Cassazione n. 20528/2025

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.2964/2019 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettiva- mente domiciliati in [OSCURATO:PERSONA], 18, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]); -ricorrenti- contro [OSCURATO:PERSONA]; -intimato- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO CATANIA n. 169/2018 de- positata il 19/01/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/03/2025dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] La condomina [OSCURATO:PERSONA] impugnava dinanzi al Tribunale di Catania la delibera condominiale del 26/02/2008, con la quale erano state poste interamente a suo carico le spese, pari a € 4.312,39, sostenute per il rifacimento del manto di impermeabilizzazione della terrazza a livello di sua proprietà esclusiva, rifacimento resosi necessario (con anticipazione di spesa da parte del Condominio) per i danni da infiltrazioni ai garage di proprietà esclusiva di alcuni condomini. Ella sosteneva che la ripartizione della spesa doveva avvenire secondo criteri diversi da quelli applicati. Il Tribunale accoglieva la domanda, annullando la delibera nella parte in cui aveva posto l'intero onere economico a carico della condomina attrice. [OSCURATO:PERSONA] proponeva appello principale, insistendo per il rigetto dell’impugnazione della delibera. La condomina eccepiva l’inammissibilità dell’appello e proponeva appello incidentale, insistendo nelle originarie domande. La Corte di appello ha riformato la decisione del primo giudice, escludendo che il terrapieno sottostante la terrazza rientrasse tra i beni comuni. Ha affermato che, non essendo tale spazio destinato all’uso comune e non potendosene desumere la proprietà comune dal titolo di provenienza, il costo delle opere di impermeabilizzazione gravasse interamente sulla proprietaria della terrazza, in applicazione dell’art.840 c.c. Di conseguenza, ha accolto l’appello principale, riformando la sentenza di primo grado e rigettando l’impugnazione della delibera assembleare. La decisione d’appello ha affermato che l’art. 1126 c.c. non fosse applicabile alla fattispecie e che il criterio di riparto stabilito dalla delibera fosse corretto. Ricorre in cassazione la condomina con due motivi. Il condominio è rimasto intimato. [OSCURATO:PERSONA] 1.1. - Il primo motivo denuncia violazione dell’art. 115 c.p.c., dell’art. 840 c.c. e dell’art. 1126 c.c. La sentenza impugnata ha erroneamente applicato l’art. 840 c.c. per giustificare l’addebito integrale della spesa di rifacimento del manto di impermeabilizzazione della terrazza alla proprietaria, senza considerare che tale intervento era stato deliberato per eliminare le cause di infiltrazione d’acqua nei sottostanti garage di terzi condomini. Si censura l’omessa considerazione del fatto, pacifico tra le parti, che la terrazza fosse in parte di coperturadei garage e che i lavori di impermeabilizzazione fossero necessari per preservare le unità immobiliari sottostanti. Si richiama l’art. 1126 c.c., applicabile non solo ai lastrici solari ma anche alle terrazze a livello. La decisione della Corte di appello avrebbe quindi violato i criteri di ripartizione delle spese, disattendendo l’orientamento giurisprudenziale e omettendo di considerare il contesto fattuale della vicenda. 1.2. -Il primo motivo è accolto nei termini seguenti. Fuori luogo è innanzitutto l’applicazione dell’art. 840 c.c. Infatti, in fattispecie simili a questa nel punto fondamentale, cioè ove un bene (in questo caso: la terrazza) di proprietà esclusiva di un condomino funga ( anche solo in parte) da copertura di beni sottostanti (in questo caso: i garage) di proprietà di uno o più condomini, la giurisprudenza di questa Corte ricorre all’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., non potendosi applicare l’art. 1126 c.c. relativo ai lastrici solari di uso esclusivo. Si veda in questo senso Cass. 23250 del 2023, cui si rinvia perun’argomentazione più ampia el’indicazione di ulteriori precedenti conformi. L’art. 1125 c.c. stabilisce che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del pianosuperiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. È inerente allo strumento dell’analogia che l ’applicazione della norma (in questo caso dell’art. 1135 c.c.) -pur giustificata dal genus proximum - si adegui alle differenze specifiche del caso da disciplinare, restando così, nel caso di specie, a carico dei ricorrenti le opere di impermeabilizzazione da compiersi sulla terrazza e a carico dei proprietari dei garage l’intonaco e la tinta dei correlativi soffitti. 2. –L’accoglimento del primo motivo nei termini delineati nel pa- ragrafo precedente comporta l’assorbimento del secondo motivo , con cui si è denunciataviolazione dell’art. 1135 c.c., facendo valere che l’applicazione dell’art. 840 c.c., quale criterio per imputare integralmente le spese di rifacimento della terrazza alla proprietaria, determinerebbe la nullità della delibera condominiale per difetto di attribuzioni dell’assemblea. 3. -La Corte accoglie il primo motivo di ricorso nei termini delineati nel paragrafo 1.2., dichiaraassorbito il secondo motivo , cassa la sen- tenza impugnata in relazione al motivo accoltoe rinvia la causa a lla Corte di appello di Catania, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M La Corte accoglie il primo motivo di ricorso nei termini delineati in motivazione, dichiara assorbito il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di appello di Catania, in diversa composizione,anche per la liquida- zione delle spese del