Cassazione n. 28914/2025

C ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.30730/2020 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA]- XEY ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), [OSCURATO:PERSONA] (CLZTVN40P25 F384H) e dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] (CRLGPP48S26 H501M) con domicilio digitale giuseppecerulliirelli@ordineavvoca - tiroma.org; -ricorrentee controricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], rappresentata e difesa dall'avvo- cato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE])con domicilio digi- [OSCURATO:EMAIL] ; -controricorrente e ricorrente incidentale- avverso ORDINANZA di CORTE D ' [OSCURATO:PERSONA] n. 1632/ 2018depositata il 02/10/2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/09/2025 dallaconsigliera [OSCURATO:PERSONA] . [OSCURATO:PERSONA] 1. In data [OSCURATO:DATA_NASCITA] veniva notificato a [OSCURATO:PERSONA] il de- creto n. 5165/EU del 2/03/2018, con cui veniva espropriato, in fa- vore di Autostrade per l'Italia [OSCURATO:SOCIETA]. (d'ora in poi solo Autostrade), il terreno di sua proprietà individuato catastalmente al [OSCURATO:PERSONA]- reni del Comune di Calenzano, foglio 66, porzione di mq. 170 della particella 111 (a seguito di esproprio, particella 3403). Detto decreto stimava in € 1.700,00 il valore dei beni espro- priati, ossia pari a € 10,00 al mq, e in € 554,86 l'indennità di occu- pazione; complessivamente le indennità di esproprio e di occupa- zione venivano, dunque, determinate in € 2.254,86. 2. Avverso il summenzionato decreto, Tazziproponeva il giu- dizio di opposizione alla stima delle indennità dinanzi alla Corte di appello di Firenze, assumendo che, trattandosi di porzione di area edificata a destinazione commerciale/industriale (il piazzale in que- stione era utilizzato a servizio dell'attività della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.), il valore stimato non fosse conforme all'effettivo valore di mercato di cui ai criteri dell'OMI dell'Agenzia del Territorio. 2.1.Nel costituirsi in giudizio, la società Autostrade contesta- va la pretesa del ricorrente, sostenendo che occorreva far riferi- mento alla destinazione urbanistica vigente al momento di emissio- ne del decreto di esproprio e che la stima di 10 €/mq.fosse dunque corretta, giacché il [OSCURATO:PERSONA] di Calenzano classifi- cava l'area come “area verde”, destinata a [OSCURATO:PERSONA] delle Car- pugnane, al cui interno la destinazione economica era vietata ai sensi dell'art. 47 delle NTA. 2.2 Veniva, dunque, disposta c.t.u.,all'esito della quale l ' in- dennità di esproprio veniva stimata in 33,92 €/mq., pari a com- plessivi 4.324,80 €/mq., nonché in € 1.870,79 quella di occupazio- ne di urgenza. 2.3 La Corte fiorentina con ordinanza n. 2278/2020 del 18/ 02/2020 si pronunciava e determinava in € 4 . 324,80 l ' indennità di esproprio, pari a 25,44 €/mq, e in € 1.401,96 l'indennità di occupa- zione, per un totale di € 5.726,76; ordinava ad Autostrade di depo- sitare in favore di [OSCURATO:PERSONA] presso la [OSCURATO:PERSONA] del Ministero dell'Economia e delle Finanze l'ulteriore somma di € 3.471,90 rispetto a quella stimata, maggiorata degli interessi legali decorrenti dalla data del decreto di esproprio per la prima indennità e dalle singole scadenze annuali per l'indennità di occupazione; in- fine compensava integralmente le spese di giudizio. 2.4. La Corte d ' appello di Firenze ha così concluso, per un verso, disattendendo le censure dell'appellante in relazione all'ab- battimento del valore attributo all'area scoperta espropriata e pari al 10% di quello riconosciuto alle aree coperte, cui è funzionalmen- te collegata, e argomentando che ciò era giustificato dal cattivo stato di manutenzione e dall'obsolescenza, per essere uno solo lo immobile ristrutturato. Per l'altro verso la Corte territoriale ha con- diviso il rilievo del c.t.u. riferito al forte degrado dei piazzali del be- ne espropriato. 2.5. La Corte fiorentina ha contemporaneamente accolto la critica della società Autostrade riguardo al valore, là dove ha ecce- pito che la parte espropriata, una volta staccata dall ' immobile ori- ginario, perdeva il nesso di pertinenza con gli edifici legittimamente realizzati, giustificandosi pertanto la riduzione del 25% del valore stimato dal c.t.u. 3. Avverso l'ordinanza della Corte territoriale [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 2.12.2020 ed affidato a quattro motivi, cui ha resistito con controricorso Autostrade per l'Italia [OSCURATO:SOCIETA]., proponendo, a sua volta, ricorso incidentale condi- zionato, cui ha resistito con apposito controricorso il ricorrente principale. 4. In vista dell'adunanza camerale, le parti hanno depositato memorie. [OSCURATO:PERSONA] 5. Con il primo motivo di impugnazione, il ricorrente principa- le denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 32, comma 1, D.P.R. 327/2001, per avere la Corte d'Appello disposto una ridu- zione del 25% del valore stimato dal c.t.u. in ragione della perdita del nesso di pertinenzialità e della conseguente diminuzione di ap- petibilità commerciale. 6. Con il secondo motivo il ricorrente principale deduce, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ., la nullità della sentenza per violazione dell'art. 132, comma 2, n. 4, cod.proc. civ. e dell'art. 111, comma 6, Cost., atteso che la motivazione resa dal- la Corte territoriale deve qualificarsi come apparente o perplessa, avendo essa disposto la riduzione del 25% del valore stimato dal c.t.u.senza chiarire la natura e la destinazione del terreno una vol- ta distaccato dal compendio né indicare i principi di estimo posti a fondamento di tale determinazione. 7. Il terzo motivo deduce la nullità della sentenzaex art. 360, comma 1, n. 4 cod. proc. civ. per violazione dell ' art. 132, comma 2, n. 4, cod. proc. civ. e dell ' art. 111, comma 6, Cost., in ragione della “manifesta ed irriducibile contraddittorietà della motivazione”, della “motivazione solo apparente” e della “motivazione perplessa”, per avere la Corte territoriale giustificato e ripreso le argomenta- zioni del c.t.u.circa la stima del bene espropriato, seppur contrad- dittorie, illogiche ed arbitrarie, nonché per aver attribuito al ricor- rente contestazioni che non sono, in realtà, mai state avanzate. 8. Con il quarto motivo, il ricorrente principale lamenta la vio- lazione e/o falsa applicazione degli artt. 91 e 91 cod. proc. civ., in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, cod.proc. civ., per avere la Corte d'appello compensato integralmente le spese di giudizio ed aver posto le spese tecniche a carico delle parti in eguale misura, dal momento che una simile pronuncia presuppone una soccom- benza reciproca che, nel caso di specie, non sussiste. 9. Con riferimento al ricorso incidentale, il primo motivo de- duce la violazione e/o falsa applicazione degli art. 38, comma 1, e 2, comma 1, d.P.R. 8 giugno 2001 n. 327, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3 cod.proc. c iv . per avere la Corte, nella ricognizione delle caratteristiche dell'area, omesso di verificare le possibilità di utilizzo di quel bene a fronte della destinazione urbanistica vigente. 10. Con il secondo motivo, il ricorrente incidentale deduce la nullità dell'ordinanza per violazione e/o falsa applicazione dell'art. 132, comma 2, n. 4 cod.proc. c iv . e dell ' art. 111, comma 6, Cost. per motivazione solo apparente e/o perplessa ed incomprensibile, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 4 cod.proc. c iv ., con riguardo alla statuizione relativa alla riduzione del 25% del valore dell'area rispetto a quella che era stata la quantificazione del CTU. 11. Il primo motivo ed il secondo motivo di ricorso principale, che possono essere trattati congiuntamente perché strettamente connessi, sono fondati. 11.2.Questa Corte ha, da una parte, costantemente afferma- to che in tema di calcolo dell'indennità di espropriazione, non ha natura di area edificata l'area asfaltata adibita a deposito di mate- riali e parcheggio a servizio di aree limitrofe occupate da impianti industriali, in quanto le pertinenze mantengono la propria indivi- dualità fisica e giuridica e sono separatamente indennizzabili, come aree edificabili, se possiedono autonome possibilità di sfruttamento edificatorio, o come aree agricole, se interessate da vincolo di ine- dificabilità, restandone di conseguenza esclusa l'adozione di un cri- terio indennitario unico, fondato sulla natura e sul valore della cosa principale [cfr. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 14020 del 27/09/2002 (Rv. 557672 - 01); id. Sez. 1, Sentenza n. 24703 del 28/11/2007 (Rv. 600717 - 01); id. Sez. 1, Sentenza n. 16980 del 25/07/2006 (Rv. 591941 -01)]. 11.3. Dall ' altra parte , è stato affermato che la motivazione apparente (che, quanto alle conseguenze giuridiche, è da equipa- rarsi alla motivazione in tutto o in parte mancante) si configura quando, pur essendo materialmente esistente come parte del prov- vedimento, tale motivazione risulti oggettivamente inidonea a ren- dere percepibile l'iter logico seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, di talché non consente alcun effettivo controllo sull'esattezza e sulla logicità del suo ragionamento (ex plurimis, Cass., S ez. U n. , n. 22232/2016; Cass. n. 1986/2025), ovvero allorquando il giudice di merito ometta di indicare gli ele- menti da cui ha tratto il proprio convincimento ovvero li indichi senza un'approfondita loro disamina logica e giuridica, rendendo, in tal modo, impossibile ogni controllo sull'esattezza e sulla logicità del suo ragionamento (Cass. n. 9105/2017),oppure, ancora, nell' i- potesi in cui le argomentazioni siano svolte in modo talmente con- traddittorio da non permettere di individuare il ragionamento e di riconoscerlo come giustificazione del decisum (Cass. n. 20112/ 2009). 11.4.Ciò posto, nel caso di specie la C orte d ' appello ha as- suntocome criterio per la valutazione dell'area scoperta espropria- ta una percentuale del valore di quella coperta, apparentemente ri- chiamando sul punto la c.t.u., affermando al contempo, senza però confrontarsi con altre parti salienti della relazione di c.t.u. trascritte nel ricorso ( fra cui la classificazione urbanistica della parte espro- priata),che si tratta va di un bene dotato di una propria autonomia, che doveva essere valutato in base alle possibilità di sfruttamento di cui sarebbe stato autonomamente dotato alla stregua della pro- pria destinazione urbanistica, indipendentemente dal vincolo perti- nenziale con i fabbricati dei quali era posto a servizio. 11.5. Al contempo, però, emerge sempre dalle parti della re- lazione di c.t.u. - trascritte nel ricorso - che l ' area espropriata era inclusa in zona F, e quindi non edificabile, di talché gli edifici sulla stessa insistenti, costruiti abusivamente, hanno potuto costituire oggetto di valutazione solo per effetto dell'avvenuto rilascio di con- cessione in sanatoria. In tal modo, ne deriva chenon è dato com- prendere il criterio adottato per la determinazione dell'indennità. 11.6.E', peraltro , apparente la motivazione che sorregge la valutazione svolta dalla Corte distrettuale in ordine all'indennità di espropriazione e non consente neppure di ritenere motivato l'ab- battimento del 25% statuito sulla base del criterio che ha riguardo al mutamento della natura del bene per effetto dell'espropriazione, criterio, peraltro, incontrasto con il principio interpretativo secondo il quale l'indennità di espropriazione è unica ed, essendo destinata a tener luogo del bene espropriato, non può superare in nessun ca- so il valore che esso presenta in considerazione della sua concreta destinazione; il termine di riferimento per la sua determinazione è rappresentato, anche per le pertinenze,che mantengono la loro in- dividualità fisica e giuridica e sono separatamente indennizzabili in ragione delle caratteristiche ad esse proprie,dal valore di mercato del bene, quale gli deriva dalle sue caratteristiche naturali, econo- miche e giuridiche, e soprattutto dal criterio previsto dalla legge per apprezzarle (cfr. Cass. 7295/2005; id.11782/2007; id. 17564/ 2022). 12. Il terzo motivo del ricorso principale, che pure attinge la contraddittorietà della motivazione, è assorbito, così come il quarto motivo del ricorso principale, che attinge la compensazione delle spese di lite. 13. Con riferimento al ricorso incidentale condizionato, il pri- mo motivo è infondato. 13.1. L'originaria destinazione dell'area a verde pubblico può assumere rilievo esclusivamente ai fini della valutazione dell'area pertinenziale, risultando, invece, superata per l'area di sedime dei fabbricati, la cui abusiva edificazione è stata sanata mediante il ri- lascio di apposita concessione. 13.2. Nell'ambito delle possibili utilizzazioni dell'area destina- ta a verde pubblico, può tenersi conto anche della realizzazione di un parcheggio, purché consentita dalla disciplina vigente, trattan- dosi di una utilizzazione intermedia tra quella agricola e quella edi- ficatoria, che non rientra nella nozione tecnica di edificazione. 13.3.Nella specie, non risulta neppure dedotto che la desti- nazione a parcheggio non fosse consentita dallo strumento urbani- stico. 14. Con riguardo al secondo motivo di ricorso incidentale, che censura la contraddittorietà della motivazione della stima effettua- ta, rilevano le osservazioni già svolte relativamente al primo e se- condo motivo del ricorso incidentale sicché la doglianza va accolta in quanto fondata. 15. In conclusione,vanno accolti i motivi primo e secondo del ricorso principale e il secondo di quello incidentale, con assorbi- mento del terzo e quarto di quello principale e rigetto del primo motivo del ricorso incidentale. Conseguentemente l'ordinanza è cassata in relazione ai moti- vi accolti, con rinvio alla Corte d' appello di Firenze , in diversa com- posizione,anche per le spese del presente giudizio di legittimità. P.Q.M La Corte accoglie il primo e il secondo motivo del ricorso principale ed il secondo motivo del ricorso incidentale, dichiara