Cassazione n. 02786/2025

Rep. hapronunciato la seguente ORDINANZA sulricorso iscritto al n. 16746/2022 proposto da: [OSCURATO:PERSONA].R. L. [OSCURATO:PERSONA], in persona del liquidatore pro - tempore, rappresentata e difesa dall’ a vv. [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:EMAIL]); -ricorrente - contro [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dall’avv. M ARIOLINA B ERNARDINI ([OSCURATO:EMAIL]); -controricorrente - nonché Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 16746/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri [OSCURATO:PERSONA] S.R.L., in persona del c uratore fallimentare pro - tempore , rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:EMAIL]) ; -controricorrente - avverso la sentenza n. 2586 / 20 2 2 della CORTE D’[OSCURATO:PERSONA],depositata il 19 / 4 /20 2 2 ; udita la relazione della causa sv olta nella camera di consiglio del 10/12/2024dal Consigliere dott. [OSCURATO:PERSONA] DELL’UTRI; ritenutoche, consentenza resa in data 19 / 4 /202 2 , la C orte d’appello di Roma haconfermato la decisione con la quale il giudice di primo grado, in accoglimento della domanda proposta dalla [OSCURATO:SOCIETA]., ha dichiarato l’obbligo di quest’ultima di corrispondere, in favore della curateladel fallimento [OSCURATO:SOCIETA]. , i canoni di locazione dovuti dalla [OSCURATO:SOCIETA]. in forza del contratto di locazione concluso , con decorrenza dal 5/8/1998, tra la [OSCURATO:SOCIETA]. (in qualità di conduttrice)e la [OSCURATO:SOCIETA]. (in qualità di locatrice); a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha rilevato come - a seguito della dichiarazione giudiziale di nullità del contratto con il quale la [OSCURATO:SOCIETA]. aveva acquistato (dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.) la proprietà dell’immobile oggetto del contrattodi locazione con la [OSCURATO:SOCIETA]., nonché a seguito della dichiarazionegiudiziale di nullità del contratto con il quale l’[OSCURATO:PERSONA].r.l. aveva acquistato la proprietà del medesimo immobile dalla Ecomonts.r.l. - la titolarità del diritto al conseguimento dei canoni di locazionedovuti dalla [OSCURATO:SOCIETA]. dovesse riconoscersi in capo alla [OSCURATO:SOCIETA]. (nelle more fallita), dovendo ritenersi che la proprietà dell’immobile locato non fosse mai uscita dal relativo patrimonio,a far data, quantomeno, dalla trascrizione (nel 1997 , prima Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 16746/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri dellastipulazione del contratto di locazione tra la [OSCURATO:SOCIETA]. e la Ecoambientes.r.l.) della domanda con la quale la stessa [OSCURATO:SOCIETA]. avevainvocato l’accertamento giudiziale della nullità dei trasferimenti dell’immobilelocato e la relativa restituzione in proprio favore ; al riguardo, nessun rilievo avrebbe potuto attribuirsi alla circostanza costituita dalla materiale disponibilità dell’immobile da partedella [OSCURATO:SOCIETA]. al momento della stipulazione del contratto di locazione, essendo quest’ultima illo tempore pienamente a conoscenzadella pendenza del giudizio promosso dalla [OSCURATO:SOCIETA]. per l’accertamento della nullità del relativo titolo di acquisto e per il rilasciodel terreno , con la conseguente impossibilità di riconoscere, in suo favore, alcuna valida ragione giustificativa della pretesa alla riscossionedei canoni di locazione ; quantoalla posizione della [OSCURATO:SOCIETA]. , la corte territoriale hasottolineato l'irrilevanza dell'astratta inopponibilità del contratto di locazionenei confronti della [OSCURATO:SOCIETA]. (in ragione dell’anteriorità temporale della trascrizione della domanda di nullità rispetto alla conclusione del contratto di locazione), avendo la curatela della [OSCURATO:SOCIETA]. espressamente mostrato a posteriori la volontà di recepire, « attraverso una sorta di ratifica » , il contratto di locazione originariamente concluso dalla [OSCURATO:SOCIETA]., con la conseguente persistenzadi detto contratto di locazione tra la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ela [OSCURATO:SOCIETA].; avverso la sentenza d’appello, la [OSCURATO:SOCIETA]. in liquidazione proponericorso per cassazione sulla base di tre motivi d ’ impugnazione; la [OSCURATO:SOCIETA]. e la curatela del fallimento [OSCURATO:SOCIETA]. hannodepositato, ciascuna, un proprio controricorso;Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 16746/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri la [OSCURATO:SOCIETA]. ha depositato comparsa di costituzione di nuovo procuratore con allegata revoca del precedente difensore e nuovaprocura speciale ; tuttele parti hanno depositato memoria; consideratoche, dev’esserepreliminarmente disattesa l’eccezione di improcedibilità del ricorso , avendo parte ricorrente ritualmente depositato la documentazione di posta elettronica certificata relativa alla notificazionedella sentenza impugnata; con il primo motivo, la società ricorrent e censura la sentenza impugnata per vi olazione e/o falsa applicazione di legge in relazione agliartt. 99, 100, 101, 102 e 383 c.p.c. , per avere la corte territoriale, deciso la controversia in esame in assenza di un contraddittor e necessario, tale essendo la società [OSCURATO:PERSONA] soc. coop.(IBM), da ritenersi titolare di una quota pari al 60,38% dei terreni oggetto del giudizio ( tanto essendosi determinato a seguito del complesso procedimento di prevenzione descritto in ricorso), con la conseguente necessità della partecipazione della IBM, in quanto comproprietaria dei beni concessi in locazione, al giudizio avente ad oggettola titolarità del diritto della percezione dei canoni; ilmotivo è inammissibile ; osservail Collegio come la documentazione destinata d a ll’odierna ricorrentea comprovare la situazione oggetto del la censura in esame siastata depositata solo in questa sede ( tanto dovendo presumersi in assenza di alcuna argomentazione sul punto e in considera zione dell’assenzadi alcuna presa di posizione sul punto da parte della corte territoriale) e dev e ritenersi, pertanto, inammissibil e ai sensi dell’ art.372c.p.c. vecchio testo ( così come ai sensi del nuovo) ;Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 16746/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri talerilievo d’inammissibilità vale, pertanto, ad assorbire ogni altra questione sollevata dalle parti resistenti in ordine all’eventuale interessedell’odierna ricorrente alla proposizione della censura; varràin ogni caso evidenziare, nel merito, il carattere dirimente della circostanza secondo cui l’eventuale comproprietà dell’immobile oggetto di locazione non comporterebbe in ogni caso la necessità di integrare il contraddittorio nel giudizio relativo a eventuali questioni concernentila locazione ; sul punto , è appena il caso di richiamare il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità, ai sensi del qual e, nelle vicende del rapporto di locazione, l'eventuale pluralità di locatoriintegra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione;sugli immobili oggetto di comunione concorrono, quindi, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti icomproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con ilconsenso degli altri o quanto meno della maggioranza dei partecipanti allacomunione. Ne consegue che il singolo condomino può stipulare il contrattodi locazione avente ad oggetto l'immobile in comunione e che ciascun condomino è legittimato ad agire per il rilascio del detto immobile,trattandosi di atto di ordinaria amministrazione per il quale deve presumersi sussistente il consenso già indicato, senza che sia necessaria la partecipazione degli altri e, quindi, l'integrazionedel contraddittori o ( cfr. Sez. 3, Sentenza n. 19929 del 18/07/2008, Rv. 604224 - 01 ; cfr. altresì , con riguardo ai rapporti internitra i singoli comproprietari del bene locato, Sez. 3, Sentenza n. 5077del 03/03/2010, Rv. 611897 - 01 ; Sez. 3 - , Sentenza n. 27021 del27/12/2016, Rv. 642343 - 02 ; Sez. 3 - , Ordinanza n. 20885 del 18/07/2023,Rv. 668478 - 01) ;Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 16746/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri con il secondo motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnataper v iolazione e/o falsa interpretazione dell’art. 1571 c.c., peravere la corte territoriale erroneamente omesso di rilevare come , al momento della stipulazione del contratto di locazione, l’odierna società ricorrente disponesse pienamente, tanto della titolarità giuridica (non essendo ancora passata in giudicato la decisione concernente la nullità del titolo di acquisto della [OSCURATO:SOCIETA].) , quantodella disponibilità di fatto dell’immobile concesso in locazione , conla conseguente piena validità ed efficacia del contratto di locazione oggettodi lite , nella specie eseguito tra le parti in modo pacifico, senza alcunaviolazione di norme di ordine pubblico ; con il terzo motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnataper v iolazione e/o falsa interpretazione dell’ art. 1599 c.c. , peravere la corte territoriale erroneamente escluso l’applicabilità, al casodi specie, dell’art. 1599 c.c. sul presupposto del ricorso, nel caso di specie, non già di un subingresso nella proprietà dell’immobile locato, bensì dell’applicazione delle regole connesse al regime della nullitànegoziale, laddove, al contrario, l’accertamento della nullità del titolodi acquisto dell’immobile locato, da parte della [OSCURATO:SOCIETA]., nonavrebbe mai potuto investire la validità del contratto di locazione da quest’ultima concluso (pur sulla base di una disponibilità di fatto dell’immobile)con la [OSCURATO:SOCIETA].; inforza di tali premesse, secondo la ricorrente, la corte territoriale sarebbeincorsa nella violazione del principio sancito da ll’art. 1372 c.c. , secondo cui il contratto ha forza di legge tra le parti e non produce effettirispetto ai terzi, salvo i casi previsti dalla legge; il secondo e il terzo motivo - congiuntamente esaminabili per ragionidi connessione - sono infondati ;Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 16746/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri osservail Collegio come - i ndipendentemente dalle argomentazioni esposte nel provvedimento impugnato - la questione oggetto dell’odierna lite non attenga in alcun modo alla valutazione della validità del contratto di locazione originariamente stipulato dalla Capitolinas.r.l.; la validità di tale contratto, infatti, può certamente essere riconosciuta in considerazione, tanto della disponibilità di fatto dell’immobilein capo alla [OSCURATO:SOCIETA]. al momento della conclusione delcontratto di locazione, quanto dell a stess a regolare esecuzione per lungo tempo del rapporto contrattuale che da quel titolo negoziale prese vita , quanto infine dello stesso riconoscimento che ne fece la curatelaEcomont s.r.l. (cfr. pag. 8 della sentenza impugnata) ; ciò che costituisce oggetto dell’odierna lite, dunque, deve propriamente identificarsi nell’accertamento del soggetto titolato al ricevimento dei canoni di locazione in forza di quel (ancora valido) contrattodi locazione ; sul punto, potrà convenirsi sul presupposto secondo cui la circostanza della perdurante validità ed efficacia del contratto di locazioneoriginariamente stipulato dalla [OSCURATO:SOCIETA]. sarebbe vals a a consentire, alla curatela del fallimento [OSCURATO:SOCIETA]. , il diritto di rivendicarnel’inopponibilità a sé , in quanto concluso successivamente allatrascrizione della domanda di accertamento della nullità del titolo diacquisto della [OSCURATO:SOCIETA] e di restituzione dell’immobile locato ; senonché,la curatela del fallimento [OSCURATO:SOCIETA] non ha mai invocato, in via principale , quell ’ inopponibilità del contratto di locazione, limitandosi unicamente ad argomentare il proprio diritto al conseguimentodei canoni sulla base di que l medesimo titolo negoziale ; inbreve, l a c uratela del fallimento Eco mont si è limitata a invocare (quale convenuta ) l’accoglimento della domanda proposta dalla Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 16746/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] s.r.l. nel senso dell’accertamento dell’obbligo di quest’ultimadi corrispondere i canon i di locazione alla stessa [OSCURATO:SOCIETA], argomentandotale richiesta sul presupposto (non già dell’invalidità del contrattodi locazione - avendo peraltro la stessa corte territoriale dato atto dell’avvenuto riconoscimento, da parte della [OSCURATO:SOCIETA], della validità della locazione concluso dalla [OSCURATO:SOCIETA]: cfr. pag. 8 della sentenza impugnata) , bensì della circostanza costituita dall’aver chiestoe ottenuto in via giudiziale , tanto l’accertamento della nullità deltitolo di acquisto dell’immobile locato da parte della [OSCURATO:SOCIETA]. (con efficacia anteriore rispetto alla conclusione del contratto di locazione), quanto la condanna della [OSCURATO:SOCIETA]. alla restituzione dell’immobileconcesso in locazione ; si tratta, con riguardo a tali argomentazioni, di giustificazioni pienamente idonee a sostenere il riconoscimento del diritto della Ecomontdi ottenere il pagamento dei canoni di locazione, ben potendo ritenersicompatibili, da un lato, la persistente validità del contratto di locazione concluso a non domino e, dall’altro, la sopravvenuta legittimazioneal conseguimento del pagamento dei canoni da parte del dominus, avendo quest’ultimo sostanzialmente ratificato l’attività negozialeillo tempore svolta dal locatore di fatto ; la(sola) apparente contraddittorietà di tali argomentazioni trova spiegazione(chiedendo, a sua volta, d’essere risolta e composta) nella premessa della legittimazione, generalmente riconosciuta in capo al locatore,a concedere in godimento un immobile di cui lo stesso dispone unicamentedi fatto (cfr., ex plurimis , Sez. 3, Ordinanza n. 27910 del 03/10/2023,Rv. 669106 - 01) ; proprio tale legittimazione del locatore alla concessione del godimentosulla base di una mera disponibilità di fatto dell’immobile , recain sé la potenziale conflittualità che può verificarsi tra il dominus Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 16746/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri eil locatore di fatto, imponendo all’interprete la necessità di individuare adeguateforme di composizione laddove quella potenzialità di conflitto siattualizzi in contrasto aperto (come avvenuto nel caso di specie) ; queste forme di composizione ben ammettono la facoltà del dominus di riconoscere la persistente validità del l’originario contratto dilocazione concluso dal locatore ‘di fatto’ (come avvenuto nel caso di specie: cfr. pag. 8 della sentenza impugnata) , e di rivendicare, contestualmente ( proprio in forza dell’intervenuta implicita ratifica dellaconclusione di quel contratto ) il pagamento a sé dei canoni : una rivendicazione che deve ritenersi fondata sul recupero della disponibilità (anche di fatto) dell’immobile , dovendo equipararsi , a l recuperodella disponibilità di fatto dell’immobile , l’ottenuta condanna definitiva del locatore di fatto alla relativa riconsegna al legittimo proprietario; nel caso di specie, dunque, avendo la curatela [OSCURATO:SOCIETA] riconosciutola persistente validità dell’originario contratto di locazione conclusodalla [OSCURATO:SOCIETA] (locatrice di fatto) (cfr. pag. 8 della sentenza impugnata) e, contestualmente, invocato l’accoglimento della domanda della [OSCURATO:SOCIETA]. nel senso dell’accertamento del relativo obbligo di pagamento dei canoni alla [OSCURATO:SOCIETA] stessa, la sentenzad’appello risulta pervenuta a una decisione corretta; sulla base di tali premesse , rilevata la complessiva infondatezza dellecensure esaminate, dev ’ essere pronunciato il rigetto del ricorso ; le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo; si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte de l la società ricorrent e , dell’ulteriore importo a titolodi contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a normadel comma 1 - quater, dell’art. 13 del d.p.r. n. 115/2002 ;Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 16746/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri P.Q.M. Rigettail ricorso e condanna la ricorrent e al rimborso, in favore di ciascuna parte controricorrent e , delle spese del presente giudizio, liquidate,per ciascun controricorrente, in complessivi euro 7 . 2 00,00 , oltrealle spese for