Cassazione n. 26134/2022

CC ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 20878/2019 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], domiciliato ex lege in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]); -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], domiciliato ex lege in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]); -controricorrente- avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO BOLOGNA n. 3041/2018 depositata il 16/01/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/06/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA] . Rilevato che: [OSCURATO:PERSONA], con ricorso ex art. 447 bis cod.proc.civ., premesso che il canone di locazione annuale per la mansarda sottotetto sita in Bologna, via Arienti 15, int. 8, era stato fissato in euro 8.844,00, sulla base dell’accordo territoriale dell’8 ottobre 2003, che qualche mese dopo la sottoscrizione del contratto era stato stipulato un nuovo accordo territoriale che, all’art. 5, specificava che, nel calcolo della superficie dell’alloggio, non dovevano considerarsi le porzioni di altezza inferiori a 160 cm, che il successivo accordo territoriale del 23 giugno 2014 confermava la suddetta previsione, rilevava che il contratto da lui stipulato con [OSCURATO:PERSONA] indicava in mq 60 la superficie della mansarda locata, senza prevedere alcuno scomputo per le porzioni di altezza inferiori a 160 cm; aggiungeva che il canone era stato maggiorato del 15% per arredi, nonostante la mansarda fosse solo parzialmente arredata; chiedeva, ex art. 13, comma 4, della l. 431/1998, la restituzione di euro 30.560,96 o della diversa somma accertata in corso di causa, oltre agli interessi dal giorno dei pagamenti, stante la mala fede del locatore. [OSCURATO:PERSONA], costituitosi in giudizio, eccepiva che nel 2004 era stato stipulato un contratto di locazione a canone libero ex art. 2 della l. 431/1998, successivamente trasformato, per ragioni di convenienza fiscale, in contratto a canone concordato, faceva rilevare che la superficie dell’immobile era stata concordata in mq 60 sulla scorta delle indicazioni del conduttore che ne aveva curato la ristrutturazione e l’arredamento, che l’art. 5 dell’accordo territoriale del 2003 considerava quale superficie utile «esclusivamente quella interna dell’unità immobiliare (con esclusione di balcone, terrazze ed altri accessori), determinata in espresso accordo tra le parti, ovvero, in caso di mancata determinazione congiunta, misurata sulla pianta catastale o su altra eventualmente prodotta all’autorità amministrativa per pratiche edilizie, in ogni caso da muro a muro esclusi i muri esterni e compresi i tramezzi interni», sosteneva che la percentuale di aumento del 15% per arredi era stata correttamente calcolata, perché gli arredi erano stati scelti dal conduttore. Il Tribunale di Bologna, con sentenza n. 975/2018, riteneva che al contratto dovesse applicarsi solo l’accordo territoriale del 2003 vigente al momento della stipulazione e non anche quelli successivi, che per determinare la superficie dell’alloggio dovesse tenersi conto della fruibilità effettiva che, nel caso di specie, era pari a 50 mq, che l’alloggio risultava parzialmente arredato e che perciò la percentuale di aumento per arredi dovesse essere rideterminata nella misura dell’8%; per l’effetto, condannava [OSCURATO:PERSONA] a restituire al conduttore la somma di euro 10.971,20, oltre agli interessi dalla domanda al saldo. La Corte d'Appello di Bologna, cui si era rivolto [OSCURATO:PERSONA] per chiedere la riforma della decisione del Tribunale di Bologna, con la sentenza n. 3041/2018, oggetto dell’odierno ricorso, ha accolto entrambi i suoi motivi di appello ed ha riformato la sentenza impugnata, rigettando le domande dell’odierno ricorrente. Segnatamente, la decisione della Corte bolognese ha rilevato che la superficie della mansarda era stata determinata in espresso accordo tra le parti, rendendo inapplicabile ogni altro criterio, che le parti nel contratto avevano dichiarato che la mansarda era completamente arredata e che pertanto avevano convenuto di applicare la maggiorazione del 15% del canone pattuito, in linea con l’art. 7b dell’accordo territoriale del 2003 che lasciava alle parti l’indicazione della percentuale di aumento per gli arredi. [OSCURATO:PERSONA] ricorre per la cassazione della suddetta decisione, formulando quattro motivi. [OSCURATO:PERSONA] resiste con controricorso. La trattazione del ricorso è fissata in Camera di Consiglio ai sensi dell’art. 380 bis1 cod.proc.civ. Il Pubblico ministero non ha depositato conclusioni scritte. Entrambe le parti hanno depositato memoria. Considerato che: 1) Con il primo motivo il ricorrente deduce «Violazione/falsa applicazione art. 13 c.4 l. 431/1998». La Corte d'Appello si sarebbe limitata a disapplicare l’art. 5 dell’accordo territoriale del 2003 ritenendo – a giudizio del ricorrente in maniera tautologica -che l’indicazione della superficie della mansarda era stata concordata tra le parti e che per questo non fosse sindacabile, omettendo di considerare che il mancato vaglio giudiziale del canone solo perché indicato come concordato consentirebbe di aggirare l’art. 13 della l. 431/1998, che sancisce la nullità di quelle pattuizioni volte «ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale», e di lucrare sui benefici fiscali della locazione a canone concordato. Il motivo non merita accoglimento. Innanzitutto, mette conto osservare che l’accordo territoriale vigente all’epoca della stipulazione del contratto di locazione non prevedeva un’individuazione della superficie rilevante per la determinazione del canone con la modalità pacificamente introdotta solo con l’accordo del 7 febbraio 2008 che per la prima volta aveva previsto che dalla superficie dell’alloggio assunta a parametro di definizione del canone dovessero espungersi porzioni di altezza inferiore a 160 cm. Pertanto, la Corte territoriale ha correttamente applicato la fonte integratrice rappresentata dall’accordo territoriale vigente al momento della stipulazione del contratto che considerava dirimente l’espresso accordo delle parti. Deve, dunque, escludersi che sia incorsa nella denunciata violazione dell’art. 13, comma 4, nel testo vigente al momento della stipulazione del contratto. Mette conto osservare, infatti, che il ricorrente evoca il testo dell’art. 13, comma 4, della l. n. 431/1998 come modificato dalla l. 28 dicembre 2015, n. 208. 2) Con il secondo motivo la sentenza impugnata è censurata per «Violazione artt. 1362 c. 2-1363-1366 cod.civ.». 2.1) L’art. 1362, 2° comma, cod.civ. sarebbe stato violato, perché la Corte d'Appello avrebbe ricercato la comune intenzione delle parti, limitandosi a prendere atto del tenore letterale del contratto, senza valutare il comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto; in particolare, non avrebbe tenuto conto che l’accordo territoriale del 2008 enfatizzava la necessità che vi fosse piena effettività nel riconoscimento dei benefici fiscali ai soli utilizzatori in modo corretto dell’accordo che era stato pensato come strumento il più possibile in linea con le aspettative di legge né avrebbe preso in considerazione lo scambio di email intercorso tra le parti in data 30 agosto 2016, in occasione del quale il locatore aveva dichiarato espressamente che non avrebbe modificato il canone libero inizialmente convenuto con il canone concordato, ove avesse dovuto rinunciare alla somma mensile desiderata di euro 737,00. La censura è infondata. Il canone ermeneutico asseritamente violato – l’art. 1362, comma 2°, cod.civ. – avrebbe - sempre ove applicabile – imposto alla Corte territoriale, nella ricerca della comune intenzione delle parti, di tener conto del comportamento complessivo dalle stesse tenuto anche successivamente alla stipulazione del contratto e non già come erroneamente preteso dal ricorrente di fatti privi di valore interpretativo e ricognitivo delle clausole negoziali: non può attribuirsi tale carattere- allo scopo di dilatare il contenuto negoziale, mediante l'individuazione di diritti ed obblighi diversi da quelli contemplati nel contratto - all'eterointegrazione dell'assetto negoziale previsto dai contraenti, mercé l’impiego di una fonte successiva, quale deve essere considerato l’accordo integrativo del 2008 (arg. da Cass. 12/01/2006, n. 415); tantomeno avrebbe potuto assumere rilievo il disegno personale di uno dei due contraenti – l’asserito aggiramento del divieto – posto che il comportamento cui attribuisce rilievo l’art. 1362, comma 2, cod.civ., è solo quello di cui siano partecipi entrambi i contraenti, al fine di meglio stabilire quale fosse la loro comune intenzione in ordine al contenuto della pattuizione (arg. da Cass. 19/07/2012, n. 12535); è palese, dunque, che parte ricorrente confonde l’esegesi del contratto locativo con quella degli accordi territoriali successivi, pretendendo di considerare come comportamento successivo rilevante il tenore del nuovo accordo territoriale del 2008 e di quello del 2014. Ebbene, è evidente che, secondo il meccanismo di determinazione del contenuto contrattuale previsto dall’art. 2, comma 3, ciò che rileva è il tenore dell’accordo territoriale vigente all’epoca della stipulazione. E’ ad esso che le parti debbono fare riferimento nella stipulazione ed è ad esso che hanno fatto riferimento. Gli accordi territoriali successivi, d’altro canto, in difetto nell’art. 13, comma 4, secondo inciso, della previsione di una rilevanza in termini determinativi di una nullità sopravvenuta di un nuovo accordo territoriale (il che avrebbe presupposto che il nuovo accordo svolgesse efficacia integrativa del contratto stipulato sotto il vigore di quello precedente), rimasero del tutto irrilevanti rispetto al contratto, ferma la già segnalata inconferenza dell’evocazione della disciplina degli artt. 1362 e ss. cod.civ. non per interpretarli, bensì per giustificare una rilevanza dell’accordo sopravvenuto al contratto. 2.2) In aggiunta, si sostiene, con una prospettazione subordinata, che la Corte territoriale avrebbe preso in considerazione l’art. 5 dell’accordo territoriale del 2003, ma senza considerare il secondo comma, il quale stabiliva che « i metri quadrati utili sono calcolati con una tolleranza, in più o in meno, del 5% esclusivamente come segue: a) unità uso abitazione (escluso balconi, terrazze ed altri accessori) nella misura del 100%; b) autorimessa singola (se non locata con separato contratto, sia pure al medesimo conduttore) nella misura de 59%; c) posto auto esclusivo (se non locato con separato contratto, sia pure al medesimo conduttore) nella misura del 20%»; ebbene, l’uso dell’espressione metri quadrati utili avrebbe dovuto essere inteso come preciso riferimento tecnico-normativo al regolamento edilizio urbanistico del Comune di Bologna del 2003, il cui art. 11 stabiliva che la superficie utile che determina la variazione del carico urbanistico comprende le parti degli edifici utilizzate per le funzioni fondamentali dell’attività che in esse si svolge e che ai fini del suo conteggio sono computabili solo le superfici relative a vani e a spazi aventi altezza superiore o uguale a ml 1,80. Le superfici di altezza inferiore, non essendo utilizzabili, non avrebbero dovute essere considerate al fine del soddisfacimento dei requisiti minimi igienico/fruitivi di sicurezza delle abitazioni. La censura, in primo luogo, non coglie nel segno, perché non attinge efficacemente la motivazione della sentenza impugnata là dove ha affermato che il Tribunale aveva agganciato il calcolo della superficie delle planimetrie prodotte all’autorità amministrativa per pratiche edilizie… richiamando il parametro dei “vani utili”, mentre questo era un criterio autonomo nella valutazione del canone concordato ... e per di più, con un salto logico, il Tribunale ha ritenuto che tale elemento fosse riconducibile alla nozione di “superficie utile” della quale condivide solo la qualificazione di utilità, posto che la superficie di un immobile non è in alcun modo correlata al numero dei vani …». Ad ogni modo, deve tenersi conto che l’art. 5, comma 2, dell’accordo territoriale richiamava i metri quadri utili al fine di specificare la previsione del comma 1, relativa alla superficie convenzionale: tale superficie – si legge – è « quella interna dell’unità immobiliare (con esclusione di balconi, terrazze ed altri accessori), determinata in espresso accordo tra le parti, ovvero, in caso di mancata determinazione congiunta, misurata sulla pianta catastale, o su altra eventualmente prodotta all’autorità amministrativa per pratiche edilizie, in ogni caso da muro a muro esclusi i muri esterni e compresi i tramezzi interni. Non emerge, dunque, alcun rinvio al regolamento comunale, come sostenuto dal ricorrente. 2.3) La sentenza gravata, per finire, avrebbe violato l’art. 1366 cod.civ., quando ha ritenuto che il Tribunale avesse erroneamente agganciato il calcolo della superficie alle planimetrie prodotte all’autorità amministrativa per pratiche edilizie, cui rimandava lo stesso art. 5 dell’accordo del 2003, «richiamando il parametro di vaniutili, mentre questo era un criterio autonomo nella valutazione del canone concordato secondo l’AT del 2003 e per di più, con un salto logico, il Tribunale ha ritenuto che tale elemento fosse riconducibile alla nozione di superficie utile della quale, invece, condivide solo la qualificazione di utilità, posto che la superficie di un immobile non è in alcun modo correlata al numero di vani potendo darsi, a parità di superficie, pochi ampissimi vani o, al contrario, tanti piccolissimi vani». La Corte d'Appello avrebbe trascurato il nucleo essenziale della decisione del Tribunale, consistente nell’adozione a parametro di riferimento nella determinazione della superficie ai fini del calcolo del canone la fruibilità effettiva dell’alloggio, fruibilità che è legata anche all’altezza, concentrandosi su un passaggio argomentativo eccessivamente sintetico in cui il concetto di utilità espresso dall’accordo del 2003 era stato collegato alla nozione di superficie utile rinvenibile dalle planimetrie prodotte all’autorità amministrativa, avendo il Tribunale affermato: «una volta individuata l’area omogenea di appartenenza dell’unità immobiliare, occorre valutare la composizione che si esprime in termini di vani utili. La composizione è data dal numero dei vani abitabili … con esclusione, quindi, di cucinotto, bagno ed altri accessori». Se avesse applicato il canone dell’interpretazione secondo buona fede la Corte d'Appello avrebbe dovuto tener conto del parametro dell’altezza nel calcolo della superficie in quanto il comma 2 dell’art. 3 dell’accordo territoriale del 2003 conteneva un preciso riferimento tecnico ai metri utili. Anche in questo caso, le censure non confutano efficacemente la sentenza impugnata: quand’anche il Tribunale avesse per eccesso di sintesi equiparato i metri utili alla superficie utile, la Corte d'Appello ha modificato la statuizione del Tribunale, perché ha ritenuto che non occorreva fare riferimento ad altri criteri di determinazione dell’estensione della mansarda, essendo sufficiente l’espresso accordo delle parti sul punto, rendendo «inapplicabile il diverso e residuale criterio di calcolo della superfice previsto nella seconda parte dell’art. 5 per la sola parte dell’art. 5 per la sola ipotesi di mancata determinazione congiunta» ed ha aggiunto che la superficie calpestabile dell’immobile non era quella di mq 60, ma di mq 64,49 : segno che la superficie di mq 60 indicata nel contratto era stata frutto di una determinazione congiunta e convenzionale. Le critiche del ricorrente non si sostanziano nella deduzione di una violazione del canone di interpretazione della clausola contrattuale secondo buona fede, ma nella richiesta di una conclusione diversa quanto all’individuazione dei criteri per stabilire la dimensione della mansarda. L’ipotesi che accomuna tutte le censure del ricorrente è che la determinazione convenzionale della misura della mansarda costituisse uno strumento per violare l’art. 13, comma 4, della l. n. 431/1988, omette di considerare, tuttavia, che i criteri sussidiari dell’interpretazione da lui invocati, compreso quello dell’interpretazione secondo buona fede condividono il limite comune secondo cui l’interpretazione giudiziale non può sostituirsi alla volontà delle parti, allo scopo di salvare il contratto, dovendo il giudice dichiarare, ove ne ricorrano gli estremi, la nullità del contratto (Cass. 22/12/2011, n. 28357). In altri termini, il ricorrente pretenderebbe, a fronte di una pattuizione che egli reputa violativa dell’art. 13, comma 4, della l. n. 431/1988, di conservare il contratto, legittimandone un’interpretazione manutentiva raggiunta sostituendo quella giudiziale conformativa alla volontà delle parti; il che non è possibile, perché, a fronte di una clausola come quella in esame chiara nella sua letteralità, non può invocarsi la violazione dei canoni ermeneutici, utilizzando il ragionamento accertatorio del giudice, per addivenire ad un significato diverso da quello che le parti, in coerenza con la relativa ragione pratica o causa concreta, hanno inteso perseguire, allo scopo di giustificare un’interpretazione che salvi la pattuizione dalla scure della nullità, imponendo all’interprete, dopo avere compiuto l’esegesi del testo, di alternarne l’esito interpretativo, mercé la circolarità del percorso ermeneutico. Non solo non è questo lo scopo dell’attività ermeneutica, ma neppure il controllo della corretta applicazione dei canoni di ermeneutica contrattuale può avere quale oggetto la ricostruzione della volontà delle parti, piuttosto che l'applicazione dei canoni ermeneutici quali regole del percorso e del ragionamento accertatorio del giudice Cass. 19/02/2021 n. 4571; Cass . 17/11/2021, n. 34795. Del resto, l'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza ex art. 1366 cod.civ., quale criterio d'interpretazione del contratto (fondato sull'esigenza definita in dottrina di "solidarietà contrattuale"), si specifica in particolare nel significato di lealtà, sostanziantesi nel non suscitare falsi affidamenti e non speculare su di essi, come pure nel non contestare ragionevoli affidamenti comunque ingenerati nella controparte (v. Cass.06/05/2015, n. 9006; Cass. 23/10/2014, n. 22513; Cass.25/5/2007, n. 12235; Cass. 20/5/2004, n. 9628), non consentendo di dare ingresso ad interpretazioni cavillose delle espressioni letterali contenute nelle clausole contrattuali, non rispondenti alle intese raggiunte (v. Cass. 23/5/2011, n. 11295) e deponenti per un significato in contrasto con la ragione pratica o causa concreta dell'accordo negoziale (cfr., con riferimento alla causa concreta del contratto autonomo di garanzia, Cass., Sez. Un., 18/2/2010, n. 3947). 2.4) Con questa ulteriore censura, il ricorrente sostiene che la sentenza d'Appello avrebbe dovuto tener conto che, indipendentemente dal tenore letterale della pattuizione relativa all’aumento percentuale del 15% per arredi, al contratto non era stato allegato un elenco degli arredi fornito dal locatore, che il locatore aveva solo fornito l’angolo cottura, il frigorifero, il tavolo con e sede, la legnaia, un0angoliera, un divano letto un modulo armadio, una cassettiera, lampade a soffitto, che il conduttore avesse dovuto acquistare gli arredi mancanti: sego che l’immobile non era completamente arredato, ma solo parzialmente arredato e che non dovesse applicarsi la percentuale massima di aumento per arredi. La censura omette di confrontarsi con la statuizione impugnata, la quale ha affermato che l’accordo territoriale del 2003 non autorizzava a ritenere la percentuale massima di aumento del canone per arredi dovesse rapportarsi al fatto che l’immobile fosse interamente arredato, perché invece l’art. 7b lascia all’autonomia delle parti la precisazione della misura dell’aumento commisurandola non solo alla quantità, ma anche alla qualità degli arredi in termini non solo di pregio dei mobili, ma anche di convenienza rispetto agli arredi che il conduttore ha già nella sua disponibilità rispetto ad altri che gli mancano. Nel caso di specie, poi, era emerso che il conduttore ben consapevole delle necessità dell’immobile aveva indicato al locatore quali arredi acquistare per dare continuità stilistica a quelli esistenti già messi a disposizione dal locatore, perciò la Corte ha ritenuto che la mansarda fosse ammobiliata in modo adeguato e completo e corrispondente, nella valutazione di entrambi i contraenti, alla valutazione massima, diversamente da quanto ritenuto dal Tribunale che aveva basato la propria valutazione circa il fatto che l’immobile fosse parzialmente ammobiliato sul fatto che non vi fossero pensili sul lavello – mancanza dovuta al fatto che, data l’altezza del soffitto, non vi era spazio per collocarveli – e che mancassero tende, t appeti e suppellettili che costituiscono accessori e non propriamente arredi. Le argomentazioni del ricorrente non confutano la ratio decidendi della sentenza – basata sul fatto che la percentuale di aumento non dovesse commisurarsi solo alla completezza dell’arredo – ma chiedono un diverso accertamento di fatti, inammissibile in sede di legittimità. 2.5) In definitiva, il motivo, in tutte le sue articolazioni, non merita accoglimento. 3) Con il terzo motivo è lamentato «omesso esame di un fatto decisivo (art. 360 c. 1 n. 5 cod.proc.civ.)». La Corte territoriale non avrebbe esaminato l’opposizione del conduttore all’avviso di accertamento per inesatta dichiarazione della superfice con riguardo all’imposta rifiuti (Tarsu e Tares), il cui accoglimento portava il Comune di Bologna a rideterminare la superficie in mq 48, né la piantina estratta dalla DIA PG151548/2003. La tesi del ricorrente è che se l’altezza dell’alloggio è rilevante a fini amministrativi e fiscali avrebbe dovuto esserlo anche ai fini della determinazione del canone di locazione. Avendo la sentenza impugnata ritenuto il regolamento edilizio irrilevante, deve ritenersi il fatto asseritamente omesso non decisivo. 4) Con il quarto ed ultimo motivo il ricorrente deduce «Violazione/falsa applicazione art. 10 cod.proc.civ. e 5 dm 55/2014». La sentenza impugnata avrebbe liquidato le spese parametrandole al valore della richiesta di primo grado anziché sul valore della condanna di primo grado e sul valore della domanda dichiarato nell’atto di appello, avrebbe invece dovuto tener conto che, in caso di parziale accoglimento della domanda, il giudice deve considerare il decisum. Il motivo è infondato. Il giudice d'Appello ha riformato la decisione del Tribunale integralmente nella parte in cui aveva accolto la domanda dell’odierno ricorrente, sicché era tenuto – e lo ha fatto correttamente – a liquidare le spese di lite avuto riguardo per il valore di tutta la domanda anche con riferimento al giudizio dinanzi al Tribunale. La tesi del ricorrente non tiene conto del fatto che il criterio dell’art. 5, comma 1, penultimo inciso del dm n. 55/2014 presuppone l’accoglimento della domanda. Là dove, come nel caso di specie, la domanda sia stata rigettata, ai fini della liquidazione degli onorari di avvocato a carico dell'attore soccombente il valore della controversia è quello corrispondente alla somma da quest'ultimo domandata, dovendo seguirsi soltanto il criterio deldisputatum, non trovando applicazione il correttivo del decisum , sicché il valore della controversia è quello corrispondente alla somma domandata dall'attore (Cass. [OSCURATO:DATA_NASCITA], n.14470). 5) Il ricorso va, dunque, rigettato. 6) Le spese del giudizio di cassazione sono compensate in considerazione della novità delle questioni oggetto dei primi due motivi di ricorso. 7) Si dà atto della ricorrenza dei presupposti processuali per porre a carico del ricorrente il pagamento del doppio contributo unificato, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Compensa le spese del giudizio di cassazione. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quaterdel d.P.R. n. 115 del 2002, inserito da