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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 25 marzo 2026

Cassazione n. 07222/2026

Testo integrale del provvedimento

Testo integrale del provvedimento

ORDINANZAsul ricorso n. 10313/2019 proposto da:[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] edAngelo Milazzo, come da procura in calce al ricorso;- ricorrente principale -contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA]Cannia, come da procura speciale in calce al controricorso;- controricorrenti – ricorrenti incidentali –- avverso la sentenza n. 1839/2018 emessa dalla Corte d’Appello di Palermoin data 18/09/2018 e non notificata;udita la relazione della causa svolta dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA];1.

Con sentenza del [OSCURATO:DATA_NASCITA] il Tribunale di Trapani, in accoglimentoparziale delle domande proposte da [OSCURATO:PERSONA], condannava iconvenuti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] a ripristinare, a loro spese, laNumero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026prima rampa di scale che dal piano terra conduceva al primo piano(eliminando l’ampliamento effettuato), il sottoscala nello stato ex ante e gliscalini posti al piano terraneo che dalla scala di accesso al primo pianoconsentivano l’accesso al sottoscala.2.

Sull’impugnazione principale di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] edincidentale di [OSCURATO:PERSONA] (quanto alle spese di lite), la Corted’appello di Palermo revocava le statuizioni di condanna degli appellanti aripristinare il sottoscala nello stato ex ante e gli scalini posti al pianoterraneo dell’edificio (che consentivano l’accesso al sottoscala di accesso alprimo piano), confermando per il resto l’impugnata sentenza.

Affermava atal fine che, alla luce delle risultanze dell’accertamento tecnico preventivoespletato e dei rilievi fotografici, l’ampliamento in larghezza dei gradini dellascala non aveva comportato alcun miglioramento del bene comune, il quale,anzi, per via della presenza dei due gradini di forma rettangolare, in luogodel preesistente pianerottolo tra il piano terra ed il primo piano, avevasubìto un peggioramento in termini di fruibilità, che, dunque, la modificaapportata alla scala ed il suo ampliamento doveva considerarsi unainnovazione della cosa comune illegittima, che l’acclarata proprietà comunedella scala non comportava anche quella del vano sottoscala, nullaprevedendo in proposito il titolo di acquisto della dante causa della Pirrello,che gli appellanti, avendo acquistato l’intero primo piano (recte, pianoterra), dovevano ritenersi proprietari anche del sottoscala, e che il c.t.u.non aveva accertato che esistevano degli scalini in comproprietà delle partiche consentivano l’accesso al sottoscala.3.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione PirrelloMargherita sulla base di tre motivi illustrati da memoria. [OSCURATO:PERSONA] ePorcelli Antonina hanno resistito con controricorso, proponendo, a lorovolta, ricorso incidentale fondato su due motivi, a fronte del quale laricorrente principale ha depositato controricorso.Con ordinanza interlocutoria del 10.4.2025 il Collegio ha rinviato a nuovoruolo la causa, al fine di consentire la comunicazione ai controricorrentidell’avviso di fissazione dell’udienza.Numero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026In prossimità dell’adunanza camerale, la ricorrente principale ha depositatoun’altra memoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Preliminarmente, premesso che trova applicazione, nel caso di specie,l'art. 370 c.p.c., nella versione precedente alla modifica apportata dall'art.35, comma 5, d.lgs. n. 149 del 2022, come modificato dalla l. n. 197 del2022, il controricorso contenente il ricorso incidentale è sia inammissibile(in quanto notificato in data 8.5.2019, ben oltre il termine di venti giornidalla scadenza di quello stabilito per il deposito del ricorso – scadenza daidentificarsi, in ragione della notifica del ricorso principale avvenuta il18.3.2019, nella data dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] -) sia improcedibile (per non esserestato depositato, come da attestazione rilasciata dalla cancelleria, nei ventigiorni dalla eseguita notifica).Ne consegue che non verranno analizzati i due motivi del ricorsoincidentale.2.

Con il primo motivo la ricorrente principale deduce la violazione dell’art.1117 c.c., per aver ritenuto la corte territoriale che il vano sottoscala fossedi proprietà esclusiva delle controparti, nonostante tra le partipresuntivamente comuni rientrino i sottoscala.2.1.

Il motivo è fondato.Premesso che è il frutto di un evidente errore di battitura l’affermazionedella corte d’appello, contenuta a pagina 8 della sentenza qui impugnata,secondo cui gli odierni controricorrenti (all’epoca, appellanti) avrebberoacquistato l’intero primo piano (anziché l’intero piano terra) dell’immobile(di ciò ne sono consapevoli gli stessi resistenti, come è evincibile dalle pagg.2 e 3 del controricorso), trova applicazione al caso di specie, in assenza didati oggettivi di segno contrario, il principio (enunciato, tra le altre, daCass., Sez. 2, Sentenza n. 4528 del 27/03/2003) secondo cui rientrano trale parti comuni dell'edificio (art. 1117 c.c.) e, in caso di divisione dell'edificiocui i detti spazi accedono, vi restano compresi anche se l'atto di divisioneabbia omesso di inserirli tra le parti comuni, i cc.dd. volumi tecnici, ossiaquelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i vaniNumero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026ascensore, caldaia, autoclave, contatori) o altri beni comuni (quale il vanoscale) e quelli insuscettibili di separato o autonomo godimento, per esserevincolati all'uso comune, in virtù della loro naturale destinazione o della loroconnessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell'edificio(cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 9523 del 30/04/2014 nel senso che sussistela presunzione di condominialità sancita dall'art. 1117 c.c., tra l’altro, per ilvano sottoscala).È d’atra parte noto che l'individuazione delle parti comuni operata dall'art.1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comuneappartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria,potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di queldeterminato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio pereffetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali (Cass.,Sez. 2, Ordinanza n. 3852 del 17/02/2020).

Ne consegue che, quando uncondomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicatinell'art. 1117 c.c., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, alcontempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, ondevincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condominorivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza chea tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ovenon si tratti dell'atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiutadall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolaritàdel bene (Cass. n. 3852/2020, cit.).In ogni caso, la detta presunzione può essere vinta da un titolo contrario,la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vantila proprietà esclusiva del bene, potendosi a tal fine utilizzare il titolo - salvoche si tratti di acquisto a titolo originario - solo se da esso si desumanoelementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione (Cass.,Sez. 2, Sentenza n. 27145 del 21/12/2007).A ben vedere, le pronunce indicate dalla corte palermitana non depongononel senso dalla stessa affermato.

Invero, Cass., Sez. 2, Sentenza n. 8717del 08/09/1997 e Cass., Sez. 2, Sentenza n. 28350 del 18/12/2013 hannoNumero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026statuito che, nella ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivodella rampa di scale accedente al suo appartamento, la parte dell’areasottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, unaentità unica ed inseparabile, postulando il concetto di incorporazione, al paridi quello di accessione, una unione fisica e materiale del manufatto rispettoal suolo (o, in ogni caso, l'impossibilità di utilizzare il suolo stesso comeentità autonoma rispetto al manufatto), ciò che non è lecito affermare conriguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale.Si rivela, pertanto, errata l’affermazione resa dalla corte di merito secondocui, avendo [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] acquistato la proprietà del pianoterra dell’immobile condominiale, dovrebbero essere ritenuti proprietariaanche del sottoscala.3.

Con il secondo motivo la ricorrente principale denuncia la violazione degliartt. 116 c.p.c. e 2700 c.c., per non aver la corte di merito attribuito all’attopubblico notarile del 27.7.1989, con il quale ella aveva acquistato laproprietà dell’intero primo piano dell’edificio, ed al titolo di provenienzadella sua dante causa del 30.6.1967 la valenza di piena prova, fino a quereladi falso, in ordine alla comproprietà del sottoscala.3.1.

Il motivo è infondato.In primo luogo, inconferente è il richiamo operato all'art. 2700 c.c., attesoche, in tema di atto pubblico, l'efficacia vincolante della prova legale èlimitata ai soli elementi estrinseci dell'atto (ovvero la provenienza deldocumento dal pubblico ufficiale che l'ha formato, quanto detto o fattodavanti a quest'ultimo, il momento e il luogo in cui é stato redatto) e nonsi estende, invece, al contenuto delle dichiarazioni da esso risultanti, chepossono, pertanto, essere contrastate con ogni mezzo di prova, senzanecessità di proporre la querela di falso (Cass., Sez. 1, Ordinanza n. 15805del 13/06/2025).In secondo luogo, come si è detto nell’analizzare il primo motivo, quandoun condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicatinell'art. 1117 c.c., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, alcontempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, ondeNumero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condominorivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza chea tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ovenon si tratti dell'atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiutadall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolaritàdel bene (Cass. n. 3852/2020).Ne consegue che nessuna valenza probatoria si sarebbe potuta riconoscereai due atti pubblici invocati dalla ricorrente.4.

Con il terzo motivo la ricorrente si duole della decisione della corted’appello di compensare per intero le spese di lite di entrambi i gradi dimerito del giudizio, nonostante non fosse stata impugnata la decisione diprimo grado con la quale il tribunale aveva compensato nella misura del40% le spese, avendo ella contestato la stessa solo per non averconsiderato altre spese (per contributo unificato, bolli, compenso al peritonell’ambito dell’a.t.p. ed al c.t.u.) che aveva sostenuto.4.1.

Il motivo resta assorbito nell’accoglimento del primo.5.

Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento delprimo motivo, la sentenza impugnata va cassata, con conseguente rinviodella causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d’appello diPalermo.Al contempo, va dichiarata l’improcedibilità del controricorso, alla luce delprincipio per cui, qualora si determini il concorso di una causa diinammissibilità ex artt. 325 o 326 (o 370) c.p.c. e di una causa diimprocedibilità per omesso o tardivo deposito del ricorso ex art. 369, ladeclaratoria di quest'ultima prevale sulla prima, in quanto l'esame delricorso improcedibile non è consentito nemmeno per rilevarnel'inammissibilità (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 1104 del 20/01/2006; conf.Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 1389 del 22/01/2021).Numero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026L A C O R T E D I C A S S A Z I O N EII SEZIONE CIVILEProprietà sottoscala – Art.Composta da1117 c.c.[OSCURATO:PERSONA] - Presidente - OggettoGiuseppe Fortunato - Consigliere - R.G.N. 10313/2019Stefano Oliva - Consigliere - Cron.[OSCURATO:PERSONA] - Consigliere [OSCURATO:PERSONA] – [OSCURATO:DATA_NASCITA][OSCURATO:PERSONA] - Consigliere [OSCURATO:PERSONA].-ha pronunciato la seguenteORDINANZAsul ricorso n. 10313/2019 proposto da:[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] edAngelo Milazzo, come da procura in calce al ricorso;- ricorrente principale -contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA]Cannia, come da procura speciale in calce al controricorso;- controricorrenti – ricorrenti incidentali –- avverso la sentenza n. 1839/2018 emessa dalla Corte d’Appello di Palermoin data 18/09/2018 e non notificata;udita la relazione della causa svolta dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA];1.

Con sentenza del [OSCURATO:DATA_NASCITA] il Tribunale di Trapani, in accoglimentoparziale delle domande proposte da [OSCURATO:PERSONA], condannava iconvenuti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] a ripristinare, a loro spese, laNumero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026prima rampa di scale che dal piano terra conduceva al primo piano(eliminando l’ampliamento effettuato), il sottoscala nello stato ex ante e gliscalini posti al piano terraneo che dalla scala di accesso al primo pianoconsentivano l’accesso al sottoscala.2.

Sull’impugnazione principale di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] edincidentale di [OSCURATO:PERSONA] (quanto alle spese di lite), la Corted’appello di Palermo revocava le statuizioni di condanna degli appellanti aripristinare il sottoscala nello stato ex ante e gli scalini posti al pianoterraneo dell’edificio (che consentivano l’accesso al sottoscala di accesso alprimo piano), confermando per il resto l’impugnata sentenza.

Affermava atal fine che, alla luce delle risultanze dell’accertamento tecnico preventivoespletato e dei rilievi fotografici, l’ampliamento in larghezza dei gradini dellascala non aveva comportato alcun miglioramento del bene comune, il quale,anzi, per via della presenza dei due gradini di forma rettangolare, in luogodel preesistente pianerottolo tra il piano terra ed il primo piano, avevasubìto un peggioramento in termini di fruibilità, che, dunque, la modificaapportata alla scala ed il suo ampliamento doveva considerarsi unainnovazione della cosa comune illegittima, che l’acclarata proprietà comunedella scala non comportava anche quella del vano sottoscala, nullaprevedendo in proposito il titolo di acquisto della dante causa della Pirrello,che gli appellanti, avendo acquistato l’intero primo piano (recte, pianoterra), dovevano ritenersi proprietari anche del sottoscala, e che il c.t.u.non aveva accertato che esistevano degli scalini in comproprietà delle partiche consentivano l’accesso al sottoscala.3.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione PirrelloMargherita sulla base di tre motivi illustrati da memoria. [OSCURATO:PERSONA] ePorcelli Antonina hanno resistito con controricorso, proponendo, a lorovolta, ricorso incidentale fondato su due motivi, a fronte del quale laricorrente principale ha depositato controricorso.Con ordinanza interlocutoria del 10.4.2025 il Collegio ha rinviato a nuovoruolo la causa, al fine di consentire la comunicazione ai controricorrentidell’avviso di fissazione dell’udienza.Numero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026In prossimità dell’adunanza camerale, la ricorrente principale ha depositatoun’altra memoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Preliminarmente, premesso che trova applicazione, nel caso di specie,l'art. 370 c.p.c., nella versione precedente alla modifica apportata dall'art.35, comma 5, d.lgs. n. 149 del 2022, come modificato dalla l. n. 197 del2022, il controricorso contenente il ricorso incidentale è sia inammissibile(in quanto notificato in data 8.5.2019, ben oltre il termine di venti giornidalla scadenza di quello stabilito per il deposito del ricorso – scadenza daidentificarsi, in ragione della notifica del ricorso principale avvenuta il18.3.2019, nella data dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] -) sia improcedibile (per non esserestato depositato, come da attestazione rilasciata dalla cancelleria, nei ventigiorni dalla eseguita notifica).Ne consegue che non verranno analizzati i due motivi del ricorsoincidentale.2.

Con il primo motivo la ricorrente principale deduce la violazione dell’art.1117 c.c., per aver ritenuto la corte territoriale che il vano sottoscala fossedi proprietà esclusiva delle controparti, nonostante tra le partipresuntivamente comuni rientrino i sottoscala.2.1.

Il motivo è fondato.Premesso che è il frutto di un evidente errore di battitura l’affermazionedella corte d’appello, contenuta a pagina 8 della sentenza qui impugnata,secondo cui gli odierni controricorrenti (all’epoca, appellanti) avrebberoacquistato l’intero primo piano (anziché l’intero piano terra) dell’immobile(di ciò ne sono consapevoli gli stessi resistenti, come è evincibile dalle pagg.2 e 3 del controricorso), trova applicazione al caso di specie, in assenza didati oggettivi di segno contrario, il principio (enunciato, tra le altre, daCass., Sez. 2, Sentenza n. 4528 del 27/03/2003) secondo cui rientrano trale parti comuni dell'edificio (art. 1117 c.c.) e, in caso di divisione dell'edificiocui i detti spazi accedono, vi restano compresi anche se l'atto di divisioneabbia omesso di inserirli tra le parti comuni, i cc.dd. volumi tecnici, ossiaquelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i vaniNumero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026ascensore, caldaia, autoclave, contatori) o altri beni comuni (quale il vanoscale) e quelli insuscettibili di separato o autonomo godimento, per esserevincolati all'uso comune, in virtù della loro naturale destinazione o della loroconnessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell'edificio(cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 9523 del 30/04/2014 nel senso che sussistela presunzione di condominialità sancita dall'art. 1117 c.c., tra l’altro, per ilvano sottoscala).È d’atra parte noto che l'individuazione delle parti comuni operata dall'art.1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comuneappartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria,potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di queldeterminato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio pereffetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali (Cass.,Sez. 2, Ordinanza n. 3852 del 17/02/2020).

Ne consegue che, quando uncondomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicatinell'art. 1117 c.c., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, alcontempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, ondevincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condominorivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza chea tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ovenon si tratti dell'atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiutadall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolaritàdel bene (Cass. n. 3852/2020, cit.).In ogni caso, la detta presunzione può essere vinta da un titolo contrario,la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vantila proprietà esclusiva del bene, potendosi a tal fine utilizzare il titolo - salvoche si tratti di acquisto a titolo originario - solo se da esso si desumanoelementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione (Cass.,Sez. 2, Sentenza n. 27145 del 21/12/2007).A ben vedere, le pronunce indicate dalla corte palermitana non depongononel senso dalla stessa affermato.

Invero, Cass., Sez. 2, Sentenza n. 8717del 08/09/1997 e Cass., Sez. 2, Sentenza n. 28350 del 18/12/2013 hannoNumero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026statuito che, nella ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivodella rampa di scale accedente al suo appartamento, la parte dell’areasottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, unaentità unica ed inseparabile, postulando il concetto di incorporazione, al paridi quello di accessione, una unione fisica e materiale del manufatto rispettoal suolo (o, in ogni caso, l'impossibilità di utilizzare il suolo stesso comeentità autonoma rispetto al manufatto), ciò che non è lecito affermare conriguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale.Si rivela, pertanto, errata l’affermazione resa dalla corte di merito secondocui, avendo [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] acquistato la proprietà del pianoterra dell’immobile condominiale, dovrebbero essere ritenuti proprietariaanche del sottoscala.3.

Con il secondo motivo la ricorrente principale denuncia la violazione degliartt. 116 c.p.c. e 2700 c.c., per non aver la corte di merito attribuito all’attopubblico notarile del 27.7.1989, con il quale ella aveva acquistato laproprietà dell’intero primo piano dell’edificio, ed al titolo di provenienzadella sua dante causa del 30.6.1967 la valenza di piena prova, fino a quereladi falso, in ordine alla comproprietà del sottoscala.3.1.

Il motivo è infondato.In primo luogo, inconferente è il richiamo operato all'art. 2700 c.c., attesoche, in tema di atto pubblico, l'efficacia vincolante della prova legale èlimitata ai soli elementi estrinseci dell'atto (ovvero la provenienza deldocumento dal pubblico ufficiale che l'ha formato, quanto detto o fattodavanti a quest'ultimo, il momento e il luogo in cui é stato redatto) e nonsi estende, invece, al contenuto delle dichiarazioni da esso risultanti, chepossono, pertanto, essere contrastate con ogni mezzo di prova, senzanecessità di proporre la querela di falso (Cass., Sez. 1, Ordinanza n. 15805del 13/06/2025).In secondo luogo, come si è detto nell’analizzare il primo motivo, quandoun condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicatinell'art. 1117 c.c., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, alcontempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, ondeNumero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condominorivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza chea tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ovenon si tratti dell'atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiutadall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolaritàdel bene (Cass. n. 3852/2020).Ne consegue che nessuna valenza probatoria si sarebbe potuta riconoscereai due atti pubblici invocati dalla ricorrente.4.

Con il terzo motivo la ricorrente si duole della decisione della corted’appello di compensare per intero le spese di lite di entrambi i gradi dimerito del giudizio, nonostante non fosse stata impugnata la decisione diprimo grado con la quale il tribunale aveva compensato nella misura del40% le spese, avendo ella contestato la stessa solo per non averconsiderato altre spese (per contributo unificato, bolli, compenso al peritonell’ambito dell’a.t.p. ed al c.t.u.) che aveva sostenuto.4.1.

Il motivo resta assorbito nell’accoglimento del primo.5.

Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento delprimo motivo, la sentenza impugnata va cassata, con conseguente rinviodella causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d’appello diPalermo.Al contempo, va dichiarata l’improcedibilità del controricorso, alla luce delprincipio per cui, qualora si determini il concorso di una causa diinammissibilità ex artt. 325 o 326 (o 370) c.p.c. e di una causa diimprocedibilità per omesso o tardivo deposito del ricorso ex art. 369, ladeclaratoria di quest'ultima prevale sulla prima, in quanto l'esame delricorso improcedibile non è consentito nemmeno per rilevarnel'inammissibilità (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 1104 del 20/01/2006; conf.Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 1389 del 22/01/2021).

P.Q.Maccoglie il primo motivo del ricorso, rigetta il secondo e dichiara assorbito ilterzo; dichiara improcedibile il controricorso; cassa la sentenza impugnatacon riferimento al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese delNumero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026presente giudizio, alla Corte d’appello di Palermo in differentecomposizione;ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrentiincidentali dell'ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a normadel comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 22.1.2026.Il PresidenteDott.

Giuseppe TedescoP.Q.Maccoglie il primo motivo del ricorso, rigetta il secondo e dichiara assorbito ilterzo; dichiara improcedibile il controricorso; cassa la sentenza impugnatacon riferimento al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese delNumero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026presente giudizio, alla Corte d’appello di Palermo in differentecomposizione;ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrentiincidentali dell'ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a normadel comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 22.1.2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ORDINANZAsul ricorso n. 10313/2019 proposto da:[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] edAngelo Milazzo, come da procura in calce al ricorso;- ricorrente principale -contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA]Cannia, come da procura speciale in calce al controricorso;- controricorrenti – ricorrenti incidentali –- avverso la sentenza n. 1839/2018 emessa dalla Corte d’Appello di Palermoin data 18/09/2018 e non notificata;udita la relazione della causa svolta dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA];1. Con sentenza del [OSCURATO:DATA_NASCITA] il Tribunale di Trapani, in accoglimentoparziale delle domande proposte da [OSCURATO:PERSONA], condannava iconvenuti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] a ripristinare, a loro spese, laNumero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026prima rampa di scale che dal piano terra conduceva al primo piano(eliminando l’ampliamento effettuato), il sottoscala nello stato ex ante e gliscalini posti al piano terraneo che dalla scala di accesso al primo pianoconsentivano l’accesso al sottoscala.2. Sull’impugnazione principale di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] edincidentale di [OSCURATO:PERSONA] (quanto alle spese di lite), la Corted’appello di Palermo revocava le statuizioni di condanna degli appellanti aripristinare il sottoscala nello stato ex ante e gli scalini posti al pianoterraneo dell’edificio (che consentivano l’accesso al sottoscala di accesso alprimo piano), confermando per il resto l’impugnata sentenza. Affermava atal fine che, alla luce delle risultanze dell’accertamento tecnico preventivoespletato e dei rilievi fotografici, l’ampliamento in larghezza dei gradini dellascala non aveva comportato alcun miglioramento del bene comune, il quale,anzi, per via della presenza dei due gradini di forma rettangolare, in luogodel preesistente pianerottolo tra il piano terra ed il primo piano, avevasubìto un peggioramento in termini di fruibilità, che, dunque, la modificaapportata alla scala ed il suo ampliamento doveva considerarsi unainnovazione della cosa comune illegittima, che l’acclarata proprietà comunedella scala non comportava anche quella del vano sottoscala, nullaprevedendo in proposito il titolo di acquisto della dante causa della Pirrello,che gli appellanti, avendo acquistato l’intero primo piano (recte, pianoterra), dovevano ritenersi proprietari anche del sottoscala, e che il c.t.u.non aveva accertato che esistevano degli scalini in comproprietà delle partiche consentivano l’accesso al sottoscala.3. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione PirrelloMargherita sulla base di tre motivi illustrati da memoria. [OSCURATO:PERSONA] ePorcelli Antonina hanno resistito con controricorso, proponendo, a lorovolta, ricorso incidentale fondato su due motivi, a fronte del quale laricorrente principale ha depositato controricorso.Con ordinanza interlocutoria del 10.4.2025 il Collegio ha rinviato a nuovoruolo la causa, al fine di consentire la comunicazione ai controricorrentidell’avviso di fissazione dell’udienza.Numero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026In prossimità dell’adunanza camerale, la ricorrente principale ha depositatoun’altra memoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Preliminarmente, premesso che trova applicazione, nel caso di specie,l'art. 370 c.p.c., nella versione precedente alla modifica apportata dall'art.35, comma 5, d.lgs. n. 149 del 2022, come modificato dalla l. n. 197 del2022, il controricorso contenente il ricorso incidentale è sia inammissibile(in quanto notificato in data 8.5.2019, ben oltre il termine di venti giornidalla scadenza di quello stabilito per il deposito del ricorso – scadenza daidentificarsi, in ragione della notifica del ricorso principale avvenuta il18.3.2019, nella data dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] -) sia improcedibile (per non esserestato depositato, come da attestazione rilasciata dalla cancelleria, nei ventigiorni dalla eseguita notifica).Ne consegue che non verranno analizzati i due motivi del ricorsoincidentale.2. Con il primo motivo la ricorrente principale deduce la violazione dell’art.1117 c.c., per aver ritenuto la corte territoriale che il vano sottoscala fossedi proprietà esclusiva delle controparti, nonostante tra le partipresuntivamente comuni rientrino i sottoscala.2.1. Il motivo è fondato.Premesso che è il frutto di un evidente errore di battitura l’affermazionedella corte d’appello, contenuta a pagina 8 della sentenza qui impugnata,secondo cui gli odierni controricorrenti (all’epoca, appellanti) avrebberoacquistato l’intero primo piano (anziché l’intero piano terra) dell’immobile(di ciò ne sono consapevoli gli stessi resistenti, come è evincibile dalle pagg.2 e 3 del controricorso), trova applicazione al caso di specie, in assenza didati oggettivi di segno contrario, il principio (enunciato, tra le altre, daCass., Sez. 2, Sentenza n. 4528 del 27/03/2003) secondo cui rientrano trale parti comuni dell'edificio (art. 1117 c.c.) e, in caso di divisione dell'edificiocui i detti spazi accedono, vi restano compresi anche se l'atto di divisioneabbia omesso di inserirli tra le parti comuni, i cc.dd. volumi tecnici, ossiaquelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i vaniNumero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026ascensore, caldaia, autoclave, contatori) o altri beni comuni (quale il vanoscale) e quelli insuscettibili di separato o autonomo godimento, per esserevincolati all'uso comune, in virtù della loro naturale destinazione o della loroconnessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell'edificio(cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 9523 del 30/04/2014 nel senso che sussistela presunzione di condominialità sancita dall'art. 1117 c.c., tra l’altro, per ilvano sottoscala).È d’atra parte  noto che l'individuazione delle parti comuni operata dall'art.1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comuneappartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria,potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di queldeterminato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio pereffetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali (Cass.,Sez. 2, Ordinanza n. 3852 del 17/02/2020). Ne consegue che, quando uncondomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicatinell'art. 1117 c.c., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, alcontempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, ondevincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condominorivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza chea tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ovenon si tratti dell'atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiutadall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolaritàdel bene (Cass. n. 3852/2020, cit.).In ogni caso, la detta presunzione può essere vinta da un titolo contrario,la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vantila proprietà esclusiva del bene, potendosi a tal fine utilizzare il titolo - salvoche si tratti di acquisto a titolo originario - solo se da esso si desumanoelementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione (Cass.,Sez. 2, Sentenza n. 27145 del 21/12/2007).A ben vedere, le pronunce indicate dalla corte palermitana non depongononel senso dalla stessa affermato. Invero, Cass., Sez. 2, Sentenza n. 8717del 08/09/1997 e Cass., Sez. 2, Sentenza n. 28350 del 18/12/2013 hannoNumero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026statuito che, nella ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivodella rampa di scale accedente al suo appartamento, la parte dell’areasottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, unaentità unica ed inseparabile, postulando il concetto di incorporazione, al paridi quello di accessione, una unione fisica e materiale del manufatto rispettoal suolo (o, in ogni caso, l'impossibilità di utilizzare il suolo stesso comeentità autonoma rispetto al manufatto), ciò che non è lecito affermare conriguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale.Si rivela, pertanto, errata l’affermazione resa dalla corte di merito secondocui, avendo [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] acquistato la proprietà del pianoterra dell’immobile condominiale, dovrebbero essere ritenuti proprietariaanche del sottoscala.3. Con il secondo motivo la ricorrente principale denuncia la violazione degliartt. 116 c.p.c. e 2700 c.c., per non aver la corte di merito attribuito all’attopubblico notarile del 27.7.1989, con il quale ella aveva acquistato laproprietà dell’intero primo piano dell’edificio, ed al titolo di provenienzadella sua dante causa del 30.6.1967 la valenza di piena prova, fino a quereladi falso, in ordine alla comproprietà del sottoscala.3.1. Il motivo è infondato.In primo luogo, inconferente è il richiamo operato all'art. 2700 c.c., attesoche, in tema di atto pubblico, l'efficacia vincolante della prova legale èlimitata ai soli elementi estrinseci dell'atto (ovvero la provenienza deldocumento dal pubblico ufficiale che l'ha formato, quanto detto o fattodavanti a quest'ultimo, il momento e il luogo in cui é stato redatto) e nonsi estende, invece, al contenuto delle dichiarazioni da esso risultanti, chepossono, pertanto, essere contrastate con ogni mezzo di prova, senzanecessità di proporre la querela di falso (Cass., Sez. 1, Ordinanza n. 15805del 13/06/2025).In secondo luogo, come si è detto nell’analizzare il primo motivo, quandoun condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicatinell'art. 1117 c.c., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, alcontempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, ondeNumero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condominorivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza chea tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ovenon si tratti dell'atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiutadall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolaritàdel bene (Cass. n. 3852/2020).Ne consegue che nessuna valenza probatoria si sarebbe potuta riconoscereai due atti pubblici invocati dalla ricorrente.4. Con il terzo motivo la ricorrente si duole della decisione della corted’appello di compensare per intero le spese di lite di entrambi i gradi dimerito del giudizio, nonostante non fosse stata impugnata la decisione diprimo grado con la quale il tribunale aveva compensato nella misura del40% le spese, avendo ella contestato la stessa solo per non averconsiderato altre spese (per contributo unificato, bolli, compenso al peritonell’ambito dell’a.t.p. ed al c.t.u.) che aveva sostenuto.4.1. Il motivo resta assorbito nell’accoglimento del primo.5. Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento delprimo motivo, la sentenza impugnata va cassata, con conseguente rinviodella causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d’appello diPalermo.Al contempo, va dichiarata l’improcedibilità del controricorso, alla luce delprincipio per cui, qualora si determini il concorso di una causa diinammissibilità ex artt. 325 o 326 (o 370) c.p.c. e di una causa diimprocedibilità per omesso o tardivo deposito del ricorso ex art. 369, ladeclaratoria di quest'ultima prevale sulla prima, in quanto l'esame delricorso improcedibile non è consentito nemmeno per rilevarnel'inammissibilità (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 1104 del 20/01/2006; conf.Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 1389 del 22/01/2021).Numero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026L A  C O R T E  D I  C A S S A Z I O N EII SEZIONE CIVILEProprietà sottoscala – Art.Composta da1117 c.c.[OSCURATO:PERSONA] - Presidente - OggettoGiuseppe Fortunato - Consigliere - R.G.N. 10313/2019Stefano Oliva - Consigliere - Cron.[OSCURATO:PERSONA] - Consigliere  [OSCURATO:PERSONA] – [OSCURATO:DATA_NASCITA][OSCURATO:PERSONA] - Consigliere [OSCURATO:PERSONA].-ha pronunciato la seguenteORDINANZAsul ricorso n. 10313/2019 proposto da:[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] edAngelo Milazzo, come da procura in calce al ricorso;- ricorrente principale -contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA]Cannia, come da procura speciale in calce al controricorso;- controricorrenti – ricorrenti incidentali –- avverso la sentenza n. 1839/2018 emessa dalla Corte d’Appello di Palermoin data 18/09/2018 e non notificata;udita la relazione della causa svolta dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA];1. Con sentenza del [OSCURATO:DATA_NASCITA] il Tribunale di Trapani, in accoglimentoparziale delle domande proposte da [OSCURATO:PERSONA], condannava iconvenuti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] a ripristinare, a loro spese, laNumero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026prima rampa di scale che dal piano terra conduceva al primo piano(eliminando l’ampliamento effettuato), il sottoscala nello stato ex ante e gliscalini posti al piano terraneo che dalla scala di accesso al primo pianoconsentivano l’accesso al sottoscala.2. Sull’impugnazione principale di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] edincidentale di [OSCURATO:PERSONA] (quanto alle spese di lite), la Corted’appello di Palermo revocava le statuizioni di condanna degli appellanti aripristinare il sottoscala nello stato ex ante e gli scalini posti al pianoterraneo dell’edificio (che consentivano l’accesso al sottoscala di accesso alprimo piano), confermando per il resto l’impugnata sentenza. Affermava atal fine che, alla luce delle risultanze dell’accertamento tecnico preventivoespletato e dei rilievi fotografici, l’ampliamento in larghezza dei gradini dellascala non aveva comportato alcun miglioramento del bene comune, il quale,anzi, per via della presenza dei due gradini di forma rettangolare, in luogodel preesistente pianerottolo tra il piano terra ed il primo piano, avevasubìto un peggioramento in termini di fruibilità, che, dunque, la modificaapportata alla scala ed il suo ampliamento doveva considerarsi unainnovazione della cosa comune illegittima, che l’acclarata proprietà comunedella scala non comportava anche quella del vano sottoscala, nullaprevedendo in proposito il titolo di acquisto della dante causa della Pirrello,che gli appellanti, avendo acquistato l’intero primo piano (recte, pianoterra), dovevano ritenersi proprietari anche del sottoscala, e che il c.t.u.non aveva accertato che esistevano degli scalini in comproprietà delle partiche consentivano l’accesso al sottoscala.3. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione PirrelloMargherita sulla base di tre motivi illustrati da memoria. [OSCURATO:PERSONA] ePorcelli Antonina hanno resistito con controricorso, proponendo, a lorovolta, ricorso incidentale fondato su due motivi, a fronte del quale laricorrente principale ha depositato controricorso.Con ordinanza interlocutoria del 10.4.2025 il Collegio ha rinviato a nuovoruolo la causa, al fine di consentire la comunicazione ai controricorrentidell’avviso di fissazione dell’udienza.Numero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026In prossimità dell’adunanza camerale, la ricorrente principale ha depositatoun’altra memoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Preliminarmente, premesso che trova applicazione, nel caso di specie,l'art. 370 c.p.c., nella versione precedente alla modifica apportata dall'art.35, comma 5, d.lgs. n. 149 del 2022, come modificato dalla l. n. 197 del2022, il controricorso contenente il ricorso incidentale è sia inammissibile(in quanto notificato in data 8.5.2019, ben oltre il termine di venti giornidalla scadenza di quello stabilito per il deposito del ricorso – scadenza daidentificarsi, in ragione della notifica del ricorso principale avvenuta il18.3.2019, nella data dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] -) sia improcedibile (per non esserestato depositato, come da attestazione rilasciata dalla cancelleria, nei ventigiorni dalla eseguita notifica).Ne consegue che non verranno analizzati i due motivi del ricorsoincidentale.2. Con il primo motivo la ricorrente principale deduce la violazione dell’art.1117 c.c., per aver ritenuto la corte territoriale che il vano sottoscala fossedi proprietà esclusiva delle controparti, nonostante tra le partipresuntivamente comuni rientrino i sottoscala.2.1. Il motivo è fondato.Premesso che è il frutto di un evidente errore di battitura l’affermazionedella corte d’appello, contenuta a pagina 8 della sentenza qui impugnata,secondo cui gli odierni controricorrenti (all’epoca, appellanti) avrebberoacquistato l’intero primo piano (anziché l’intero piano terra) dell’immobile(di ciò ne sono consapevoli gli stessi resistenti, come è evincibile dalle pagg.2 e 3 del controricorso), trova applicazione al caso di specie, in assenza didati oggettivi di segno contrario, il principio (enunciato, tra le altre, daCass., Sez. 2, Sentenza n. 4528 del 27/03/2003) secondo cui rientrano trale parti comuni dell'edificio (art. 1117 c.c.) e, in caso di divisione dell'edificiocui i detti spazi accedono, vi restano compresi anche se l'atto di divisioneabbia omesso di inserirli tra le parti comuni, i cc.dd. volumi tecnici, ossiaquelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i vaniNumero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026ascensore, caldaia, autoclave, contatori) o altri beni comuni (quale il vanoscale) e quelli insuscettibili di separato o autonomo godimento, per esserevincolati all'uso comune, in virtù della loro naturale destinazione o della loroconnessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell'edificio(cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 9523 del 30/04/2014 nel senso che sussistela presunzione di condominialità sancita dall'art. 1117 c.c., tra l’altro, per ilvano sottoscala).È d’atra parte  noto che l'individuazione delle parti comuni operata dall'art.1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comuneappartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria,potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di queldeterminato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio pereffetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali (Cass.,Sez. 2, Ordinanza n. 3852 del 17/02/2020). Ne consegue che, quando uncondomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicatinell'art. 1117 c.c., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, alcontempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, ondevincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condominorivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza chea tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ovenon si tratti dell'atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiutadall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolaritàdel bene (Cass. n. 3852/2020, cit.).In ogni caso, la detta presunzione può essere vinta da un titolo contrario,la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vantila proprietà esclusiva del bene, potendosi a tal fine utilizzare il titolo - salvoche si tratti di acquisto a titolo originario - solo se da esso si desumanoelementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione (Cass.,Sez. 2, Sentenza n. 27145 del 21/12/2007).A ben vedere, le pronunce indicate dalla corte palermitana non depongononel senso dalla stessa affermato. Invero, Cass., Sez. 2, Sentenza n. 8717del 08/09/1997 e Cass., Sez. 2, Sentenza n. 28350 del 18/12/2013 hannoNumero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026statuito che, nella ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivodella rampa di scale accedente al suo appartamento, la parte dell’areasottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, unaentità unica ed inseparabile, postulando il concetto di incorporazione, al paridi quello di accessione, una unione fisica e materiale del manufatto rispettoal suolo (o, in ogni caso, l'impossibilità di utilizzare il suolo stesso comeentità autonoma rispetto al manufatto), ciò che non è lecito affermare conriguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale.Si rivela, pertanto, errata l’affermazione resa dalla corte di merito secondocui, avendo [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] acquistato la proprietà del pianoterra dell’immobile condominiale, dovrebbero essere ritenuti proprietariaanche del sottoscala.3. Con il secondo motivo la ricorrente principale denuncia la violazione degliartt. 116 c.p.c. e 2700 c.c., per non aver la corte di merito attribuito all’attopubblico notarile del 27.7.1989, con il quale ella aveva acquistato laproprietà dell’intero primo piano dell’edificio, ed al titolo di provenienzadella sua dante causa del 30.6.1967 la valenza di piena prova, fino a quereladi falso, in ordine alla comproprietà del sottoscala.3.1. Il motivo è infondato.In primo luogo, inconferente è il richiamo operato all'art. 2700 c.c., attesoche, in tema di atto pubblico, l'efficacia vincolante della prova legale èlimitata ai soli elementi estrinseci dell'atto (ovvero la provenienza deldocumento dal pubblico ufficiale che l'ha formato, quanto detto o fattodavanti a quest'ultimo, il momento e il luogo in cui é stato redatto) e nonsi estende, invece, al contenuto delle dichiarazioni da esso risultanti, chepossono, pertanto, essere contrastate con ogni mezzo di prova, senzanecessità di proporre la querela di falso (Cass., Sez. 1, Ordinanza n. 15805del 13/06/2025).In secondo luogo, come si è detto nell’analizzare il primo motivo, quandoun condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicatinell'art. 1117 c.c., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, alcontempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, ondeNumero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condominorivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza chea tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ovenon si tratti dell'atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiutadall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolaritàdel bene (Cass. n. 3852/2020).Ne consegue che nessuna valenza probatoria si sarebbe potuta riconoscereai due atti pubblici invocati dalla ricorrente.4. Con il terzo motivo la ricorrente si duole della decisione della corted’appello di compensare per intero le spese di lite di entrambi i gradi dimerito del giudizio, nonostante non fosse stata impugnata la decisione diprimo grado con la quale il tribunale aveva compensato nella misura del40% le spese, avendo ella contestato la stessa solo per non averconsiderato altre spese (per contributo unificato, bolli, compenso al peritonell’ambito dell’a.t.p. ed al c.t.u.) che aveva sostenuto.4.1. Il motivo resta assorbito nell’accoglimento del primo.5. Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento delprimo motivo, la sentenza impugnata va cassata, con conseguente rinviodella causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d’appello diPalermo.Al contempo, va dichiarata l’improcedibilità del controricorso, alla luce delprincipio per cui, qualora si determini il concorso di una causa diinammissibilità ex artt. 325 o 326 (o 370) c.p.c. e di una causa diimprocedibilità per omesso o tardivo deposito del ricorso ex art. 369, ladeclaratoria di quest'ultima prevale sulla prima, in quanto l'esame delricorso improcedibile non è consentito nemmeno per rilevarnel'inammissibilità (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 1104 del 20/01/2006; conf.Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 1389 del 22/01/2021). P.Q.Maccoglie il primo motivo del ricorso, rigetta il secondo e dichiara assorbito ilterzo; dichiara improcedibile il controricorso; cassa la sentenza impugnatacon riferimento al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese delNumero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026presente giudizio, alla Corte d’appello di Palermo in differentecomposizione;ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrentiincidentali dell'ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a normadel comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 22.1.2026.Il PresidenteDott. Giuseppe TedescoP.Q.Maccoglie il primo motivo del ricorso, rigetta il secondo e dichiara assorbito ilterzo; dichiara improcedibile il controricorso; cassa la sentenza impugnatacon riferimento al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese delNumero registro generale 10313/2019Numero sezionale 171/2026Numero di raccolta generale 7222/2026Data pubblicazione 25/03/2026presente giudizio, alla Corte d’appello di Palermo in differentecomposizione;ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrentiincidentali dell'ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a normadel comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 22.1.2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 07222/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris