c., con declaratoria dell’inerente richiesta, oltre a quella di cancellazione delle trascrizioni, con il rigetto della riconvenzionale di pagamento degli interessi pattizi del 2008 e del rimborso ICI del secondo semestre del 2008. 2. Decidendo sull’appello formulato dall’attrice soccombente e nella costituzione degli appellati, la Corte di appello di Firenze, con sentenza n. 2500/2019 (pubblicata il 18 ottobre 2019), accoglieva, per quanto di ragione, il gravame limitatamente al terzo motivo proposto riguardante l’accoglimento, da parte del giudice di primo grado, della domanda degli appellati – formulata per la prima volta nella memoria depositata ai sensi dell’art. 183 c.p.c. – relativa alla declaratoria del loro diritto di ritenere tutte le somme e non solo quelle percepite a titolo di caparra una volta risolto il contratto, previo rigetto dell’eccezione di nullità svolta dall’appellante con riferimento alla clausola contrattuale n. 6 dell’accordo integrativo del 2006 che prevedeva tale patto. Di conseguenza, la Corte territoriale revocava, per inammissibilità, siccome nuova sul punto, la domanda riconvenzionale in proposito avanzata in primo grado. Confermava nel resto la gravata sentenza, compensando per intero le spese anche per il giudizio di appello. 3. Avverso la citata sentenza di appello ha proposto ricorso per cassazione, basato su sei motivi, la [OSCURATO:PERSONA] S.R.L., a cui hanno resistito gli intimati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], con un congiunto controricorso. L’altra intimata [OSCURATO:PERSONA] non ha svolto attività difensiva in questa sede. Entrambi i difensori delle parti costituite hanno depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia –ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. -la violazione e/o errata interpretazione delle norme sull’ermeneusi dei contratti (artt. 1362 e segg. c.c.), con particolare riferimento all’art. 1367 c.c., oltre alla violazione degli artt. 112, 113 e 115 c.p.c., avuto riguardo alle scritture “inter partes”, relativamente alle seguenti previsioni: - alla “presenza di servitù che, alla data indicata per la stipula del rogito, secondo le pattuizioni, dovevano essere assenti”; -alla “presenza di trascrizioni di vincoli di indivisibilità dei terreni che, a termini di contratto, dovevano essere cancellate da tempo”; - alla “cessione di parte dei terreni oggetto del preliminare al Comune di Empoli, senza autorizzazione di [OSCURATO:PERSONA]”. 2. Con la seconda censura la ricorrente ha dedotto la violazione e/o errata interpretazione delle norme sull’ermeneusi dei contratti (artt.1362 e segg. c.c.), con particolare riferimento all’art. 1367 c.c., oltre alla violazione degli artt. 1218 e 2697 c.c. in relazione all’art.1453 c.c., unitamente alla violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c., prospettando che, anche per quanto atteneva alle tubazioni di metano di proprietà “Publiser”, si era dedotto che tali servitù non facessero parte dell’elenco esplicitamente redatto dalle parti, con la conseguenza che dal momento che tali servitù non dovevano essere presenti all’atto del rogito (clausola 11 del primo contratto preliminare), i promittenti venditori erano inadempienti quanto alle condizioni del compendio promesso in vendita, non avendo le controparti dimostrato il contrario. 3. Con la terza doglianza la ricorrente ha denunciato le medesime violazioni di cui al precedente motivo con riferimento alla parte della sentenza impugnata laddove non aveva riconosciuto l’inadempimento delle controparti in ordine alla “cancellazione del vincolo di indivisibilità” e al “trasferimento non autorizzato del possesso al Comune di Empoli di parte dei terreni oggetto di compromesso”. 4. Con la quarta censura la ricorrente deduce –ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione e/o errata applicazione degli artt. 1453, 1456, 1457 e 1458 c.c., in relazione all’asserita tardività –con le relative conseguenze – della domanda svolta dai convenuti - appellati del loro diritto “di trattenere tutte somme ricevute come pattuito”, laddove, in comparsa di risposta, erano state richieste (solo) quelle corrisposte “a titolo di caparra”. 5. Con il quinto motivo la ricorrente prospetta la violazione dell’art.112 c.p.c., deducendo il vizio di ultrapetizione con riguardo all’asserita insussistenza del diritto dei convenuti di ritenere le somme versate, poiché tale pretesa non era stata formulata nella relativa domanda. 6. Con il sesto ed ultimo motivo la ricorrente denuncia – sotto altro profilo – la violazione degli artt. 1453, 1456, 1457 e 1458 c.c., sostenendo che il contratto, dichiarato inefficace per l’intervenuta dichiarazione di risoluzione, avrebbe dovuto travolgere gli accordi risolti, con conseguente obbligo di restituzione, in suo favore, delle utilità percepite. 7. Rileva, in via preliminare, il collegio che –come osservato anche dai controricorrenti – la ricorrente (v. pagg. 8 - 9 del ricorso) ha espressamente rinunciato a coltivare la domanda ex art. 2932 c.c., insistendo nella confutazione delle statuizioni riguardanti le sole domande residuali di risoluzione per inadempimento. 8. Ciò premesso, in disparte quanto appena rilevato, il primo motivo è inammissibile perché si risolve, in effetti, nella contestazione – sotto l’apparente denuncia di violazioni di legge - del risultato interpretativo delle contestate scritture private, rispetto alle cui previste obbligazioni la Corte di appello – come già il Tribunale – hanno ritenuto che non fossero emersi inadempimenti da parte dei promittenti venditori, in base ad un approccio ermeneutico plausibile, che risulta esplicitato, ad integrazione di quello compiuto dal giudice di primo grado, alle pagg. 10-15 della sentenza impugnata, nelle quali, ponendosi riferimento ai singoli criteri interpretativi (distintamente analizzati e poi tra loro coordinati in relazione alla convenzioni concluse dalle parti), la Corte toscana è giunta – con adeguata motivazione, insindacabile nella presente sede -alla conclusione dell’insussistenza dell’obbligo dei promittenti venditori di eliminare i pesi costituiti dalle palificazioni e dalle linee elettriche e telefoniche, così escludendo la configurazione di un pregiudizio concreto per la promittente acquirente rispetto, per l’appunto, alla natura ed alla funzione delle suddette linee. 9. La seconda censura è, per la prima parte, sostanzialmente reiterativa del primo motivo, involgendo, ancora una volta, la contestazione del criterio ermeneutico di cui all’art. 1367 c.c. e della valutazione di merito compiuta dalla Corte territoriale, che – per quanto detto – è rispondente al contenuto del contratto nel coordinamento tra le varie clausole, nonché alla volontà delle parti in esse concretizzatasi, oltre che al comportamento dalle stesse osservato. Quanto alla seconda parte della doglianza (relativa all’asserita violazione degli artt. 1218 e 2697 c.c., rapportata all’art. 1453 c.c.), ne va rilevata l’infondatezza perché la Corte di appello – con riferimento al mancato assolvimento dell’onere probatorio circa il fatto che le tubazioni interrate, di fognatura e metano fossero le stesse indicate nel preliminare – ha univocamente accertato che le relative opere erano ben identificate con riguardo alle servitù trascritte, senza che l’odierna ricorrente avesse riscontrato che quelle rilevate fossero ulteriori rispetto a quelle già insistenti “in loco”, evidenziandosi, tra l’altro, che la relativa questione non era stata fatta oggetto di specifica domanda, ma era stata richiamata nella sola parte espositiva in fatto dell’atto di citazione. 10. Anche il terzo motivo non coglie nel segno. In effetti, con esso si tende a confutare la valutazione di merito adeguatamente svolta dalla Corte di appello con riguardo al mancato riconoscimento dell’inadempimento degli attuali controricorrenti in ordine alla cancellazione del vincolo di indivisibilità e al trasferimento non autorizzato del possesso al Comune di Empoli di parte dei terreni, oggetto del preliminare. Infatti, il giudice di secondo grado ha accertato che, nell’apposita scrittura privata del 27 settembre 2002, le parti avevano dato espressamente atto che il bene immobile “non era più soggetto a vincolo di indivisibilità” e che tale pattuizione non era stata superata da successive convenzioni, con conseguente rinuncia all’inutile incombente della cancellazione della sua trascrizione. Peraltro – si è giustamente aggiunto - l’esistenza della formalità non avrebbe potuto essere ostativa alla stipula dell’atto pubblico in cui sostanziare il contratto definitivo. Inoltre, la Corte distrettuale ha correttamente confermato l’impostazione motivazionale della sentenza di primo grado, laddove non aveva rilevato alcuna violazione dell’art. 115 c.p.c. nell’indagare sulla violazione o meno - ed in quali termini - con riferimento al contenuto, alla volontà ed agli interessi delle parti, sul presupposto che non vi fosse stata alcuna violazione formale del contratto preliminare –con riferimento specifico all’art. 2 – perché la porzione in questione non era stata “venduta”, né alcuna condotta pregiudizievole si era verificata per gli interessi della promittente acquirente, in considerazione della circostanza che rispettava il contenuto del p.d.l. 11. Il quarto, quinto e sesto motivo possono essere esaminati congiuntamente perché tra loro connessi, riguardando aspetti collegati sulla contestazione del disposto riconoscimento, in favore dei promittenti venditori, al trattenimento delle ulteriori somme da considerarsi pattuite, oltre che di quelle dovute a titolo di caparra. La prima questione di cui al quarto motivo concerne la denuncia della prospettata tardività della domanda svolta circa il riconoscimento di tale diritto in capo agli attuali controricorrenti, siccome formulata solo nella prima memoria di cui all’art. 183 c.p.c. A parte che tale ulteriore questione non immutava gli elementi oggettivi e soggettivi dell’originaria domanda (essendo la relativa richiesta chiaramente ammissibile secondo quanto ritenuto con la sentenza delle SU n. 12310/2015, alla stregua della quale la modificazione della domanda ammessa ex art. 183 c.p.c. può riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa, sempre che la domanda così modificata risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio), la Corte di appello ha sostenuto che, in ogni caso, era rimasto accertato che, previo rigetto della domanda della società [OSCURATO:PERSONA] di nullità ed inefficacia della clausola n. 6, perciò da ritenersi valida ed operativa, si sarebbe dovuta – così rispondendosi agli ultimi due motivi - considerare fondata la pronuncia risolutoria ex art. 1456 c.c. oggetto di tempestiva domanda riconvenzionale da parte dei convenuti (con la sola specificazione, in senso meramente modificativo, dell’attribuzione alla richiesta risoluzione del grado di richiesta principale in relazione a tutte quelle di scioglimento già tempestivamente formulate in via riconvenzionale e, senza, quindi, che si sia venuta a configurare una violazione dell’art. 112 c.p.c.), tale, quindi, da legittimare il diritto di ritenzione concordato (ovvero di “trattenere definitivamente tutte le somme ricevute…”), proprio perché specificamente previsto dal suddetto art. 6 (opportunamente trascritto nella motivazione della sentenza impugnata: v. pag. 21), quale espressione della libera autonomia privata. 12. In definitiva, per tutte le complessive argomentazioni svolte, il ricorso deve essere totalmente respinto, con la conseguente condanna della società ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei termini di cui in dispositivo. In ultimo, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso articolo 13, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore delle parti controricorrenti, delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 9.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva e cpa nella misura e sulle voci come per legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto. Così