Cassazione n. 15644/2026

te -contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dagli Avv.ti GianlucaSicchiero e [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente -avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia n.1997/2024, pubblicata il 13 novembre 2024, notificata a mezzoPEC il 13 novembre 2024;udita la relazione della causa svolta nella camera diconsiglio del 13 maggio 2026 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]Trapuzzano;vista l’istanza di decisione tempestivamente spiegata dallaricorrente all’esito della proposta di definizione accelerata delgiudizio ex art. 380-bis c.p.c.;Numero registro generale 2058/2025Numero sezionale 1269/2026Numero di raccolta generale 15644/2026Data pubblicazione 22/05/2026letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse delcontroricorrente, ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c.1.– Con atto di citazione notificato il 26 ottobre 2021, JacopoBrussa – quale promissario acquirente – conveniva, davanti alTribunale di Venezia, [OSCURATO:PERSONA] – quale promittente alienante– e la [OSCURATO:SOCIETA]. – quale cessionaria del credito della Vettoreavente ad oggetto il prezzo della compravendita – al fine disentire pronunciare il trasferimento in suo favore della proprietàdell’immobile emarginato nel contratto preliminare di venditaconcluso il 2 agosto 2021.Si costituiva in giudizio [OSCURATO:PERSONA], la quale concludeva peril rigetto della domanda avversaria, in ragione del pregressorecesso dal preliminare esercitato dalla promittente venditrice,come comunicato al promissario compratore il 21 ottobre 2021.Rimaneva contumace la [OSCURATO:SOCIETA]Nel corso del giudizio il promissario acquirente esercitava loius variandi facendo valere il diritto potestativo di scioglimento dalcontratto e, previa notifica della nuova domanda alla partecontumace, chiedeva che fosse accertato il proprio recesso dalpreliminare per inadempimento della promittente alienante o, invia subordinata, che fosse pronunciata la risoluzione del contratto.Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 2440/2023,depositata il 20 dicembre 2023, dichiarava l’estinzione delgiudizio tra il [OSCURATO:PERSONA] e la Bepi e, in accoglimento della domandapromissario acquirente dal contratto preliminare di venditaNumero registro generale 2058/2025Numero sezionale 1269/2026Numero di raccolta generale 15644/2026Data pubblicazione 22/05/2026immobiliare del 2 agosto 2021 per inadempimento dellapromittente venditrice, con la condanna di quest’ultima alpagamento della somma di euro 40.000,00, pari al doppio dellacaparra confirmatoria versata.2.– Con atto di citazione notificato il 10 gennaio 2024, SilviaVettore proponeva appello avverso la pronuncia di prime cure,lamentando: 1) che erroneamente era stata dichiarata lalegittimità del recesso esercitato dal promissario acquirente; 2)che non si era tenuto conto che il promissario compratore nonaveva offerto il pagamento dell’intero prezzo dovuto; 3) che ilpagamento dell’intero prezzo non era avvenuto neanche a seguitodel provvedimento del 9 giugno 2022, che aveva escluso il dirittodel terzo creditore ad ottenere una parte del corrispettivo; 4) chenon era stata valutata la sopravvenuta cancellazione delleiscrizioni ipotecarie.Si costituiva nel giudizio d’impugnazione [OSCURATO:PERSONA], ilquale instava per il rigetto dell’appello e per la conseguenteconferma della pronuncia appellata.Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello diVenezia, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello e,per l’effetto, confermava integralmente la pronuncia impugnata.A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevavaper quanto di interesse in questa sede: a) che il promissarioacquirente aveva legittimamente fatto tutto quanto era possibileper portare a compimento l’impegno assunto con il preliminare,cercando di superare l’evidente incertezza del soggetto legittimatoa ricevere il pagamento; b) che, d’altra parte, la promittentevenditrice aveva assunto lo specifico obbligo di cancellare leNumero registro generale 2058/2025Numero sezionale 1269/2026Numero di raccolta generale 15644/2026Data pubblicazione 22/05/2026iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile prima della stipula deldefinitivo, come da espressa obbligazione assunta al punto 5 delpreliminare; c) che l’immobile non era libero dalle iscrizionipregiudizievoli alla data del 26 ottobre 2021 fissata per la stipuladel rogito definitivo, come emergeva chiaramente, oltre chedall’impossibilità di cancellare l’ipoteca a favore del creditoreipotecario Bepi in mancanza della ricezione dell’intero prezzo daparte del promissario acquirente, anche dalla corrispondenzaintercorsa tra la Vettore e il Rusu, quale altro creditore ipotecariodell’appellante, attraverso la quale era possibile ricavare laconsapevolezza della promittente alienante circa il proprioinadempimento per la mancata cancellazione delle iscrizionipregiudizievoli; d) che il provvedimento del 9 giugno 2022,inerente al contenzioso tra la Vettore e l’Avv. [OSCURATO:PERSONA], erasuccessivo alla data fissata per il rogito del 26 ottobre 2021nonché all’avvio della causa volta al trasferimento coattivo dellaproprietà immobiliare; e) che vi era l’inadempimento dellapromittente alienante fin dal momento del suo illegittimo recesso,poiché, sebbene la riscossione del prezzo della compravenditacostituisse per la Vettore il mezzo per adempiere agli obblighiassunti con il preliminare verso il [OSCURATO:PERSONA], solo così potendo ilproprio creditore Bepi prestare il consenso alla cancellazioneipotecaria, tuttavia, secondo il punto 5 del preliminare, ilversamento del prezzo poteva avvenire, a cura del promissarioacquirente, solo all’esito della liberazione dell’immobile da ogniiscrizione pregiudizievole; f) che, peraltro, oltre all’ipoteca iscrittaa favore della Bepi, ad impedire la cancellazione erano anche ilcredito ipotecario del Rusu, per quanto modesto esso fosse, ed ilNumero registro generale 2058/2025Numero sezionale 1269/2026Numero di raccolta generale 15644/2026Data pubblicazione 22/05/2026sequestro conservativo ottenuto dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], che,fino alla pronuncia del 9 giugno 2022, rappresentava un vincolodal quale il [OSCURATO:PERSONA] non poteva prescindere.3.– Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso percassazione, affidato ad un unico motivo, [OSCURATO:PERSONA].Ha resistito, con controricorso, [OSCURATO:PERSONA].4.– All’esito, è stata formulata proposta di definizioneanticipata del giudizio depositata il 26 aprile 2025, comunicata il28 aprile 2025, ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., alla stregua dellaritenuta manifesta infondatezza del ricorso.Con istanza depositata il 4 giugno 2025, [OSCURATO:PERSONA] hachiesto la decisione della causa.5.– Il controricorrente ha depositato memoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1.– Si premette che il consigliere delegato che ha formulatola proposta di definizione può far parte ed essere nominatorelatore del collegio investito della definizione del giudizio ai sensidell’art. 380-bis.1 c.p.c., non versando in situazione diincompatibilità agli effetti degli artt. 51, primo comma, n. 4, e 52c.p.c. (Cass. Sez. U, Sentenza n. 9611 del 10/04/2024).2.– Tanto premesso, con l’unico motivo articolato laricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5,c.p.c., l’omesso e contraddittorio esame di fatti decisivi per ilgiudizio, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte dimerito ritenuto legittimo il recesso comunicato dal promissarioacquirente il 25 maggio 2023, negando la legittimità del recessoesercitato dalla promittente alienante il 21 ottobre 2021, inNumero registro generale 2058/2025Numero sezionale 1269/2026Numero di raccolta generale 15644/2026Data pubblicazione 22/05/2026ragione della persistenza – all’epoca – delle iscrizionipregiudizievoli sull’immobile e dell’intervenuto sequestroconservativo di una parte (per euro 57.981,86) della sommaoggetto del prezzo da corrispondere all’atto del definitivo (di euro295.000,00), a cura del creditore della promittente venditriceAvv. [OSCURATO:PERSONA].Osserva l’istante che la Corte territoriale avrebbe tralasciatodi verificare che – al momento dell’esercizio del recesso da partedel promissario acquirente – le iscrizioni pregiudizievoli fosserostate cancellate con il consenso dei creditori ipotecari Bepi(consenso prestato il 2 agosto 2021) e Rusu (consenso prestato il26 luglio 2022), mentre il sequestro conservativo fosse venutomeno, alla stregua della sua ineseguibilità dichiarata dal G.E. conprovvedimento del 9 giugno 2022, depositato il 25 luglio 2022(per effetto della notificazione della cessione del credito aldebitore ceduto prima che fosse azionata la misura cautelareassicurativa).2.1.– Il motivo è inammissibile.Sussiste, infatti, un’ipotesi di “doppia conforme”, sicché ilvizio di omesso esame ricade nella preclusione di cui all’art. 360,quarto comma, c.p.c.Nei termini anzidetti, contrariamente all’assunto dellaricorrente, gli argomenti addotti dalla Corte territoriale collimanocon le motivazioni della sentenza del Tribunale.Ebbene, nei due gradi di merito le “questioni di fatto” sonostate decise in base alle stesse ragioni e ripercorrendo ilmedesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principalioggetto della causa (ossia con riferimento all’inadempimentoNumero registro generale 2058/2025Numero sezionale 1269/2026Numero di raccolta generale 15644/2026Data pubblicazione 22/05/2026della promittente venditrice all’obbligo espressamente assunto diliberazione dell’immobile oggetto del preliminare dalle iscrizionipregiudizievoli entro la data fissata per la stipula del definitivo),non ostandovi che il giudice d’appello abbia aggiunto argomentiulteriori per rafforzare o precisare la statuizione già assunta dalprimo giudice (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 7724 del09/03/2022; Sez. 6-3, Ordinanza n. 2506 del 27/01/2022; Sez.6-2, Ordinanza n. 33483 del 11/11/2021; Sez. 2, Ordinanza n.29222 del 12/11/2019; Sez. 1, Sentenza n. 26774 del22/12/2016; Sez. 2, Sentenza n. 5528 del 10/03/2014).2.2.– D’altronde, nella doglianza neanche è dato ravvisareuna falsa applicazione dell’art. 1385 c.c.Questo perché il recesso esercitato dal promissarioacquirente in corso di causa, in attuazione dello ius variandi(all’udienza di precisazione delle conclusioni del 25 maggio2023), è stato fondato su un inadempimento che avrebbe dovutoessere valutato – come in effetti è stato valutato – al tempo incui avrebbe dovuto essere stipulato il definitivo di vendita – recteil 31 ottobre 2021, qualificato come termine “perentorio” –, inforza di un comportamento tale da determinare il sopravvenutovenir meno dell’interesse dell’altro contraente al mantenimentodel negozio, e non già al tempo di esercizio del diritto potestativodi recesso.Al riguardo, ai fini della legittimità del recesso di cui all’art.1385 c.c., come in materia di risoluzione contrattuale, non èsufficiente l’inadempimento, ma occorre anche la verifica circa lanon scarsa importanza prevista dall’art. 1455 c.c., dovendo ilgiudice tenere conto dell’effettiva incidenza dell’inadempimentoNumero registro generale 2058/2025Numero sezionale 1269/2026Numero di raccolta generale 15644/2026Data pubblicazione 22/05/2026dedotto sul sinallagma contrattuale e verificare se, inconsiderazione della mancata o ritardata esecuzione dellaprestazione (evidentemente al tempo in cui essa doveva essereeseguita), sia da escludere per la controparte l’utilità delcontratto alla stregua dell’economia complessiva del medesimo(Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 21209 del 08/08/2019; Sez. 2,Sentenza n. 21206 del 08/08/2019; Sez. 1, Ordinanza n. 12549del 10/05/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n. 409 del 13/01/2012;Sez. 2, Sentenza n. 398 del 23/01/1989).Ne discende che, in tal caso, doveva tenersi conto dellasituazione cristallizzata al momento in cui l’inadempimento èdivenuto definitivo, ossia alla scadenza del termine “perentorio”del 31 ottobre 2021 previsto per la stipula del rogito notarile.Ebbene, in tale momento, come prospettato dalla sentenzaimpugnata, sussistevano le menzionate iscrizioni pregiudizievoli evi era incertezza sulla natura satisfattiva del pagamento delprezzo in favore del cessionario del credito, all’esito del sequestroconservativo richiesto dal terzo creditore.Sicché il recesso è stato esercitato legittimamente.3.– In definitiva, il ricorso deve essere respinto.Le spese e compensi del giudizio di legittimità seguono lasoccombenza e si liquidano come da dispositivo.Poiché, all’esito dell’opposizione alla proposta di definizioneanticipata o accelerata del giudizio, ai sensi dell’art. 380-bis,ultimo comma, c.p.c., il giudizio è stato definito in conformità allaproposta, deve essere applicato l’art. 96, terzo e quarto comma,c.p.c., con la conseguente condanna ulteriore della ricorrentesoccombente al pagamento, in favore della controparte, di unaNumero registro generale 2058/2025Numero sezionale 1269/2026Numero di raccolta generale 15644/2026Data pubblicazione 22/05/2026somma equitativamente determinata nonché, in favore dellacassa delle ammende, di una somma di denaro non inferiore adeuro 500,00 e non superiore ad euro 5.000,00, somme che siliquidano come da dispositivo.Sussistono i presupposti processuali per il versamento - aisensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002,n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolodi contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione,se dovuto. P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazionerigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla refusione, infavore del controricorrente, delle spese del giudizio di cassazione,che liquida in complessivi euro 8.700,00, di cui euro 200,00 peresborsi, oltre accessori come per legge; condanna altresì laricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, dellasomma equitativamente determinata in euro 8.500,00 e alpagamento, in favore della cassa delle ammende, della somma dieuro 3.000,00.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo atitolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, anorma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, in data 13 maggio 2026.Numero registro generale 2058/2025Numero sezionale 1269/2026Numero di raccolta generale 15644/2026Data pubblicazione 22/05/2026Il PresidenteMauro Mocci