Cassazione n. 24253/2026

ocatiMARIO CALGARO e [OSCURATO:PERSONA], giusta procura in atti;– ricorrente –contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],rappresentati e difesi dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA], giusta procura in– controricorrenti –avverso la sentenza n. 220/2025 della CORTE D’[OSCURATO:PERSONA],depositata il [OSCURATO:DATA_NASCITA];udita la relazione della causa svolta nella nell’adunanza camerale del[OSCURATO:DATA_NASCITA] dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA];OsservaNumero registro generale 13075/2025Numero sezionale 1612/2026Numero di raccolta generale 24253/2026Data pubblicazione 30/07/20261. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], eredi di TizianoMarchesini, convennero innanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. di [OSCURATO:PERSONA] C. chiedendo che venisse accertatol’acquisto per usucapione, a favore del “de cuius” [OSCURATO:PERSONA], delfabbricato con annessa area cortilizia sito in Creazzo e censito al Catasto1.1. [OSCURATO:PERSONA] sas di [OSCURATO:PERSONA] C., costituitasi,contestò in fatto e in diritto il merito delle avverse pretese ed eccepì in viapreliminare la carenza di legittimazione attiva in capo agli attori.Nel corso del giudizio chiese che, a seguito della definizionetransattiva della causa, venisse dichiarata la cessazione della materia delcontendere, alla quale si opposero i consorti [OSCURATO:PERSONA]-Filippi.2. Con sentenza non definitiva n. 743/2023, il Tribunale respinse ladomanda di declaratoria di cessazione della materia del contendere,rimettendo la causa in istruttoria.2.1. Istruita la causa, il giudice di prime cure rigettò le domandeIn particolare, il Tribunale rilevò che il possesso esercitato da TizianoMarchesini sull’immobile in questione fin dal 1977 si era interrottonell’anno 1996, epoca in cui altro soggetto, il Bettenzoli, aveva svolto3. La Corte d’appello di Venezia accolse l’appello degli originari attorie, per l’effetto, accertò che [OSCURATO:PERSONA] aveva acquistato perusucapione la proprietà dell’immobile per cui è causa, trasferita persuccessione a [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],condannando la società appellata alla rifusione delle spese dei due gradi digiudizio.4. Questi, in sintesi, gli argomenti salienti della sentenza, per quelche qui possa rilevare:Numero registro generale 13075/2025Numero sezionale 1612/2026Numero di raccolta generale 24253/2026Data pubblicazione 30/07/2026- la situazione possessoria del “de cuius”, alla luce dell’analitico esamedelle emergenze di causa (in specie l’esito della prova testimoniale), eraproseguita anche dopo il 1996, in quanto l’intervento del Bettanzoli(avente lo scopo di poter regolarizzare urbanisticamente l’immobile), lungi dal dimostrare l’affermazione della potestà dominicale diquest’ultimo in contrasto con gli accordi esistenti tra le parti, apparecoerente con la concordata scissione tra l’intestazione formale e laproprietà effettiva del bene, e si inserisce nell’ambito di quella reciprocacollaborazione da sempre proseguita tra le parti dal 1977 sia per ilpagamento di imposte e tasse e sia per gli adempimenti catastali. Delresto, gli atti interruttivi del possesso devono estrinsecarsi in unamanifestazione esteriore, rivolta specificamente contro il possessore, inmaniera che questi possa rendersi conto dell'opposizione del proprietarioall’esercizio del potere di fatto sulla cosa, opposizione che, nel caso dispecie, non si è mai verificata per oltre venti anni da quando quel beneera stato ceduto per espressa volontà negoziale, pur non rivestita delleforme idonee al trasferimento; in ogni caso, devono avere naturarecuperatoria o demolitoria e devono rientrare tra gli atti tassativi previstidal combinato disposto dagli artt. 1165 e 2943 cc, e tra questi nonrientrano certo i rilievi eseguiti dal tecnico ;- la Corte rileva altresì che la relazione di fatto tra il [OSCURATO:PERSONA] e l’area dicui al mapp. 595 era iniziata a seguito della scrittura privata del15/3/1977, con la quale [OSCURATO:PERSONA] ha ceduto a [OSCURATO:PERSONA] terreno del Comune di Creazzo, ai mappali 406 e 407, ricevendo, qualecorrispettivo, altro terreno sito nel Comune di Monteviale di proprietà delpredetto (…) La permuta avveniva per dare la possibilità al [OSCURATO:PERSONA] dicostruire una sua casa di abitazione senza ritardo, di talché il geom.Bettenzoli consentiva a far subentrare a sé nella proprietà e nel diritto acostruire sul terreno di Creazzo, il signor [OSCURATO:PERSONA] con l’accordo chequesti avrebbe consentito al Bettenzoli di costruire il proprio fabbricato sulNumero registro generale 13075/2025Numero sezionale 1612/2026Numero di raccolta generale 24253/2026Data pubblicazione 30/07/2026terreno di via Monteviale, salvo conguaglio (…) atto che, per quanto nullo,ha consentito l’immissione del [OSCURATO:PERSONA] nel possesso del bene conanimus sibi habendi, attuato mediante la realizzazione di un’unicarecinzione comprensiva anche del fabbricato ad abitazione del Marchesinistesso (il [OSCURATO:PERSONA], immediatamente dopo la scrittura intercorsa con ilBettenzoli, aveva acquistato da [OSCURATO:PERSONA], suocera di quest’ultimo, unadiacente stacco di terreno, che aveva inglobato con unica recinzione alprimo).5. Avverso tale sentenza, [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. propone ricorso fondato su tre motivi. [OSCURATO:PERSONA] e MarzioMarchesini e [OSCURATO:PERSONA] resistono con controricorso.1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia la violazione degli artt.1158, 1164, 1165, 2944 e 2967 cod. civ., in relazione all’art. 360 cod.proc. civ., co. 1, n. 3, per avere la Corte distrettuale ignoratocomportamenti del de cuius incompatibili con il possesso “uti domini” edichiarato l’acquisto della proprietà del mapp. n. 595 in assenza diusucapione ultraventennale, omettendo di considerare una serie di eventiinterruttivi del possesso per usucapione.Di particolare pregnanza, secondo la parte ricorrente, l’intervento diTiziano [OSCURATO:PERSONA] nel contratto preliminare, con il quale tale Bogottoaveva promesso di vendere al Bettenzoli sempre il medesimo mappale595, in seno al quale il [OSCURATO:PERSONA] aveva dichiarato di essere soddisfattoper la restituzione dell’acconto pagato in virtù del preliminare da costuistipulato nel 1977 col Bettenzoli. Oltre a ciò, il Giudice d’appello non avevadato il giusto peso a taluni successivi atti possessori di Bettenzoli(l’esecuzione di rilievi catastali nel 1996 e nel 2006, la manutenzione delfabbricato oggetto di causa effettuati su incarico del Bettenzoli).In particolare, la Corte avrebbe erroneamente ed implicitamenteapplicato il principio secondo cui gli atti interruttivi del possesso debbonorisultare esclusivamente dal combinato disposto degli artt. 1165 e 2943Numero registro generale 13075/2025Numero sezionale 1612/2026Numero di raccolta generale 24253/2026Data pubblicazione 30/07/2026cod. civ., in contrasto con la giurisprudenza di legittimità, secondo laquale il termine per l’usucapione è interrotto dal riconoscimento del dirittoaltrui da parte del possessore, in quanto atto incompatibile con la volontàdi godere il bene uti domi.La doglianza è fondata.La Corte di Venezia (pag. 10) afferma: Il fatto che il Bettenzoli, indata 28/2/1985, abbia acquistato, con atto privato definito “preliminare divendita”, dalla suocera [OSCURATO:PERSONA], l’intera proprietà di quest’ultima sitanel Comune di Creazzo, tra cui il mappale già ceduto al [OSCURATO:PERSONA] (e chein quel documento si è dichiarato soddisfatto del rimborso ricevuto dalBettenzoli per quanto già pagato a seguito del suo precedente acquisto del2873/1977 avente ad oggetto i mappale 248, poi 595…), non assumealcuna rilevanza rispetto alla situazione di fatto esistente, posto che l’atto dispositivo del proprietario in favore di terzi, anche se venuto aconoscenza del possessore, non incide sulla situazione fattuale utile perl’usucapione, trattandosi di “res inter alios acta” (si cita Cass. n.25643/2024).La constatazione, esatta in astratto, non coglie la peculiaritàconcreta: qui il [OSCURATO:PERSONA] parrebbe essere intervenuto nel negozio “interalios” per dichiarare di ritenersi sciolto dal contratto con il Bettenzoli(soddisfatto della somma che gli veniva restituita). Una tale condottatra il Bettenzoli e la Bogotto, potendo assumere il significato delladismissione di ogni pretesa dell’interveniente sul bene, con conseguentericonoscimento dell’altrui piena proprietà. La circostanza che il contrattopreliminare fosse nullo per difetto di forma, pur non incidendo sullasituazione possessoria, non esonera, a dispetto di quel che parrebbesostenere la Corte locale (pag. 11), dalla necessità di valutare se conl’intervento nel contratto il Bettenzoli abbia riconosciuto la piena signoriadel [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 13075/2025Numero sezionale 1612/2026Numero di raccolta generale 24253/2026Data pubblicazione 30/07/2026Di conseguenza, la Corte di merito, nel contesto del complessivovaglio di merito, dovrà apprezzare il significato dell’intervento nelcontratto del [OSCURATO:PERSONA], sulla base dello scrutinio del complesso dellecircostanze di fatto, tenendo conto del seguente principio di diritto: “fermorestando che nel giudizio promosso dal possessore nei confronti delproprietario per far accertare l'intervenuto acquisto della proprietà perusucapione, l'atto di disposizione del proprietario in favore di terzi,ancorché conosciuto dal possessore, non esercita alcuna incidenza sullasituazione di fatto utile per l'usucapione, rappresentando, rispetto alpossessore, res inter alios acta, ininfluente sulla prosecuzione dellasignoria di fatto sul bene, non impedita materialmente, né contestata inmodo idoneo, tuttavia, laddove il possessore tenga condotta attiva, specieintervenendo nel negozio inter alios, il giudice del merito dovrà accertare,anche tenendo conto del complesso delle emergenze di causa, se con unatale condotta il possessore abbia inteso riconoscere la piena signoria delproprietario”.2. Con il secondo motivo la ricorrente prospetta violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1158, 1141 e 2967 cod. civ., in relazione all’art.360 cod. proc. civ., co. 1, n. 3, non avendo la Corte distrettuale tenutoconto del fatto che il [OSCURATO:PERSONA] aveva iniziato a detenere il mappale 595in virtù del contratto preliminare di compravendita del 1977. Ebbene,prosegue la parte ricorrente, secondo la giurisprudenza di legittimità, latraditio del mappale non può qualificarsi come immissione nel possessodel bene atteso che il possesso costituisce una situazione di fatto, nontrasmissibile, di per se, con atto negoziale separatamente daltrasferimento del diritto corrispondente al suo esercizio, sicché non operala presunzione del possesso utile ad usucapionem previsto dall’art. 1141c.c. quando la relazione con il bene derivi da un atto o da un fatto delproprietario non corrispondente al trasferimento del diritto (Cass. Sez.2, n. 7060 del 15/3/2024). Inoltre, la “traditio” del bene in forza d’unNumero registro generale 13075/2025Numero sezionale 1612/2026Numero di raccolta generale 24253/2026Data pubblicazione 30/07/2026contratto obbligatorio non investe del possesso “accipiens”, ma solo dellamera detenzione.Il motivo è fondato.Nella promessa di vendita, secondo il fermo orientamento di questaCorte, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipuladel contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effettitraslativi, in quanto la disponibilità conseguitadal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto dicomodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo dieffetti meramente obbligatori. Pertanto, la relazione con la cosa, da partedel promissario acquirente, va considerata esclusivamentecome detenzione qualificata e non come possesso utile "ad usucapionem",salvo la dimostrazione di un'intervenuta "interversio possessionis" neimodi previsti dall'art. 1141 cod. civ. (S.U. n. 7930/2008, conf., ex multis,1296/2010, 6896/2010, 5211/2016).La Corte di merito si è discostata dall’anzidetto principio senzarendere appagante spiegazione.3. Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e/o dellafalsa applicazione dell’art. 91 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360 cod.proc. civ., co. 1, n. 3, chiedendo di riformare la regolamentazione dellespese e competenze di causa.Il terzo motivo resta assorbito in senso proprio dall’accoglimento deiprimi due.[OSCURATO:PERSONA] del rinvio, che s’individua nella Corte d’appello di Venezia,in diversa composizione, regolerà anche le spese del giudizio dicassazione. P.Q.MNumero registro generale 13075/2025Numero sezionale 1612/2026Numero di raccolta generale 24253/2026Data pubblicazione 30/07/2026accoglie il primo e il secondo motivo del ricorso e dichiara assorbitoil terzo, cassa la sentenza impugnata in relazione agli accolti motivi erinvia alla Corte d’appello di Venezia, altra composizione, anche per ilregolamento delle spese del giudizio di legittimità.Così deciso nella camera di consiglio di giorno 23 giugno 2026.Il PresidenteMauro Mocci