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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 1 dicembre 2005

Cassazione n. 20422/2022

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eguente ORDINANZA sul ricorso n. 2075 - 2017 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] - c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE] - elettivamente domiciliato in Roma, alla via [OSCURATO:PERSONA], n. 61, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] che lo rappresenta e difende in virtù di procura speciale a margine del ricorso.

RICORRENTE contro [OSCURATO:PERSONA] - c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE] - elettivamente domiciliato in Roma, alla piazza [OSCURATO:PERSONA], n. 1, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] che lo rappresenta e difende in virtù di procura speciale a margine del controricorso.

CONTRORICORRENTE avverso la sentenza non definitiva n. 7583/2016 - Corte d'Appello di Roma, ******************** sul ricorso n. 973 - 2019 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] - c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE] - elettivamente domiciliato in Roma, alla via [OSCURATO:PERSONA], n. 61, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] che lo rappresenta e difende in virtù di procura speciale a margine del ricorso.

RICORRENTE contro [OSCURATO:PERSONA] - c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE] - elettivamente domiciliato in Roma, alla piazza [OSCURATO:PERSONA], n. 1, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] che lo rappresenta e difende in virtù di procura speciale a margine del controricorso.

COPJTRORICORRENTE avverso la sentenza definitiva n. 7455/2017 - Corte d'Appello di Roma, udita la relazione nella camera di consiglio del 12 gennaio 2022 del consigliere dott. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]

1. Con atto notificato in data 1.12.2005 [OSCURATO:PERSONA] citava a comparire dinanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA].

Esponeva che con rogito del 15.11.1995 aveva acquistato dal convenuto un appartamento in Comune di [OSCURATO:PERSONA], alla via Roma, n. 51; che nel rogito il venditore aveva dato atto di aver presentato il 29.4.1986 domanda di concessione in sanatoria con riferimento a taluni abusi concernenti l'immobile alienato ed aveva garantito il pagamento degli oneri concessori e di ogni ulteriore somma che sarebbe stata richiesta dal Comune di [OSCURATO:PERSONA].

Esponeva che sul finire dell'anno 2004, nel corso delle trattative intraprese per la vendita dell'immobile in precedenza acquistato, aveva acclarato che la domanda di concessione in sanatoria era stata accolta solo in parte; che invero il Comune di [OSCURATO:PERSONA] non aveva approvato l'ampliamento e la copertura del piano sovrastante, siccome in contrasto con il contesto paesaggistico e con il p.d.f. vigente all'epoca di realizzazione delle opere.

Esponeva che su sollecitazione dell'interessata all'acquisto era stato costretto alla repentina demolizione della porzione abusiva, sostenendo un esborso di euro 12.000,00; che aveva accertato il mancato pagamento degli oneri concessori, ammontanti ad euro 444,00; che aveva alienato l'immobile anziché per il pattuito prezzo di euro 140.000,00 per il minor corrispettivo di euro 90.000,00.

Chiedeva condannare il convenuto al pagamento della somma di euro 50.000,00, corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell'immobile nell'anno 2005 ed il minor prezzo conseguito all'esito della sua vendita, ovvero condannare il convenuto al pagamento della diversa somma ritenuta di giustizia; chiedeva inoltre condannare il convenuto a rimborsargli le somme di euro 12.000,00 e di euro 444,00, del cui esborso si era fatto carico; il tutto con interessi e rivalutazione e con il favore delle spese di lite.

2. Si costituiva [OSCURATO:PERSONA].

Deduceva che l'attore, all'atto dell'acquisto, era ben consapevole e degli abusi edilizi riguardanti l'immobile e della pendenza del procedimento amministrativo per il rilascio della concessione in sanatoria, sicché non era legittimato a far valere pretese di sorta.

Deduceva altresì che la demolizione delle opere abusive era stata decisa dall'attore di sua iniziativa, in assenza di qualsivoglia ordine in tal senso da parte del Comune di [OSCURATO:PERSONA] e senza che egli convenuto ne fosse stato previamente informato; che del resto il parere parzialmente non favorevole emesso dal Comune con deliberazione n. 594/2004 non costituiva un provvedimento "evizionale o ablatorio" ma un semplice atto interlocutorio.

Instava per il rigetto dell'avversa domanda.

3. Con sentenza n. 347/2009 il Tribunale di Roma rigettava le domande tutte dell'attore.

4. Proponeva appello [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA].

5. Con sentenza non definitiva n. 7583/2016 la Corte d'Appello di Roma accoglieva il gravame, condannava l'appellato a risarcire i danni cagionati all'appellante e, come da separata ordinanza, recante nomina di un c.t.u., disponeva per l'ulteriore corso.

Evidenziava la corte che il carattere assoluto, correlato all'ubicazione ("[OSCURATO:PERSONA] del Circeo") dell'immobile, del vincolo paesaggistico impediva, già all'epoca del rogito del 15.11.1995, la formazione del "silenzio- assenso" ai fini del conseguimento della concessione in .sanatoria; che, al contempo, la violazione del vincolo era insuscettibile di qualsivoglia sanatoria, sicché la demolizione si imponeva come inevitabile.

Evidenziava altresì che "la differenza tra l'intrinseco valore che il bene avrebbe avuto se non si fosse resa necessaria la demolizione della parte abusivamente realizzata e quello dopo la demolizione costituisce il danno del quale il [OSCURATO:PERSONA] deve essere risarcito" (così sentenza non definitiva, pag. 5).

6. Avverso l'anzidetta sentenza non definitiva ha proposto ricorso [OSCURATO:PERSONA]; ne ha chiesto sulla scorta di quattro motivi la cassazione con ogni conseguente statuizione anche in ordine alle spese di lite. [OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorso; ha chiesto rigettarsi il ricorso con il favore delle spese.

7. Il ricorrente ha depositato memoria.

Del pari ha depositato memoria il controricorrente.

8. Espletata la c.t.u. all'uopo disposta, con sentenza definitiva n. 7455/2017 la Corte d'Appello di Roma condannava l'appellato, [OSCURATO:PERSONA], a corrispondere all'appellante, [OSCURATO:PERSONA], la somma di euro 74.855,98 a titolo di risarcimento dei danni per il periodo dal 15.11.1995 al 30.9.2017, rigettava ogni ulteriore richiesta dell'appellante e condannava l'appellato alle spese del "doppio grado".

Evidenziava la corte che le eccezioni di nullità della c.t,u. erano prive di fondamento e l'inosservanza del termine, meramente ordinatorio, assegnato all'ausiliario per il deposito dell'elaborato non ostava all'utilizzo della relazione.

Evidenziava altresì che il consulente correttamente aveva individuato il danno nella differenza tra il valore, pari ad euro 310.000,00, dell'immobile all'atto dell'acquisto operato dall'appellante ed il valore, pari ad euro 253.000,00, dell'immobile a seguito delle demolizioni cui lo stesso appellante aveva fatto luogo; che dunque nulla ostava al riconoscimento del danno nella minor somma - euro 50.000,00 - domandata dal [OSCURATO:PERSONA] con gli interessi sulla somma originaria annualmente rivalutata.

9. Avverso l'anzidetta sentenza definitiva ha proposto ricorso [OSCURATO:PERSONA]; ne ha chiesto sulla scorta di sei motivi la cassazione con ogni conseguente statuizione anche in ordine alle spese di lite. [OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorso; ha chiesto rigettarsi l'avverso ricorso con il favore delle spese.

10. Il controricorrente ha depositato memoria.

11. In via del tutto preliminare va, ai sensi dell'art. 335 cod. proc. civ., disposta la riunione al ricorso proposto da [OSCURATO:PERSONA] avverso la sentenza non definitiva n. 7583/2016 della Corte d'Appello di Roma, che ha dato origine al procedimento iscritto al n. 2075/2017 r.g., del ricorso proposto da [OSCURATO:PERSONA] avverso la sentenza definitiva n. 7455/2017 della Corte d'Appello di Roma, che ha dato origine al procedimento iscritto al n. 973/2019 r.g. (cfr. al riguardo Cass. 31.10.2011, n. 22631, secondo cui l'istituto della riunione di procedimenti relativi a cause connesse, previsto dall'art. 274 cod. proc. civ., essendo volto a garantire l'economia ed il minor costo del giudizio, oltre alla certezza del diritto, trova applicazione anche in sede di legittimità, sia in relazione a ricorsi proposti contro sentenze diverse pronunciate in separati giudizi sia, a maggior ragione, in presenza di sentenze pronunciate in grado di appello in un medesimo giudizio, legate l'una all'altra da un rapporto di pregiudizialità e impugnate, ciascuna, con separati ricorsi per cassazione).

12. Con il primo motivo di ricorso avverso la sentenza non definitiva il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 4, cod. proc. civ. la nullità della sentenza per violazione degli artt. 112, 113, 187, 188, 189, 277 e 278 cod. proc. civ.

Deduce che controparte, e in prime cure e in seconde cure, giammai ha domandato farsi luogo a pronuncia di condanna generica.

Deduce quindi che la corte di merito ha scisso ex officio la decisione sull'"an debeatur" dalla decisione sul "quantum debeatur" e viceversa avrebbe dovuto limitarsi a rimettere la causa sul ruolo per l'espletamento della c.t.u.

13. Il primo motivo di ricorso avverso la sentenza non definitiva è da respingere.

14. Si reputa di ribadire - pur nella consapevolezza di indicazioni giurisprudenziali di segno contrario (cfr. Cass. 26.4.2012, n. 6517) - l'insegnamento di questa Corte a tenor del quale, nell'ipotesi in cui con la domanda iniziale sia stata richiesta una condanna specifica, ai fini della scissione del giudizio sull' "an" da quello sul "quantum", occorre distinguere a seconda che essa avvenga all'interno dello stesso processo o dia invece luogo a due diversi processi, in quanto solo nell'ultimo caso la scissione richiede l'istanza dell'attore ed il consenso del convenuto, mentre, nel primo, la separazione può essere disposta, senza l'adesione della parte, anche d'ufficio, non determinandosi alcun "vulnus" dei principi generali del giusto processo; tuttavia, in entrambe le ipotesi l'attore ha l'onere d'indicare i mezzi di prova dei quali intende avvalersi per la determinazione del "quantum", incorrendo altrimenti nel rigetto della domanda se non adeguatamente provata (cfr. Cass.27.4.2011, n. 9404).

Ebbene, nel caso di specie si versa senza dubbio nella prima ipotesi.

Al contempo, in appello, [OSCURATO:PERSONA] ha proposto specifico motivo a censura della mancata ammissione da parte del tribunale dei mezzi istruttori invocati (cfr. sentenza non definitiva, pag. 4).

15. Con il secondo motivo di ricorso avverso la sentenza non definitiva il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione degli artt. 1483, 1484 e 1489 cod. civ.

Premette, nel quadro dell'art. 1489 cod. civ. - cui l'ipotesi di alienazione di immobile in relazione al quale il venditore ha commesso abusi edilizi, va ricondotta - che la conoscenza degli abusi commessi e della pendenza del procedimento per la relativa sanatoria preclude all'acquirente la possibilità di domandare la riduzione del prezzo.

Indi deduce che nel rogito del 15.11.1995 si dà espressamente atto che per l'appartamento compravenduto era stata presentata al Comune di [OSCURATO:PERSONA] domanda di sanatoria in data 29.4.1986.

Deduce altresì che la surriferita circostanza viepiù rileva„ siccome i vincoli paesaggistici, ambientali e di decoro architettonico operanti nella fattispecie scaturiscono da fonti di carattere generale antecedenti alla stipula del rogito in data 15.11.1995 e di cui l'acquirente non poteva non aver conoscenza, cosicché i medesimi vincoli non possono qualificarsi in guisa di "oneri non apparenti".

16. Con il terzo motivo di ricorso avverso la sentenza non definitiva il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione degli artt. 1483 e 1484 cod. civ. anche in relazione all'art. 32 della legge n. 47/1985.

Deduce - qualora non si ravvisasse l' "error in iudicando" in relazione al combinato disposto degli artt. 1489, 1483 e 1484 cod. civ - che la determinazione dirigenziale n. 594/2004 del Comune di [OSCURATO:PERSONA], cui è riferimento nella sentenza non definitiva, ha, così come si evince dal suo stesso tenore, mero carattere interlocutorio, per nulla idoneo a concludere l'iter amministrativo cui ha dato avvio la domanda di sanatoria, sicché la medesima determinazione è del tutto priva di effetti ablativi o evizionali.

Deduce pertanto che la demolizione della porzione ritenuta abusiva, cui controparte ha di sua iniziativa inteso far luogo, per nulla è idonea a giustificare l'azionata pretesa risarcitoria, siccome attuata a fronte di un provvedimento non ablativo.

17. Con il quarto motivo di ricorso avverso la sentenza non definitiva il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione dell'art. 1489 cod. civ.; ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 5, cod. proc. civ. l'omesso esame di fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti.

Deduce che la corte distrettuale per nulla ha tenuto conto della conoscenza o, quanto meno, della conoscibilità da parte dell'acquirente sia del carattere parzialmente abusivo dell'immobile compravenduto, di cui è riscontro nello stesso rogito del 15.11.1995, sia dei vincoli di natura "pubblicistica" al medesimo immobile afferenti, vincoli prefigurati, con effetti erga omnes, da fonti normative di carattere generale antecedenti alla stipula, in data 15.11.1995, del contratto di compravendita.

Deduce che alla stregua dell'addotta conoscibilità è da escludere a suo carico qualsivoglia forma di responsabilità.

18. Con il primo motivo di ricorso avverso la sentenza definitiva il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione degli artt. 1483, 1484 e 1489 cod. civ.

Premette gli stessi rilievi e prospetta le medesime censure formulate con il secondo motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva.

19. Con il secondo motivo di ricorso avverso la sentenza definitiva il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione degli artt. 1483 e 1484 cod. civ. anche in relazione all'art. 32 della legge n. 47/1985.

Prospetta le medesime censure formulate con il terzo motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva.

20. Con il terzo motivo di ricorso avverso la sentenza definitiva il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione dell'art. 1489 cod. civ.; ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 5, cod. proc. civ. l'omesso esame di fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti.

Prospetta le medesime censure formulate con il quarto motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva.

21. Con il quarto motivo di ricorso avverso la sentenza definitiva il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 5, cod. proc. civ. l'omesso esame di fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti.

Deduce che la Corte d'Appello di Roma ha attribuito rilievo preponderante alla determinazione dirigenziale n. 594/2004 del Comune di [OSCURATO:PERSONA] e tuttavia ha omesso la valutazione del contenuto del documento integrante la domanda di sanatoria del 29.4.1986, richiamato nell'atto notarile di vendita del 15.11.1995.

Deduce segnatamente che dal contenuto di tal ultimo documento si evince che le opere abusive per cui è controversia, sono state ultimate nel periodo compreso tra il 30.1.1977 e 1'1.10.1983.

Deduce conseguentemente che in tale periodo - antecedente, peraltro, al p.r.g. del Comune di [OSCURATO:PERSONA] dell'1.1.1986 - non erano operanti con riferimento alla zona (centro storico) di ubicazione dell'immobile vincoli di inedificabilità assoluta.

22. Con il quinto motivo di ricorso avverso la sentenza definitiva il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 4, cod. proc. civ. la nullità ed inutilizzabilità della c.t.u., la nullità del giudizio d'appello e della sentenza lo d'appello per violazione degli artt. 193 e 194 cod. proc. civ. e dell'art. 90 disp. att. cod. proc. civ.

Deduce che ha errato la Corte di Roma a respingere le eccezioni, tempestivamente sollevate, di nullità della c.t.u., tra l'altro, per omessa allegazione alla relazione di consulenza delle osservazioni predisposte dal proprio consulente e debitamente rimesse a mezzo posta elettronica all'ausiliario d'ufficio nonché per la mancata partecipazione del proprio consulente alle operazioni peritali.

Deduce che il consulente d'ufficio ha senz'altro dato corso ad un sopralluogo in violazione del contraddittorio ovvero senza convocare preventivamente i consulenti di parte e dunque senza possibilità che il proprio tecnico interloquisse al riguardo.

23. Con il sesto motivo di ricorso avverso la sentenza definitiva il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 4, cod. proc. civ. la nullità della sentenza d'appello per violazione dell'art. 112 cod. proc. civ.

Premette che [OSCURATO:PERSONA] ha domandato il risarcimento del danno in misura corrispondente alla differenza tra il valore dell'immobile nell'anno 2005 - valore indicato in euro 140.000,00 - ed il prezzo - euro 90.000,00 - al quale ha fatto luogo alla vendita.

Indi deduce che l'accertamento demandato dalla corte d'appello all'ausiliario d'ufficio - ovvero il riscontro della differenza tra l'intrinseco valore che il bene avrebbe avuto, se non si fosse resa necessaria la demolizione della parte abusivamente realizzata, ed il valore susseguente alla demolizione - non si conforma alla domanda ex adverso formulata.

24. Il secondo motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva ed il primo motivo del ricorso avverso la sentenza definitiva sono perfettamente sovrapponibili e da disaminare perciò unitamente.

Il quarto motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva ed il terzo motivo del ricorso avverso la sentenza definitiva sono del pari perfettamente sovrapponibili e da esaminare pertanto congiuntamente.

Ambedue le surriferite "coppie" di motivi sono strettamente connesse, siccome involgono il profilo della "conoscenza/conoscibilita"; se ne impone quindi il vaglio simultaneo.

I motivi tutti anzidetti sono fondati e meritevoli di accoglimento nei termini che seguono.

Il loro buon esito assorbe e rende vana la disamina degli ulteriori motivi, ovvero, segnatamente, non solo la disamina del terzo motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva e del secondo motivo del ricorso avverso la sentenza definitiva, entrambi esperiti in via subordinata ("nell'eventualità in cui l'Illustrissima Corte adita (...) non dovesse ravvisare (...)": così ricorso avverso sentenza non definitiva, pag. 21; così ricorso avverso sentenza definitiva, pag. 24), ma pur la disamina del quarto motivo, del quinto motivo e del sesto motivo del ricorso avverso la sentenza definitiva.

25. Sussiste l' "error in iudicando" veicolato in particolare dal primo mezzo e dal secondo mezzo e dell'una e dell'altra impugnazione.

Invero, questa Corte spiega che le prescrizioni del piano regolatore generale, una volta approvate e pubblicate nelle forme previste, hanno valore di prescrizioni di ordine generale di contenuto normativo, come tali assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari, sicché i vincoli da esse imposti non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile secondo la previsione dell'art. 1489 cod. civ., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto (cfr. Cass.2.3.2007, n. 4971; Cass. 19.1.2001, n. 793; Cass. 5.2.1993, n. 1469.

Cfr. altresì, Cass. 4.6.2018, n. 14289, (Rv. 648837 - 02), secondo cui i vincoli paesaggistici, inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia "erga omnes", come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli così imposti, a differenza di quelli introdotti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri "non apparenti" gravanti sull'immobile, ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto; Cass. 23.2.2012, n. 2737).

26. Su tale scorta si rimarca quanto segue.

Per un verso, conformemente alla prospettazione di cui al secondo motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva, nel rogito del 15.11.1995 si dà espressamente atto che per l'appartamento compravenduto era stata presentata al Comune di [OSCURATO:PERSONA] domanda di sanatoria in data 29.4.1986 (prot. n. 7386).

Ovvero si dà espressamente atto che l'immobile era interessato da una perdurante violazione edilizia, suscettibile, se del caso, di sanatoria, di certo, tuttavia, correlantesi ad un vincolo urbanistico. /413 Per altro verso, è la stessa corte di merito, con la sentenza non definitiva, non solo a dar atto della sussistenza di vincoli paesaggistici, allorché riferisce che l'immobile è sito nel "[OSCURATO:PERSONA] del Circeo" ed è sottoposto a "vincolo" già ai sensi della legge n. 1497/1939 "in materia di protezione delle bellezze naturali"; ma pur a dar atto che l'art. 12 delle n.t,a. del Comune di [OSCURATO:PERSONA] pubblicate sul "B.U.R.L." n. 6/'80 consentiva, per il centro storico, zona di ubicazione dell'immobile, "solo il risanamento igienico ed il restauro conservativo dei volumi esistenti con esclusione delle superfetazioni e dei corpi aggregati non originali che sono da demolire".

Per altro verso ancora, non vale senz'altro ad escludere la possibile valenza esimente della (vaglianda, in sede di rinvio,) conoscibilità dei vincoli urbanistici gravanti sull'immobile la circostanza per cui nel rogito del 15.11.1995 il venditore [OSCURATO:PERSONA] ebbe a dichiarare che la domanda di sanatoria presentata in data 29.4.1986 era "da intendersi accolta (...) essendo stata pagata l'intera oblazione (...)" (cfr. ricorso avverso sentenza non definitiva, pag. 19), così prestando - assume il controricorrente - idonea garanzia (cfr. memoria del controricorrente in data 25.7.2021, pag. 8, e memoria del controricorrente in data 27.12.2021, pag.

4. Cfr. Cass. 4.6.2018, n. 14289, (Rv. 648837 - 01), secondo cui l'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o perscnali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell'alienante.

Tale diritto, però, viene meno, qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza).

27. Non sfugge, in verità, che questa Corte ha altresì assunto che nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la conoscibilità del vincolo urbanistico gravante sulla cosa, idonea ad escludere la responsabilità del venditore ex art. 1489 cod. civ., deve essere valutata in concreto, alla luce della natura del vincolo medesimo e della possibilità per l'acquirente di avvertire la necessità di compiere una verifica (cfr. Cass.26.6.2018, n. 16795).

28. E tuttavia, pur in questi termini, idonei a proiettare il riscontro del requisito della "conoscibilità", correttamente, sul terreno del giudizio "di fatto", si svela il buon fondamento, specificamente del quarto mezzo avverso il dictum non definitivo e del terzo mezzo avverso il dictum definitivo.

Ovvero sussiste l'omesso esame circa il fatto decisivo e controverso "rappresentato dalla conoscenza e conoscibilità da parte della controparte (...) dell'abusività del manufatto e degli afferenti <pubblici> vincoli del compravenduto immobile sito, peraltro, nel Parco del Circeo" (così ricorso avverso sentenza non definitiva, pag. 26; così ricorso avverso sentenza definitiva, pag. 29).

29. In accoglimento del secondo motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva e del primo motivo del ricorso avverso la sentenza definitiva, del quarto motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva e del terzo motivo del ricorso avverso la sentenza definitiva la sentenza non definitiva n. 7583/2016 della Corte d'Appello di Roma e la sentenza definitiva n. 7455/2017 della Corte d'Appello di Roma vanno cassate con rinvio alla stessa corte in diversa composizione (si tenga conto, ovviamente, che, comunque, la riforma o la cassazione della sentenza non definitiva pone nel nulla le pronunce rese con la sentenza definitiva, in quanto dipendenti dalla sentenza riformata o cassata (art. 336, 2° co., cod. proc. civ.): cfr. Cass. sez. un.1.3.1990, n. 1589).

All'enunciazione - in ossequio alla previsione dell'art. 384, 1° co., cod. proc. civ. - del principio di diritto, al quale ci si dovrà uniformare in sede di rinvio, può farsi luogo per relationem, nei medesimi termini espressi dalle massime desunte dagli insegnamenti di questa Corte dapprima citati.

In sede di rinvio si provvederà alla regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

30. In dipendenza dell'accoglinnento (in parte) di ambedue i ricorsi non sussistono i presupposti processuali perché, ai sensi dell'art. 13, 1° co. quater, d.P.R. n. 115/2002, il ricorrente sia tenuto a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma del 1° co. bís dell'art. 13 d.P.R. cit.

P.Q.M.

La Corte così provvede: accoglie il secondo motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva, il primo motivo del ricorso avverso la sentenza definitiva, il quarto motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva ed il terzo motivo del ricorso avverso la sentenza definitiva; cassa in relazione e nei limiti dei motivi accolti la sentenza non definitiva n. 7583/2016 e la sentenza definitiva n. 7455/2017 della C.orte d'Appello di Roma e rinvia alla stessa corte d'appello in diversa composizione a

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
eguente ORDINANZA sul ricorso n. 2075 - 2017 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] - c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE] - elettivamente domiciliato in Roma, alla via [OSCURATO:PERSONA], n. 61, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] che lo rappresenta e difende in virtù di procura speciale a margine del ricorso. RICORRENTE contro [OSCURATO:PERSONA] - c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE] - elettivamente domiciliato in Roma, alla piazza [OSCURATO:PERSONA], n. 1, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] che lo rappresenta e difende in virtù di procura speciale a margine del controricorso. CONTRORICORRENTE avverso la sentenza non definitiva n. 7583/2016 - Corte d'Appello di Roma, ******************** sul ricorso n. 973 - 2019 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] - c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE] - elettivamente domiciliato in Roma, alla via [OSCURATO:PERSONA], n. 61, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] che lo rappresenta e difende in virtù di procura speciale a margine del ricorso. RICORRENTE contro [OSCURATO:PERSONA] - c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE] - elettivamente domiciliato in Roma, alla piazza [OSCURATO:PERSONA], n. 1, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] che lo rappresenta e difende in virtù di procura speciale a margine del controricorso. COPJTRORICORRENTE avverso la sentenza definitiva n. 7455/2017 - Corte d'Appello di Roma, udita la relazione nella camera di consiglio del 12 gennaio 2022 del consigliere dott. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] 1. Con atto notificato in data 1.12.2005 [OSCURATO:PERSONA] citava a comparire dinanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA]. Esponeva che con rogito del 15.11.1995 aveva acquistato dal convenuto un appartamento in Comune di [OSCURATO:PERSONA], alla via Roma, n. 51; che nel rogito il venditore aveva dato atto di aver presentato il 29.4.1986 domanda di concessione in sanatoria con riferimento a taluni abusi concernenti l'immobile alienato ed aveva garantito il pagamento degli oneri concessori e di ogni ulteriore somma che sarebbe stata richiesta dal Comune di [OSCURATO:PERSONA]. Esponeva che sul finire dell'anno 2004, nel corso delle trattative intraprese per la vendita dell'immobile in precedenza acquistato, aveva acclarato che la domanda di concessione in sanatoria era stata accolta solo in parte; che invero il Comune di [OSCURATO:PERSONA] non aveva approvato l'ampliamento e la copertura del piano sovrastante, siccome in contrasto con il contesto paesaggistico e con il p.d.f. vigente all'epoca di realizzazione delle opere. Esponeva che su sollecitazione dell'interessata all'acquisto era stato costretto alla repentina demolizione della porzione abusiva, sostenendo un esborso di euro 12.000,00; che aveva accertato il mancato pagamento degli oneri concessori, ammontanti ad euro 444,00; che aveva alienato l'immobile anziché per il pattuito prezzo di euro 140.000,00 per il minor corrispettivo di euro 90.000,00. Chiedeva condannare il convenuto al pagamento della somma di euro 50.000,00, corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell'immobile nell'anno 2005 ed il minor prezzo conseguito all'esito della sua vendita, ovvero condannare il convenuto al pagamento della diversa somma ritenuta di giustizia; chiedeva inoltre condannare il convenuto a rimborsargli le somme di euro 12.000,00 e di euro 444,00, del cui esborso si era fatto carico; il tutto con interessi e rivalutazione e con il favore delle spese di lite. 2. Si costituiva [OSCURATO:PERSONA]. Deduceva che l'attore, all'atto dell'acquisto, era ben consapevole e degli abusi edilizi riguardanti l'immobile e della pendenza del procedimento amministrativo per il rilascio della concessione in sanatoria, sicché non era legittimato a far valere pretese di sorta. Deduceva altresì che la demolizione delle opere abusive era stata decisa dall'attore di sua iniziativa, in assenza di qualsivoglia ordine in tal senso da parte del Comune di [OSCURATO:PERSONA] e senza che egli convenuto ne fosse stato previamente informato; che del resto il parere parzialmente non favorevole emesso dal Comune con deliberazione n. 594/2004 non costituiva un provvedimento "evizionale o ablatorio" ma un semplice atto interlocutorio. Instava per il rigetto dell'avversa domanda. 3. Con sentenza n. 347/2009 il Tribunale di Roma rigettava le domande tutte dell'attore. 4. Proponeva appello [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]. 5. Con sentenza non definitiva n. 7583/2016 la Corte d'Appello di Roma accoglieva il gravame, condannava l'appellato a risarcire i danni cagionati all'appellante e, come da separata ordinanza, recante nomina di un c.t.u., disponeva per l'ulteriore corso. Evidenziava la corte che il carattere assoluto, correlato all'ubicazione ("[OSCURATO:PERSONA] del Circeo") dell'immobile, del vincolo paesaggistico impediva, già all'epoca del rogito del 15.11.1995, la formazione del "silenzio- assenso" ai fini del conseguimento della concessione in .sanatoria; che, al contempo, la violazione del vincolo era insuscettibile di qualsivoglia sanatoria, sicché la demolizione si imponeva come inevitabile. Evidenziava altresì che "la differenza tra l'intrinseco valore che il bene avrebbe avuto se non si fosse resa necessaria la demolizione della parte abusivamente realizzata e quello dopo la demolizione costituisce il danno del quale il [OSCURATO:PERSONA] deve essere risarcito" (così sentenza non definitiva, pag. 5). 6. Avverso l'anzidetta sentenza non definitiva ha proposto ricorso [OSCURATO:PERSONA]; ne ha chiesto sulla scorta di quattro motivi la cassazione con ogni conseguente statuizione anche in ordine alle spese di lite. [OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorso; ha chiesto rigettarsi il ricorso con il favore delle spese. 7. Il ricorrente ha depositato memoria. Del pari ha depositato memoria il controricorrente. 8. Espletata la c.t.u. all'uopo disposta, con sentenza definitiva n. 7455/2017 la Corte d'Appello di Roma condannava l'appellato, [OSCURATO:PERSONA], a corrispondere all'appellante, [OSCURATO:PERSONA], la somma di euro 74.855,98 a titolo di risarcimento dei danni per il periodo dal 15.11.1995 al 30.9.2017, rigettava ogni ulteriore richiesta dell'appellante e condannava l'appellato alle spese del "doppio grado". Evidenziava la corte che le eccezioni di nullità della c.t,u. erano prive di fondamento e l'inosservanza del termine, meramente ordinatorio, assegnato all'ausiliario per il deposito dell'elaborato non ostava all'utilizzo della relazione. Evidenziava altresì che il consulente correttamente aveva individuato il danno nella differenza tra il valore, pari ad euro 310.000,00, dell'immobile all'atto dell'acquisto operato dall'appellante ed il valore, pari ad euro 253.000,00, dell'immobile a seguito delle demolizioni cui lo stesso appellante aveva fatto luogo; che dunque nulla ostava al riconoscimento del danno nella minor somma - euro 50.000,00 - domandata dal [OSCURATO:PERSONA] con gli interessi sulla somma originaria annualmente rivalutata. 9. Avverso l'anzidetta sentenza definitiva ha proposto ricorso [OSCURATO:PERSONA]; ne ha chiesto sulla scorta di sei motivi la cassazione con ogni conseguente statuizione anche in ordine alle spese di lite. [OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorso; ha chiesto rigettarsi l'avverso ricorso con il favore delle spese. 10. Il controricorrente ha depositato memoria. 11. In via del tutto preliminare va, ai sensi dell'art. 335 cod. proc. civ., disposta la riunione al ricorso proposto da [OSCURATO:PERSONA] avverso la sentenza non definitiva n. 7583/2016 della Corte d'Appello di Roma, che ha dato origine al procedimento iscritto al n. 2075/2017 r.g., del ricorso proposto da [OSCURATO:PERSONA] avverso la sentenza definitiva n. 7455/2017 della Corte d'Appello di Roma, che ha dato origine al procedimento iscritto al n. 973/2019 r.g. (cfr. al riguardo Cass. 31.10.2011, n. 22631, secondo cui l'istituto della riunione di procedimenti relativi a cause connesse, previsto dall'art. 274 cod. proc. civ., essendo volto a garantire l'economia ed il minor costo del giudizio, oltre alla certezza del diritto, trova applicazione anche in sede di legittimità, sia in relazione a ricorsi proposti contro sentenze diverse pronunciate in separati giudizi sia, a maggior ragione, in presenza di sentenze pronunciate in grado di appello in un medesimo giudizio, legate l'una all'altra da un rapporto di pregiudizialità e impugnate, ciascuna, con separati ricorsi per cassazione). 12. Con il primo motivo di ricorso avverso la sentenza non definitiva il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 4, cod. proc. civ. la nullità della sentenza per violazione degli artt. 112, 113, 187, 188, 189, 277 e 278 cod. proc. civ. Deduce che controparte, e in prime cure e in seconde cure, giammai ha domandato farsi luogo a pronuncia di condanna generica. Deduce quindi che la corte di merito ha scisso ex officio la decisione sull'"an debeatur" dalla decisione sul "quantum debeatur" e viceversa avrebbe dovuto limitarsi a rimettere la causa sul ruolo per l'espletamento della c.t.u. 13. Il primo motivo di ricorso avverso la sentenza non definitiva è da respingere. 14. Si reputa di ribadire - pur nella consapevolezza di indicazioni giurisprudenziali di segno contrario (cfr. Cass. 26.4.2012, n. 6517) - l'insegnamento di questa Corte a tenor del quale, nell'ipotesi in cui con la domanda iniziale sia stata richiesta una condanna specifica, ai fini della scissione del giudizio sull' "an" da quello sul "quantum", occorre distinguere a seconda che essa avvenga all'interno dello stesso processo o dia invece luogo a due diversi processi, in quanto solo nell'ultimo caso la scissione richiede l'istanza dell'attore ed il consenso del convenuto, mentre, nel primo, la separazione può essere disposta, senza l'adesione della parte, anche d'ufficio, non determinandosi alcun "vulnus" dei principi generali del giusto processo; tuttavia, in entrambe le ipotesi l'attore ha l'onere d'indicare i mezzi di prova dei quali intende avvalersi per la determinazione del "quantum", incorrendo altrimenti nel rigetto della domanda se non adeguatamente provata (cfr. Cass.27.4.2011, n. 9404). Ebbene, nel caso di specie si versa senza dubbio nella prima ipotesi. Al contempo, in appello, [OSCURATO:PERSONA] ha proposto specifico motivo a censura della mancata ammissione da parte del tribunale dei mezzi istruttori invocati (cfr. sentenza non definitiva, pag. 4). 15. Con il secondo motivo di ricorso avverso la sentenza non definitiva il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione degli artt. 1483, 1484 e 1489 cod. civ. Premette, nel quadro dell'art. 1489 cod. civ. - cui l'ipotesi di alienazione di immobile in relazione al quale il venditore ha commesso abusi edilizi, va ricondotta - che la conoscenza degli abusi commessi e della pendenza del procedimento per la relativa sanatoria preclude all'acquirente la possibilità di domandare la riduzione del prezzo. Indi deduce che nel rogito del 15.11.1995 si dà espressamente atto che per l'appartamento compravenduto era stata presentata al Comune di [OSCURATO:PERSONA] domanda di sanatoria in data 29.4.1986. Deduce altresì che la surriferita circostanza viepiù rileva„ siccome i vincoli paesaggistici, ambientali e di decoro architettonico operanti nella fattispecie scaturiscono da fonti di carattere generale antecedenti alla stipula del rogito in data 15.11.1995 e di cui l'acquirente non poteva non aver conoscenza, cosicché i medesimi vincoli non possono qualificarsi in guisa di "oneri non apparenti". 16. Con il terzo motivo di ricorso avverso la sentenza non definitiva il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione degli artt. 1483 e 1484 cod. civ. anche in relazione all'art. 32 della legge n. 47/1985. Deduce - qualora non si ravvisasse l' "error in iudicando" in relazione al combinato disposto degli artt. 1489, 1483 e 1484 cod. civ - che la determinazione dirigenziale n. 594/2004 del Comune di [OSCURATO:PERSONA], cui è riferimento nella sentenza non definitiva, ha, così come si evince dal suo stesso tenore, mero carattere interlocutorio, per nulla idoneo a concludere l'iter amministrativo cui ha dato avvio la domanda di sanatoria, sicché la medesima determinazione è del tutto priva di effetti ablativi o evizionali. Deduce pertanto che la demolizione della porzione ritenuta abusiva, cui controparte ha di sua iniziativa inteso far luogo, per nulla è idonea a giustificare l'azionata pretesa risarcitoria, siccome attuata a fronte di un provvedimento non ablativo. 17. Con il quarto motivo di ricorso avverso la sentenza non definitiva il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione dell'art. 1489 cod. civ.; ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 5, cod. proc. civ. l'omesso esame di fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti. Deduce che la corte distrettuale per nulla ha tenuto conto della conoscenza o, quanto meno, della conoscibilità da parte dell'acquirente sia del carattere parzialmente abusivo dell'immobile compravenduto, di cui è riscontro nello stesso rogito del 15.11.1995, sia dei vincoli di natura "pubblicistica" al medesimo immobile afferenti, vincoli prefigurati, con effetti erga omnes, da fonti normative di carattere generale antecedenti alla stipula, in data 15.11.1995, del contratto di compravendita. Deduce che alla stregua dell'addotta conoscibilità è da escludere a suo carico qualsivoglia forma di responsabilità. 18. Con il primo motivo di ricorso avverso la sentenza definitiva il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione degli artt. 1483, 1484 e 1489 cod. civ. Premette gli stessi rilievi e prospetta le medesime censure formulate con il secondo motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva. 19. Con il secondo motivo di ricorso avverso la sentenza definitiva il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione degli artt. 1483 e 1484 cod. civ. anche in relazione all'art. 32 della legge n. 47/1985. Prospetta le medesime censure formulate con il terzo motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva. 20. Con il terzo motivo di ricorso avverso la sentenza definitiva il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione dell'art. 1489 cod. civ.; ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 5, cod. proc. civ. l'omesso esame di fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti. Prospetta le medesime censure formulate con il quarto motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva. 21. Con il quarto motivo di ricorso avverso la sentenza definitiva il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 5, cod. proc. civ. l'omesso esame di fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti. Deduce che la Corte d'Appello di Roma ha attribuito rilievo preponderante alla determinazione dirigenziale n. 594/2004 del Comune di [OSCURATO:PERSONA] e tuttavia ha omesso la valutazione del contenuto del documento integrante la domanda di sanatoria del 29.4.1986, richiamato nell'atto notarile di vendita del 15.11.1995. Deduce segnatamente che dal contenuto di tal ultimo documento si evince che le opere abusive per cui è controversia, sono state ultimate nel periodo compreso tra il 30.1.1977 e 1'1.10.1983. Deduce conseguentemente che in tale periodo - antecedente, peraltro, al p.r.g. del Comune di [OSCURATO:PERSONA] dell'1.1.1986 - non erano operanti con riferimento alla zona (centro storico) di ubicazione dell'immobile vincoli di inedificabilità assoluta. 22. Con il quinto motivo di ricorso avverso la sentenza definitiva il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 4, cod. proc. civ. la nullità ed inutilizzabilità della c.t.u., la nullità del giudizio d'appello e della sentenza lo d'appello per violazione degli artt. 193 e 194 cod. proc. civ. e dell'art. 90 disp. att. cod. proc. civ. Deduce che ha errato la Corte di Roma a respingere le eccezioni, tempestivamente sollevate, di nullità della c.t.u., tra l'altro, per omessa allegazione alla relazione di consulenza delle osservazioni predisposte dal proprio consulente e debitamente rimesse a mezzo posta elettronica all'ausiliario d'ufficio nonché per la mancata partecipazione del proprio consulente alle operazioni peritali. Deduce che il consulente d'ufficio ha senz'altro dato corso ad un sopralluogo in violazione del contraddittorio ovvero senza convocare preventivamente i consulenti di parte e dunque senza possibilità che il proprio tecnico interloquisse al riguardo. 23. Con il sesto motivo di ricorso avverso la sentenza definitiva il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 4, cod. proc. civ. la nullità della sentenza d'appello per violazione dell'art. 112 cod. proc. civ. Premette che [OSCURATO:PERSONA] ha domandato il risarcimento del danno in misura corrispondente alla differenza tra il valore dell'immobile nell'anno 2005 - valore indicato in euro 140.000,00 - ed il prezzo - euro 90.000,00 - al quale ha fatto luogo alla vendita. Indi deduce che l'accertamento demandato dalla corte d'appello all'ausiliario d'ufficio - ovvero il riscontro della differenza tra l'intrinseco valore che il bene avrebbe avuto, se non si fosse resa necessaria la demolizione della parte abusivamente realizzata, ed il valore susseguente alla demolizione - non si conforma alla domanda ex adverso formulata. 24. Il secondo motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva ed il primo motivo del ricorso avverso la sentenza definitiva sono perfettamente sovrapponibili e da disaminare perciò unitamente. Il quarto motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva ed il terzo motivo del ricorso avverso la sentenza definitiva sono del pari perfettamente sovrapponibili e da esaminare pertanto congiuntamente. Ambedue le surriferite "coppie" di motivi sono strettamente connesse, siccome involgono il profilo della "conoscenza/conoscibilita"; se ne impone quindi il vaglio simultaneo. I motivi tutti anzidetti sono fondati e meritevoli di accoglimento nei termini che seguono. Il loro buon esito assorbe e rende vana la disamina degli ulteriori motivi, ovvero, segnatamente, non solo la disamina del terzo motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva e del secondo motivo del ricorso avverso la sentenza definitiva, entrambi esperiti in via subordinata ("nell'eventualità in cui l'Illustrissima Corte adita (...) non dovesse ravvisare (...)": così ricorso avverso sentenza non definitiva, pag. 21; così ricorso avverso sentenza definitiva, pag. 24), ma pur la disamina del quarto motivo, del quinto motivo e del sesto motivo del ricorso avverso la sentenza definitiva. 25. Sussiste l' "error in iudicando" veicolato in particolare dal primo mezzo e dal secondo mezzo e dell'una e dell'altra impugnazione. Invero, questa Corte spiega che le prescrizioni del piano regolatore generale, una volta approvate e pubblicate nelle forme previste, hanno valore di prescrizioni di ordine generale di contenuto normativo, come tali assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari, sicché i vincoli da esse imposti non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile secondo la previsione dell'art. 1489 cod. civ., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto (cfr. Cass.2.3.2007, n. 4971; Cass. 19.1.2001, n. 793; Cass. 5.2.1993, n. 1469. Cfr. altresì, Cass. 4.6.2018, n. 14289, (Rv. 648837 - 02), secondo cui i vincoli paesaggistici, inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia "erga omnes", come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli così imposti, a differenza di quelli introdotti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri "non apparenti" gravanti sull'immobile, ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto; Cass. 23.2.2012, n. 2737). 26. Su tale scorta si rimarca quanto segue. Per un verso, conformemente alla prospettazione di cui al secondo motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva, nel rogito del 15.11.1995 si dà espressamente atto che per l'appartamento compravenduto era stata presentata al Comune di [OSCURATO:PERSONA] domanda di sanatoria in data 29.4.1986 (prot. n. 7386). Ovvero si dà espressamente atto che l'immobile era interessato da una perdurante violazione edilizia, suscettibile, se del caso, di sanatoria, di certo, tuttavia, correlantesi ad un vincolo urbanistico. /413 Per altro verso, è la stessa corte di merito, con la sentenza non definitiva, non solo a dar atto della sussistenza di vincoli paesaggistici, allorché riferisce che l'immobile è sito nel "[OSCURATO:PERSONA] del Circeo" ed è sottoposto a "vincolo" già ai sensi della legge n. 1497/1939 "in materia di protezione delle bellezze naturali"; ma pur a dar atto che l'art. 12 delle n.t,a. del Comune di [OSCURATO:PERSONA] pubblicate sul "B.U.R.L." n. 6/'80 consentiva, per il centro storico, zona di ubicazione dell'immobile, "solo il risanamento igienico ed il restauro conservativo dei volumi esistenti con esclusione delle superfetazioni e dei corpi aggregati non originali che sono da demolire". Per altro verso ancora, non vale senz'altro ad escludere la possibile valenza esimente della (vaglianda, in sede di rinvio,) conoscibilità dei vincoli urbanistici gravanti sull'immobile la circostanza per cui nel rogito del 15.11.1995 il venditore [OSCURATO:PERSONA] ebbe a dichiarare che la domanda di sanatoria presentata in data 29.4.1986 era "da intendersi accolta (...) essendo stata pagata l'intera oblazione (...)" (cfr. ricorso avverso sentenza non definitiva, pag. 19), così prestando - assume il controricorrente - idonea garanzia (cfr. memoria del controricorrente in data 25.7.2021, pag. 8, e memoria del controricorrente in data 27.12.2021, pag. 4. Cfr. Cass. 4.6.2018, n. 14289, (Rv. 648837 - 01), secondo cui l'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o perscnali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell'alienante. Tale diritto, però, viene meno, qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza). 27. Non sfugge, in verità, che questa Corte ha altresì assunto che nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la conoscibilità del vincolo urbanistico gravante sulla cosa, idonea ad escludere la responsabilità del venditore ex art. 1489 cod. civ., deve essere valutata in concreto, alla luce della natura del vincolo medesimo e della possibilità per l'acquirente di avvertire la necessità di compiere una verifica (cfr. Cass.26.6.2018, n. 16795). 28. E tuttavia, pur in questi termini, idonei a proiettare il riscontro del requisito della "conoscibilità", correttamente, sul terreno del giudizio "di fatto", si svela il buon fondamento, specificamente del quarto mezzo avverso il dictum non definitivo e del terzo mezzo avverso il dictum definitivo. Ovvero sussiste l'omesso esame circa il fatto decisivo e controverso "rappresentato dalla conoscenza e conoscibilità da parte della controparte (...) dell'abusività del manufatto e degli afferenti <pubblici> vincoli del compravenduto immobile sito, peraltro, nel Parco del Circeo" (così ricorso avverso sentenza non definitiva, pag. 26; così ricorso avverso sentenza definitiva, pag. 29). 29. In accoglimento del secondo motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva e del primo motivo del ricorso avverso la sentenza definitiva, del quarto motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva e del terzo motivo del ricorso avverso la sentenza definitiva la sentenza non definitiva n. 7583/2016 della Corte d'Appello di Roma e la sentenza definitiva n. 7455/2017 della Corte d'Appello di Roma vanno cassate con rinvio alla stessa corte in diversa composizione (si tenga conto, ovviamente, che, comunque, la riforma o la cassazione della sentenza non definitiva pone nel nulla le pronunce rese con la sentenza definitiva, in quanto dipendenti dalla sentenza riformata o cassata (art. 336, 2° co., cod. proc. civ.): cfr. Cass. sez. un.1.3.1990, n. 1589). All'enunciazione - in ossequio alla previsione dell'art. 384, 1° co., cod. proc. civ. - del principio di diritto, al quale ci si dovrà uniformare in sede di rinvio, può farsi luogo per relationem, nei medesimi termini espressi dalle massime desunte dagli insegnamenti di questa Corte dapprima citati. In sede di rinvio si provvederà alla regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità. 30. In dipendenza dell'accoglinnento (in parte) di ambedue i ricorsi non sussistono i presupposti processuali perché, ai sensi dell'art. 13, 1° co. quater, d.P.R. n. 115/2002, il ricorrente sia tenuto a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma del 1° co. bís dell'art. 13 d.P.R. cit. P.Q.M. La Corte così provvede: accoglie il secondo motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva, il primo motivo del ricorso avverso la sentenza definitiva, il quarto motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva ed il terzo motivo del ricorso avverso la sentenza definitiva; cassa in relazione e nei limiti dei motivi accolti la sentenza non definitiva n. 7583/2016 e la sentenza definitiva n. 7455/2017 della C.orte d'Appello di Roma e rinvia alla stessa corte d'appello in diversa composizione a
Sentenza Cassazione n. 20422/2022 — Fons Iuris — Fons Iuris