Fons Iuris
Torna alla ricerca
CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 12 agosto 2026

Cassazione n. 24618/2026

Il testo disponibile è l'estratto OCR della fonte e può non coincidere con il provvedimento integrale. Apri il documento originale.

Testo disponibile della fonte

Testo disponibile della fonte

ata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato,come in atti domiciliata;RICORRENTE[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],come in atti domiciliata;CONTRORICORRENTE-RICORRENTE [OSCURATO:PERSONA]avverso la sentenza n. 1228/20 della Commissione tributaria regionaledella Lombardia, pubblicata in data 24 giugno 2020.Udita la relazione svolta dal [OSCURATO:PERSONA] nella camera diconsiglio del 7 luglio 2026.1.

Con la sentenza in epigrafe indicata la Commissione tributariaregionale della Lombardia ha rigettato l’appello dell’Agenzia delle Entrateavverso la sentenza n. 5/2019 con la quale la Commissione tributariaNumero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026provinciale di Varese aveva accolto il ricorso della [OSCURATO:PERSONA] eSupermercati [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. -ora [OSCURATO:SOCIETA].- avverso l’avviso diaccertamento - n. 2017/VA015444 - con il quale era stata rettificata laproposta di classamento avanzata dalla contribuente tramite proceduraDOCFA, inerente ad un complesso immobiliare (Comune di Castellanza,foglio CZ/8, particella 3947) adibito a centro commerciale, costituito da unipermercato e da diversi negozi.2.

L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazioneavverso la suddetta sentenza, affidandone l’accoglimento a tre motivi diimpugnazione.3. [OSCURATO:SOCIETA]. ha resistito, depositando controricorso, ha propostoappello incidentale, con un unico motivo di impugnazione, e ha depositatomemoria.4.

L’Agenzia delle Entrate ha depositato controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Il ricorso principale è fondato e merita di essere accolto per leragioni di seguito illustrate.1.1 Con il primo motivo di ricorso l’Agenzia delle Entrate hadenunciato, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ.,la violazione o falsa applicazione degli artt. 7 della legge n. 212/2000 e 1,comma 10, del d.m. 19 aprile 1994 n. 701, per avere i giudici di secondogrado reputato inadeguata, in contrasto con i principi in più occasioniaffermati in sede di legittimità, la motivazione dell’avviso di accertamento(corredato da perizie di stima), inerente a beni ricadenti nel gruppo D edemesso nell’ambito della procedura DOCFA alla quale la contribuenteaveva dato impulso, in virtù degli elementi da essa forniti, ancorchévalutati diversamente, in particolare, attraverso il metodo del costo diricostruzione (reputando del tutto legittimamente poco affidabili i metodireddituale e del valore medio venale di mercato, in mancanza di idoneielementi di valutazione, quali “numerose compravendite” inerenti a beniNumero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026aventi caratteristiche similari), applicando il tasso di fruttuosità del 2% edun coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale dei beni.2.

Il motivo è fondato e va accolto.2.1.

In tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione dellarendita catastale avvenga a seguito della procedura DOCFA, l’obbligodi motivazione del relativo avviso è soddisfatto attraverso la meraindicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita se gli elementi difatto indicati dal contribuente non siano contestati dall’amministrazione el’eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da unaloro divergente valutazione, mentre, nel caso in cui vi sia contestazionesugli elementi di fatto indicati dal contribuente, la motivazione deveessere più approfondita e specificare le differenze riscontrate, sia perconsentire il pieno esercizio del diritto di difesa, sia per delimitarel’oggetto di un eventuale contenzioso (cfr. Cass. 19 novembre 2024, n.29754).L’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento catastale,infatti, presuppone la mera indicazione dei dati amministrativo-censuari(categoria, classe, consistenza, superficie e rendita), all’esito della verificaeffettuata dall’ufficio, qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuentenon siano stati contestati e l’eventuale difformità tra dati proposti e datidati forniti dal contribuente non sono disattesi, ma soltanto riesaminati erivalutati con riferimento all’attribuzione della categoria, della classe, dellaconsistenza e della rendita, non può reputarsi necessaria una motivazionepiù dettagliata.Ciò in quanto è possibile che l’eventuale discordanza tra laclassificazione prospettata dal contribuente e la classificazione accertatadall’amministrazione nell’ambito di una procedura DOCFA derivi da unadiversità di valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimielementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengonoNumero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentarein materia catastale, il che esime l’ufficio dall’onere di formulare unamotivazione più particolareggiata per l’atto di riclassamento in relazionealle discrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla propostadel contribuente (cfr. Cass. 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass. 1° febbraio2022, n. 3017; Cass. 1° marzo 2025, n. 5449).2.2.

Nel caso di specie, sulla base di quanto è dato evincere dalleargomentazioni della corte regionale lombarda (cfr. la sentenzaimpugnata, nella parte in cui enuncia le difese rispettivamente assuntedalle parti), nonché dai motivi di ricorso, principale ed incidentale, e dallaricostruzione dell’iter processuale effettuata dall’amministrazione, da unaparte, e dalla contribuente, dall’altra, non sono controversi i dati fattualiindicati nella denuncia di variazione, ma la valutazione degli immobilisottoposti a rettifica -ed il criterio all’uopo utilizzato- ed il difetto dimotivazione dell’impugnato provvedimento di rettifica.La motivazione dell’avviso di accertamento, pertanto, non richiedevaun particolare dettaglio e deve reputarsi congrua, contrariamente aquanto ritenuto dai giudici di secondo grado, secondo i quali, attraverso lastesura degli avvisi di accertamento, sarebbero stati violati i principidettati in materia di motivazione (cfr. la sentenza impugnata, alle pagg.11 e 12).2.3.

Del resto, un avviso di accertamento tributario ha carattere diprovocatio ad opponendum, sicché l’obbligo di motivazione è soddisfattoogni qualvolta l’amministrazione abbia posto il contribuente in grado diconoscere la pretesa tributaria e, quindi, di contestarne efficacemente l’aned il quantum debeatur (cfr. Cass. n. 730/25).

L’obbligo motivazionaledeve reputarsi assolto, infatti, quando il contribuente sia stato posto nellacondizione di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali,giacché il requisito motivazionale esige, oltre alla puntualizzazione degliestremi soggettivi e oggettivi della posizione creditoria presa inNumero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026considerazione, soltanto l’indicazione dei fatti astrattamente giustificatividi essa per delimitare l’ambito delle ragioni deducibili dall’ente impositorenella successiva fase contenziosa, restando affidate all’eventuale giudiziodi impugnazione dell’atto le questioni riguardanti l’effettivo verificarsi deifatti stessi e la loro idoneità a dare sostegno alla pretesa impositiva.In quest’ottica, l’amministrazione non ha nemmeno l’obbligo diasseverare, in sede di redazione dell’avviso di accertamento, gli elementisui quali la verifica è fondata (cfr. Cass. 30 dicembre 2024, n. 34906),tanto è vero che, ai fini della validità dell’atto, non rilevano neppurel’omessa allegazione di un documento o la mancata ostensione dellostesso al contribuente se la motivazione, anche nell’ipotesi in cui sia resaper relationem, sia comunque sufficiente, dovendosi distinguere il pianodella motivazione dell’avviso di accertamento da quello della prova dellapretesa impositiva e, conseguentemente, l’atto a cui l’avviso si riferiscedal documento che costituisce mezzo di prova (Cass. 25 marzo 2024 n.8016), attenendo la correttezza delle determinazioni dell’amministrazionead una questione di merito e non di motivazione dell’avviso diaccertamento.Pertanto, non era necessario -contrariamente a quanto sostenutodalla corte regionale lombarda (cfr. la sentenza impugnata, alle pagg. 11e 12) - riportare nel dettaglio tutte “le variabili che si sono verificate”,eventualmente emerse in sede di sopralluogo (del quale non eranecessario l’espletamento, come rammentano, tra le altre, Cass. 16febbraio 2015 n. 3103; Cass. 27 marzo 2019 n. 8529; Cass. 7 aprile 2021n. 9291), essendo sufficienti i dati precedentemente indicati, dovendosiogni altra questione affrontare e risolvere in sede di verifica oaccertamento della correttezza delle determinazioni dell’ufficio.3.

Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia, in relazione all’art.360, primo comma, n. 3) cod. proc. civ., la violazione e/o la falsaapplicazione dell’art. 1 D.M. 19 aprile 1994, n.701, censurando laNumero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026decisione impugnata per aver ritenuto la Corte regionale necessario ilprevio sopralluogo al fine della rettifica della rendita catastale.Il motivo è fondato.3.1.

Come ripetutamente affermato da questa Corte, in tema diestimo catastale, la revisione delle rendite catastali urbane in assenza divariazioni edilizie non richiede la previa "visita sopralluogo" dell'ufficio, néil sopralluogo è necessario quando il nuovo classamento consegua ad unadenuncia di variazione catastale presentata dal contribuente, atteso che leesigenze sottese al sopralluogo ed al contraddittorio si pongono solo incaso di accertamento d'ufficio giustificato da specifiche variazionidell'immobile (Cass. 31 maggio 2025, n. 14630).

Deve dunque escludersil’obbligatorietà legale del preventivo sopralluogo (in base all'art. 11,comma 1, del d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito, con modificazioni,dalla legge 13 maggio 1988, n. 154 - tra le tante: Cass., Sez. 5^, 3novembre 2010, n. 22313; Cass., Sez. 6^-5, 6 dicembre 2012, n. 21923;Cass., Sez. 6^-5, 17 febbraio 2015, n. 3158; Cass., Sez. 5^, 19 ottobre2016, n. 21176; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, nn. 34680, 34681,34682, 34683, 34684, 34685 e 34686; Cass., Sez. 6^-5, 1° luglio 2020,n. 13358 e n. 13382; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 35075;Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2022, n. 20508 e n. 20509; Cass., Sez. Trib.,26 novembre 2024, n. 30448; Cass., Sez. Trib., 11 luglio 2025, n. 18985;Cass., Sez. Trib., 26 giugno 2026, n. 21966).4.

Con il terzo motivo, l’Agenzia delle Entrate deduce, in relazioneall’art. 360, primo comma, n. 3) cod. proc. civ., la violazione e/o la falsaapplicazione degli artt. 27 e 28 del d.P.R. 1° dicembre 1949 n. 1142, peravere i giudici di appello disatteso la prassi consolidata del criterioestimale utilizzato per pervenire al valore della rendita catastale,affermando che la stima deve essere necessariamente parametrata alvalore di mercato degli immobili.Il motivo è fondato e va accolto.Numero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/20264.1.

In caso di classamento di immobili con destinazione speciale -come avviene per gli immobili rientranti nella categoria D- l’attribuzionedella rendita catastale, proposta dal proprietario con la procedura DOCFA,è determinata, ai sensi dell’art. 10 r.d.l. 13 aprile 1939 n. 652, con stimadiretta per ogni singola unità, potendo avvenire tanto con procedimentodiretto, ossia partendo dal reddito lordo ordinariamente ritraibile edetraendo le spese e le eventuali perdite, quanto con procedimentoindiretto, ossia attraverso un calcolo fondato sul valore del capitalefondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile ovvero dal costo diricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, del deprezzamento delleunità in ragione del loro stato attuale, del livello di obsolescenza e del ciclodi vita tecnico-funzionale (cfr. Cass. 16 aprile 2020 n. 7854).

Ai sensi degliartt. 27 e 28 d.P.R. 1° dicembre 1949 n. 1142, deve distinguersi,nell’ambito del procedimento indiretto di stima, una volta che sia escluso,quindi, quello diretto, incentrato sul reddito lordo ordinario ritraibile dalcanone di locazione, la valutazione del capitale fondiario sulla scorta delvalore di mercato dell’unità immobiliare (secondo il relativo mercato dellecompravendite) da quella imperniata sul costo di ricostruzione, tenendoconto, non di meno, di “un adeguato coefficiente di riduzione in rapportoallo stato attuale delle unità immobiliari”, non applicabile ai cespiti edificatisuccessivamente al biennio 1988-89 (cfr. Cass. 12 gennaio 2018, n. 888;Cass. 22 gennaio 2018, n. 1476; Cass. 22 maggio 2019, n. 13778).Il procedimento indiretto di stima, sugli immobili a destinazionespeciale o particolare, pertanto, può poggiare, ai fini dell’attribuzione dellarendita catastale, sul costo di ricostruzione, ricondotto all’epoca censuariadelle stime catastali (anni 1988-89), con l’applicazione del succitatocoefficiente di riduzione, per i cespiti realizzati in epoca antecedente alprefato biennio, con la precisazione che l’accertamento del perfetto statodi manutenzione degli impianti costituisce, invece, una motivata ragioneper non applicare tale coefficiente, che, in ogni caso, deve essereNumero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026rapportato allo stato attuale delle unità immobiliari (cfr. Cass. 18 febbraio2019, n. 7377).5.

Il ricorso incidentale è destituito di fondamento e va disatteso.5.1.

Con l’unico motivo addotto a sostegno dell’impugnazione laricorrente ha prospettato, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3)cod. proc. civ., la violazione o falsa applicazione degli artt. 27 e 28 d.P.R.1° dicembre 1949 n. 1142.

Ad avviso della società hanno errato i giudici disecondo grado a non ravvisare il rapporto di sussidiarietà esubordinazione esistente tra il criterio del valore di mercato e quelloriferito al costo di ricostruzione, senza considerare che l’Ufficio non avevadimostrato l’effettiva difficoltà di reperire atti di compravendita dimanufatti analoghi.

E ciò in violazione delle norme e dei principi operantiin materia di estimo catastale, che, ove non percorribile il metodoreddituale, prevedevano che si tenesse conto, quale criterio principale, delvalore venale del bene, avuto riguardo ai prezzi correnti per la vendita diunità immobiliari analoghe, e, quale criterio subordinato, del costo diproduzione, utilizzabile solamente quando non fosse possibile ricorrere aquello principale.6.

Il motivo è infondato.6.1.

Come innanzi rilevato, l’attribuzione della rendita catastale inrelazione agli immobili con destinazione speciale, rientranti nella categoriaD, è determinata, ai sensi dell’art. 10 r.d.l. 13 aprile 1939 n. 652, constima diretta per ogni singola unità, potendo avvenire tanto conprocedimento diretto, muovendo dal reddito lordo ordinariamente ritraibilee detraendo le spese e le eventuali perdite, quanto con procedimentoindiretto, quindi mediante un calcolo fondato sul valore del capitalefondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile ovvero dal costo diricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, del deprezzamento delleunità in ragione del loro stato attuale, del livello di obsolescenza e del ciclodi vita tecnico-funzionale.Numero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026Secondo gli artt. 27 e 28 d.P.R. 1° dicembre 1949 n. 1142, devedistinguersi, nell’ambito del procedimento indiretto di stima, una volta chesia escluso, quindi, quello diretto, fondato sul reddito lordo ordinarioritraibile dal canone di locazione, la valutazione del capitale fondiario sullascorta del valore di mercato dell’unità immobiliare (secondo il relativomercato delle compravendite) da quella imperniata sul costo diricostruzione, tenendo conto, non di meno, di “un adeguato coefficiente diriduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari”, nonapplicabile ai cespiti edificati successivamente al biennio 1988-89.Il procedimento indiretto di stima, sugli immobili a destinazionespeciale o particolare, pertanto, può basarsi, ai fini dell’attribuzione dellarendita catastale, sul costo di ricostruzione, ricondotto all’epoca censuariadelle stime catastali (anni 1988-89), con l’applicazione del succitatocoefficiente di riduzione, per i cespiti realizzati in epoca antecedente alsuindicato biennio, con la precisazione che l’accertamento del perfettostato di manutenzione degli impianti costituisce, invece, una motivataragione per non applicare tale coefficiente, che, in ogni caso, deve essererapportato allo stato attuale delle unità immobiliari (cfr. Cass. 18 febbraio2019, n. 7377).6.2.

La circolare emanata dall’amministrazione finanziaria il 30novembre 2012, n. 6/T (in materia di “Determinazione dellarendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale eparticolare: profili tecnico-estimativi”), elevata a rango normativodalla legge n. 190 del 2014, ha precisato (par. 2) che per “stima diretta”deve intendersi la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili adestinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione allapeculiarità delle relative caratteristiche, non sia possibile fare riferimentoal sistema delle tariffe, ribadendo, comunque, che la rendita catastale puòessere determinata con procedimento diretto o con procedimentoindiretto.Numero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026Tale circolare ha recepito e fatto proprio -sul piano delle indicazioniinterne di prassi- il dettato legislativo (artt. 27 e 28 d.P.R. 1° dicembre1949 n. 1142), dal quale, in ultima analisi, discende l’imperativitànormativa che governa il settore, pur sempre riconducibile, quindi,all’impianto di legge predisposto dal legislatore e non alla circolare inquanto tale (cfr. Cass. 16 gennaio 2023, n. 1002).6.3.

In tema di classamento di immobili con destinazione speciale ecensiti nei gruppi D ed E, l’accertamento della rendita catastale, propostadal contribuente mediante una dichiarazione di variazione catastale con laprocedura DOCFA, avviene con stima diretta per ogni singola unità,utilizzando un procedimento diretto -che si fonda sul reddito lordo (canonedi locazione) ordinariamente ritraibile e sulla detrazione delle spese e delleeventuali perdite- o indiretto -che individua il valore del capitale fondiario,costituito dal valore di mercato dell’immobile ovvero il valore di costo diricostruzione, tenendo conto, in quest’ultimo caso, di un adeguatocoefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unitàimmobiliari (cfr. Cass. 22 maggio 2019, n. 13778; Cass. 11 marzo 2022,n. 7984; Cass. 21 dicembre 2024, n. 33799).Più nel dettaglio, i criteri tecnici per la determinazione della renditacatastale con l’approccio di costo sono fissati dall’allegato II alla predettacircolare, con particolare riguardo al costo di produzione, che risulta dallasommatoria del valore del lotto, comprensivo dell’area coperta e dellearee scoperte, accessorie e pertinenziali, del costo di realizzazione anuovo delle strutture, del costo a nuovo degli impianti fissi, delle spesetecniche relative alla progettazione, alla direzione lavori ed al collaudo,degli oneri concessori e di urbanizzazione e degli oneri finanziari, nonchéal profitto normale del promotore immobiliare, che risulta “dallaremunerazione ordinaria, connessa al rischio assunto nell’operazione ecomprensiva degli interessi sull’eventuale capitale proprio investito, che ilpromotore ritrae per lo svolgimento della sua attività”.Numero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026Un approccio di tal fatta, del resto, risponde alla necessità disvincolare le operazioni di accertamento catastale da circostanze nonordinarie, assicurando, per la determinazione della rendita, criteriperequativi non condizionati dalla individuale capacità di gestionedell’immobile da parte del proprietario (cfr., con riferimento agli immobilia destinazione speciale o particolare, Cass. 16 aprile 2020, n. 7850; Cass.8 febbraio 2022, n. 3918; Cass. 19 luglio 2022, n. 22558; Cass. 13 aprile2023 n. 9947; Cass. 5 aprile 2024, n. 9109).6.3.

Nella vicenda in esame, la corte di merito ha escluso che fosseravvisabile un ordine gerarchico tra i criteri utilizzabili ai fini della stima edha rimarcato, in ogni caso, che, se anche un ordine gerarchico fosseipotizzabile, al cospetto delle argomentazioni dell’ufficio, secondo il qualenon sussistevano “manufatti comparabili, perché per lo più costruiti edutilizzati dalla medesima proprietà”, come era “logico attendersi per isupermercati”, non sarebbe stato possibile pretendere che di talecircostanza fosse data “la prova negativa”, spettando, invece, allacontribuente, la quale aveva sostenuto l’esistenza di “una pluralità di attiomogenei”, produrli o, quanto meno, citarne gli estremi essenziali, “perconsentirne l’acquisizione e la valutazione” (cfr. la sentenza impugnata,pag. 11).6.4.

Ebbene, tali argomentazioni, quanto al riferimento, contenutonella decisione, all’insussistenza di “manufatti comparabili” ed, ancor più,all’insussistenza di elementi di prova forniti, a confutazione, dallacontribuente, non sono state adeguatamente censurate, né sotto il profilodel riparto dell’onere della prova, né sotto il profilo sostanzialedell’effettiva sussistenza di atti di compravendita aventi ad oggetto beniomogenei, e, quanto al metodo utilizzato, asseritamente subordinato aquello principale e, quindi, erroneamente reputato applicabile dalla corteterritoriale, non si rivelano in contrasto con i principi operanti in subiectamateria.Numero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026Invero, i metodi di valutazione (reddituale, di mercato e di costo)non sono ordinati in maniera fissa, con priorità gerarchica, ma sonoalternativi in relazione alle condizioni specifiche dell’immobile: e proprio inciò si sostanzia la stima diretta alla quale sono sottoposti, con metododiretto ovvero indiretto, gli immobili a destinazione speciale, come quelliin esame.Ai fini della determinazione della rendita catastale, infatti, il canonedi locazione costituisce un elemento soggettivo e potenzialmente nonrappresentativo della reale capacità reddituale dell’immobile e, quindi,l’ufficio può legittimamente ricorrere al procedimento indiretto basato sulcosto di ricostruzione deprezzato, al fine di ottenere una valutazioneoggettiva e coerente con la funzione produttiva dell’unità immobiliare,senza con ciò incorrere in violazione delle norme dettate in materia diestimo catastale (cfr. Cass. 1° dicembre 2025 n. 31331), ancor piùconsiderando che perfino il contribuente, dando corso alla proceduraDOCFA, è legittimato ad indicare il valore del bene ai fini delladeterminazione della rendita catastale con uno dei criteri -nonnecessariamente in ordine logico, ma alternativamente- previsti dallalegge (cfr. Cass. 26 maggio 2026 n. 16312).7.

Alla luce, pertanto, delle osservazioni fin qui esposte, il ricorsoprincipale deve essere accolto, mentre quello incidentale deve essererigettato e, per l’effetto, la sentenza impugnata deve essere cassata, conrinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia,in diversa composizione, affinché effettui un nuovo giudizio, in relazione alricorso accolto, e provveda, altresì, a regolamentare le spese di lite delgiudizio di legittimità.8.

Il rigetto del ricorso incidentale impone, ai sensi dell’art. 13,comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2012, come integrato dall’art. 1,comma 17, legge n. 228 del 2012, di dare atto della sussistenza deiNumero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026presupposti richiesti per il pagamento di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato, pari all’ammontare già dovuto.

P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso principale e rigetta il ricorso incidentale; cassa,per l’effetto, la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di GiustiziaTributaria di secondo grado della Lombardia affinché effettui un nuovogiudizio e provveda, altresì, alla regolamentazione delle spese del giudiziodi legittimità;dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002, ai fini del versamento, da parte dellaricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato, pari a quello dovuto per la proposta impugnazione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 7 luglio 2026.Il PresidenteANGELO [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato,come in atti domiciliata;RICORRENTE[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],come in atti domiciliata;CONTRORICORRENTE-RICORRENTE [OSCURATO:PERSONA]avverso la sentenza n. 1228/20 della Commissione tributaria regionaledella Lombardia, pubblicata in data 24 giugno 2020.Udita la relazione svolta dal [OSCURATO:PERSONA] nella camera diconsiglio del 7 luglio 2026.1. Con la sentenza in epigrafe indicata la Commissione tributariaregionale della Lombardia ha rigettato l’appello dell’Agenzia delle Entrateavverso la sentenza n. 5/2019 con la quale la Commissione tributariaNumero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026provinciale di Varese aveva accolto il ricorso della [OSCURATO:PERSONA] eSupermercati [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. -ora [OSCURATO:SOCIETA].- avverso l’avviso diaccertamento - n. 2017/VA015444 - con il quale era stata rettificata laproposta di classamento avanzata dalla contribuente tramite proceduraDOCFA, inerente ad un complesso immobiliare (Comune di Castellanza,foglio CZ/8, particella 3947) adibito a centro commerciale, costituito da unipermercato e da diversi negozi.2. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazioneavverso la suddetta sentenza, affidandone l’accoglimento a tre motivi diimpugnazione.3. [OSCURATO:SOCIETA]. ha resistito, depositando controricorso, ha propostoappello incidentale, con un unico motivo di impugnazione, e ha depositatomemoria.4. L’Agenzia delle Entrate ha depositato controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il ricorso principale è fondato e merita di essere accolto per leragioni di seguito illustrate.1.1 Con il primo motivo di ricorso l’Agenzia delle Entrate hadenunciato, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ.,la violazione o falsa applicazione degli artt. 7 della legge n. 212/2000 e 1,comma 10, del d.m. 19 aprile 1994 n. 701, per avere i giudici di secondogrado reputato inadeguata, in contrasto con i principi in più occasioniaffermati in sede di legittimità, la motivazione dell’avviso di accertamento(corredato da perizie di stima), inerente a beni ricadenti nel gruppo D edemesso nell’ambito della procedura DOCFA alla quale la contribuenteaveva dato impulso, in virtù degli elementi da essa forniti, ancorchévalutati diversamente, in particolare, attraverso il metodo del costo diricostruzione (reputando del tutto legittimamente poco affidabili i metodireddituale e del valore medio venale di mercato, in mancanza di idoneielementi di valutazione, quali “numerose compravendite” inerenti a beniNumero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026aventi caratteristiche similari), applicando il tasso di fruttuosità del 2% edun coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale dei beni.2. Il motivo è fondato e va accolto.2.1. In tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione dellarendita catastale avvenga a seguito della procedura DOCFA, l’obbligodi motivazione del relativo avviso è soddisfatto attraverso la meraindicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita se gli elementi difatto indicati dal contribuente non siano contestati dall’amministrazione el’eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da unaloro divergente valutazione, mentre, nel caso in cui vi sia contestazionesugli elementi di fatto indicati dal contribuente, la motivazione deveessere più approfondita e specificare le differenze riscontrate, sia perconsentire il pieno esercizio del diritto di difesa, sia per delimitarel’oggetto di un eventuale contenzioso (cfr. Cass. 19 novembre 2024, n.29754).L’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento catastale,infatti, presuppone la mera indicazione dei dati amministrativo-censuari(categoria, classe, consistenza, superficie e rendita), all’esito della verificaeffettuata dall’ufficio, qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuentenon siano stati contestati e l’eventuale difformità tra dati proposti e datidati forniti dal contribuente non sono disattesi, ma soltanto riesaminati erivalutati con riferimento all’attribuzione della categoria, della classe, dellaconsistenza e della rendita, non può reputarsi necessaria una motivazionepiù dettagliata.Ciò in quanto è possibile che l’eventuale discordanza tra laclassificazione prospettata dal contribuente e la classificazione accertatadall’amministrazione nell’ambito di una procedura DOCFA derivi da unadiversità di valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimielementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengonoNumero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentarein materia catastale, il che esime l’ufficio dall’onere di formulare unamotivazione più particolareggiata per l’atto di riclassamento in relazionealle discrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla propostadel contribuente (cfr. Cass. 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass. 1° febbraio2022, n. 3017; Cass. 1° marzo 2025, n. 5449).2.2. Nel caso di specie, sulla base di quanto è dato evincere dalleargomentazioni della corte regionale lombarda (cfr. la sentenzaimpugnata, nella parte in cui enuncia le difese rispettivamente assuntedalle parti), nonché dai motivi di ricorso, principale ed incidentale, e dallaricostruzione dell’iter processuale effettuata dall’amministrazione, da unaparte, e dalla contribuente, dall’altra, non sono controversi i dati fattualiindicati nella denuncia di variazione, ma la valutazione degli immobilisottoposti a rettifica -ed il criterio all’uopo utilizzato- ed il difetto dimotivazione dell’impugnato provvedimento di rettifica.La motivazione dell’avviso di accertamento, pertanto, non richiedevaun particolare dettaglio e deve reputarsi congrua, contrariamente aquanto ritenuto dai giudici di secondo grado, secondo i quali, attraverso lastesura degli avvisi di accertamento, sarebbero stati violati i principidettati in materia di motivazione (cfr. la sentenza impugnata, alle pagg.11 e 12).2.3. Del resto, un avviso di accertamento tributario ha carattere diprovocatio ad opponendum, sicché l’obbligo di motivazione è soddisfattoogni qualvolta l’amministrazione abbia posto il contribuente in grado diconoscere la pretesa tributaria e, quindi, di contestarne efficacemente l’aned il quantum debeatur (cfr. Cass. n. 730/25). L’obbligo motivazionaledeve reputarsi assolto, infatti, quando il contribuente sia stato posto nellacondizione di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali,giacché il requisito motivazionale esige, oltre alla puntualizzazione degliestremi soggettivi e oggettivi della posizione creditoria presa inNumero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026considerazione, soltanto l’indicazione dei fatti astrattamente giustificatividi essa per delimitare l’ambito delle ragioni deducibili dall’ente impositorenella successiva fase contenziosa, restando affidate all’eventuale giudiziodi impugnazione dell’atto le questioni riguardanti l’effettivo verificarsi deifatti stessi e la loro idoneità a dare sostegno alla pretesa impositiva.In quest’ottica, l’amministrazione non ha nemmeno l’obbligo diasseverare, in sede di redazione dell’avviso di accertamento, gli elementisui quali la verifica è fondata (cfr. Cass. 30 dicembre 2024, n. 34906),tanto è vero che, ai fini della validità dell’atto, non rilevano neppurel’omessa allegazione di un documento o la mancata ostensione dellostesso al contribuente se la motivazione, anche nell’ipotesi in cui sia resaper relationem, sia comunque sufficiente, dovendosi distinguere il pianodella motivazione dell’avviso di accertamento da quello della prova dellapretesa impositiva e, conseguentemente, l’atto a cui l’avviso si riferiscedal documento che costituisce mezzo di prova (Cass. 25 marzo 2024 n.8016), attenendo la correttezza delle determinazioni dell’amministrazionead una questione di merito e non di motivazione dell’avviso diaccertamento.Pertanto, non era necessario -contrariamente a quanto sostenutodalla corte regionale lombarda (cfr. la sentenza impugnata, alle pagg. 11e 12) - riportare nel dettaglio tutte “le variabili che si sono verificate”,eventualmente emerse in sede di sopralluogo (del quale non eranecessario l’espletamento, come rammentano, tra le altre, Cass. 16febbraio 2015 n. 3103; Cass. 27 marzo 2019 n. 8529; Cass. 7 aprile 2021n. 9291), essendo sufficienti i dati precedentemente indicati, dovendosiogni altra questione affrontare e risolvere in sede di verifica oaccertamento della correttezza delle determinazioni dell’ufficio.3. Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia, in relazione all’art.360, primo comma, n. 3) cod. proc. civ., la violazione e/o la falsaapplicazione dell’art. 1 D.M. 19 aprile 1994, n.701, censurando laNumero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026decisione impugnata per aver ritenuto la Corte regionale necessario ilprevio sopralluogo al fine della rettifica della rendita catastale.Il motivo è fondato.3.1. Come ripetutamente affermato da questa Corte, in tema diestimo catastale, la revisione delle rendite catastali urbane in assenza divariazioni edilizie non richiede la previa "visita sopralluogo" dell'ufficio, néil sopralluogo è necessario quando il nuovo classamento consegua ad unadenuncia di variazione catastale presentata dal contribuente, atteso che leesigenze sottese al sopralluogo ed al contraddittorio si pongono solo incaso di accertamento d'ufficio giustificato da specifiche variazionidell'immobile (Cass. 31 maggio 2025, n. 14630). Deve dunque escludersil’obbligatorietà legale del preventivo sopralluogo (in base all'art. 11,comma 1, del d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito, con modificazioni,dalla legge 13 maggio 1988, n. 154 - tra le tante: Cass., Sez. 5^, 3novembre 2010, n. 22313; Cass., Sez. 6^-5, 6 dicembre 2012, n. 21923;Cass., Sez. 6^-5, 17 febbraio 2015, n. 3158; Cass., Sez. 5^, 19 ottobre2016, n. 21176; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, nn. 34680, 34681,34682, 34683, 34684, 34685 e 34686; Cass., Sez. 6^-5, 1° luglio 2020,n. 13358 e n. 13382; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 35075;Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2022, n. 20508 e n. 20509; Cass., Sez. Trib.,26 novembre 2024, n. 30448; Cass., Sez. Trib., 11 luglio 2025, n. 18985;Cass., Sez. Trib., 26 giugno 2026, n. 21966).4. Con il terzo motivo, l’Agenzia delle Entrate deduce, in relazioneall’art. 360, primo comma, n. 3) cod. proc. civ., la violazione e/o la falsaapplicazione degli artt. 27 e 28 del d.P.R. 1° dicembre 1949 n. 1142, peravere i giudici di appello disatteso la prassi consolidata del criterioestimale utilizzato per pervenire al valore della rendita catastale,affermando che la stima deve essere necessariamente parametrata alvalore di mercato degli immobili.Il motivo è fondato e va accolto.Numero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/20264.1. In caso di classamento di immobili con destinazione speciale -come avviene per gli immobili rientranti nella categoria D- l’attribuzionedella rendita catastale, proposta dal proprietario con la procedura DOCFA,è determinata, ai sensi dell’art. 10 r.d.l. 13 aprile 1939 n. 652, con stimadiretta per ogni singola unità, potendo avvenire tanto con procedimentodiretto, ossia partendo dal reddito lordo ordinariamente ritraibile edetraendo le spese e le eventuali perdite, quanto con procedimentoindiretto, ossia attraverso un calcolo fondato sul valore del capitalefondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile ovvero dal costo diricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, del deprezzamento delleunità in ragione del loro stato attuale, del livello di obsolescenza e del ciclodi vita tecnico-funzionale (cfr. Cass. 16 aprile 2020 n. 7854). Ai sensi degliartt. 27 e 28 d.P.R. 1° dicembre 1949 n. 1142, deve distinguersi,nell’ambito del procedimento indiretto di stima, una volta che sia escluso,quindi, quello diretto, incentrato sul reddito lordo ordinario ritraibile dalcanone di locazione, la valutazione del capitale fondiario sulla scorta delvalore di mercato dell’unità immobiliare (secondo il relativo mercato dellecompravendite) da quella imperniata sul costo di ricostruzione, tenendoconto, non di meno, di “un adeguato coefficiente di riduzione in rapportoallo stato attuale delle unità immobiliari”, non applicabile ai cespiti edificatisuccessivamente al biennio 1988-89 (cfr. Cass. 12 gennaio 2018, n. 888;Cass. 22 gennaio 2018, n. 1476; Cass. 22 maggio 2019, n. 13778).Il procedimento indiretto di stima, sugli immobili a destinazionespeciale o particolare, pertanto, può poggiare, ai fini dell’attribuzione dellarendita catastale, sul costo di ricostruzione, ricondotto all’epoca censuariadelle stime catastali (anni 1988-89), con l’applicazione del succitatocoefficiente di riduzione, per i cespiti realizzati in epoca antecedente alprefato biennio, con la precisazione che l’accertamento del perfetto statodi manutenzione degli impianti costituisce, invece, una motivata ragioneper non applicare tale coefficiente, che, in ogni caso, deve essereNumero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026rapportato allo stato attuale delle unità immobiliari (cfr. Cass. 18 febbraio2019, n. 7377).5. Il ricorso incidentale è destituito di fondamento e va disatteso.5.1. Con l’unico motivo addotto a sostegno dell’impugnazione laricorrente ha prospettato, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3)cod. proc. civ., la violazione o falsa applicazione degli artt. 27 e 28 d.P.R.1° dicembre 1949 n. 1142. Ad avviso della società hanno errato i giudici disecondo grado a non ravvisare il rapporto di sussidiarietà esubordinazione esistente tra il criterio del valore di mercato e quelloriferito al costo di ricostruzione, senza considerare che l’Ufficio non avevadimostrato l’effettiva difficoltà di reperire atti di compravendita dimanufatti analoghi. E ciò in violazione delle norme e dei principi operantiin materia di estimo catastale, che, ove non percorribile il metodoreddituale, prevedevano che si tenesse conto, quale criterio principale, delvalore venale del bene, avuto riguardo ai prezzi correnti per la vendita diunità immobiliari analoghe, e, quale criterio subordinato, del costo diproduzione, utilizzabile solamente quando non fosse possibile ricorrere aquello principale.6. Il motivo è infondato.6.1. Come innanzi rilevato, l’attribuzione della rendita catastale inrelazione agli immobili con destinazione speciale, rientranti nella categoriaD, è determinata, ai sensi dell’art. 10 r.d.l. 13 aprile 1939 n. 652, constima diretta per ogni singola unità, potendo avvenire tanto conprocedimento diretto, muovendo dal reddito lordo ordinariamente ritraibilee detraendo le spese e le eventuali perdite, quanto con procedimentoindiretto, quindi mediante un calcolo fondato sul valore del capitalefondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile ovvero dal costo diricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, del deprezzamento delleunità in ragione del loro stato attuale, del livello di obsolescenza e del ciclodi vita tecnico-funzionale.Numero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026Secondo gli artt. 27 e 28 d.P.R. 1° dicembre 1949 n. 1142, devedistinguersi, nell’ambito del procedimento indiretto di stima, una volta chesia escluso, quindi, quello diretto, fondato sul reddito lordo ordinarioritraibile dal canone di locazione, la valutazione del capitale fondiario sullascorta del valore di mercato dell’unità immobiliare (secondo il relativomercato delle compravendite) da quella imperniata sul costo diricostruzione, tenendo conto, non di meno, di “un adeguato coefficiente diriduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari”, nonapplicabile ai cespiti edificati successivamente al biennio 1988-89.Il procedimento indiretto di stima, sugli immobili a destinazionespeciale o particolare, pertanto, può basarsi, ai fini dell’attribuzione dellarendita catastale, sul costo di ricostruzione, ricondotto all’epoca censuariadelle stime catastali (anni 1988-89), con l’applicazione del succitatocoefficiente di riduzione, per i cespiti realizzati in epoca antecedente alsuindicato biennio, con la precisazione che l’accertamento del perfettostato di manutenzione degli impianti costituisce, invece, una motivataragione per non applicare tale coefficiente, che, in ogni caso, deve essererapportato allo stato attuale delle unità immobiliari (cfr. Cass. 18 febbraio2019, n. 7377).6.2. La circolare emanata dall’amministrazione finanziaria il 30novembre 2012, n. 6/T (in materia di “Determinazione dellarendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale eparticolare: profili tecnico-estimativi”), elevata a rango normativodalla legge n. 190 del 2014, ha precisato (par. 2) che per “stima diretta”deve intendersi la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili adestinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione allapeculiarità delle relative caratteristiche, non sia possibile fare riferimentoal sistema delle tariffe, ribadendo, comunque, che la rendita catastale puòessere determinata con procedimento diretto o con procedimentoindiretto.Numero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026Tale circolare ha recepito e fatto proprio -sul piano delle indicazioniinterne di prassi- il dettato legislativo (artt. 27 e 28 d.P.R. 1° dicembre1949 n. 1142), dal quale, in ultima analisi, discende l’imperativitànormativa che governa il settore, pur sempre riconducibile, quindi,all’impianto di legge predisposto dal legislatore e non alla circolare inquanto tale (cfr. Cass. 16 gennaio 2023, n. 1002).6.3. In tema di classamento di immobili con destinazione speciale ecensiti nei gruppi D ed E, l’accertamento della rendita catastale, propostadal contribuente mediante una dichiarazione di variazione catastale con laprocedura DOCFA, avviene con stima diretta per ogni singola unità,utilizzando un procedimento diretto -che si fonda sul reddito lordo (canonedi locazione) ordinariamente ritraibile e sulla detrazione delle spese e delleeventuali perdite- o indiretto -che individua il valore del capitale fondiario,costituito dal valore di mercato dell’immobile ovvero il valore di costo diricostruzione, tenendo conto, in quest’ultimo caso, di un adeguatocoefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unitàimmobiliari (cfr. Cass. 22 maggio 2019, n. 13778; Cass. 11 marzo 2022,n. 7984; Cass. 21 dicembre 2024, n. 33799).Più nel dettaglio, i criteri tecnici per la determinazione della renditacatastale con l’approccio di costo sono fissati dall’allegato II alla predettacircolare, con particolare riguardo al costo di produzione, che risulta dallasommatoria del valore del lotto, comprensivo dell’area coperta e dellearee scoperte, accessorie e pertinenziali, del costo di realizzazione anuovo delle strutture, del costo a nuovo degli impianti fissi, delle spesetecniche relative alla progettazione, alla direzione lavori ed al collaudo,degli oneri concessori e di urbanizzazione e degli oneri finanziari, nonchéal profitto normale del promotore immobiliare, che risulta “dallaremunerazione ordinaria, connessa al rischio assunto nell’operazione ecomprensiva degli interessi sull’eventuale capitale proprio investito, che ilpromotore ritrae per lo svolgimento della sua attività”.Numero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026Un approccio di tal fatta, del resto, risponde alla necessità disvincolare le operazioni di accertamento catastale da circostanze nonordinarie, assicurando, per la determinazione della rendita, criteriperequativi non condizionati dalla individuale capacità di gestionedell’immobile da parte del proprietario (cfr., con riferimento agli immobilia destinazione speciale o particolare, Cass. 16 aprile 2020, n. 7850; Cass.8 febbraio 2022, n. 3918; Cass. 19 luglio 2022, n. 22558; Cass. 13 aprile2023 n. 9947; Cass. 5 aprile 2024, n. 9109).6.3. Nella vicenda in esame, la corte di merito ha escluso che fosseravvisabile un ordine gerarchico tra i criteri utilizzabili ai fini della stima edha rimarcato, in ogni caso, che, se anche un ordine gerarchico fosseipotizzabile, al cospetto delle argomentazioni dell’ufficio, secondo il qualenon sussistevano “manufatti comparabili, perché per lo più costruiti edutilizzati dalla medesima proprietà”, come era “logico attendersi per isupermercati”, non sarebbe stato possibile pretendere che di talecircostanza fosse data “la prova negativa”, spettando, invece, allacontribuente, la quale aveva sostenuto l’esistenza di “una pluralità di attiomogenei”, produrli o, quanto meno, citarne gli estremi essenziali, “perconsentirne l’acquisizione e la valutazione” (cfr. la sentenza impugnata,pag. 11).6.4. Ebbene, tali argomentazioni, quanto al riferimento, contenutonella decisione, all’insussistenza di “manufatti comparabili” ed, ancor più,all’insussistenza di elementi di prova forniti, a confutazione, dallacontribuente, non sono state adeguatamente censurate, né sotto il profilodel riparto dell’onere della prova, né sotto il profilo sostanzialedell’effettiva sussistenza di atti di compravendita aventi ad oggetto beniomogenei, e, quanto al metodo utilizzato, asseritamente subordinato aquello principale e, quindi, erroneamente reputato applicabile dalla corteterritoriale, non si rivelano in contrasto con i principi operanti in subiectamateria.Numero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026Invero, i metodi di valutazione (reddituale, di mercato e di costo)non sono ordinati in maniera fissa, con priorità gerarchica, ma sonoalternativi in relazione alle condizioni specifiche dell’immobile: e proprio inciò si sostanzia la stima diretta alla quale sono sottoposti, con metododiretto ovvero indiretto, gli immobili a destinazione speciale, come quelliin esame.Ai fini della determinazione della rendita catastale, infatti, il canonedi locazione costituisce un elemento soggettivo e potenzialmente nonrappresentativo della reale capacità reddituale dell’immobile e, quindi,l’ufficio può legittimamente ricorrere al procedimento indiretto basato sulcosto di ricostruzione deprezzato, al fine di ottenere una valutazioneoggettiva e coerente con la funzione produttiva dell’unità immobiliare,senza con ciò incorrere in violazione delle norme dettate in materia diestimo catastale (cfr. Cass. 1° dicembre 2025 n. 31331), ancor piùconsiderando che perfino il contribuente, dando corso alla proceduraDOCFA, è legittimato ad indicare il valore del bene ai fini delladeterminazione della rendita catastale con uno dei criteri -nonnecessariamente in ordine logico, ma alternativamente- previsti dallalegge (cfr. Cass. 26 maggio 2026 n. 16312).7. Alla luce, pertanto, delle osservazioni fin qui esposte, il ricorsoprincipale deve essere accolto, mentre quello incidentale deve essererigettato e, per l’effetto, la sentenza impugnata deve essere cassata, conrinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia,in diversa composizione, affinché effettui un nuovo giudizio, in relazione alricorso accolto, e provveda, altresì, a regolamentare le spese di lite delgiudizio di legittimità.8. Il rigetto del ricorso incidentale impone, ai sensi dell’art. 13,comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2012, come integrato dall’art. 1,comma 17, legge n. 228 del 2012, di dare atto della sussistenza deiNumero registro generale 2642/2021Numero sezionale 5355/2026Numero di raccolta generale 24618/2026Data pubblicazione 12/08/2026presupposti richiesti per il pagamento di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato, pari all’ammontare già dovuto. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso principale e rigetta il ricorso incidentale; cassa,per l’effetto, la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di GiustiziaTributaria di secondo grado della Lombardia affinché effettui un nuovogiudizio e provveda, altresì, alla regolamentazione delle spese del giudiziodi legittimità;dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002, ai fini del versamento, da parte dellaricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato, pari a quello dovuto per la proposta impugnazione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 7 luglio 2026.Il PresidenteANGELO [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 24618/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris