Cassazione n. 10167/2026

hiaratasi legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa dall'[OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] (c.f.[OSCURATO:CODICE_FISCALE]);-ricorrente-AGENZIA DELLE ENTRATE ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), costituitasi in persona delDirettore pro tempore, rappresentata e difesa dall'[OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]);-resistente-avverso la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di secondo gradodella Calabria n. 2202/2024 depositata il 13/8/2024.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/1/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 2608/2025Numero sezionale 786/2026Numero di raccolta generale 10167/2026Data pubblicazione 19/04/20261. Dalla sentenza impugnata e dal ricorso per cassazione risulta che, conricorso alla Commissione tributaria provinciale di Cosenza, la [OSCURATO:SOCIETA]impugnava l’avviso di accertamento n. TD3030202184 con il qualel’Agenzia delle Entrate aveva accertato l’indetraibilità per € 132.728dell’IVA relativa all’anno 2013. Quest’ultima, infatti, che si occupava dicostruzione di edifici residenziali e non residenziali, aveva effettuato, intale anno, esclusivamente operazioni esenti ai sensi dell’art.10, comma1°, n. 8) d.P.R. 633/1972 (locazione di immobili), che, tuttavia,l’Amministrazione aveva qualificato come rientranti nell’attività tipicadell’impresa, con la conseguenza che, in base agli artt. 19, comma 5°, e19 bis d.P.R. 633/1972 (cd. “pro rata”), non poteva procedersi alladetrazione dell’IVA versata.Con il ricorso, per quanto ancora interessa in questa sede, la società, oltread eccepire alcuni vizi formali, deduceva che l’attività di locazione diimmobili non era prevista nell’atto costitutivo – in cui si faceva riferimentoalla costruzione di edifici residenziali e non residenziali – era soltantooccasionale e, dunque, non andava considerata ai fini dell’applicazionedell’art. 19, comma 5°, d.P.R. 633/1972; anche il codice ATECORIdell’attività primaria della società indicato nel registro delle imprese eraquello alla costruzione di edifici residenziali e non residenziali.La CTP rigettava il ricorso.2. La società proponeva appello e, con sentenza n. 2202/2024, la Corte digiustizia tributaria di secondo grado della Calabria rigettaval’impugnazione, condannando la contribuente al pagamento delle spese.Riteneva infatti che la locazione di immobili costituisse attività propriadell’impresa, che aveva per oggetto la costruzione e rivendita di fabbricati,e non fosse soltanto occasionale.Numero registro generale 2608/2025Numero sezionale 786/2026Numero di raccolta generale 10167/2026Data pubblicazione 19/04/20263. Avverso tale sentenza la società ha proposto ricorso per cassazioneaffidato ad un unico motivo.Non ha resistito con controricorso l’Amministrazione che ha depositato,oltre il termine di cui all’art 370 c.p.c., un “atto di costituzione” al solo fine«di ricevere l’avviso di fissazione dell’udienza di discussione della causa».RAGIONI DELLA DECISIONE1.1 Con l’unico motivo, la società ha dedotto il vizio di cui all’art. 360,comma 1°, n. 3) c.p.c. per violazione degli artt. 19 e 19 bis d.P.R.633/1972. La ricorrente ha lamentato che la CGT di secondo grado haritenuto, sulla base di un giudizio astrattamente compiuto, che lalocazione di immobili fosse connaturata a quella principale di costruzione erivendita di fabbricati; in base alla soluzione adottata dal giudice d’appellodovrebbe pervenirsi alla conclusione che per le imprese che operano intale settore non sarebbe mai configurabile un’attività occasionale dilocazione. Tale affermazione, però, ad avviso della contribuente, contrastacon le risultanze documentali da cui emerge che la società non disponevadi un’organizzazione diretta allo svolgimento dell’attività di locazione,nonché con la giurisprudenza, secondo la quale non bisogna fareriferimento a quanto stabilito nell’atto costitutivo, bensì a quanto compiutoin concreto.1.2 Il motivo è infondato.Occorre premettere che, secondo il pacifico orientamento di questa Corte,le operazioni esenti non vanno considerate ai fini del calcolo previstodall’art. 19 bis d.P.R. 633/1972 se non rientrano, in base ad un criterio diregolarità causale e non di mera occasionalità, nell’attività propriadell’impresa (Cass. n. 5970/2014; Cass. n. 10528/1998); a tal fine, «perverificare se una determinata operazione attiva rientri, o meno,nell'attività propria di una società, ai fini dell'inclusione nel calcolo dellapercentuale detraibile in relazione al compimento di operazioni esenti (cd."pro rata"), occorre avere riguardo, non già all'attività previamenteNumero registro generale 2608/2025Numero sezionale 786/2026Numero di raccolta generale 10167/2026Data pubblicazione 19/04/2026definita dall'atto costitutivo come oggetto sociale, ma a quellaeffettivamente svolta dall'impresa, atteso che, ai fini dell'imposta, rileva ilvolume d'affari del contribuente, costituito dall'ammontare complessivodelle cessioni di beni e delle prestazioni di servizi effettuate, e, quindi,l'attività in concreto esercitata» (Cass. n. 6486/2018; nello stesso sensoCass. n. 4613/2016; Cass. n. 6574/2008).Nel caso di specie, la CGT non ha compiuto un giudizio in astratto, in baseall’oggetto sociale indicato nell’atto costitutivo o nello statuto, ma ungiudizio sulla natura non occasionale dell’attività di locazione(l’espressione «per le imprese che abbiano per oggetto la costruzione e larivendita di fabbricati» contenuta nella sentenza impugnata, alla luceanche delle considerazioni che la seguono, non può ritenersi riferitaesclusivamente all’oggetto sociale); la stessa, infatti, dopo aver affermatoche la società svolgeva attività di costruzione di immobili - circostanzaperaltro mai posta in dubbio e riconosciuta anche dalla ricorrente - haosservato che nell’ambito di tale attività andava ricondotta anche quella dilocazione degli immobili che non può essere ritenuta occasionale, ai finiIVA, se posta in essere dal soggetto che quegli immobili ha edificato, cosìcome sostenuto dalla giurisprudenza di questa Corte con la sentenza n.11073/2003 espressamente richiamata; ha aggiunto che nel 2013 lasocietà aveva effettuato esclusivamente operazioni esenti consistiteproprio nella locazione di due magazzini.Tale soluzione è conforme alla consolidata giurisprudenza di questa [OSCURATO:PERSONA] la quale «ricadono nelle attività proprie dell'impresa, e come talivanno computati per l'indicata riduzione percentuale dell'ammontaredetraibile dell'IVA, non solo gli atti che tipicamente esprimanoraggiungimento del fine produttivo o commerciale dell'impresa individualeo societaria, come definito nel negozio costitutivo, ma anche gli attiulteriori che configurino strumento normale per il conseguimento di quelfine, secondo parametri di regolarità causale, o comunque siano ad essoNumero registro generale 2608/2025Numero sezionale 786/2026Numero di raccolta generale 10167/2026Data pubblicazione 19/04/2026legati da un nesso di carattere funzionale, non meramente occasionale. Daciò consegue che la locazione di fabbricato o di porzione di esso (di cui alnumero 8 del citato art. 10) da parte dell'impresa edile che lo abbiacostruito e si prefigga l'obiettivo di venderlo, è atto compreso nelle attivitàproprie dell'impresa se rimanga sul piano della gestione conservativa delbene in previsione della vendita ed in attesa del momento più proficuo peressa, tale amministrazione in funzione di successiva vendita includendol'opzione della temporanea devoluzione del godimento del bene a terzi,dietro corrispettivo, in relazione a valutazioni imprenditoriali sui tempiprevedibili per l'alienazione e sui vantaggi dell'una e dell'altra alternativa.»(Cass. n. 9762/2003; cfr. nello stesso senso, Cass. n. 6194/2001; Cass.n. 11073/2006 Cass. n. 16683/2016).Le rimanenti considerazioni in ordine al contrasto di tali conclusioni con lerisultanze dei documenti si risolvono in un sindacato di merito che non èconsentito nel giudizio di legittimità.1.3 Infine, non appare rilevante, per l’accoglimento del ricorso, l’ordinanzadi questa Corte richiamata dalla ricorrente n. 35851/2023, giacché con lastessa è stata cassata la sentenza della CTR della Calabria che avevaannullato il diniego di rimborso opposto dall’Agenzia delle Entrate propriocon riferimento all’annualità in esame; peraltro in tale pronuncia è statoosservato che il giudice d’appello non si era attenuto ai principi cheimpongono di verificare se l’attività rientra in quella propria dell’impresaed è stato posto in risalto sul punto (paragrafo 6.2) che «la locazioneimmobiliare[…] era ricompresa nell’oggetto sociale previsto in statuto e,almeno con riguardo al 2013, aveva costituito l’unica fonte dei proventidell’impresa».Né rileva il dispositivo n. 220/2024 che, a seguito del rinvio disposto conl’ordinanza appena citata, avrebbe confermato la precedente decisionedella CTR. Nel documento in questione non è riportata la motivazione;inoltre, non si dimostra - e neppure si deduce – che tale pronuncia siaNumero registro generale 2608/2025Numero sezionale 786/2026Numero di raccolta generale 10167/2026Data pubblicazione 19/04/2026divenuta definitiva, così da produrre gli effetti del giudicato esterno nelpresente giudizio.2. Il ricorso va quindi rigettato.Non occorre provvedere sulle spese in quanto l’Amministrazione non hadepositato controricorso. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso. Nulla per le spese.Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, d.P.R. 115/2002, inserito dall’art. 1,comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza deipresupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulterioreimporto a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso anorma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 27/1/2026.Il Presidente