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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 12 maggio 2026

Cassazione n. 13792/2026

Testo integrale del provvedimento

Testo integrale del provvedimento

[OSCURATO:PERSONA] d’Ottavi;-ricorrente-controS.n.c. [OSCURATO:PERSONA] C. in liquidazione, in persona del legalerappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentato e difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocatoStefano Cianci;Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026Data pubblicazione 12/05/2026-controricorrente-controComune dell’[OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentato e difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-controMinistero per i Beni e le Attività culturali e del Turismo, in persona dellegale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’AvvocaturaGenerale dello Stato;-controricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] srl in Liquidazione,rappresentata e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocatoChiara Ortaggi;-controricorrente-nonchéScip srl, in persona del legale rappresentante pro tempore, [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante pro tempore;-intimati-avverso la sentenza della Corte d’Appello di l’[OSCURATO:SOCIETA] n. 996/2020 depositata il15/07/2020.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA];lette e udite le conclusioni del P.M. in persona del [OSCURATO:PERSONA] ProcuratoreGenerale [OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto di rigettare il ricorso;uditi l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] della parte ricorrente, che ha concluso perl’accoglimento del ricorso, e gli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] per il [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] eNumero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026Andrea Bernava e [OSCURATO:PERSONA] per la [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] cartolarizzazDioatna peu bibmlicamziooneb 1i2l/i0 5/2026pubblici srl in liquidazione, che ne hanno domandato il rigetto.[OSCURATO:PERSONA] PROCESSOaveva acquistato dalla [OSCURATO:SOCIETA] [OSCURATO:PERSONA] di cartolarizzazione Immobili pubblici unlotto, denominato A, ad essa aggiudicato a seguito di gara per € 45.399.410,07;in detto lotto erano ricompresi alcuni immobili vincolati dal MIBAC ai sensi deld.lgs. n. 490/99, ossia un compendio in [OSCURATO:PERSONA] e uno sito in [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA] indicato come “[OSCURATO:PERSONA]”;la vendita del c.d.

“[OSCURATO:PERSONA]” era avvenuta sotto la condizionesospensiva del mancato esercizio della prelazione ex d.lgs. n. 490 del 1999 da partedel Ministero o di altri Enti aventi diritto;il Comune di L’[OSCURATO:SOCIETA] aveva esercitato la prelazione, ma, secondo la citazione,solo con riferimento alla sala cinematografica, identificata con il sub 5 della part.2915, e non per le ulteriori due porzioni immobiliari sub 4 e 6, menzionate comeagenzia ippica e posto auto;per tale ragione, ha rivendicato, nei confronti del Comune di L’[OSCURATO:SOCIETA], laproprietà di queste ultime due unità immobiliari, chiedendo riconoscersi il suosubentro nei contratti di locazione in essere, per i detti immobili, con la [OSCURATO:SOCIETA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], con ordine agli stessi di versarle i canonidi locazione e condanna del Comune a corrispondere i canoni indebitamentepercepiti e a risarcire i danni;in via subordinata, ha chiesto condannarsi la [OSCURATO:PERSONA] alla restituzione del prezzoversato per l’acquisto delle due porzioni immobiliari, indicato in € 1.800.000,00 perl’agenzia ippica e in € 200.000,00 per il posto auto.Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026Data pubblicazione 12/05/2026Il Comune di L’[OSCURATO:SOCIETA], convenuto in giudizio assieme agli altri soggettimenzionati, ha chiamato in manleva, per la domanda risarcitoria, il Ministero per iBeni culturali.[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], società alla quale erano state demandate le operazionidi liquidazione del patrimonio immobiliare dismesso, è intervenutovolontariamente.Il Tribunale di L’[OSCURATO:SOCIETA], con sentenza n. 381/2015, ha rigettato le domande.contraddittorio con [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] di cartolarizzazione Immobili pubblici srl, [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA] e [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] e Ministero per i Beniculturali e ambientali, con sentenza n. 996/2020, ha rigettato.Il giudice distrettuale ha ritenuto, sulla base di un esame della nota ditrascrizione del d.m. 28 agosto 2000, insussistente la violazione del d.lgs. n. 490del 1999 con riferimento all’estensione del vincolo apposto sugli immobili oggettodi lite, come risultante da detto d.m. e dall’atto di compravendita del 24 dicembre2003.In particolare, ha affermato la necessità di avere riguardo esclusivamente alleindicazioni riportate nella detta nota di trascrizione e ha escluso il rilievo dellamancata specificazione dei subb, negando, quindi, che il Comune di L’[OSCURATO:SOCIETA] avesseesercitato la prelazione oltre i limiti della denuntiatio, giacché espressa in relazioneall’intera part. 2915 e relativi subb di cui alla specifica indicazione in rogito.Inoltre, ha dichiarato l’irrilevanza della successiva trascrizione in rettifica cheaveva integrato il quadro “D” solo con gli indirizzi riferibili ai subb 4 e 6.Ha, poi, respinto la domanda proposta nei confronti della [OSCURATO:PERSONA] al fine diconseguire la restituzione del prezzo asseritamente pagato per l’Agenzia ippica e ilposto auto (per un totale di € 2.000,000), imputando la somma corrisposta di €515.380,00 non solo alla sala cinematografica, ma all’intero compendio vincolato.Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026S.n.c. [OSCURATO:PERSONA] C. oggi in stato di liquidazione, [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA],Comune dell’[OSCURATO:SOCIETA], [OSCURATO:PERSONA], Ministero per i Beni e le Attività culturali e delTurismo e [OSCURATO:PERSONA] srl in Liquidazione hannoresistito con controricorso.Gli altri intimati non hanno svolto attività difensive in questa sede.Il Pubblico Ministero ha rassegnato conclusioni scritte insistendo per il rigettodel ricorso.[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], Comune dell’[OSCURATO:SOCIETA] e [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] in Liquidazione hanno depositato memorie.MOTIVI DELLA DECISIONE1) Si premette che la presente controversia ha ad oggetto, principalmente, laportata del vincolo c.d. culturale imposto con il decreto n. 33240 del 22 agosto2000, come ricavabile dalla sua trascrizione con nota del 3 novembre 2000, n. reg.part. 12120 e reg. gen. n. 15950, sull’immobile vincolato ai sensi del d.lgs. n. 490del 1999 sito in L’[OSCURATO:SOCIETA] e identificato catastalmente con la particella 2915 del foglio101, il quale era stato ceduto a parte ricorrente all’esito di un’asta.Sostiene la società ricorrente che detto vincolo avrebbe riguardato una solaparte di tale immobile, identificata con il sub 5 della menzionata particella 2915,denominata “[OSCURATO:PERSONA]”, e non il resto del cespito, individuato con i sub 4 eViene in rilievo, altresì, anche l’interpretazione del contratto del 24 dicembre2003, con il quale era stato trasferito il citato immobile, pur se al solo fine delladeterminazione del contenuto della c.d. denuntiatio effettuata all’autoritàcompetente ex art. 58 d.lgs. n. 490 del 1999.Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026Ciò premesso e passando all’esame delle censure, con il primo Dmatao putbivblioca zpionaer 1t2e/0 5/2026ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 58, 59 e 60 d.lgs. n.490 del 1990 e degli artt. 1362 e 1363 c.c. e dell’art. 132 c.p.c. in quanto ladenuntiatio avrebbe avuto ad oggetto il solo immobile denominato “CinemaMassimo”, identificato al foglio 101, particella 2915, sub 5, e non anche le unitàimmobiliari aventi accesso da via Sant’Agostino n. 16 e identificate con i subalterni4 e 6 della particella 2915 e che, dunque, non avrebbero potuto essere prelazionatedal Comune dell’[OSCURATO:SOCIETA] al prezzo di € 515.380,00, anche ove il vincolo fosse statoesteso sull’intero complesso immobiliare identificato con la particella 2915 del foglio101.Sostiene come dall’interpretazione dei contratti sottoscritti tra [OSCURATO:PERSONA] ela sola [OSCURATO:PERSONA] e non per le altre due unità immobiliari e che la dettadenuntiatio era stata limitata alla sola porzione vincolata e identificata nel CinemaMassimo.Evidenzia che nessuna prelazione avrebbe potuto esservi con riferimento a beniper i quali non era stato indicato e/o determinato nella denuntiatio alcun prezzo.Il fatto che l’importo di € 515.380,00 fosse stato quantificato con riguardo allasola sala cinematografica di cui al sub 5 della particella 2915 sarebbe statocomprovato dalla perizia estimativa dei beni dismessi, nella quale il prezzoindividuato era quello del solo “[OSCURATO:PERSONA]”, e dall’atto di vendita, con relativoprelazione sull’immobile denominato [OSCURATO:PERSONA] identificato in catastofabbricati nel foglio 101, particella 2915, sub 5.Nessun valore avrebbero avuto, allora, l’indicazione, come vincolata, dell’interaparticella 2915, contenuta negli atti di gara, o la richiesta di prelazione avanzatadal Comune di L’[OSCURATO:SOCIETA].Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026Osserva che, peraltro, il valore di trasferimento dell’interoDa ta cpuobmblicpazeionned 1i2o/0 5/2026immobiliare, comprensivo dei sub 4 e 6, non sarebbe stato determinato applicandoil procedimento stabilito in base al procedimento disciplinato dall’art. 59, comma 3,del d.lgs. n. 490 del 1999.La Corte territoriale, quindi, non avrebbe tenuto conto della comune intenzionedelle parti.Il motivo è inammissibile.L’art. 58 del d.lgs. n. 490 del 1999 dispone che:“1.

Gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietào la detenzione di beni culturali sono denunciati al Ministero.2.

La denuncia è effettuata entro trenta giorni:a) dal proprietario o dal detentore del bene, in caso di alienazione a titolooneroso o gratuito;b) dall’acquirente, in caso di trasferimento avvenuto nell’ambito di proceduredi vendita forzata o fallimentare ovvero in forza di sentenza che produca gli effettidi un contratto di alienazione non concluso;c) dall’erede o dal legatario, in caso di successione a causa di morte.3.

La denuncia è presentata al competente soprintendente del luogo ove si trovail bene.4.

La denuncia contiene:a) i dati identificativi dell’alienante e dell’acquirente;b) i dati identificativi dei beni alienati;c) l’indicazione del luogo ove si trovano i beni alienati;d) l’indicazione della natura e delle condizioni dell’alienazione;Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026Data pubblicazione 12/05/2026e) l’indicazione del domicilio in Italia dell'alienante e dell’acquirente ai fini delleeventuali comunicazioni previste da questo Titolo.5.

Si considera non avvenuta la denuncia priva delle indicazioni previste dalcomma 4 o con indicazioni incomplete o imprecise”.Il successivo art. 59 prescrive che:“1.

Il Ministero ha facoltà di acquistare i beni culturali alienati a titolo onerosoal medesimo prezzo stabilito nell’atto di alienazione.2.

Qualora il bene sia alienato con altri per un unico corrispettivo o non sia statoprevisto un corrispettivo in denaro ovvero sia ceduto in permuta, il valoreeconomico è determinato d’ufficio dal Ministero.3.

Ove l’alienante non ritenga di accettare la determinazione effettuata dalMinistero, il valore della cosa è stabilito da una commissione di tre membri danominarsi uno dal Ministero, l’altro dall’alienante ed il terzo dal presidente deltribunale.

Le spese relative sono anticipate dall’alienante.4.

La determinazione della commissione è impugnabile in caso di errore o dimanifesta iniquità.5.

Il diritto di prelazione può essere esercitato anche quando il bene sia aqualunque titolo dato in pagamento”.Infine, l’art. 60 del citato d.lgs. stabilisce che:“1.

Il diritto di prelazione è esercitato nel termine di due mesi dalla data diricezione della denuncia prevista dall’articolo

58.2. Entro il termine indicato dal comma 1 il provvedimento di prelazione ènotificato all’alienante ed all’acquirente.

La proprietà passa allo Stato dalla datadell’ultima notificazione.3.

In pendenza del termine prescritto dal comma 1 l’atto di alienazione èinefficace ed all’alienante è vietato effettuare la consegna della cosa.Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/20264.

Le clausole del contratto di alienazione non vincolano lo Stato.D ata pubblicazione 12/05/20265.

Nel caso in cui il Ministero eserciti il diritto di prelazione su parte delle cosealienate, il compratore ha facoltà di recedere dal contratto”.ricorrente, in violazione dell’art. 366, n. 6, c.p.c., non ha fornito indicazionispecifiche in ordine al contenuto della denuntiatio, documento essenziale, che èCollegio.

Neppure ha precisato, poi, dove siffatto atto fosse rintracciabile nelprocesso, venendo meno al proprio onere di c.d. localizzazione del documento(Cass., Sez. 1, n. 28184 del 10 dicembre 2020).Inoltre, si sottolinea, principalmente in ordine al contratto del 24 dicembre2003, che la giurisprudenza di legittimità è costante nell’affermare che, in tema disindacato sull’interpretazione dei contratti, la parte che ha proposto una delleopzioni ermeneutiche possibili di una clausola contrattuale non può contestare, insede di giudizio di legittimità, la scelta alternativa alla propria effettuata dal giudicedel merito (tra le varie, cfr. Cass., Sez.

L, n. 18214 del 3 luglio 2024).

Infatti,l’interpretazione del contratto può essere sindacata in sede di legittimità solo nelcaso di violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale, la quale non puòdirsi esistente sul semplice rilievo che il giudice di merito abbia scelto una piuttostoche un’altra tra le molteplici interpretazioni del testo negoziale, sicché, quando diuna clausola siano possibili due o più interpretazioni, non è consentito alla parte,che aveva proposto l’interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede dilegittimità del fatto che ne sia stata privilegiata un’altra (Cass., Sez. 3, n. 11254 del10 maggio 2018).Parte ricorrente sostiene che la sua interpretazione sarebbe preferibile perchésuffragata dalle risultanze della perizia estimatoria e da quanto pattuito nell’atto dicompravendita e nell’atto ricognitivo dello stesso, nel quale il corrispettivo di €Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026515.380,00 sarebbe stato riferito alla sola sala cinematografica di cui Daatla spuubbbli c5az iodnee l1l2a/0 5/2026particella 2915.Peraltro, non si confronta con la (completa) motivazione della corte territoriale,la quale ha dato peso:a) alle risultanze della nota di trascrizione del citato d.m. 22 agosto 2000, laquale menzionava l’intera particella 2915 del foglio 101 del Comune di L’[OSCURATO:SOCIETA];b) all’art. 1 dell’atto di compravendita del 24 dicembre 2003, nel quale le parti“danno atto che la consistenza, i dati catastali ed i confini degli immobili sono quellirisultanti dalle schede allegate per farne parte integrante e sostanziale: tra queste,l’allegato 1 in cui vengono descritti gli immobili siti in Comune di L’[OSCURATO:SOCIETA]” fra cui,per quel che qui rileva, l’immobile “di cui alla lett.

B) - denominato “Cinema edaccessori” - individuato catastalmente al foglio 101, part. 2915, subb 4 (cat.

C\6),5 (cat.

D\3) e 6 (cat.

C\1);c) all’allegato A di descrizione del fondo aggregato n. 2 aggiudicato a51 (pertanto, partt. 2914 e 2915) con specifica di vincolo apposto, ai sensi deld.lgs. n. 490 del 1999, sulla sola particella 2915;d) alla planimetria catastale allegata al decreto ministeriale del 22 agosto 2000,che descriveva l’immobile in modo che palesava come il denominato “CinemaMassimo” fosse costituito dall’intero complesso immobiliare, compresi accessori epertinenze, edificato sulla particella 2915;e) alla trascrizione del rogito sull’intera particella 2915.Parte ricorrente, poi, non contesta l’affermazione, contenuta a pagina 10 dellasentenza impugnata, per la quale le unita indicate con i sub 4 e 6 erano accessorierispetto alla sala cinema, considerata la categoria catastale di appartenenza.Da quanto esposto, emerge come il prezzo indicato non potesse che riguardarel’intero immobile di interesse, anche perché parte ricorrente non è stata neppureNumero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026in grado di chiarire in maniera convincente quale importo sDaartae pbubbbelic azisontea 1t2o/0 5/2026specificamente corrisposto con riguardo ai soli sub 4 e 6 della particella 2915.Sul punto, il giudice del merito ha esaustivamente indicato, alle pagine 11 e 12,le ragioni per le quali ha reputato che l’importo di € 515.380,00 concernesse anchei subalterni 4 e 6 della particella 2915.Ha precisato che la stessa perizia redata dal [OSCURATO:PERSONA] G6 aveva qualificatocome spazi accessori i subalterni in esame e li aveva considerati ai fini delladeterminazione delle superfici commerciali, sulle quali “è stato determinato il valoreche, pertanto, non può avere a riferimento la sola sala cinema”.In ogni caso, ha evidenziato come fosse implausibile il valore di complessivi €2.000.000,00 dato dalla società ricorrente ai sub 4 e 6, anche in relazione allespecifiche rendite catastali, di molto inferiori a quelle dei tredici subb della particella2914 (costituita da locali deposito, commerciali, uffici, soffitte e posti auto), cheavrebbero dovuto essere state pagate, secondo la sua impostazione, appena €240.580,00.Correttamente, peraltro, il giudice di appello ha escluso l’incidenza dell’atto diavveramento della condizione del 31 maggio 2004, non opponibile al Comune pernon avervi preso parte.Privo di rilievo è, poi, il richiamo all’art. 60 del d.lgs. n. 490 del 1999, il qualesi limita ad attribuire alla parte una facoltà di recesso in ipotesi di esercizio parzialedella prelazione (qui non avvenuto).2) Con il secondo motivo parte ricorrente lamenta la violazione e falsaapplicazione degli artt. 2659, comma 2, n. 4, e 2826 c.c. e degli artt. 115 e 132c.p.c.: la nota di trascrizione del decreto di vincolo avrebbe chiarito nel quadro Dche il vincolo avrebbe inciso sulla sola sala cinematografica e non anche sulle unitàimmobiliari adibite ad attività commerciale e a deposito.Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026Sostiene che il quadro D costituirebbe una parte connaturataD aata lplaub blnicaozitoane 1d2/i0 5/2026trascrizione e che la stessa nota di trascrizione avrebbe dovuto indicare anchenecessariamente i subalterni.Afferma pure che non avrebbe avuto rilievo l’estratto di mappa allegato aldecreto di vincolo, non potendo essere utilizzato al fine di interpretare l’efficaciaverso i terzi della nota di trascrizione.Lo stesso Notaio rogante avrebbe precisato nell’atto di avverata condizione del31 maggio 2004 che il vincolo in parola avrebbe dovuto ritenersi limitato alla solaunità immobiliare adibita a cinema.

In particolare, osserva che le unità di cui aisubalterni 4 e 6 sarebbero state adibite da anni ad attività incompatibili con quelladi riproduzione cinematografica e con quelle pubblicistiche conclamate nella stessadelibera con la quale l’ente locale avrebbe deciso di acquistare la sola salacinematografica.La censura è infondata.Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto relativo a beni immobili siaopponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota ditrascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire diindividuare, senza possibilità di equivoci ed incertezze, gli estremi essenziali delnegozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche ilcontenuto del titolo che, insieme con la menzionata nota, viene depositato pressola conservatoria dei registri immobiliari (Cass., Sez. 2, n. 11213 del 26 aprile 2024).Ne deriva che il contenuto, opponibile a terzi, del d.m. in esame non può cheessere ricavato dalla sua nota di trascrizione, a nulla rilevando atti o dichiarazioniad esso esterni.Al riguardo, si evidenzia che, in base ai primi quattro commi dell’art. 17 dellalegge n. 52 del 1985 (Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizioipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automaticanelle conservatorie dei registri immobiliari), “Le note di trascrizione o iscrizione diNumero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026cui agli articoli 2659, 2660 e 2839 del codice civile debbono esseDraeta pruebdbliacatztioen e s12u/0 5/2026modelli a stampa conformi a quelli approvati con decreto interministeriale daemanarsi di concerto tra il Ministro delle finanze e il Ministro della giustizia.Apposita nota, in doppio esemplare, deve essere parimenti presentata, con lemodalità di cui al precedente comma, per ogni formalità di annotazione.Ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzioneoggetto dell’atto di cui si chiede la trascrizione, l’iscrizione o l’annotazione.Eventuali condizioni o patti di natura reale menzionati nella nota e la descrizionesommaria dei fabbricati in corso di costruzione devono essere riportati nello spaziopredisposto nel modello di nota di cui al primo comma (…)”.La giurisprudenza è chiara nell’affermare che la misura della pubblicità edell’opponibilità del titolo è data dalla rappresentazione per riassunto dell’atto chereca la nota di trascrizione e che le “condizioni o patti di natura reale menzionatinella nota” che possono essere riportati nello spazio predisposto nel modello(cosiddetto “quadro D”), alla stregua altresì delle precisazioni fornite nel decretoministeriale e nella circolare Min.

Finanze del 2 maggio 1995, attengono adinformazioni non già riguardanti il tipo di convenzione o negozio, ma ritenuteugualmente necessarie per una migliore conoscibilità della fattispecie pubblicizzata(ad esempio, la sottoposizione a termine o a condizione: art. 2659, comma 2, c.c.),pur non potendo costituire oggetto di una autonoma nota.Non possono, invece, comprendersi nel “quadro D” elementi che, devonoinserirsi in altri quadri della nota (ovvero, per le servitù, gli immobili checostituiscono il fondo dominante, quelli che costituiscono il fondo servente e isoggetti che referenziano tali fondi).

La giurisprudenza conclude, così, che il“quadro D” può essere destinato a mere specificazioni, ma non rileva ai finidell’opponibilità, avendo un valore di mera pubblicità notizia (Cass., Sez. 2, n.28694 del 16 ottobre 2023).Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026Conferma questa impostazione Cass., Sez. 2, n. 20543 del 2019D,a tal apu bqbluicaaziloene h12a/0 5/2026dato rilievo alle indicazioni riportate nel “quadro D” della nota di trascrizione al finedi desumere gli esatti dati catastali dell’immobile, ma in un contesto nel quale dallanota di trascrizione questi non fossero altrimenti ricavabili, tanto da richiamare,come esempio al quale fare riferimento, le ipotesi nelle quali i detti dati identificativinon si rivelassero idonei, come quando la porzione immobiliare non era stataultimata o non risultava ancora censita o frazionata in catasto.Pertanto, deve affermarsi, in termini generali, che, in tema di trascrizioneimmobiliare, la misura della pubblicità e dell’opponibilità del titolo è data dallarappresentazione per riassunto dell’atto che reca la nota di trascrizione e che le“condizioni o patti di natura reale menzionati nella nota”, i quali possono essereriportati nello spazio predisposto nel modello (cosiddetto “quadro D”), attengonoad informazioni non già riguardanti il tipo di convenzione o negozio, ma ritenuteugualmente necessarie per una migliore conoscibilità della fattispecie pubblicizzata,pur non potendo costituire oggetto di una autonoma nota.

In particolare, nonpossono comprendersi nel “quadro D” elementi che devono inserirsi in altri quadridella nota, potendo tale “quadro D” essere destinato a mere specificazioni, senzache rilevi ai fini dell’opponibilità, avendo un valore di mera pubblicità notizia.Nella specie, la nota di trascrizione individua inequivocabilmente l’immobiletrasferito come quello di cui alla particella 2915 del foglio 101 del Comune diL’[OSCURATO:SOCIETA], con la conseguenza che le precisazioni presenti nel “quadro D” (ove èscritto “Immobile denominato [OSCURATO:PERSONA] sito in L’[OSCURATO:SOCIETA] al Corso FedericoII”) non possono valere alcunché, e la corte territoriale, con una decisione pursempre di merito e, qui, non più sindacabile per le ragioni sopra esposte, ha ritenutoche l’espressione “[OSCURATO:PERSONA]” si riferisse all’intero compendio immobiliarenel quale si trovava la sala cinematografica e non a quest’ultima, anche alla lucedella natura accessoria dei beni sub 4 e sub 6 rispetto a quello sub 5.Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/20263) Con il terzo motivo parte ricorrente contesta la violazione e falsaDa ata ppupblbilcicaazzioinoe n12e/0 5/2026dell’art. 3, comma 17, del d.l. n. 351 del 2001 e dell’art. 132 c.p.c. per omessa econtraddittoria motivazione.Afferma che il Comune di L’[OSCURATO:SOCIETA] non avrebbe potuto esercitare la prelazione,in quanto questa avrebbe potuto riguardare solo immobili vincolati funzionalizzatial perseguimento dei propri interessi istituzionali.La censura è infondata.Innanzitutto, parte ricorrente non contesta l’affermazione del giudice di appello,che ha ritenuto inammissibile la sua impugnazione sul punto perché la relativacontestazione sarebbe stata assorbita dalla decisione concernente l’estensione dellaparticella 2915.Inoltre, avrebbe dovuto specificamente impugnare l’atto di esercizio dellaprelazione in questione.Infine, si evidenzia che la corte territoriale ha accertato la natura accessoria deibeni controversi, l’irrilevanza della loro concreta destinazione d’uso e la loroconcorrenza al perseguimento del fine istituzionale di cui al vincolo.Non si ravvisano, dunque, né la violazione di norme di diritto né il vizio dimotivazione (che, peraltro, è denunziabile in cassazione solo nei ristretti limiti dellanuova formulazione dell’art. 360 n. 5 cpc (cfr., tra le tante, Cass., SU, n. 8053 del7 aprile 2014).4) Con il quarto motivo parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 115 c.p.c.per travisamento della prova e dell’art. 132 c.p.c., nonché degli artt. 2727 e 2729c.c. e l’omesso esame circa un fatto decisivo, atteso che la corte territoriale nonavrebbe motivato la ragione per la quale avrebbe ritenuto di imputare l’importo di€ 515.830,00 a tutte e tre le unità insistenti sulla particella 2519 del foglio 101.Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026Rappresenta che il valore del cinema sarebbe stato determinaDtaota piunb blbicaazisonee 1a2/l0 5/2026criterio reddituale, diversamente dagli altri immobili, per i quali sarebbe statoimpiegato quello comparativo.La censura è infondata, atteso che la corte territoriale ha motivato, come sopraesposto, con completezza, chiarezza e ragionevolezza in ordine al profilo quicontestato, valutando nel merito le risultanze istruttorie.

In particolare, laquestione del prezzo è stata compiutamente scrutinata, come già evidenziato, allepagine da 10 a 12 della sentenza.5) Con il quinto motivo parte ricorrente contesta la violazione e falsaapplicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. e degli artt. 1195, 1199 e 2735 c.c.,nonché 115, 116 e 132 c.p.c. in quanto la corte territoriale avrebbe errato a nonvalutare l’atto di avveramento della condizione del 31 maggio 2004.La censura è inammissibile, in quanto non inficia l’affermazione del giudice diappello, il quale ha rilevato come la dichiarazione in detto atto contenuto nonpotesse vincolare il Comune di L’[OSCURATO:SOCIETA], soggetto ad essa estraneo.Si tratta, infatti, di affermazione che non ha efficacia di prova legale, ma, almassimo, è liberamente valutabile dal giudice.Peraltro, la Corte d’appello di L’[OSCURATO:SOCIETA] ha, con estrema chiarezza, precisato leragioni per le quali il vincolo era da reputare imposto sull’intera particella 2915 e ladenuntiatio aveva riguardato proprio siffatta particella, con conseguente irrilevanzadella citata dichiarazione.6) Con il sesto motivo, infine, parte ricorrente lamenta la violazione e falsaapplicazione degli artt. 4, 5 e 6 del d.m. n. 55 del 2014, dell’art. 91 c.p.c. e degliartt. 10 e 15 c.p.c. in quanto la corte territoriale avrebbe errato a non considerareil presente giudizio di valore solo indeterminabile e non superiore a € 1.000.000,00e a non valutare il diverso coinvolgimento delle parti nei gradi di merito el’intervento, inammissibile, del [OSCURATO:PERSONA] G6.Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026La censura è infondata, considerato che parte ricorrente aveva dDaotam puabbnlicdaaziotnoe 1i2n/0 5/2026primo grado che fosse accertata la sua proprietà di immobili dal valore complessivodi € 2.000.000,00, per i quali aveva agito anche contro la [OSCURATO:PERSONA] al fine di ottenereil pagamento, in via subordinata, di detto importo.Quanto al diverso impegno delle parti durante il giudizio davanti al tribunale, ilmotivo difetta di autosufficienza e, comunque, non lamenta il superamento deimassimi tabellari nell’ipotesi di valore ritenuto determinabile nei termini indicati daigiudici di merito.7) In conclusione, il ricorso è rigettato.Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo,con la specificazione che sono da distrarsi, in favore dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA] qualedifensore, dichiaratosi antistatario, della S.n.c. [OSCURATO:PERSONA] C. in liquidazione edi [OSCURATO:PERSONA].Lo scaglione di riferimento per il calcolo dei compensi è individuato tenendoconto che parte ricorrente ha agito in giudizio anche per ottenere la condanna dellaSCIP alla restituzione del prezzo versato per l’acquisto delle due porzioniimmobiliari, indicato in € 1.800.000,00 per l’agenzia ippica e in € 200.000,00 peril posto auto, per un valore totale di € 2.000.000,00.Si osserva che la difesa dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA] è considerata unitaria, pur se riferita adue assistiti, stante la sostanziale similitudine delle posizioni, rilevabile dagli atti dicausa (con maggiorazione ex art. 4, comma 2, d.m. n. 55 del 2014).Il compenso per il Ministero è, infine, ridotto, non avendo la P.A. depositatomemoria.Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera della parte ricorrente,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M- rigetta il ricorso;Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026- condanna parte ricorrente a rifondere le spese di lite, che liquidDaa tain pu:b blicazione 12/05/2026a) complessivi € 9.300,00 per compenso unitario e € 200,00 per esborsi, oltreaccessori di legge e spese generali nella misura del 15%, per S.n.c. [OSCURATO:PERSONA] C. in liquidazione e [OSCURATO:PERSONA], da distrarsi in favore dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA],dichiaratosi antistatario;b) complessivi € 9.200,00 per compenso e € 200,00 per esborsi, oltre accessoridi legge e spese generali nella misura del 15%, per il [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA];c) complessivi € 9.200,00 per compenso e € 200,00 per esborsi, oltre accessoridi legge, per il Comune dell’[OSCURATO:SOCIETA];d) complessivi € 9.200,00 per compenso e € 200,00 per esborsi, oltre accessoridi legge e spese generali nella misura del 15%, per la [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] in Liquidazione;e) complessivi € 7.000,00 per compenso e rimborso spese prenotate a debitoper il Ministero per i Beni e le Attività culturali e del Turismo;- ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto dellasussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera di parte ricorrente,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione II della CorteSuprema di Cassazione, il giorno 16 aprile 2026.Il Consigliere estensore Il PresidenteDario [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
[OSCURATO:PERSONA] d’Ottavi;-ricorrente-controS.n.c. [OSCURATO:PERSONA] C. in liquidazione, in persona del legalerappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentato e difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocatoStefano Cianci;Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026Data pubblicazione 12/05/2026-controricorrente-controComune dell’[OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentato e difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-controMinistero per i Beni e le Attività culturali e del Turismo, in persona dellegale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’AvvocaturaGenerale dello Stato;-controricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] srl in Liquidazione,rappresentata e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocatoChiara Ortaggi;-controricorrente-nonchéScip srl, in persona del legale rappresentante pro tempore, [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante pro tempore;-intimati-avverso la sentenza della Corte d’Appello di l’[OSCURATO:SOCIETA] n. 996/2020 depositata il15/07/2020.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA];lette e udite le conclusioni del P.M. in persona del [OSCURATO:PERSONA] ProcuratoreGenerale [OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto di rigettare il ricorso;uditi l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] della parte ricorrente, che ha concluso perl’accoglimento del ricorso, e gli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] per il [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] eNumero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026Andrea Bernava e [OSCURATO:PERSONA] per la [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] cartolarizzazDioatna peu bibmlicamziooneb 1i2l/i0 5/2026pubblici srl in liquidazione, che ne hanno domandato il rigetto.[OSCURATO:PERSONA] PROCESSOaveva acquistato dalla [OSCURATO:SOCIETA] [OSCURATO:PERSONA] di cartolarizzazione Immobili pubblici unlotto, denominato A, ad essa aggiudicato a seguito di gara per € 45.399.410,07;in detto lotto erano ricompresi alcuni immobili vincolati dal MIBAC ai sensi deld.lgs. n. 490/99, ossia un compendio in [OSCURATO:PERSONA] e uno sito in [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA] indicato come “[OSCURATO:PERSONA]”;la vendita del c.d. “[OSCURATO:PERSONA]” era avvenuta sotto la condizionesospensiva del mancato esercizio della prelazione ex d.lgs. n. 490 del 1999 da partedel Ministero o di altri Enti aventi diritto;il Comune di L’[OSCURATO:SOCIETA] aveva esercitato la prelazione, ma, secondo la citazione,solo con riferimento alla sala cinematografica, identificata con il sub 5 della part.2915, e non per le ulteriori due porzioni immobiliari sub 4 e 6, menzionate comeagenzia ippica e posto auto;per tale ragione, ha rivendicato, nei confronti del Comune di L’[OSCURATO:SOCIETA], laproprietà di queste ultime due unità immobiliari, chiedendo riconoscersi il suosubentro nei contratti di locazione in essere, per i detti immobili, con la [OSCURATO:SOCIETA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], con ordine agli stessi di versarle i canonidi locazione e condanna del Comune a corrispondere i canoni indebitamentepercepiti e a risarcire i danni;in via subordinata, ha chiesto condannarsi la [OSCURATO:PERSONA] alla restituzione del prezzoversato per l’acquisto delle due porzioni immobiliari, indicato in € 1.800.000,00 perl’agenzia ippica e in € 200.000,00 per il posto auto.Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026Data pubblicazione 12/05/2026Il Comune di L’[OSCURATO:SOCIETA], convenuto in giudizio assieme agli altri soggettimenzionati, ha chiamato in manleva, per la domanda risarcitoria, il Ministero per iBeni culturali.[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], società alla quale erano state demandate le operazionidi liquidazione del patrimonio immobiliare dismesso, è intervenutovolontariamente.Il Tribunale di L’[OSCURATO:SOCIETA], con sentenza n. 381/2015, ha rigettato le domande.contraddittorio con [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] di cartolarizzazione Immobili pubblici srl, [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA] e [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] e Ministero per i Beniculturali e ambientali, con sentenza n. 996/2020, ha rigettato.Il giudice distrettuale ha ritenuto, sulla base di un esame della nota ditrascrizione del d.m. 28 agosto 2000, insussistente la violazione del d.lgs. n. 490del 1999 con riferimento all’estensione del vincolo apposto sugli immobili oggettodi lite, come risultante da detto d.m. e dall’atto di compravendita del 24 dicembre2003.In particolare, ha affermato la necessità di avere riguardo esclusivamente alleindicazioni riportate nella detta nota di trascrizione e ha escluso il rilievo dellamancata specificazione dei subb, negando, quindi, che il Comune di L’[OSCURATO:SOCIETA] avesseesercitato la prelazione oltre i limiti della denuntiatio, giacché espressa in relazioneall’intera part. 2915 e relativi subb di cui alla specifica indicazione in rogito.Inoltre, ha dichiarato l’irrilevanza della successiva trascrizione in rettifica cheaveva integrato il quadro “D” solo con gli indirizzi riferibili ai subb 4 e 6.Ha, poi, respinto la domanda proposta nei confronti della [OSCURATO:PERSONA] al fine diconseguire la restituzione del prezzo asseritamente pagato per l’Agenzia ippica e ilposto auto (per un totale di € 2.000,000), imputando la somma corrisposta di €515.380,00 non solo alla sala cinematografica, ma all’intero compendio vincolato.Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026S.n.c. [OSCURATO:PERSONA] C. oggi in stato di liquidazione, [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA],Comune dell’[OSCURATO:SOCIETA], [OSCURATO:PERSONA], Ministero per i Beni e le Attività culturali e delTurismo e [OSCURATO:PERSONA] srl in Liquidazione hannoresistito con controricorso.Gli altri intimati non hanno svolto attività difensive in questa sede.Il Pubblico Ministero ha rassegnato conclusioni scritte insistendo per il rigettodel ricorso.[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], Comune dell’[OSCURATO:SOCIETA] e [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] in Liquidazione hanno depositato memorie.MOTIVI DELLA DECISIONE1) Si premette che la presente controversia ha ad oggetto, principalmente, laportata del vincolo c.d. culturale imposto con il decreto n. 33240 del 22 agosto2000, come ricavabile dalla sua trascrizione con nota del 3 novembre 2000, n. reg.part. 12120 e reg. gen. n. 15950, sull’immobile vincolato ai sensi del d.lgs. n. 490del 1999 sito in L’[OSCURATO:SOCIETA] e identificato catastalmente con la particella 2915 del foglio101, il quale era stato ceduto a parte ricorrente all’esito di un’asta.Sostiene la società ricorrente che detto vincolo avrebbe riguardato una solaparte di tale immobile, identificata con il sub 5 della menzionata particella 2915,denominata “[OSCURATO:PERSONA]”, e non il resto del cespito, individuato con i sub 4 eViene in rilievo, altresì, anche l’interpretazione del contratto del 24 dicembre2003, con il quale era stato trasferito il citato immobile, pur se al solo fine delladeterminazione del contenuto della c.d. denuntiatio effettuata all’autoritàcompetente ex art. 58 d.lgs. n. 490 del 1999.Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026Ciò premesso e passando all’esame delle censure, con il primo Dmatao putbivblioca zpionaer 1t2e/0 5/2026ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 58, 59 e 60 d.lgs. n.490 del 1990 e degli artt. 1362 e 1363 c.c. e dell’art. 132 c.p.c. in quanto ladenuntiatio avrebbe avuto ad oggetto il solo immobile denominato “CinemaMassimo”, identificato al foglio 101, particella 2915, sub 5, e non anche le unitàimmobiliari aventi accesso da via Sant’Agostino n. 16 e identificate con i subalterni4 e 6 della particella 2915 e che, dunque, non avrebbero potuto essere prelazionatedal Comune dell’[OSCURATO:SOCIETA] al prezzo di € 515.380,00, anche ove il vincolo fosse statoesteso sull’intero complesso immobiliare identificato con la particella 2915 del foglio101.Sostiene come dall’interpretazione dei contratti sottoscritti tra [OSCURATO:PERSONA] ela sola [OSCURATO:PERSONA] e non per le altre due unità immobiliari e che la dettadenuntiatio era stata limitata alla sola porzione vincolata e identificata nel CinemaMassimo.Evidenzia che nessuna prelazione avrebbe potuto esservi con riferimento a beniper i quali non era stato indicato e/o determinato nella denuntiatio alcun prezzo.Il fatto che l’importo di € 515.380,00 fosse stato quantificato con riguardo allasola sala cinematografica di cui al sub 5 della particella 2915 sarebbe statocomprovato dalla perizia estimativa dei beni dismessi, nella quale il prezzoindividuato era quello del solo “[OSCURATO:PERSONA]”, e dall’atto di vendita, con relativoprelazione sull’immobile denominato [OSCURATO:PERSONA] identificato in catastofabbricati nel foglio 101, particella 2915, sub 5.Nessun valore avrebbero avuto, allora, l’indicazione, come vincolata, dell’interaparticella 2915, contenuta negli atti di gara, o la richiesta di prelazione avanzatadal Comune di L’[OSCURATO:SOCIETA].Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026Osserva che, peraltro, il valore di trasferimento dell’interoDa ta cpuobmblicpazeionned 1i2o/0 5/2026immobiliare, comprensivo dei sub 4 e 6, non sarebbe stato determinato applicandoil procedimento stabilito in base al procedimento disciplinato dall’art. 59, comma 3,del d.lgs. n. 490 del 1999.La Corte territoriale, quindi, non avrebbe tenuto conto della comune intenzionedelle parti.Il motivo è inammissibile.L’art. 58 del d.lgs. n. 490 del 1999 dispone che:“1. Gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietào la detenzione di beni culturali sono denunciati al Ministero.2. La denuncia è effettuata entro trenta giorni:a) dal proprietario o dal detentore del bene, in caso di alienazione a titolooneroso o gratuito;b) dall’acquirente, in caso di trasferimento avvenuto nell’ambito di proceduredi vendita forzata o fallimentare ovvero in forza di sentenza che produca gli effettidi un contratto di alienazione non concluso;c) dall’erede o dal legatario, in caso di successione a causa di morte.3. La denuncia è presentata al competente soprintendente del luogo ove si trovail bene.4. La denuncia contiene:a) i dati identificativi dell’alienante e dell’acquirente;b) i dati identificativi dei beni alienati;c) l’indicazione del luogo ove si trovano i beni alienati;d) l’indicazione della natura e delle condizioni dell’alienazione;Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026Data pubblicazione 12/05/2026e) l’indicazione del domicilio in Italia dell'alienante e dell’acquirente ai fini delleeventuali comunicazioni previste da questo Titolo.5. Si considera non avvenuta la denuncia priva delle indicazioni previste dalcomma 4 o con indicazioni incomplete o imprecise”.Il successivo art. 59 prescrive che:“1. Il Ministero ha facoltà di acquistare i beni culturali alienati a titolo onerosoal medesimo prezzo stabilito nell’atto di alienazione.2. Qualora il bene sia alienato con altri per un unico corrispettivo o non sia statoprevisto un corrispettivo in denaro ovvero sia ceduto in permuta, il valoreeconomico è determinato d’ufficio dal Ministero.3. Ove l’alienante non ritenga di accettare la determinazione effettuata dalMinistero, il valore della cosa è stabilito da una commissione di tre membri danominarsi uno dal Ministero, l’altro dall’alienante ed il terzo dal presidente deltribunale. Le spese relative sono anticipate dall’alienante.4. La determinazione della commissione è impugnabile in caso di errore o dimanifesta iniquità.5. Il diritto di prelazione può essere esercitato anche quando il bene sia aqualunque titolo dato in pagamento”.Infine, l’art. 60 del citato d.lgs. stabilisce che:“1. Il diritto di prelazione è esercitato nel termine di due mesi dalla data diricezione della denuncia prevista dall’articolo 58.2. Entro il termine indicato dal comma 1 il provvedimento di prelazione ènotificato all’alienante ed all’acquirente. La proprietà passa allo Stato dalla datadell’ultima notificazione.3. In pendenza del termine prescritto dal comma 1 l’atto di alienazione èinefficace ed all’alienante è vietato effettuare la consegna della cosa.Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/20264. Le clausole del contratto di alienazione non vincolano lo Stato.D ata pubblicazione 12/05/20265. Nel caso in cui il Ministero eserciti il diritto di prelazione su parte delle cosealienate, il compratore ha facoltà di recedere dal contratto”.ricorrente, in violazione dell’art. 366, n. 6, c.p.c., non ha fornito indicazionispecifiche in ordine al contenuto della denuntiatio, documento essenziale, che èCollegio. Neppure ha precisato, poi, dove siffatto atto fosse rintracciabile nelprocesso, venendo meno al proprio onere di c.d. localizzazione del documento(Cass., Sez. 1, n. 28184 del 10 dicembre 2020).Inoltre, si sottolinea, principalmente in ordine al contratto del 24 dicembre2003, che la giurisprudenza di legittimità è costante nell’affermare che, in tema disindacato sull’interpretazione dei contratti, la parte che ha proposto una delleopzioni ermeneutiche possibili di una clausola contrattuale non può contestare, insede di giudizio di legittimità, la scelta alternativa alla propria effettuata dal giudicedel merito (tra le varie, cfr. Cass., Sez. L, n. 18214 del 3 luglio 2024). Infatti,l’interpretazione del contratto può essere sindacata in sede di legittimità solo nelcaso di violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale, la quale non puòdirsi esistente sul semplice rilievo che il giudice di merito abbia scelto una piuttostoche un’altra tra le molteplici interpretazioni del testo negoziale, sicché, quando diuna clausola siano possibili due o più interpretazioni, non è consentito alla parte,che aveva proposto l’interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede dilegittimità del fatto che ne sia stata privilegiata un’altra (Cass., Sez. 3, n. 11254 del10 maggio 2018).Parte ricorrente sostiene che la sua interpretazione sarebbe preferibile perchésuffragata dalle risultanze della perizia estimatoria e da quanto pattuito nell’atto dicompravendita e nell’atto ricognitivo dello stesso, nel quale il corrispettivo di €Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026515.380,00 sarebbe stato riferito alla sola sala cinematografica di cui Daatla spuubbbli c5az iodnee l1l2a/0 5/2026particella 2915.Peraltro, non si confronta con la (completa) motivazione della corte territoriale,la quale ha dato peso:a) alle risultanze della nota di trascrizione del citato d.m. 22 agosto 2000, laquale menzionava l’intera particella 2915 del foglio 101 del Comune di L’[OSCURATO:SOCIETA];b) all’art. 1 dell’atto di compravendita del 24 dicembre 2003, nel quale le parti“danno atto che la consistenza, i dati catastali ed i confini degli immobili sono quellirisultanti dalle schede allegate per farne parte integrante e sostanziale: tra queste,l’allegato 1 in cui vengono descritti gli immobili siti in Comune di L’[OSCURATO:SOCIETA]” fra cui,per quel che qui rileva, l’immobile “di cui alla lett. B) - denominato “Cinema edaccessori” - individuato catastalmente al foglio 101, part. 2915, subb 4 (cat. C\6),5 (cat. D\3) e 6 (cat. C\1);c) all’allegato A di descrizione del fondo aggregato n. 2 aggiudicato a51 (pertanto, partt. 2914 e 2915) con specifica di vincolo apposto, ai sensi deld.lgs. n. 490 del 1999, sulla sola particella 2915;d) alla planimetria catastale allegata al decreto ministeriale del 22 agosto 2000,che descriveva l’immobile in modo che palesava come il denominato “CinemaMassimo” fosse costituito dall’intero complesso immobiliare, compresi accessori epertinenze, edificato sulla particella 2915;e) alla trascrizione del rogito sull’intera particella 2915.Parte ricorrente, poi, non contesta l’affermazione, contenuta a pagina 10 dellasentenza impugnata, per la quale le unita indicate con i sub 4 e 6 erano accessorierispetto alla sala cinema, considerata la categoria catastale di appartenenza.Da quanto esposto, emerge come il prezzo indicato non potesse che riguardarel’intero immobile di interesse, anche perché parte ricorrente non è stata neppureNumero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026in grado di chiarire in maniera convincente quale importo sDaartae pbubbbelic azisontea 1t2o/0 5/2026specificamente corrisposto con riguardo ai soli sub 4 e 6 della particella 2915.Sul punto, il giudice del merito ha esaustivamente indicato, alle pagine 11 e 12,le ragioni per le quali ha reputato che l’importo di € 515.380,00 concernesse anchei subalterni 4 e 6 della particella 2915.Ha precisato che la stessa perizia redata dal [OSCURATO:PERSONA] G6 aveva qualificatocome spazi accessori i subalterni in esame e li aveva considerati ai fini delladeterminazione delle superfici commerciali, sulle quali “è stato determinato il valoreche, pertanto, non può avere a riferimento la sola sala cinema”.In ogni caso, ha evidenziato come fosse implausibile il valore di complessivi €2.000.000,00 dato dalla società ricorrente ai sub 4 e 6, anche in relazione allespecifiche rendite catastali, di molto inferiori a quelle dei tredici subb della particella2914 (costituita da locali deposito, commerciali, uffici, soffitte e posti auto), cheavrebbero dovuto essere state pagate, secondo la sua impostazione, appena €240.580,00.Correttamente, peraltro, il giudice di appello ha escluso l’incidenza dell’atto diavveramento della condizione del 31 maggio 2004, non opponibile al Comune pernon avervi preso parte.Privo di rilievo è, poi, il richiamo all’art. 60 del d.lgs. n. 490 del 1999, il qualesi limita ad attribuire alla parte una facoltà di recesso in ipotesi di esercizio parzialedella prelazione (qui non avvenuto).2) Con il secondo motivo parte ricorrente lamenta la violazione e falsaapplicazione degli artt. 2659, comma 2, n. 4, e 2826 c.c. e degli artt. 115 e 132c.p.c.: la nota di trascrizione del decreto di vincolo avrebbe chiarito nel quadro Dche il vincolo avrebbe inciso sulla sola sala cinematografica e non anche sulle unitàimmobiliari adibite ad attività commerciale e a deposito.Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026Sostiene che il quadro D costituirebbe una parte connaturataD aata lplaub blnicaozitoane 1d2/i0 5/2026trascrizione e che la stessa nota di trascrizione avrebbe dovuto indicare anchenecessariamente i subalterni.Afferma pure che non avrebbe avuto rilievo l’estratto di mappa allegato aldecreto di vincolo, non potendo essere utilizzato al fine di interpretare l’efficaciaverso i terzi della nota di trascrizione.Lo stesso Notaio rogante avrebbe precisato nell’atto di avverata condizione del31 maggio 2004 che il vincolo in parola avrebbe dovuto ritenersi limitato alla solaunità immobiliare adibita a cinema. In particolare, osserva che le unità di cui aisubalterni 4 e 6 sarebbero state adibite da anni ad attività incompatibili con quelladi riproduzione cinematografica e con quelle pubblicistiche conclamate nella stessadelibera con la quale l’ente locale avrebbe deciso di acquistare la sola salacinematografica.La censura è infondata.Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto relativo a beni immobili siaopponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota ditrascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire diindividuare, senza possibilità di equivoci ed incertezze, gli estremi essenziali delnegozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche ilcontenuto del titolo che, insieme con la menzionata nota, viene depositato pressola conservatoria dei registri immobiliari (Cass., Sez. 2, n. 11213 del 26 aprile 2024).Ne deriva che il contenuto, opponibile a terzi, del d.m. in esame non può cheessere ricavato dalla sua nota di trascrizione, a nulla rilevando atti o dichiarazioniad esso esterni.Al riguardo, si evidenzia che, in base ai primi quattro commi dell’art. 17 dellalegge n. 52 del 1985 (Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizioipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automaticanelle conservatorie dei registri immobiliari), “Le note di trascrizione o iscrizione diNumero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026cui agli articoli 2659, 2660 e 2839 del codice civile debbono esseDraeta pruebdbliacatztioen e s12u/0 5/2026modelli a stampa conformi a quelli approvati con decreto interministeriale daemanarsi di concerto tra il Ministro delle finanze e il Ministro della giustizia.Apposita nota, in doppio esemplare, deve essere parimenti presentata, con lemodalità di cui al precedente comma, per ogni formalità di annotazione.Ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzioneoggetto dell’atto di cui si chiede la trascrizione, l’iscrizione o l’annotazione.Eventuali condizioni o patti di natura reale menzionati nella nota e la descrizionesommaria dei fabbricati in corso di costruzione devono essere riportati nello spaziopredisposto nel modello di nota di cui al primo comma (…)”.La giurisprudenza è chiara nell’affermare che la misura della pubblicità edell’opponibilità del titolo è data dalla rappresentazione per riassunto dell’atto chereca la nota di trascrizione e che le “condizioni o patti di natura reale menzionatinella nota” che possono essere riportati nello spazio predisposto nel modello(cosiddetto “quadro D”), alla stregua altresì delle precisazioni fornite nel decretoministeriale e nella circolare Min. Finanze del 2 maggio 1995, attengono adinformazioni non già riguardanti il tipo di convenzione o negozio, ma ritenuteugualmente necessarie per una migliore conoscibilità della fattispecie pubblicizzata(ad esempio, la sottoposizione a termine o a condizione: art. 2659, comma 2, c.c.),pur non potendo costituire oggetto di una autonoma nota.Non possono, invece, comprendersi nel “quadro D” elementi che, devonoinserirsi in altri quadri della nota (ovvero, per le servitù, gli immobili checostituiscono il fondo dominante, quelli che costituiscono il fondo servente e isoggetti che referenziano tali fondi). La giurisprudenza conclude, così, che il“quadro D” può essere destinato a mere specificazioni, ma non rileva ai finidell’opponibilità, avendo un valore di mera pubblicità notizia (Cass., Sez. 2, n.28694 del 16 ottobre 2023).Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026Conferma questa impostazione Cass., Sez. 2, n. 20543 del 2019D,a tal apu bqbluicaaziloene h12a/0 5/2026dato rilievo alle indicazioni riportate nel “quadro D” della nota di trascrizione al finedi desumere gli esatti dati catastali dell’immobile, ma in un contesto nel quale dallanota di trascrizione questi non fossero altrimenti ricavabili, tanto da richiamare,come esempio al quale fare riferimento, le ipotesi nelle quali i detti dati identificativinon si rivelassero idonei, come quando la porzione immobiliare non era stataultimata o non risultava ancora censita o frazionata in catasto.Pertanto, deve affermarsi, in termini generali, che, in tema di trascrizioneimmobiliare, la misura della pubblicità e dell’opponibilità del titolo è data dallarappresentazione per riassunto dell’atto che reca la nota di trascrizione e che le“condizioni o patti di natura reale menzionati nella nota”, i quali possono essereriportati nello spazio predisposto nel modello (cosiddetto “quadro D”), attengonoad informazioni non già riguardanti il tipo di convenzione o negozio, ma ritenuteugualmente necessarie per una migliore conoscibilità della fattispecie pubblicizzata,pur non potendo costituire oggetto di una autonoma nota. In particolare, nonpossono comprendersi nel “quadro D” elementi che devono inserirsi in altri quadridella nota, potendo tale “quadro D” essere destinato a mere specificazioni, senzache rilevi ai fini dell’opponibilità, avendo un valore di mera pubblicità notizia.Nella specie, la nota di trascrizione individua inequivocabilmente l’immobiletrasferito come quello di cui alla particella 2915 del foglio 101 del Comune diL’[OSCURATO:SOCIETA], con la conseguenza che le precisazioni presenti nel “quadro D” (ove èscritto “Immobile denominato [OSCURATO:PERSONA] sito in L’[OSCURATO:SOCIETA] al Corso FedericoII”) non possono valere alcunché, e la corte territoriale, con una decisione pursempre di merito e, qui, non più sindacabile per le ragioni sopra esposte, ha ritenutoche l’espressione “[OSCURATO:PERSONA]” si riferisse all’intero compendio immobiliarenel quale si trovava la sala cinematografica e non a quest’ultima, anche alla lucedella natura accessoria dei beni sub 4 e sub 6 rispetto a quello sub 5.Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/20263) Con il terzo motivo parte ricorrente contesta la violazione e falsaDa ata ppupblbilcicaazzioinoe n12e/0 5/2026dell’art. 3, comma 17, del d.l. n. 351 del 2001 e dell’art. 132 c.p.c. per omessa econtraddittoria motivazione.Afferma che il Comune di L’[OSCURATO:SOCIETA] non avrebbe potuto esercitare la prelazione,in quanto questa avrebbe potuto riguardare solo immobili vincolati funzionalizzatial perseguimento dei propri interessi istituzionali.La censura è infondata.Innanzitutto, parte ricorrente non contesta l’affermazione del giudice di appello,che ha ritenuto inammissibile la sua impugnazione sul punto perché la relativacontestazione sarebbe stata assorbita dalla decisione concernente l’estensione dellaparticella 2915.Inoltre, avrebbe dovuto specificamente impugnare l’atto di esercizio dellaprelazione in questione.Infine, si evidenzia che la corte territoriale ha accertato la natura accessoria deibeni controversi, l’irrilevanza della loro concreta destinazione d’uso e la loroconcorrenza al perseguimento del fine istituzionale di cui al vincolo.Non si ravvisano, dunque, né la violazione di norme di diritto né il vizio dimotivazione (che, peraltro, è denunziabile in cassazione solo nei ristretti limiti dellanuova formulazione dell’art. 360 n. 5 cpc (cfr., tra le tante, Cass., SU, n. 8053 del7 aprile 2014).4) Con il quarto motivo parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 115 c.p.c.per travisamento della prova e dell’art. 132 c.p.c., nonché degli artt. 2727 e 2729c.c. e l’omesso esame circa un fatto decisivo, atteso che la corte territoriale nonavrebbe motivato la ragione per la quale avrebbe ritenuto di imputare l’importo di€ 515.830,00 a tutte e tre le unità insistenti sulla particella 2519 del foglio 101.Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026Rappresenta che il valore del cinema sarebbe stato determinaDtaota piunb blbicaazisonee 1a2/l0 5/2026criterio reddituale, diversamente dagli altri immobili, per i quali sarebbe statoimpiegato quello comparativo.La censura è infondata, atteso che la corte territoriale ha motivato, come sopraesposto, con completezza, chiarezza e ragionevolezza in ordine al profilo quicontestato, valutando nel merito le risultanze istruttorie. In particolare, laquestione del prezzo è stata compiutamente scrutinata, come già evidenziato, allepagine da 10 a 12 della sentenza.5) Con il quinto motivo parte ricorrente contesta la violazione e falsaapplicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. e degli artt. 1195, 1199 e 2735 c.c.,nonché 115, 116 e 132 c.p.c. in quanto la corte territoriale avrebbe errato a nonvalutare l’atto di avveramento della condizione del 31 maggio 2004.La censura è inammissibile, in quanto non inficia l’affermazione del giudice diappello, il quale ha rilevato come la dichiarazione in detto atto contenuto nonpotesse vincolare il Comune di L’[OSCURATO:SOCIETA], soggetto ad essa estraneo.Si tratta, infatti, di affermazione che non ha efficacia di prova legale, ma, almassimo, è liberamente valutabile dal giudice.Peraltro, la Corte d’appello di L’[OSCURATO:SOCIETA] ha, con estrema chiarezza, precisato leragioni per le quali il vincolo era da reputare imposto sull’intera particella 2915 e ladenuntiatio aveva riguardato proprio siffatta particella, con conseguente irrilevanzadella citata dichiarazione.6) Con il sesto motivo, infine, parte ricorrente lamenta la violazione e falsaapplicazione degli artt. 4, 5 e 6 del d.m. n. 55 del 2014, dell’art. 91 c.p.c. e degliartt. 10 e 15 c.p.c. in quanto la corte territoriale avrebbe errato a non considerareil presente giudizio di valore solo indeterminabile e non superiore a € 1.000.000,00e a non valutare il diverso coinvolgimento delle parti nei gradi di merito el’intervento, inammissibile, del [OSCURATO:PERSONA] G6.Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026La censura è infondata, considerato che parte ricorrente aveva dDaotam puabbnlicdaaziotnoe 1i2n/0 5/2026primo grado che fosse accertata la sua proprietà di immobili dal valore complessivodi € 2.000.000,00, per i quali aveva agito anche contro la [OSCURATO:PERSONA] al fine di ottenereil pagamento, in via subordinata, di detto importo.Quanto al diverso impegno delle parti durante il giudizio davanti al tribunale, ilmotivo difetta di autosufficienza e, comunque, non lamenta il superamento deimassimi tabellari nell’ipotesi di valore ritenuto determinabile nei termini indicati daigiudici di merito.7) In conclusione, il ricorso è rigettato.Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo,con la specificazione che sono da distrarsi, in favore dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA] qualedifensore, dichiaratosi antistatario, della S.n.c. [OSCURATO:PERSONA] C. in liquidazione edi [OSCURATO:PERSONA].Lo scaglione di riferimento per il calcolo dei compensi è individuato tenendoconto che parte ricorrente ha agito in giudizio anche per ottenere la condanna dellaSCIP alla restituzione del prezzo versato per l’acquisto delle due porzioniimmobiliari, indicato in € 1.800.000,00 per l’agenzia ippica e in € 200.000,00 peril posto auto, per un valore totale di € 2.000.000,00.Si osserva che la difesa dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA] è considerata unitaria, pur se riferita adue assistiti, stante la sostanziale similitudine delle posizioni, rilevabile dagli atti dicausa (con maggiorazione ex art. 4, comma 2, d.m. n. 55 del 2014).Il compenso per il Ministero è, infine, ridotto, non avendo la P.A. depositatomemoria.Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera della parte ricorrente,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M- rigetta il ricorso;Numero registro generale 26952/2020Numero sezionale 976/2026Numero di raccolta generale 13792/2026- condanna parte ricorrente a rifondere le spese di lite, che liquidDaa tain pu:b blicazione 12/05/2026a) complessivi € 9.300,00 per compenso unitario e € 200,00 per esborsi, oltreaccessori di legge e spese generali nella misura del 15%, per S.n.c. [OSCURATO:PERSONA] C. in liquidazione e [OSCURATO:PERSONA], da distrarsi in favore dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA],dichiaratosi antistatario;b) complessivi € 9.200,00 per compenso e € 200,00 per esborsi, oltre accessoridi legge e spese generali nella misura del 15%, per il [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA];c) complessivi € 9.200,00 per compenso e € 200,00 per esborsi, oltre accessoridi legge, per il Comune dell’[OSCURATO:SOCIETA];d) complessivi € 9.200,00 per compenso e € 200,00 per esborsi, oltre accessoridi legge e spese generali nella misura del 15%, per la [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] in Liquidazione;e) complessivi € 7.000,00 per compenso e rimborso spese prenotate a debitoper il Ministero per i Beni e le Attività culturali e del Turismo;- ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto dellasussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera di parte ricorrente,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione II della CorteSuprema di Cassazione, il giorno 16 aprile 2026.Il Consigliere estensore Il PresidenteDario [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 13792/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris